@嘻哈超人徐 2017-08-20 15:28:11
今天就先聊到这里，有什么问题的都可以探讨，大到楼市，小到具体的楼盘都可以
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@ty_安静294 2017-08-23 16:08:40
6月刚入手南岸区南地铁口900米的二手精装学位房，有人不看好重庆，说买在高位了，不知道楼主怎么看？
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在这个价个而言，有点高了（从去年到今年的房价涨幅），但是他有附加属性是学区房。这个就不存在了。
等你的孩子从学校毕业了，房子可以再卖，再怎么也不可能是你现在买的价格了吧。
@穿着拖鞋在灯晃 2017-08-23 15:41:34
楼主，给我出点建议。目前在南坪和泓南山道有一套面积106的房子，之前一直空起的，这两年一直出租。家里小孩目前才1岁，老婆想换房，因为这边没什么小学。在网上看了海棠晓月蓝槟城的，如果把现在的房子卖了的话，只能换个蓝滨城的两房。最近这段时间换房合适不？什么时候更合适一点。楼主有什么推荐没？和记黄埔御峰、和海棠晓月哪个更好点？融侨半岛和美每家南滨上院推荐不？？
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@withlove1999a 2017-08-23 15:53:41
朋友，我和你情况差不多，原来考虑了康德国会山、上海城和鲁能星城，康德风水实在太差了，上海城太旧了，学校也一般，鲁能巴蜀业主班教学质量也很差，而且我南坪的房子也不好卖，中介说最近二手房贷款基本停掉了，客户都买新房去了，实在不行只能去交赞助费读书了
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或许你换个思维方式来思考呢？非要学区房么？ 普通小学加补课这种模式呢？
@穿着拖鞋在灯晃 2017-08-23 15:41:34
楼主，给我出点建议。目前在南坪和泓南山道有一套面积106的房子，之前一直空起的，这两年一直出租。家里小孩目前才1岁，老婆想换房，因为这边没什么小学。在网上看了海棠晓月蓝槟城的，如果把现在的房子卖了的话，只能换个蓝滨城的两房。最近这段时间换房合适不？什么时候更合适一点。楼主有什么推荐没？和记黄埔御峰、和海棠晓月哪个更好点？融侨半岛和美每家南滨上院推荐不？？
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@withlove1999a 2017-08-23 15:53:41
朋友，我和你情况差不多，原来考虑了康德国会山、上海城和鲁能星城，康德风水实在太差了，上海城太旧了，学校也一般，鲁能巴蜀业主班教学质量也很差，而且我南坪的房子也不好卖，中介说最近二手房贷款基本停掉了，客户都买新房去了，实在不行只能去交赞助费读书了
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现在是个高位点，现在卖了的3房的话到地段好点的地方就只能2房。看你的需求点是什么。因为你不是对区域的哦需求了。是具体到某几个楼盘了，就要去比较这么楼盘的优劣势了。这方面楼主不敢乱加评价了。。原因你懂的
@嘻哈超人徐 2017-08-20 15:28:11
今天就先聊到这里，有什么问题的都可以探讨，大到楼市，小到具体的楼盘都可以
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@ty_安静294 2017-08-23 16:08:40
6月刚入手南岸区南地铁口900米的二手精装学位房，有人不看好重庆，说买在高位了，不知道楼主怎么看？
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@嘻哈超人徐 2017-08-23 16:10:16
在这个价个而言，有点高了（从去年到今年的房价涨幅），但是他有附加属性是学区房。这个就不存在了。
等你的孩子从学校毕业了，房子可以再卖，再怎么也不可能是你现在买的价格了吧。
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@ty_安静294 2017-08-23 16:27:39
我是投资的，八千多买的，房子装修很好，准备出租。去年年底的价格，应该只要七千多点吧。
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其实也没贵多少，就当给赞助费了。 但是比起来给了赞助费还要上下班接送啊 之类的也好了很多吧。
@乖狗狗的窝 2017-08-23 16:31:09
请教楼主，你前面说二手房交易最好不要帮卖家还贷款？为什么呢？如果是正规中介做第三方全程代理，买家帮卖家还贷款后所有手续由中介公司掌握，不由卖家经手，这样稳当吗？还需要注意什么？
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我当时设定的情况就在于没有中介参与其中的，你说的有中介参与，这个我稍后讨论。先回答你的第一个问题。
万一卖家把你的钱没有拿去还贷款怎么办？你会发现这样一个尴尬的情况，还完贷款到房管局注销抵押到再次交易，这个中间是有一个时间段的，万一还完贷款了 抵押注销了。这个 房子名义上就全权归卖家所有了。他万一不卖了，觉得卖便宜了怎么办，涨价（我是个小人，我喜欢把所有的风险都考虑进去）。
正规中介参与其中的话是会把控很多的风险，但是也不是没有风险，但是这个几率太小了（他跑到房管局说当时解压的一套手续掉了。要重新补办。。）。
基本上如果有正规中介机构参与了其中的，大的风险是不会出的。只会有小的，比如价格发生变化什么的。
基本上1.2.3点你都注意了的话就没什么了，如果1.2.3都注意好了。他返回，不管是打官司还是什么的，他100%输。
所以说中介的作用还是有的。。。。 付了钱还是值得的。
@嘻哈超人徐 2017-08-20 15:28:11
今天就先聊到这里，有什么问题的都可以探讨，大到楼市，小到具体的楼盘都可以
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@ty_安静294 2017-08-23 16:08:40
6月刚入手南岸区南地铁口900米的二手精装学位房，有人不看好重庆，说买在高位了，不知道楼主怎么看？
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@嘻哈超人徐 2017-08-23 16:10:16
在这个价个而言，有点高了（从去年到今年的房价涨幅），但是他有附加属性是学区房。这个就不存在了。
等你的孩子从学校毕业了，房子可以再卖，再怎么也不可能是你现在买的价格了吧。
