公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。
里面已经有30多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对投资比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。
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现在房产投资绝对是个技术活
投资要两条腿走路，一条腿走路容易摔倒
先说一个残酷的事实，任何市场，真正能笑到最后的永远只是10-20%的人，房市也不例外。
投资市场，不管是房市，还是股市，难的不是曾经赚过钱，难的是不拿最后一个铜板，全身而退。
房市到最后，投资的也只会有10-20%全身而退赚到钱。当一个人只熟悉一种投资渠道时，哪怕这个渠道客观上已经到了尾期，他也会主观上不断强化这个渠道还能赚大钱，不断加大投资，直到被套和血本无归为止。花无百日红，任何行业都有一个起步、发展、成熟的过程，这是不以人的意志为转移的，是客观存在的，至于以后的升级转型，那是新的机会。
投资市场是残酷的，会吞噬绝大部分人的财富，但不投资，又会被通胀吞噬。目前很多人连起码的投资知识都不具备，就贸贸然开始大手笔投资。很多人觉得只要房子涨就能赚钱，这个真不一定，如果房子的涨幅不如资金成本，是亏钱而不是赚钱。现在很多人用法定贷款利息的1.4倍左右抵押贷款和信用贷款继续房产投资，可能目前的利息暂时能承受，或者幻想两年内翻一倍卖出，毫无风险控制意识。须不知，全球开始处于加息周期，中国的PPI最近一年涨幅很大，迟早会传导到CPI，10月份CPI同比增加1.9%，比上月高0.3个点，如果CPI继续上涨，国家可能会进入加息周期，如果5年期以上贷款法定利息到6%左右，1.4倍法定利息就是8%左右的利息，这个是非常高的，房子就算涨，年均涨幅也未必有这么大，更不用说那些鸟不拉屎的地方下跌的房子。
国家目前在房地产行业的调控除了财政，土地，税收政策外，还有一个很重要的政策是预期管理，国家会尽所有力量改变大家投资房产赚大钱的预期，毕竟对国家来讲，资源不停的涌进房地产是个风险很大的事情。要改变预期最简单的办法就是让大部分投资者赚不到钱，只要房子的实际价格不大幅下跌，银行是没有太多风险的。
在中国，目前比较正规的投资渠道主要是房市、股市。而且进入后工业时代，大部分企业会是轻资产，没有抵押，不是银行喜欢的对象，企业资金的分配可能更多的由资本市场主导，作为一个投资者，一定要熟悉这两个市场，两者不能偏废，当一个市场进入尾期时，可以从容撤退，布局另一个市场。很多人觉得房市和股市差别巨大，其实不然，都只是一个财富转移场所，背后博弈的是智慧，都只会有少部分人胜出。其它行业又何尝不是，贡献完青春被抛弃的中年失业者会越来越多，20/80原则无处不在。由于国家一直没有财商方面的教育，目前大家的投资思维和能力相差不是特别大，通过努力学习，还是有很大机会进入20的.
放弃偏见，努力工作，同时努力学习房市和股市的投资，争取早日成为投资市场的20.
