现在房产投资绝对是个技术活

　　公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。

　　里面已经有30多篇文章，大家赶紧关注并分享给朋友圈。目前很多人对投资比较困惑，如果这些文章能给他们一些参考，就善莫大焉。

　　阶层跌落是大部分中产投资者的宿命，除非危机来临前能全身而退

　　经常听到有人说发达国家底层人民素质高，这个确实是事实，但背后的原因知道的人可能不多，其实很多底层人民以前是名副其实的中产，只是因为投资失败而沦为底层，每一次危机都会消灭一大批中产。
　　投资是有惯性的，一旦尝到甜头，就会一直进行下去。以房产投资为例，一个人投资第一套房赚到钱后，就会一直钱滚钱继续投资下去，两套、三套，这个城市限购不能买了，就换不限购的城市继续买，也不管自己对别的城市是否熟悉。但房地产也会有高潮、低潮，中国的房地产历史不长，大家还没看到低潮，但不表示不会到来，大部分投资者最后都会因为杠杆问题而血本无归，被迫退出投资市场。股市市场也是类似，人性使然。
　　对一个合格的投资者来说，赚到钱只是成功了一小半，能在危机来临前全身而退才是真正的成功。但全身而退对绝大部分人来说并非易事，需要了解整个经济所处的阶段，所投资的行业所处的阶段，还要能克服人性的贪婪在危机来临前决然的退出。
　　不谋全局者不足以谋一域，没有对经济大势的了解，想在一个行业长期屹立不倒是不现实的，学习一些经济、金融知识，是每个投资者必须要做的。
　　大家可以自己问问自己，是否能感知危机的来临，是否能在危机来临前全身而退，如果答案是否定的，必须要加强学习了。

　　@多重心情 2017-12-02 18:15:40
　　呼唤楼主，我们在天津有一套房，位置不好，不过小区环境还可以，大概在3万左右，我们工作调动到重庆，第一种方案是打算把天津的房子卖了，再带一点款在重庆买两套比较优质的房子，第二种方案就是天津的房子保留，在重庆买一套房子（第二套方案压力比较大），你觉得哪个方案合适？
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　　天津的房子如果资源不好是需要优化的。

　　美国减税政策对中国投资者的影响

　　2017-12-03 海男的故事 海男房产投资工作室
　　资金是没有国界的，哪里有利益就会涌向哪里。
　　北京时间12月2日下午3点，特朗普的减税方案在美国参议院获得通过，由于半个月前该方案已经获得了众议院通过，所以减税基本上大局已定。美国这次的减税不但范围广，而且力度大，企业所得税从35%减为15%，个税起征点将从12700美元升至24000美元，最高税率从39.6%减为35%，并将征税极差从7档减为3档，最关键的可能会取消遗产税，这是想把富人、企业、各类人才全部薅到美国去的节奏。这次减税会让美国经济活力大增，通胀向上，为美国的加息提供了坚强的支持。
　　美国这次的减税对中国的影响非常之大，对经济、金融、房市、股市都会产生巨大影响，但正面多于负面。
　　经济方面：中国将会被迫启动改革，开放一些好的垄断行业，真正改善企业营商环境，降低企业税费和个人税费，对实业是利好。这些改革会减少国家收入，为了维持财政平衡，国家将会加快处理效益不好的国企，放弃对事业单位的供养。
　　金融方面：美国减税加息会给中国的汇率带来相当大的贬值压力，但国家会竭力维护汇率的稳定，这种情况下货币不会宽松，实际资金利率还会推高，甚至银行的存贷款名义利率也会提高。
　　房市方面：这次减税给美国加息提供了坚强的支持，中国被迫收紧货币，提高资金成本，对中国房市构成利空，特别对一线城市是大利空，国家将会把一线城市死死的冰冻住，不给房主套利出逃的机会。
　　股市方面：股市的兴衰主要由货币、企业效益、投资者风险偏好三方面决定。由于接下来货币偏紧，不会有牛市，但随着接下来企业效益的改善，投资者由于房市投资渠道被封死，风险偏好被迫提高，股市将会迎来风起云涌的结构性行情。
　　整体来说，美国的这次减税对中国是利好的，没有外力的推动，中国的改革是推不动的，没有外部的制约，水是会随便放的。