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@ty_安静294 2017-08-23 16:27:39
我是投资的，八千多买的，房子装修很好，准备出租。去年年底的价格，应该只要七千多点吧。
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@嘻哈超人徐 2017-08-23 16:31:17
其实也没贵多少，就当给赞助费了。 但是比起来给了赞助费还要上下班接送啊 之类的也好了很多吧。
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@ty_安静294 2017-08-23 16:34:29
三年有翻倍的可能性吗？
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三年是额外是钱翻倍还是，连本带利都翻倍？ 如果是前者还稍微有点可能。后者的话基本不可能。 楼主是理性看涨（1年增加3%-6%）。
你这个3年翻倍，年化收益要超过33%。就相当于有人对你说：兄弟。有这里有个项目。年化回报率33%，3年后资金翻倍。你不放心的话 我抵押个房子给你。 你信不信？
楼主这会才到公司，布置下工作就来。家里面的电脑打不开天涯。
@夜孤城5617 2017-08-24 09:18:31
楼主，媒体讲的在重庆买一套房，只要工作15年的工资就够，但是，我认识的大学同学中，就属在重庆的工资最低了，那么低的工资。除去吃饭生存费，15年内买得起房？
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@withlove1999a 2017-08-24 11:13:19
重庆刚刚一个新闻很火，女朋友辞职男友说我养你，结果半年后养不起了，男主事业单位，工作十年，月收入5千，可见重庆收入多低，说多了都是泪
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在重庆还算好的的，至少你看得到希望。2个人加双方父母的存款的话。5-10年是看的到希望的，买房首付。努力工作。
你看看北，上，广，深， 怕4个人工作20年都买不起。。。
所以说你看为什么政策出台都会是这里地方。问题比较的严峻了。
@乖狗狗的窝 2017-08-23 16:31:09
请教楼主，你前面说二手房交易最好不要帮卖家还贷款？为什么呢？如果是正规中介做第三方全程代理，买家帮卖家还贷款后所有手续由中介公司掌握，不由卖家经手，这样稳当吗？还需要注意什么？
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@嘻哈超人徐 2017-08-23 16:38:52
我当时设定的情况就在于没有中介参与其中的，你说的有中介参与，这个我稍后讨论。先回答你的第一个问题。
万一卖家把你的钱没有拿去还贷款怎么办？你会发现这样一个尴尬的情况，还完贷款到房管局注销抵押到再次交易，这个中间是有一个时间段的，万一还完贷款了 抵押注销了。这个 房子名义上就全权归卖家所有了。他万一不卖了，觉得卖便宜了怎么办，涨价（我是个小人，我喜欢把所有的风险都考虑进去）。
正规中介参......
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@乖狗狗的窝 2017-08-23 17:20:31
买家的银行贷款已经通过，卖家也配合了的，这种情况呢？
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这种情况就是皆大欢喜，正常的按揭买房，业主很配合就最好了。恭喜恭喜。
其实发生的概率都比较小，但是架不住金额标的大啊。所以小心再小心
@嘻哈超人徐 2017-08-20 15:28:11
今天就先聊到这里，有什么问题的都可以探讨，大到楼市，小到具体的楼盘都可以
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@ty_安静294 2017-08-23 16:08:40
6月刚入手南岸区南地铁口900米的二手精装学位房，有人不看好重庆，说买在高位了，不知道楼主怎么看？
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@嘻哈超人徐 2017-08-23 16:10:16
在这个价个而言，有点高了（从去年到今年的房价涨幅），但是他有附加属性是学区房。这个就不存在了。
等你的孩子从学校毕业了，房子可以再卖，再怎么也不可能是你现在买的价格了吧。
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@ty_安静294 2017-08-23 16:27:39
我是投资的，八千多买的，房子装修很好，准备出租。去年年底的价格，应该只要七千多点吧。
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@嘻哈超人徐 2017-08-23 16:31:17
其实也没贵多少，就当给赞助费了。 但是比起来给了赞助费还要上下班接送啊 之类的也好了很多吧。
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@ty_安静294 2017-08-23 16:34:29
三年有翻倍的可能性吗？
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@withlove1999a 2017-08-23 17:13:27
说实话，房子没卖都是纸面财富，现在二手房贷款卡那么紧，新房不停的建，很难变现，我现在南坪的房子在卖，二手房银行很难放款了，新房有开发商担保，还能贷款，我是卖家我都觉得如果我买肯定是买新房了，我好几个朋友买的ZMS FES，账面涨了很多，但是放了2个多月了，还没卖掉
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照母山在我看来真的是接盘侠的地方，他哪个地方的价格跟户型还是配套。我拿个北滨路的御龙天峰完爆他。最少御龙有配套。有轻轨华新街站。你绿化高我看江，这个差不多。
@wangandyong 2017-08-23 20:42:19
感谢楼主的讲述，我在重庆渝北，也有一些房产的问题需要请教
海尔路唐家沱的金科太阳海岸的房子将来价格会怎么样？目前我们有套联排别墅闲置了好几年了，在考虑是装修了居住还是等几年卖出去，去年看了下300平米的联排才150万左右。不知道4号线轻轨通车了后价格怎么样？周边的配套设施是否有改善。
我想在渝北重庆中央公园周边买个小户型，看好中央公园那片草地了，离机场也近。40.50平米皆可，主要是自己居住。70......