先说一个残酷的事实，任何市场，真正能笑到最后的永远只是10-20%的人，房市也不例外。
投资市场，不管是房市，还是股市，难的不是曾经赚过钱，难的是不拿最后一个铜板，全身而退。
房市到最后，投资的也只会有10-20%全身而退赚到钱。当一个人只熟悉一种投资渠道时，哪怕这个渠道客观上已经到了尾期，他也会主观上不断强化这个渠道还能赚大钱，不断加大投资，直到被套和血本无归为止。花无百日红，任何行业都有一个起步、发展、成熟的过程，这是不以人的意志为转移的，是客观存在的，至于以后的升级转型，那是新的机会。
投资市场是残酷的，会吞噬绝大部分人的财富，但不投资，又会被通胀吞噬。目前很多人连起码的投资知识都不具备，就贸贸然开始大手笔投资。很多人觉得只要房子涨就能赚钱，这个真不一定，如果房子的涨幅不如资金成本，是亏钱而不是赚钱。现在很多人用法定贷款利息的1.4倍左右抵押贷款和信用贷款继续房产投资，可能目前的利息暂时能承受，或者幻想两年内翻一倍卖出，毫无风险控制意识。须不知，全球开始处于加息周期，中国的PPI最近一年涨幅很大，迟早会传导到CPI，10月份CPI同比增加1.9%，比上月高0.3个点，如果CPI继续上涨，国家可能会进入加息周期，如果5年期以上贷款法定利息到6%左右，1.4倍法定利息就是8%左右的利息，这个是非常高的，房子就算涨，年均涨幅也未必有这么大，更不用说那些鸟不拉屎的地方下跌的房子。
国家目前在房地产行业的调控除了财政，土地，税收政策外，还有一个很重要的政策是预期管理，国家会尽所有力量改变大家投资房产赚大钱的预期，毕竟对国家来讲，资源不停的涌进房地产是个风险很大的事情。要改变预期最简单的办法就是让大部分投资者赚不到钱，只要房子的实际价格不大幅下跌，银行是没有太多风险的。
在中国，目前比较正规的投资渠道主要是房市、股市。而且进入后工业时代，大部分企业会是轻资产，没有抵押，不是银行喜欢的对象，企业资金的分配可能更多的由资本市场主导，作为一个投资者，一定要熟悉这两个市场，两者不能偏废，当一个市场进入尾期时，可以从容撤退，布局另一个市场。很多人觉得房市和股市差别巨大，其实不然，都只是一个财富转移场所，背后博弈的是智慧，都只会有少部分人胜出。其它行业又何尝不是，贡献完青春被抛弃的中年失业者会越来越多，20/80原则无处不在。由于国家一直没有财商方面的教育，目前大家的投资思维和能力相差不是特别大，通过努力学习，还是有很大机会进入20的.
放弃偏见，努力工作，同时努力学习房市和股市的投资，争取早日成为投资市场的20.
@东广深蓝 2017-11-15 18:35:02
王健林李嘉诚出售重资产了，说明什么了？
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重资产开始变的风险大，收益低。
王健林李嘉诚出售重资产了，说明什么了？
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重资产开始变的风险大，收益低。
@NULA2017 2017-11-20 22:20:42
那刚需房明年到底该不该买啊，楼主
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自住看到合适的就可以买。
那刚需房明年到底该不该买啊，楼主
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自住看到合适的就可以买。
@今天雨真的很大 2017-11-21 12:55:14
lz你好，目前南京两套房，一套是江宁的三房自住，一套学区老破小目前出租，目前贷款基本上公积金能包住，因为后面小孩要去市区上学，老破小太小就两房住不下那么多人，最近想在学区这个老破小小区内再整个小的，压力小一点，或者卖江宁的房子，整个大一点学区（贷款更多），现在是不是比较好的时机？因为限购二套房要8成首付，压力还是比较大，可能要用到杠杆，所以感觉还是有风险的。请楼主帮忙分析分析，谢谢
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如果江宁的房子目前资源一般，以后也没有改善的可能，可以考虑优化到资源好的地方。
lz你好，目前南京两套房，一套是江宁的三房自住，一套学区老破小目前出租，目前贷款基本上公积金能包住，因为后面小孩要去市区上学，老破小太小就两房住不下那么多人，最近想在学区这个老破小小区内再整个小的，压力小一点，或者卖江宁的房子，整个大一点学区（贷款更多），现在是不是比较好的时机？因为限购二套房要8成首付，压力还是比较大，可能要用到杠杆，所以感觉还是有风险的。请楼主帮忙分析分析，谢谢
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如果江宁的房子目前资源一般，以后也没有改善的可能，可以考虑优化到资源好的地方。
一行三会的资管新规对投资市场的影响
2017年11月17日一行三会联合外汇局发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，简称资管新规，洋洋洒洒几十条，当中包含很多专业术语，估计一般的吃瓜群众看了，都是一脸懵逼，不知所云。为了让大家对这个资管新规有更深的理解，把主要的内容用人话给大家说一说。
这部新规的主要目的是防止系统性金融风险，按照党国一贯的做事风格，依然是按照新老划断设置过渡期，过渡期持续到2019年6月30日，目前手头持有理财产品的不必过度恐慌，下面具体说一说：