　　@jwk0123 2017-11-28 19:05:37
　　男哥，想请教个问题！本人和爱人在天津那开去有一套02年的两室房自住，但是学区不好！现在加上老人共5人在一起住有点拥挤，想购买学区房兼顾改善，孩子2020年上小学。方案:1购买市内破老小私产，但是属于二套，税和利息太高，且基本不能自住！2：若把现有贷款还请办离婚，以爱人名义买可以算首套，但也是破老小，且首付没了只能筹资信用贷，也基本不能自住！3.卖掉现有房子再贷款买市区次新学区房。但是本套房子是8.5折利息......
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　　有机会还是买市区的次新房，这是优质资产。

　　他山之石可以攻玉，日本房产历史对中国投资房产的警示

　　日本房价上涨经历了三个阶段：
　　1955-1974年：快速上涨期，20年涨44倍。这个过程持续了大约20年，期间日本住宅用地价格上涨31倍，六大主要城市上涨44倍（年均增速22.2%）。其背景是日本经济快速追赶期，GDP和人口快速增长。
　　1975-1985年：缓慢上涨期，10年涨幅不到1倍。这个过程持续了大约10年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨79%（年均增速6.2%）。其背景是日本经济进入第一次换档期，GDP和人口增速放缓。
　　1986-1991年：最后疯狂期，6年1.7倍。这个过程持续了大约6年，期间日本住宅用地价格上涨73%，六大主要城市上涨169%（年均增速18.4%），其中1987-1990年间年均增速高达24.6%，超过1955-1974年快速上涨期的平均增速。期间背景是1985年，日本政府发表了《关于金融自由化、日元国际化的现状与展望》公告，揭开了日本经济、金融全面自由化、国际化的序幕。同时广场协议签订，日元升值，国际热钱涌入，推高房价。由于日元升值，影响了日本的出口，导致日本经济下滑，为缓解经济下滑压力，日本央行大幅降低利率，并增加银行信贷，进一步推高房价、地价，不但没有增加实体企业的竞争力，反而增加了企业的土地成本。最后面临要么实业、房地产一起崩溃，要么刺破地产泡沫，保实业，政府主动刺破了房产泡沫，导致居民和企业欠债累累，严重影响了后续的投资和消费，日本进入失去的20年。
　　中国目前阶段和日本1974年很像，接下来5-10年房地产会和日本的1975-1985年很像，不会有太大涨幅，大的涨幅要等到人民币国际化、金融自由化、产业对外大开放时，国际热钱会大量涌入，快速推高房价，但这个房价主要是大城市涨，因为这些热钱主要在大城市停留。中国到最后也不会刺破房地产泡沫，因为中国的土地是国有，工商业用地国家有特殊安排，成本增加远远小于住宅，房、地价的上涨对实业的影响相对日本小的多，但为了规避风险，国家会长期冰冻房市，对投资者来说，长期冰冻和崩溃也没有什么差别，不涨就是跌。
　　大城市的房价最后和国运有关，如果人民币国际化成功，中国称霸全球，大城市房价的泡沫也就慢慢消解了。

　　@海男的故事 2017-12-03 17:57:45
　　美国减税政策对中国投资者的影响
　　2017-12-03 海男的故事 海男房产投资工作室
　　资金是没有国界的，哪里有利益就会涌向哪里。
　　北京时间12月2日下午3点，特朗普的减税方案在美国参议院获得通过，由于半个月前该方案已经获得了众议院通过，所以减税基本上大局已定。美国这次的减税不但范围广，而且力度大，企业所得税从35%减为15%，个税起征点将从12700美元升至24000美元，最高税率从39.6%减为35%，并将征税极差从7......
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　　@小专家2015 2017-12-04 12:48:41
　　楼主的分析是片面的，美国减税，短期会刺激海外资本进入美国，不过美国的投资环境没有什么根本性改变，如果资本无法获利或相比太少，还会在离开。美国通过扩大税基来增加财政收入，无意是不能成功的。这次税改应该就是配合美元加息 收割全球的工具，几年内如果财政赤字更大的话，还会在开启增税。
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　　财税体制是国家的基本体制，很多年才会大变一次，每一次变化对接下来很长一段时间都影响巨大。