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金科太阳海岸在我居住的地方前面点。我住寸滩。 哪个位置其实很尴尬的。别墅闲置了物管费都高，而且是联排。你会发现价格不高不低。如果装修了。价钱投入的更多。我们那条轻轨要明年开开通，开通了加上配套齐全估计还要再等1-2年。这个别墅的价格在重庆而言有太多的选择跟可以考虑的了。。。
中央公园我对他的印象就是大家都在闹学区房的事情，但是你看重的不是那一点，而是草地的话。自己居住，那就勇敢的买。
@balinghousheng 2017-08-23 22:32:11
楼主，礼嘉龙湖两江新宸云洲组团高层现在多少价位？
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这个位置的话相对于是个目前比较火热的区域了，价格的话开发商会有个定位，就看你觉得适不适合。开发商的定位会比我精确的多。
@ty_爆爆蓝 2017-08-24 09:48:59
楼主 我现在大概有三十多万 想付个首付买个小户型 主要是考虑孩子将来好上学 楼主可否帮忙介绍 私个联系方式？
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孩子现在多大了？ 看重的是小学还是初中，是否这套房子你首要的考虑因素就是教育，其他的都可以接受？ 这个很重要？
@张振宇201512 2017-08-24 10:49:25
徐超人，请请教两个问题，请耐心指导，非常感谢。
1、璧山的房子有没有投资升值潜力？现在在修地铁一号线，预计2019年通车，还有个六旗乐园。
2、鱼洞、百居寺、建桥、学堂湾这几个地方后续发展潜力如何？有没有投资价值？这4个地方哪个最好？
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1：璧山属于区县了，其实对于区县的房子我一直觉得他的涨幅跟接受度是有限的，轻轨通了的话你看到主城更加的方便了，联动性更强，不排除会有主城工作，住璧山的人。但是会有更多的人选择到主城去发展。并且区县的抗风险性会低了很多。 你看北京现在暴跌的就是燕京啊等号称郊区，实则在河北的城市了。主城区的基本你说跌了么（买成 2-5万，高峰20万，现在12.13万你说是涨了还是跌了）
楼主自己的例子，2008年楼主的妹妹在成都大学毕业了。妹妹家里面准备给她在成都买套房子，手上的现金有30万左右。有2个选择：1市区首付买房，按揭，还要出装修等，当时看重的楼盘是南苑只能买个最小的，首付还要借点。2郫县买套房子，大3房，全款。装修钱再补很小的一部分就可以了。当时楼主的建议是南苑， 妹妹一家人处于考虑买了郫县的房子。
还不到10年。南苑的房子暴涨，目前的价格均价29000，算上水分，估计22000是很好出手的， 郫县的房子没多大变化。 妹妹每天上班来回的路费是28,（不打车，轻轨加公交），时间是4个小时。如果当时听我的的买了南苑，现在出手，赚80万。。。现在一家人后悔中，还不能提这个事情。
2：你所说的这4个地方，我貌似只听说过2个区域，巴南鱼洞。大田学堂湾。后续伐之战潜力是有的，前提是主城区其他地方都发育的很好了。同样的道理。当鱼洞这些发展起来的时候，你估计中心区域会是什么样子了？
会发展起来的，只是看时间。估计10-15年左右，估计你等不到，估计等到了。房子也老龄化了。
@随便走GO 2017-08-23 15:27:21
别扯房价了，先把几十天高温搞下去再说
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这个不是我业务范围，要问天
@251207212 2017-08-23 14:26:36
去年9月之前买房的都是人生赢家
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@嘻哈超人徐 2017-08-23 15:00:02
也算不上，部分人可能买了涨了，但是卖了的话 这个价位买不回来了。
看你以什么心情来购买了。以赚大钱的方式明显不合适了。以后房价的增长会更加的区域理性。
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@聊天是一种消遣 2017-08-23 16:20:16
哈哈，我05年买新牌坊，15年再买大学城，算人生赢家不
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第一波你买的很稳，第二波稍微托大了点，看到收益的时间要长，
@夜孤城5617 2017-08-24 09:18:31
楼主，媒体讲的在重庆买一套房，只要工作15年的工资就够，但是，我认识的大学同学中，就属在重庆的工资最低了，那么低的工资。除去吃饭生存费，15年内买得起房？
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@withlove1999a 2017-08-24 11:13:19
重庆刚刚一个新闻很火，女朋友辞职男友说我养你，结果半年后养不起了，男主事业单位，工作十年，月收入5千，可见重庆收入多低，说多了都是泪
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@嘻哈超人徐 2017-08-24 11:21:08
在重庆还算好的的，至少你看得到希望。2个人加双方父母的存款的话。5-10年是看的到希望的，买房首付。努力工作。
你看看北，上，广，深， 怕4个人工作20年都买不起。。。
所以说你看为什么政策出台都会是这里地方。问题比较的严峻了。
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@Blueme2016 2017-08-24 11:36:51
楼主，昨晚认真的看了你的帖子，您对市场、政策真的很熟悉，同时也有自己的独到的见解。深感佩服。请教，在中央公园片区，众所周知都有众多开发商云集，且基本无货源，在紧靠八中的的一个盘YXSD,虽然开发商不是很有名气，但是地理位置还比较好，但是是八中管理学校，政府也限价了的。楼主认为如何？请分析下，作为投资是否稳妥。价格大概也要1.3-1.4W
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这个我私信你了，具体的看站内短信
@张振宇201512 2017-08-24 10:49:25
徐超人，请请教两个问题，请耐心指导，非常感谢。
1、璧山的房子有没有投资升值潜力？现在在修地铁一号线，预计2019年通车，还有个六旗乐园。
2、鱼洞、百居寺、建桥、学堂湾这几个地方后续发展潜力如何？有没有投资价值？这4个地方哪个最好？
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@嘻哈超人徐 2017-08-24 11:47:23
1：璧山属于区县了，其实对于区县的房子我一直觉得他的涨幅跟接受度是有限的，轻轨通了的话你看到主城更加的方便了，联动性更强，不排除会有主城工作，住璧山的人。但是会有更多的人选择到主城去发展。并且区县的抗风险性会低了很多。 你看北京现在暴跌的就是燕京啊等号称郊区，实则在河北的城市了。主城区的基本你说跌了么（买成 2-5万，高峰20万，现在12.13万你说是涨了还是跌了）
楼主自己的例子，2008年楼主的妹妹......