1.杜绝资金在金融系统空转：资金在金融系统空转，不但风险巨大，而且对实体毫无帮助。为了方便大家理解，举个例子：某股份制银行，以3%的利息发行10亿一年期同业存单，拿到钱后去买城商行发行的4%利息的一年期同业存单，城商行拿到钱后去买收益4.5%的同业理财，同业理财拿到钱后委托给非银第三方期限错配加杠杆投资二级债市，赚取5%的年收益。整个过程，层层嵌套，层层加杠杆，一旦钱紧，容易引起踩踏崩盘，16年的国海事件就是例子，幸好国家及时出手。最最关键的是整个过程和实体一点关系都没有，纯粹是金融系统自娱自乐，但出了问题，买单的是全社会，确实需要严格整顿，接下来的整顿对债市是负面的。
2.投资者分类：吃瓜群众只能买公开发行的低收益产品，风险不大；风险高、收益高的信托、私募等是为土豪准备的。亲爱的土豪，有人盯上了你的钱，投资时请走走心，没人给你兜底了。
3.资管产品销售机构资格：资产管理业务属于特许经营行业，非金融机构不得发行、销售资产管理产品。以后碰到非金融第三方向你推荐资管产品时，可得留个心眼。
4.对房地产的影响：这次的资管新规进一步限制了资金通过非标流向房地产，明年开发商的资金流会恶化，估计推向市场的新房源会增多。
5.对股市的影响：有些投资股市的资管机构的资金可能不合规，需要退出，短期是利空的，但长期来说，股市会更健康。
总体来说，这次的资管新规如果能得到好的贯彻执行，国家的经济发展会更健康，大家的各种机会也会更多。
2017年11月17日一行三会联合外汇局发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》，简称资管新规，洋洋洒洒几十条，当中包含很多专业术语，估计一般的吃瓜群众看了，都是一脸懵逼，不知所云。为了让大家对这个资管新规有更深的理解，把主要的内容用人话给大家说一说。
这部新规的主要目的是防止系统性金融风险，按照党国一贯的做事风格，依然是按照新老划断设置过渡期，过渡期持续到2019年6月30日，目前手头持有理财产品的不必过度恐慌，下面具体说一说：
1.杜绝资金在金融系统空转：资金在金融系统空转，不但风险巨大，而且对实体毫无帮助。为了方便大家理解，举个例子：某股份制银行，以3%的利息发行10亿一年期同业存单，拿到钱后去买城商行发行的4%利息的一年期同业存单，城商行拿到钱后去买收益4.5%的同业理财，同业理财拿到钱后委托给非银第三方期限错配加杠杆投资二级债市，赚取5%的年收益。整个过程，层层嵌套，层层加杠杆，一旦钱紧，容易引起踩踏崩盘，16年的国海事件就是例子，幸好国家及时出手。最最关键的是整个过程和实体一点关系都没有，纯粹是金融系统自娱自乐，但出了问题，买单的是全社会，确实需要严格整顿，接下来的整顿对债市是负面的。
2.投资者分类：吃瓜群众只能买公开发行的低收益产品，风险不大；风险高、收益高的信托、私募等是为土豪准备的。亲爱的土豪，有人盯上了你的钱，投资时请走走心，没人给你兜底了。
3.资管产品销售机构资格：资产管理业务属于特许经营行业，非金融机构不得发行、销售资产管理产品。以后碰到非金融第三方向你推荐资管产品时，可得留个心眼。
4.对房地产的影响：这次的资管新规进一步限制了资金通过非标流向房地产，明年开发商的资金流会恶化，估计推向市场的新房源会增多。
5.对股市的影响：有些投资股市的资管机构的资金可能不合规，需要退出，短期是利空的，但长期来说，股市会更健康。
总体来说，这次的资管新规如果能得到好的贯彻执行，国家的经济发展会更健康，大家的各种机会也会更多。
昨天刚写文章，今天股市就大跌。国家也是左右为难，又要去杠杆，又要不发生系统性金融风险。这么多年加的杠杆，想无痛解决不现实。
@qiusiwuyu 2017-11-23 18:34:54
楼主大人，最近跟迷惑，投资房产是二手房好，还是新房好？
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得根据具体情况，是否有限售，几年能交房拿证，新房旧房价差如何。
楼主大人，最近跟迷惑，投资房产是二手房好，还是新房好？
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得根据具体情况，是否有限售，几年能交房拿证，新房旧房价差如何。
@qiusiwuyu 2017-11-22 23:02:01
楼主，坐标昆明，二套投资，买成我妹的名字，算首套。滇池旁边，离地铁1公里，离市区16公里，周边有公园，由于期房学校没有定，小高层，户型中间户，单面采光，价格也合理，但是有2.5万的团购费。可以入手吗？
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学校是非常重要的。
楼主，坐标昆明，二套投资，买成我妹的名字，算首套。滇池旁边，离地铁1公里，离市区16公里，周边有公园，由于期房学校没有定，小高层，户型中间户，单面采光，价格也合理，但是有2.5万的团购费。可以入手吗？
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学校是非常重要的。
@ty_羽觞醉月1 2017-11-22 22:25:40
谢谢楼主，深入浅出，一针见血。每天都来关注！！
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要认真学习，都是干货。社会变化这么快，一不小心就被甩下去了。
谢谢楼主，深入浅出，一针见血。每天都来关注！！
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要认真学习，都是干货。社会变化这么快，一不小心就被甩下去了。
@SOS季末 2017-11-25 08:12:50
楼主，武汉楼市火爆，得茶水费才能买到，楼主觉得划算吗
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一二手倒挂，都想占便宜是正常的。