　　@CizenS 2017-12-03 21:43:34
　　楼主大大，你好，请教一下，青岛高新区目前还在发展阶段，人气还不是很高，没个三五年起不来。高新区有所青岛中学，号称青岛最牛的学校。而且未来规划很好，升值潜力大。同等资金下，是买市区的老破小学区房还是高新区的学区房？谢谢！
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　　高新区房子的交通资源如何。

　　@Arialv 2017-11-29 20:08:35
　　楼主，纯投资是首付深圳关内的二手房超小户型好 还是关外的稍大一点七八十平的新房好？ 首付只有一百个大概
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　　关外的房子有什么资源。

　　@mrlishi600A 2017-12-06 08:47:07
　　美国减税，短期应该是资金被迫收紧，甚至加息，对房市是极大的利空吧，二手房估计还得加码冰冻政策，比如二手房贷款首付占比提高，银行不批
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　　对房市是利空，特别是一线。

　　@虎哥哥abc 2017-12-06 12:09:58
　　@海男的故事 ：本土豪赏1根 鹅毛 （10赏金）聊表敬意，礼轻情意重【 我也要打赏 】
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　　谢谢土豪。

　　@蓝小猪2017 2017-12-06 19:31:11
　　楼主。追您的贴很久了，请问成都万科第五城现在购买合适吗？不投资，自住，谢谢！
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　　自住满足自己的要求就买。

　　@ty_715 2017-12-07 13:35:50
　　老师，新区，高档住宅区，海边的临街铺面能买吗，四万一平，周边建好后大概几千户。现在有一千多户。风景很美，但开发商租的太便宜了，才租三四十元一平米，而且一签五年。50平方米的铺，二百万，月供一万三，但租金还不到三千。
　　而且开发商是故意的，不租出去不卖，原因是怕把气氛做坏了，坚持先招商，再出售。主要是服务社区，一共二十多个铺面，有水果，药店，沙县小吃，超市，菜店，酒庄等。
　　铺面面朝大海，基......
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　　亏本是你的，赚钱是开发商的。

　　@youngnaive 2017-12-07 18:25:45
　　我首付的三十万和现在攒的十万全部是这两年半创业来赚到的，创业前几乎没钱还欠债。以后怎样我也不知道，还请给指点指点，不胜感激。
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　　留点现金，为了创业扩张或创业出问题还房贷。

　　@youngnaive 2017-12-07 18:25:45
　　我首付的三十万和现在攒的十万全部是这两年半创业来赚到的，创业前几乎没钱还欠债。以后怎样我也不知道，还请给指点指点，不胜感激。
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　　@海男的故事 2017-12-08 13:28:19
　　留点现金，为了创业扩张或创业出问题还房贷。
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　　不会就学，房子你也未必能买到正确的，理财的风险你也可能识别不了。

　　@SOS季末 2017-12-10 17:54:30
　　楼主，看中的楼盘，附近的一块地最近拍出地王了，这个楼盘值得购买吗
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　　交通和学区才是真正的支撑。

　　@Miss80szhang 2017-12-11 16:45:36
　　最近利息又上涨了，真是不知道到底该不该买房换房了，特别是换的还是老破小......
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　　利息最近1-2年不会降。

　　到底什么是系统性金融风险及对投资的影响

　　金融系统主要包括银行、信托、基金、证券、保险、期货，核心是银行。所谓的系统性金融风险就是银行有很多钱收不回来，导致银行出问题。国家要防范系统性金融风险，就要搞清楚银行的钱到哪里去了，哪些风险比较大。下面具体说说银行钱的流向及风险。
　　1.合规贷款：这个风险控制比较严，问题不大。
　　2.债市：最大的问题是期限错配和杠杠，借的是短期的钱，投资的是长期的债券，持续通过质押加杠杆，甚至有些机构每天都得滚动借钱。在目前利息高企的情况下，抛债不好抛，就算能卖肯定要折价，这样就做实了亏损，银行肯定不愿意。如果监管部们强迫，又会发生债市崩盘，监管部门能做的就是等金融机构持有的债券到期赎回来解决这个问题。过程中得不停输血，否则就会违约，更恐怖的是债券到期后发行方违规，没钱还。
　　3.股市：股市也和债市类似，很多机构的资金都是加杠杆过来的，不符合资管规定，要求他们抛售股票，拿回资金进行合规处理，但这样会引起股灾，前几天已经领教过了，接下来估计会协调大家慢慢卖，同时吸引一些增量资金进来。
　　4.房地产：及时切断了开发商的增量债务，然后通过居民加杠杆买房，把它们的库存转化成资金还给银行。这次很多中小企业会熬不过去，市场份额向大企业集中。
　　5.过剩国企：通过去产能，把中下游的利润转到上游，让它们还钱给银行，可能不够，还要卖股份。
　　6.地方平台：主要通过卖土地，卖企业，卖资产还债，但中小城市可能不会太顺利，所以中小城市的债券和各种非标借款风险是比较大的。
　　综上所述，债券市场是风险最大的，容易引起踩踏和崩盘，国家将会用真金白银给债市输血；地方政府、开发商它们很大一部分资产是地和房，所以房地产绝对不能大跌，否则银行就崩溃了，只能死死的冻住了；国企会保少部分，大部分该卖的卖，该倒的倒；股市目前杠杆不大，是混改和发展新兴产业的场所，要保持一定的热度，否则没法卖企业了。
　　对个人的一些建议：尽量把钱存在大银行；买理财产品一定要搞清楚底层的产品，如果底层产品是中小城市的债券和非标产品风险会比较大；接下来少做中小地方政府和中小房产商的业务。