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@张振宇201512 2017-08-24 11:59:16
非常感谢，非常好，很客观，很真实，我会一直关注徐超人的帖子。
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感谢感谢，都是老实人摆的都是老实龙门阵
@西瓜大马甲 2017-08-24 12:22:35
很庆幸， 去年6月糊里糊涂买了房子···
现在已经涨了30万
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跟上了主流的趋势，恭喜。
开始今天的话题，商业地产。这个要讲的就太多了。慢慢来。
商业地产对于普通人理解的最多的就是：写字楼跟商铺。目前重点讨论的就是这2个产 品。
商业地产跟普通住宅的区别在哪里呢？
从年限来看，商业只有40年，住宅是50年。
从业态来看：住宅主要用来住，商业多用于盈利性质。
从外观来看商业没阳台，住宅基本都有。
还有商业的公摊比住宅大（考虑到电梯配置，大堂等），商业没什么绿化，商业的物管比住宅高，商业的水电比住宅贵等等。
考虑到众多的看帖人的能理解的更加容易些，我们今天就谈谈商铺，不谈写字楼，有写字楼需求的，单独回帖。
商铺：这个话题应该是非常火爆的，仅次于住宅了，他瞄准了另外一个群体的需求，改善型需求的，觉得房子够了。不需要。但是手上的闲钱还有一部分，考虑到通货膨胀，物价上涨的因素。关键点可以盈利。这点不错了，处于资产多元化的配置，可以考虑。
商铺在我看来大致分为3类：社区铺，商圈铺，商场铺（专业的市场啊，卖场等）
社区铺：好理解，字面意思足以，服务于社区的商铺，以餐饮，便利店，烟酒为主。以满足人们基本生活的需求，多以小面积居多。
商圈铺：也好理解，商圈里面的铺子，比如北城天街一排小吃（莱的快之类的）。
商场铺：多在一些专业，大型的卖场里面（比如赛博，奥特莱斯，早期菜园坝的摩配城）。下面来单独分析分析这些个不同的优劣势，只做分析，各位朋友理性参考。
社区铺：满足人们的基本的生活需要为主，按照消费的行为学来看的话，我们可以接受的这区铺的范围是以所住楼盘为中心，步行10-15分钟以内（1.5公里以内的铺子），这类型的铺子要做的是口碑以及老用户的积累。选择的点就在于你居住的楼盘体量能不能支撑起这么多同类型的商铺，很多开发商就艹蛋在这里了。前期一味的开铺子，还区分什么1,2,3楼 根本不经过精密的测算，反正销售完了就万事，考虑开这么多的铺子的原因就是我住宅全部都卖完了，需要这么多，猪么。卖完了就等于全部都住进去了？就全部要在楼下消费？
举2个例子：重庆真正意义上最早的2个大平层豪宅：寰宇天下跟玖玺台。 寰宇天下在江北嘴，那块位置目前商业还算是马马虎虎，但是寰宇天下的入住率，真的，不要信网络，晚上8.9点自己去哪里数灯光。看看亮着灯的有几家，这几家里面是不是全部要下来消费的？还是说消费完了回来睡觉。 所以说寰宇天下地下的社区铺，再我看来。如果不是自身的实力特别硬，死路一条。
玖玺台是不错，看着听热闹的，但是，支持下去的不是玖玺台，是玖玺台旁边的乙级写字楼玖玺国际，在里面办公的人下来吃饭。 还有一点，他对面就是亚太，很多在亚太居住，办公的在亚太吃腻了，跑过来换下口味。
所以说考虑社区铺，要看入住率是不是能够支撑的起目前的消费水平，还要看房价能不能符合我价格的定位。
当然也有例外：鲁能星城街区。 5，6 7-12街区，学区房房价高，关键是他哪里轻轨还在修，交通太不方便了。而且路窄。很容易堵，就星城了独有的捆绑式消费。那边的生意好到爆炸了。
楼主自己居住的小区，寸滩，交通不便利。马蛋点个外卖300起送（配送费35，经常一点就要吃一周），楼主懒，没办法也就只有在周围消费。
公租房区域：因为本身的房租太低了，人们都愿意拿钱出来消费，导致了那周边的生意也好到爆。
所以的话社区铺要考虑的是消费能力跟入住率能不能达到你预期的收益。
@何希来520 2017-08-24 13:16:21
5:1，意思是40多年的收入不吃不喝去买套房？
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你非要在重庆房价超过15000的区域看房子，而自身的收入只有3000 我能说什么。。。。。。。。
商圈铺： 好贵应该是大家的基本认识，也可以理解成好，贵。
这个概念基本来源余最早的解放碑跟观音桥的北城天街。这2个地方很少有铺子出来，出来就供不应求，基本上你不是自己作死的话都做的走。但是请注意，是什么时候发展起来的？ 实在重庆的最早期。是楼主还在重庆读大学。04年就开始很好了。估计发展的更早。那个时候是没有什么概念的。现在这2个地方的铺子，（中心区域哈）有价无市。
目前重庆飞速发展，商圈越来越多。比如南坪，大屏时代，9街，杨家坪商圈（万象城等）。
基本上买商圈铺的话建议要多观看，看看开发商的实力，看看附近的规划，看看周边的消费力跟主力消费群，看看这个区域在城市规划中的定位是什么。看看你这个商圈吸引其他地方的人群能力怎么样？看看你这个商圈对于这个区域而言的话是属于锦上添花还是雪中送碳。
举几个例子：观音桥的北城天街系列火爆的一塌糊涂，也带动了上面的9街，但是9街聪明，定位不一样（以餐饮，酒吧，夜场休闲娱乐为主），弥补了观音桥的购物。所以起来了。 但是你看看龙湖新一街呢？ 不知道要如何定位，而且目前一期也交房了，大量的所谓旺铺出来。看看租金价格再说吧。个人不太看好，但是市场会给出答案。
再看看杨家坪商圈的中迪广场，杨家坪就属于吸引其他区域不强的地方（各位大哥，你们要消费回去解放碑，观音桥，南平万达，大坪时代甚至沙坪坝，一般不会选择杨家坪吧），而且杨家坪的定位很清晰了，中低端有西城天街。中高端有万象城，更别说还有什么大洋百货了。你们觉得中迪广场该如何定位跟招商发展。
来说个比较成功的，星光天地（才开业，轻轨嘉州出站就到），嘉州商圈。比较不错虽然1-4楼比较的死，但是5-8楼主打的亲子系列比较的成功。
最后的结论：商圈铺要仔细的观看，比较。考虑的更多