楼主，武汉楼市火爆，得茶水费才能买到，楼主觉得划算吗
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一二手倒挂，都想占便宜是正常的。
@渺茫IT 2017-11-25 10:50:44
请教楼主，对广西柳州现在的房价有何见解？可否适合投资，观望中。
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慎重，很多肉看得到吃不到。
请教楼主，对广西柳州现在的房价有何见解？可否适合投资，观望中。
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慎重，很多肉看得到吃不到。
@qiusiwuyu 2017-11-25 15:19:42
市政府旁边的房子能买吗？
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哪个城市。
市政府旁边的房子能买吗？
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哪个城市。
@springup 2017-11-26 14:27:27
@海男的故事 男哥，这几天中介在疯传一个消息，二手房房贷要以国土局的售价为基数，不按成交价了。男哥看这个消息靠不靠谱啊，或者说国家会不会这样执行？谢谢
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有可能的，这就是二手房限价。
@海男的故事 男哥，这几天中介在疯传一个消息，二手房房贷要以国土局的售价为基数，不按成交价了。男哥看这个消息靠不靠谱啊，或者说国家会不会这样执行？谢谢
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有可能的，这就是二手房限价。
@springup 2017-11-26 14:27:27
@海男的故事 男哥，这几天中介在疯传一个消息，二手房房贷要以国土局的售价为基数，不按成交价了。男哥看这个消息靠不靠谱啊，或者说国家会不会这样执行？谢谢
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@海男的故事 2017-11-26 18:23:19
有可能的，这就是二手房限价。
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要大家买新房，直接限售就行了，不需这么麻烦。
@海男的故事 男哥，这几天中介在疯传一个消息，二手房房贷要以国土局的售价为基数，不按成交价了。男哥看这个消息靠不靠谱啊，或者说国家会不会这样执行？谢谢
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@海男的故事 2017-11-26 18:23:19
有可能的，这就是二手房限价。
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要大家买新房，直接限售就行了，不需这么麻烦。
@SOS季末 2017-11-25 08:12:50
楼主，武汉楼市火爆，得茶水费才能买到，楼主觉得划算吗
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@海男的故事 2017-11-25 12:50:19
一二手倒挂，都想占便宜是正常的。
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占便宜的前提是房子的交通和学区（现在或将来）要不错。
楼主，武汉楼市火爆，得茶水费才能买到，楼主觉得划算吗
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@海男的故事 2017-11-25 12:50:19
一二手倒挂，都想占便宜是正常的。
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占便宜的前提是房子的交通和学区（现在或将来）要不错。
@桔子南南 2017-11-27 16:06:35
请问楼主，现在考虑在贵阳市买套房子投资，前景如何？
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观山湖区多看看。
请问楼主，现在考虑在贵阳市买套房子投资，前景如何？
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观山湖区多看看。
中国房价还会不会暴涨？什么时候暴涨？
房价就是货币的另一面，中国最近10年不到，已经连续三次加杠杆，货币大肆扩张，已经是GDP的2倍多，继续通过加杠杆快速扩张货币的空间已经不大了。
09-10年:为了应对金融危机，中国放松银根，推动企业部门举债扩生产，同时降低购房首付和利息刺激房地产，经济暂时企稳，全国房价一片上涨。但好景不长，11年以后企业部门受困于产能过剩，开始了漫长的去产能之路，而经济也在11年以后开始重新下滑。截止17年9月，中国企业部门总负债已经达到116万亿左右，占GDP的比重已经达到145%。
12-13年:为了应对经济下滑，政府开始大规模举债发展基建，短短几年就累积了大量债务，整个社会货币大量增加，基本面好的一、二线城市房价又经历了一轮上涨，三四线城市由于没有任何限制，开发商在利益的诱惑下大干快上，导致库存高企，房价基本没怎么上涨。截止17年9月，中国政府部门总负债已经达到36万亿左右（不包括准财政的负债），占GDP的比重已经达到45%.