　　@Miss80szhang 2017-12-11 16:45:36
　　最近利息又上涨了，真是不知道到底该不该买房换房了，特别是换的还是老破小......
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　　@海男的故事 2017-12-12 17:28:40
　　利息最近1-2年不会降。
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　　@Miss80szhang 2017-12-13 15:32:16
　　在今年3月份-9月份期间，通过对楼主全部帖子学习，我得出如下判断房子的如下因素：第一，地段；第二，学区；第三，户型；第四，小区环境。不知道对否？另外现在有两套房子，第一套房子比第二套房子第一点好，即地段好一点，在苏州工业园区现代大道上，周围有银行和大型商业中心。其它几点，第一套房子都比第二套差一点点，比如第一套学区比第二套学区稍微差一点点，房龄老个2年左右。然而第一套和第二套房子单价都差不多。......
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　　学区更重要。

　　@Miss80szhang 2017-12-11 16:45:36
　　最近利息又上涨了，真是不知道到底该不该买房换房了，特别是换的还是老破小......
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　　@海男的故事 2017-12-12 17:28:40
　　利息最近1-2年不会降。
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　　@Miss80szhang 2017-12-13 15:32:16
　　在今年3月份-9月份期间，通过对楼主全部帖子学习，我得出如下判断房子的如下因素：第一，地段；第二，学区；第三，户型；第四，小区环境。不知道对否？另外现在有两套房子，第一套房子比第二套房子第一点好，即地段好一点，在苏州工业园区现代大道上，周围有银行和大型商业中心。其它几点，第一套房子都比第二套差一点点，比如第一套学区比第二套学区稍微差一点点，房龄老个2年左右。然而第一套和第二套房子单价都差不多。......
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　　@海男的故事 2017-12-13 20:03:08
　　学区更重要。
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　　汇率会保持稳定，在一个小范围内波动。

　　@嗨唉E 2017-12-14 12:00:21
　　楼主，底部产品是处理银行不良资产的理财能买吗
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　　不良资产具体是什么，折价是多少。

　　接下来好的房子能保值，但赚大钱的机会基本没有了。更多机会在股市，很多人都觉得股市骗人的，其实20/80法则存在于任何行业，包括房市。作为一个想有所作为的人，需要做的是找到大风口，不被旁人左右，努力学习，弄清本质，不停向上.

　　@乱说勿理 2017-12-12 21:21:55
　　楼主对成都的楼市有什么看法和见解呢？
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　　也是随大周期，启动的晚一点，结束的晚一点。

　　最近经常有人问我哪些理财是安全的，这里统一说一下，真正的货币基金相对比较安全，而且可以随时取出。微信理财通有一款“汇添富基金全额宝”还不错，收益4.54%，投资标的66.72%是银行存款，27.06%是债券，主要是比较好的央企的债券。买理财一定要弄清楚底层产品，如果底层产品是中小城市的债券和非标还是风险比较大的。与其出问题了维权，还不如事前做好功课。

　　@ty_笑歌756 2017-12-16 21:42:13
　　楼主，最近股市好像也不行呀。是咋回事，年底了，故意洗牌吗？
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　　资金面一直偏紧，没有牛市，就是震荡行情。