商场铺（大型商场，专业卖场等），2者的区别在于综合性
大型商场是综合性的购物（万达，星光等），1楼化妆品 收拾，2345楼男女服装，配饰之类的， 67 楼吃饭啊，电影院啊。KTV啊（部分吃饭在-1楼），产品多样化，大概是这个样子。
专业卖场（赛博啊，奥特莱斯啊）：1楼卖手机，2楼卖笔记本电脑，3楼卖组装机，4楼卖监控，网线，办公家具等。基本都是一个系列的不同的衍生产品。
各有个的优势
大型商场，这个是主流的趋势，但重要的是运营者的实力，还有后期客户的忠诚度。像北京比较好的就是一般周末一家人到大型商场就是一天（孩子玩，女人逛，男人看书，咖啡谈事，健身什么的可以满足到全家人的需求）。
专业卖场：靠的是集中所有的同类型的来对外打造一个专业的口碑跟品牌，比较的挑客户，基本上没这个需求不会去这里（凯恩家具城，龙溪建材市场，赛博，奥特莱斯居然之家啊太多了），这个类型的特点就是租户的忠诚型高，一般做出品牌之后都不会轻易的换，
但凡是都有特例：
比如：进口食品城（普泰广场），原来号称的进口食品的一站式购物，吸引了大量的客户，但是定位有问题（附近有个洋展购），大概位置实在海尔路跟奥特莱斯之间。
据说所知：开业了装修差，里面是些什么僵尸公园啊，小面馆啊之类的，档次低。 目前已经扯了很多皮了，开发商法人频繁换，最新的是已经有100多户业主集体断供（不还按揭款）来抗议了。感兴趣的可以去百度下。
结论：商场铺的话更多考验运营者的实力以及招商的力度，也需要仔细的考虑考虑。
另外：如果听到了什么类似于:空中商铺的，千万别去。直接把宣传者毙了。。。。
总而言之：商铺的利润是大，但是坑太多，购买时千万不要听置业顾问说了什么，要听他没说什么，而且你要考虑的综合因素太多太多。
最关键的一点：商业跟住宅的区别在于2次交易的税费不一样。
商业是（契税3+个税3+土地增值税6+买卖手续费双方各1+差额营业税5.6+其他杂费），除非你铺子的位置好的要日天了。不然的话只能持有，变现只能通过银行再抵押贷款而不能通过市场。
@Blueme2016 2017-08-24 13:43:42
坐等楼主普及，还有我是妹子，不是兄弟，嘻嘻 @超人徐
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普及好了。说是普及，更多的是个人意见，也欢迎大家来讨论
@不二空间设计 2017-08-24 12:46:06
楼主，想让您给参考一下。我是外地人，之前一直在重庆。现在想回到重庆继续发展下去，所以想在重庆买套房子，刚需房自住。首付只能付得起20万左右。之前看了下大学城片区的宝嘉花与山，建面107 平 70万左右，据说是树人小学。现在有个苦恼的问题就是，因为我工作的原因，需要几乎天天在重庆的各个地方跑，晚上应酬又多，就是怕住到大学城那边交通不方便，虽然有轻轨，但是你懂得早出晚归的确实还是不太方便！所以想让您给个......
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你这个问题也是属于隐藏了几个问题的；而且你基本上都自己把答案都说出来了。
首先：首付只有20万左右的话，就只能考虑在一些新型而且不太热门的区域（礼嘉，大竹林，照母山都不行）
其次：你还提到了小学问题，说明了读书，教育也是你考虑的因素在。
还有：面积，你提到了107平，基本上属于一个3房的标准了。说明也是一家人。
最后你提到了交通：害怕因为应酬的原因回家晚了，交通不便（打车成本高之类的）。
只要能够梳理出来的话，你会发现，你购房的目的很明确，重要考虑点是：价格，教育以及面积。这些都是硬性指标，很难将就，你考虑到交通的话也只是考虑回来不方便，上班的还是方便，无非起来的早点。
其实没有十全十美的房子，交通好，面积大，还带教育的肯定价格不便宜，在你能够买的起的地方，还能够有这么大的面积，刚好还可以读书。不错了，朋友。
买你说的哪个楼盘吧。也只有在大学城附近了。
另外我很好奇的是为什么你会考虑留在重庆？
@251207212 2017-08-23 14:26:36
去年9月之前买房的都是人生赢家
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@嘻哈超人徐 2017-08-23 15:00:02
也算不上，部分人可能买了涨了，但是卖了的话 这个价位买不回来了。
看你以什么心情来购买了。以赚大钱的方式明显不合适了。以后房价的增长会更加的区域理性。
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@聊天是一种消遣 2017-08-23 16:20:16
哈哈，我05年买新牌坊，15年再买大学城，算人生赢家不
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@嘻哈超人徐 2017-08-24 12:03:51
第一波你买的很稳，第二波稍微托大了点，看到收益的时间要长，
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@聊天是一种消遣 2017-08-24 12:41:47
呵呵 大学城的15年底入手，现在涨幅有60-70%了，目前出手中，大学城地铁站旁，很好出手。。。
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你买的地铁旁边的话当我没说，这个帖子内都有想买大学城的。。。欢迎你们去交流。
@不二空间设计 2017-08-24 12:46:06
楼主，想让您给参考一下。我是外地人，之前一直在重庆。现在想回到重庆继续发展下去，所以想在重庆买套房子，刚需房自住。首付只能付得起20万左右。之前看了下大学城片区的宝嘉花与山，建面107 平 70万左右，据说是树人小学。现在有个苦恼的问题就是，因为我工作的原因，需要几乎天天在重庆的各个地方跑，晚上应酬又多，就是怕住到大学城那边交通不方便，虽然有轻轨，但是你懂得早出晚归的确实还是不太方便！所以想让您给个......