16-17年:14年国家开始规范地方政府举债，经济开始下滑，国家为了阻止经济大幅下跌，14年年底开始放松银根，降低首付和利息刺激房地产，全民开始加杠杆买房，15年一线开始火爆，16年二线大爆发，17年三、四线开始雄起，各地房价陆陆续续开始上涨，地产销售也迭创新高。但这些都是建立在居民快速加杠杆的基础上。15年的居民新增总贷款为4.6万亿，16年上升到7万亿，17年前10个月新增贷款已达7万亿，其中仅短期贷款就同比多增1万多亿。截止17年9月，中国居民部门总贷款已经达到39万亿，再加上5万亿公积金贷款，居民总负债已达44万亿左右，3年多翻了一倍，占GDP的比重已经达到55%，从收入角度看居民部门举债的空间非常有限了。
综上所述，国内各部门已经没有大幅加杠杆的能力了，要想房价暴涨，必须借助外援，如果中国全方位开放服务业，外资会大规模进入，货币会因为外汇占款的大幅增加而大幅增加，中国将会迎来上涨周期中最后一轮房价大涨，你需要做的是盯住外汇占款的变化。
房价就是货币的另一面，中国最近10年不到，已经连续三次加杠杆，货币大肆扩张，已经是GDP的2倍多，继续通过加杠杆快速扩张货币的空间已经不大了。
09-10年:为了应对金融危机，中国放松银根，推动企业部门举债扩生产，同时降低购房首付和利息刺激房地产，经济暂时企稳，全国房价一片上涨。但好景不长，11年以后企业部门受困于产能过剩，开始了漫长的去产能之路，而经济也在11年以后开始重新下滑。截止17年9月，中国企业部门总负债已经达到116万亿左右，占GDP的比重已经达到145%。
12-13年:为了应对经济下滑，政府开始大规模举债发展基建，短短几年就累积了大量债务，整个社会货币大量增加，基本面好的一、二线城市房价又经历了一轮上涨，三四线城市由于没有任何限制，开发商在利益的诱惑下大干快上，导致库存高企，房价基本没怎么上涨。截止17年9月，中国政府部门总负债已经达到36万亿左右（不包括准财政的负债），占GDP的比重已经达到45%.
16-17年:14年国家开始规范地方政府举债，经济开始下滑，国家为了阻止经济大幅下跌，14年年底开始放松银根，降低首付和利息刺激房地产，全民开始加杠杆买房，15年一线开始火爆，16年二线大爆发，17年三、四线开始雄起，各地房价陆陆续续开始上涨，地产销售也迭创新高。但这些都是建立在居民快速加杠杆的基础上。15年的居民新增总贷款为4.6万亿，16年上升到7万亿，17年前10个月新增贷款已达7万亿，其中仅短期贷款就同比多增1万多亿。截止17年9月，中国居民部门总贷款已经达到39万亿，再加上5万亿公积金贷款，居民总负债已达44万亿左右，3年多翻了一倍，占GDP的比重已经达到55%，从收入角度看居民部门举债的空间非常有限了。
综上所述，国内各部门已经没有大幅加杠杆的能力了，要想房价暴涨，必须借助外援，如果中国全方位开放服务业，外资会大规模进入，货币会因为外汇占款的大幅增加而大幅增加，中国将会迎来上涨周期中最后一轮房价大涨，你需要做的是盯住外汇占款的变化。