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@嘻哈超人徐 2017-08-24 14:13:19
你这个问题也是属于隐藏了几个问题的；而且你基本上都自己把答案都说出来了。
首先：首付只有20万左右的话，就只能考虑在一些新型而且不太热门的区域（礼嘉，大竹林，照母山都不行）
其次：你还提到了小学问题，说明了读书，教育也是你考虑的因素在。
还有：面积，你提到了107平，基本上属于一个3房的标准了。说明也是一家人。
最后你提到了交通：害怕因为应酬的原因回家晚了，交通不便（打车成本高之类的......
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@不二空间设计 2017-08-24 14:34:26
谢谢楼主，梳理的很清楚，算是给我了一个答案吧。我个人比较纠结，所以还是需要别人给我指点迷津；嗯，依照现实情况，这个盘也就算是适合我的了。那我就着重考虑下这个楼盘了；
我之前在重庆学 生活了十年，当时总是想着一步到位，所以一直都没有买房子，现在肠子都悔清了；16年初因为一些原因离开了重庆，回到了济南，但是各种不 惯和不喜欢，而且济南这边工资没得重庆高，房价却是比重庆高一倍；感觉在济南以现在的......
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所以说重庆对于很多人，特别是居住生活过一段时间的人而言，是具有非常大的吸引力的，
你自己也觉得在重庆你是看得到希望的。
最后祝你生活的愉快，事业成功
有什么不清楚的，或者哪里交易觉得有问题，有风险的都可以询问或者交流，
楼主很老实，知道的就说，不知道的绝对不乱日白
@withlove1999a 2017-08-24 16:06:43
LZ，再想请教一下现在二手房贷款的情况，所有中介都说二手房贷款基本停了，极个别运气好或者银行优质客户可能能批下来，我问银行的哥们，他也说确实放款难，那像我这样想换房的人，卖房时买家贷款批不下来，以及我买房贷款批不下来，如何规避风险？损失订金倒还好，损失首付就操蛋了，谢谢LZ，另外首付40万，100㎡左右（总价120万左右）的加州新牌坊、冉家坝有没有好点的楼盘推荐？
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所以说在签订合同前再三跟银行确认能否放款，银行不是傻B如果不能放款的话是不会让你签按揭购房合同的，这不是自己给自己找事么。
你签完合同以后，过完户了。原则上你就没事了，剩下的事是银行跟卖家（放尾款），银行跟你的事情（还贷款）。严格意义来说的话不放贷款都不管你事了。你按揭买房卖方是同意了的。 但是为了规避风险还是事先跟卖方说好：现在的政策，极有可能贷款会下来的比较慢，你要接受。
能不能再给点具体的因素。你就这些条件我就只能说：加州，新牌坊的房子都比较旧了。 冉家坝考虑下：龙湖紫都城，安泰城市理想。 电子校考虑么？看看长安锦绣城，北城国际的
@重庆薇安 2017-08-24 16:25:03
写得不错，比较客观。可是肯定会有人骂你小西装的。
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个人见解不同，可以互相讨论， 但上来就骂或者说不懂，素质地下。乱说的人。。。。。。 我真的是非好感的。
感谢你的点评，顺便问下：小西装是什么意思？
明天暂定要讨论的是旅游地产。大家也可以说有什么想知道的。都会一一解答
@ty_爆爆蓝 2017-08-24 09:48:59
楼主 我现在大概有三十多万 想付个首付买个小户型 主要是考虑孩子将来好上学 楼主可否帮忙介绍 私个联系方式？
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@嘻哈超人徐 2017-08-24 11:33:20
孩子现在多大了？ 看重的是小学还是初中，是否这套房子你首要的考虑因素就是教育，其他的都可以接受？ 这个很重要？
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@ty_爆爆蓝 2017-08-24 17:16:56
现在两岁，主要考虑小学。除开教育，当然想要好地段的。
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不是，你问我的时候主要考虑孩子，现在又是除开教育，还要地段好的。那只有在面积上做文章了。。
@加工 2017-08-24 17:38:50
郊区中央公园楼面地价1万元每米，市中心上清寺带名小指标楼梯房1万元每平米，这可是真正的市中心呀，现在还能如此倒挂的，放眼全国可能也只有重庆了。
从居住的角度来说，上清寺的房子确实太差了，但是那地段、价格真心实惠。
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这个要分开来说；不能一概而论：首先是成本不一样。
楼梯房的成本是多少，都是楼梯房了肯定楼龄也比较老了。很可能当时的价格没超过1000，现在10000，不错了，但是这种情况如果不是对教育有着别样的考虑是不会选择的。我宁愿选个周围1.2万的电梯房（同样带指标）。
你问问哪个卖楼梯房的房东，他卖房子的原因是什么。肯定来说爬楼是或多或少的一部分因素在。
你这个问题很好解释：重庆来说的话不是按照几环几环来划分的区域。所谓的市中心都是相对而言的。也就不存在一个倒挂的现象，随着各个区域齐头发展，越来越多的江北人，不买你帐（他们认为的核心是观音桥，是江北嘴），渝北人也不得买账。再加上遍地开花呢的商圈发展。上清寺也不是解放碑。
说的很客观。另外此贴的目的是讨论，不是做广告。谢谢了。
@加工 2017-08-24 17:42:35
我不相信上清寺的房子涨不起来。
再说渝中区现在除开上清寺、大礼堂那一带，还有多少可开发的地方。
同志们，价值洼地呀。
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开发上清寺，先要拆迁哪里的老房子。你认为拆迁补偿多少合适，再算上楼面价，建安，税，营销成本。融资成本杂7杂8的。你认为哪里新开个盘卖好多合适？
开发商比你我都聪明，什么地块可以碰，什么地块不可以彭，投入多少，产出多少，纯利润多少，多久回本，他比你我清楚。
我们都只是升斗小民，猜不到大开发商的想法的。
@wernerzw 2017-08-24 17:48:07
看了楼主的帖子和回复，觉得楼主讲得非常客观，很专业也有个人独到的见解，对政策和未来趋势把握比较准确，首先感谢楼主的心得分享。
另外请教下楼主，目前本人手中有一笔闲散资金，因无其他投资渠道，感觉目前房价已趋于稳定，预测未来房价趋势应该是横盘缓涨，为确保手中资金跑赢通胀、增值保值，想购进一套二手房，考虑10月前在冉家坝区域：保利香雪、阳光地中海、紫都城、盛世北辰、安泰城市理想、渝安龙都、逸静丰......
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首先感谢大哥的点评，谢谢谢谢
其次：你这8个字其实说明你很懂投资，至少世面上的主流投资产品你都PASS了，跑赢通胀，增值保值已经PASS了（银行理财，股票，黄金期货，艺术品），对于普通大众而言的话剩下的也就只有房地产了。
缓涨一直是我认可的（3%-6%一年的涨幅），并且你的区域很明确，投资而且地段也选好了，我们就来看看具体的楼盘分析：
1：决定新盘的价格因素就是：地段，配套，户型。那么决定2手房的价格的时候，物管占比就比较的大了。你选的楼盘的位置都差不多。龙湖在重庆开山致富的法宝不是什么地段，而是他的物管服务，龙湖的楼盘销售里面有一部分都是来源于老客户的介绍（在龙湖江与城，大竹林哪个最明显。），销售完毕才是真正销售的开始。在这个方面。我的建议是龙湖紫都城，就在安泰对面，SM广场旁边。
2：既然是投资，在选择面积的时候我会考虑到世面上最主流的，最易出租跟脱手的面积，那么我觉得60以内的2房跟90以内的3房是比较的看好的（都是套内）
3：我还要知己知彼，要保证当时我卖的时候，我这个楼盘里面没几个是我的竞争对手，我的是独一份或者几份。（这个可以从选房，面积，朝向，装修上面来横向比较下），这几个小区，我建议是看中庭会比较的好。
4：关于全款还是按揭，楼主的建议是按揭。因为都知道房贷是利息最低的贷款了（只是周期太长了，所以算下来利息高。你在外面看看这么大笔贷款，谁敢给你放20年？），租出去。有人帮你分摊月供，还不要你房子产权。何乐不为。剩余的钱可以买点理财啊，熟人（非常熟的那种，小量的）借贷啊，鸡蛋不要放在一个笼子里。
这几点就是楼主的基本建议，你可以去参考着选， 因为你都具体到这几个楼盘了，我没办法一个一个楼盘的分析。所有的楼盘我不可能都熟，难免会出现偏颇。
@yaxiba 2017-08-24 19:48:11
鲁能的泰山7号，什么价位入手较好？谢谢
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多大面积，户型。朝向。这些呢？
@雅利安汉人 2017-08-24 21:50:16
楼主，
1渝合线在修，你是否 看好北碚磨心坡地区或东阳的地产
27号线确定经过歇马，歇马和蔡家，你看好谁，为什么
3银翔城(世纪在合川）你看好吗？确实很便宜
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其实很多人都被开发商误导了。认为只要通轻轨了，周围房价都会暴涨，但是这个是有个前提的，就是你的周边入住率要达到一个标准（话说回来，貌似入住率不高，也不会通轻轨。）
1重庆主城区的房产我都看好，都要涨，但是有个时间段。现在发育的重点是礼嘉，蔡家，大竹林，茶园，甚至于大学城。至于你所说的那2个地方。我认为最少的等到上述地区全部发育完毕再来吧。所白了。就是时间。20年你看看起得来不？
2：蔡家跟歇马我看好蔡家， 蔡家都开发商帮他炒作，有公租房（公租房附近的商业都起得来）。歇马还要等。
3：区县的房产我确实不熟悉，但是我想这个可以通过天性来解释
开发商都是要追求高利润的，能卖5000的，可能关系好 4800给你，但绝对不会只卖4000.他卖的便宜是看更谁对比。
就比如说：相对于北京。重庆的 房价不知道便宜到哪里去了，但是为什么北京来重庆的还是少，城市的定位不一样。 区县跟主城的地位也不一样。
@低调七零后 2017-08-24 22:31:05
楼主好，看了半天你的帖子，感觉还是讲得比较实在，所以也想咨询下问题：南山郡2期汀澜岸的那个跃层洋房如何？楼上楼下隔出来大概有200平米左右，四室两厅三卫的格局，户型感觉还可以，带一个车位190万你觉得能入手不？旁边貌似在修珊瑚小学和二外，请楼主点评下，谢谢
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你考虑到哪里的洋房，就说明：最少交通不是你考虑的首要因素，居住舒适度才是。
而且据说还有教育。
那么市面上主打舒适度的楼盘也不少， 这个就要根据你自己的选择了。必要的时候可以多对比下。
另外：北区的普遍好于南区的。
@jiang0501 2017-08-24 22:44:12
楼主 我是外地人 妈妈是老重庆的 一直想买套小户型给父母在重庆养老居住 年初听闻重庆房价上涨，匆忙中今年四月初在九龙坡保利爱尚里二期三号楼定了套房 套内56……9700一平，户型不是很好 位置在最里面 现有二个问题请教 一、我是属于三无人员户主是我的名字 是否会一直交房产税（销售说的18年六月接房后把我户口迁移重庆市就不交了，）二是该楼盘性价比如何 以后出售的话好脱手不？我在外地工作 没考虑回重庆居住 等我父亲......
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已经定了。。。现在就是要个定心丸。
杨家坪9700买的保利的房子算不错了。 事实上我对于杨家坪，九龙坡的印象就是：华润24城，万象城，保利爱尚里。
既然你是5年内居住，5内后把父亲接回身边来，那户型就不是主要考虑的因素了。首要考虑的是要出售的熟读。 56套内。比较好出手。
三无人员是要交的，但是不多一年好像千分之5左右。
这个楼盘算不错的，开发商品质好，入住率也不错。
你没有买错，买都买了。平常看待
@ty_绝对零度362 2017-08-24 22:56:33
楼主，麻烦问一下华新街恒大御龙天峰怎么样，目前大概2W,能入手么，我一个朋友说有特殊房源，140平左右，200w，低于市场价太多了不知可不可信，能买么？
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御龙天峰最少我认为地址位置，配套完爆现在的照母山。
2万的价格。。我记得当开盘的时候是叫香港信合（貌似是），我一群朋友在里面当销售经理跟总监，他们拿到的价格就是10000左右，市面价11000-12000（13,14年）。
你哪个朋友所谓的特殊房源是什么房源，说出来楼主帮你参考下。
目前2万的价格我只能说 这波市场惹的祸， 但房价涨上去了，实则很难下来。 如果后期跌到了16000-17000， 你认为是涨了还是跌了？以楼主告诉你的价格。
@西渝子房 2017-08-25 08:33:45
楼主是否看好区县如永川、长寿的房产，目前来看不像09那那次主城和区县一起涨，重庆主城这泼大涨，这次区县新房象征的涨了两三百，二手房基本没涨，我13年和15年出手两套10年以上的区县150平和90平房产，目前分别下跌5-10万和3-5万。错过了主城的这泼上涨机会，是否低价卖出买主城房产。主城内环周边基本1万3以上，后悔啊，你看好璧山和蔡家么？
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你这个问题，有些在楼主之前的帖子说过，但是再说一次吧；
所有的区县要发展只能是：本身你这个城市的城市化非常高了。而且主城区没地了。即使有，差价非常大，才会去发展区县（北京）。
区县的房价怎么涨？ 年轻人都愿意到主城来发展。楼主昨天晚上帮朋友看房，就是全家把合川的房子卖了来主城买（因为合川的房子太老太久了）。错过了暴富还有稳定增长的空间。
区县的我建议卖了，能在区县买房的基本上都属于真爱的范畴， 至于卖方所得的钱是否要在主城置业，我的建议是多看，毕竟是比大投入了。
璧山跟蔡家我更加看好蔡家。 不要看璧山离大学城近。 蔡家目前才是主力。不管是政府的主导，还是开发商的造势。
@守护初心 2017-08-25 11:11:01
楼主我就想问一个问题，假如我这段时间买二手房，找正规中介。现在的二手房贷款好出吗？还是要等到银行年终财务盘结之后，明年才容易放款？现在一直在市区的二手房和茶园的新房之间徘徊。二手房怕房贷下不来浪费钱财和精力，新房的配套又不好。我在外地工作，5年后才考虑回重庆，所以想买一个房先放着，有得租就租。茶园不知道今后的发展如何，南部离我老家比较方便。
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目前二手房的贷款才第3季度，还没到年末的年终盘点。
目前的2手房贷款，是放缓了许多，但是中介的关系够硬 是可以做的。
茶园的新盘跟市区2手房，我的建议市场茶园。
无疑；你跟家的联动hi更加的强烈。
至于那边目前不方便这些因素你可以不用考虑。因为你是要5年后才回重庆来发展。
今天本来要讲哈旅游地产，但是朋友告诉我要我去帮他处理房子的事情。可能今天就不空。稍微晚点回复。
聊点其他的。昨天晚上大概9点，楼主被朋友抓到2郎去帮他看套2手房。
2郎的康田西锦 这个项目。
房子装修一般。 套内72个平方，小3方。 户型设计的垃圾。有一个卧室在厨房里面，业主最后的价格91万。
朋友本身对房子就觉得一般，听了楼主的建议后没有再考虑；甚至于价格都没有再谈。
所以对于2手房而言：地段，户型，装修，小区配套一个都不能少。
这也是为什么很多人问我2手房的问题。楼主只能给个大概，给不出很精准的建议，因为没看过房子。
@夜孤城5617 2017-08-24 09:18:31
楼主，媒体讲的在重庆买一套房，只要工作15年的工资就够，但是，我认识的大学同学中，就属在重庆的工资最低了，那么低的工资。除去吃饭生存费，15年内买得起房？
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@withlove1999a 2017-08-24 11:13:19
重庆刚刚一个新闻很火，女朋友辞职男友说我养你，结果半年后养不起了，男主事业单位，工作十年，月收入5千，可见重庆收入多低，说多了都是泪
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恩。公务员的标注：3.5.8.1