@ty_夜凉如水450 2018-11-09 15:35:51
请问楼主，我是上海的刚在上个月买了一套二首房付了定金10万（还未开始交易），总价226万，以目前的楼市情况是否要违约？在线等，很纠结，望予以答复。
-----------------------------
房子边上有什么资源，是自住还是投资？
公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。
公众号里面已经有100多篇关于投资的文章，如果你有志于投资或对投资比较困惑，这些文章对你会有帮助。
@ty_夜凉如水450 2018-11-09 15:35:51
请问楼主，我是上海的刚在上个月买了一套二首房付了定金10万（还未开始交易），总价226万，以目前的楼市情况是否要违约？在线等，很纠结，望予以答复。
-----------------------------
@海男的故事 2018-11-09 21:51:03
房子边上有什么资源，是自住还是投资？
-----------------------------
@ty_夜凉如水450 2018-11-12 09:54:56
自己家里住的是6楼无电梯房，新购这套是1楼想等父母年纪大了给他们住的，两套房子距离很近10分钟左右的路程。都是老旧小区，周围设施齐全，有大医院。
-----------------------------
自住满足需求又在资金范围内就可以了，上海有资源的房子长期看肯定是上涨的。
不管是房市，还是股市，都只是财富转移的工具，背后的本质是人和人之间的博弈，菜鸟的命运只能是被收割。
投资市场的本质是人和人博弈，投资小白的命运只能是被收割
海男的故事 海男房产投资工作室 昨天
不管是房市，还是股市，都只是财富转移的工具，背后的本质是人和人之间的博弈，投资小白的命运只能是被收割。
在体育类竞技博弈中，大家都知道业余选手不可能干过专业选手，但一到投资中，大家就开始犯迷糊，就会产生业余选手能战胜专业选手的幻觉，特别是在这一波房市。很多投资小白感觉以前错过太多，这次得来票大的，通过各种手段筹资，然后大手笔瞎投，买的很多房产都不是优质房产，等待他们的可能是住不了、租不掉、卖不掉的尴尬境地，如果钱还是借的，就更加悲催了。投资小白投资也想了很多问题，唯独没多想的是自己为什么错过了以前的机会，这才是最重要的，错过了是因为没有相关方面的能力和素养，那现在是否有了呢？当然如果是因为年龄则另当别论。
随着社会财富的增加，财富增值保值的需求越来越大，学习投资由选修课变成了必修课。中国现在表面上投资渠道挺多，但大部分底层资产还是和房市、股市关联。努力学习房市、股市投资的一些基本知识及对应的金融知识，是很有必要的，哪怕委托给别人投资，相关知识也能帮你分辨产品是否靠谱。很多人总觉得自己在牛市就能赚钱，这绝对是错觉，牛市只是参与人数变多，赌注变大，但改变不了专业人士赚小白钱的本质，牛市只是让专业人士赚更多，小白亏更多。牛市亏大钱是有道理的，牛市让投资小白放松了警惕，加大了赌注，但牛市并不能提高小白的投资能力，也不能改变小白相对专业人士的劣势。
现实是残酷的，投资市场是残酷的，认清本质，抛掉幻想，努力学习实践，让自己在投资方面变的更专业。在你对投资还没有足够的认识前，保存好自己的资金，不要随意投资。不要担心没有机会，中国接下来10-20年投资机会依然很多，但前提是你得有足够的智慧和能力。随着社会越来越规范，智慧和能力在获取财富的过程中变得越来越重要，家里的矿和上面的爹重要性会下降。
10月份的社融数据大降，在货币宽松的情况下出现这种事情，说明影子银行控制之后，货币流速大大下降，这对资产是不利的。这次严监管的态度很明确，钱可以借，但得让监管到。
写了一篇“进博会、科创板，新财富时代的开始”的文章，贴不过来，有兴趣的可以去公众号看。
@ty_岳麓书院 2018-11-16 16:07:52
拜读楼主的，感觉观点看得很远。想问海南老师，苏州什么时候时候进入？投资一个80平左右，满足购房积分条件；
您建议去哪个区，谢谢！
-----------------------------
苏州是产业立城，以前发展的是园区和高新区，基本上饱和了，接下来会发展相城区。自住根据自己的需求，投资现在有些鸡肋。
@ty_笑歌756 2018-11-16 18:28:24
楼主，怎么看合肥？合肥还有投资价值吗？
-----------------------------
合肥也要看区域。
@广厦千万2018 2018-11-17 05:02:50
请问楼主：唐山的房会降价吗
-----------------------------
有资源的优质房子很难降，偏远缺资源的房子会降。
目前的油价下跌对股市是有好处的，一来减轻输入性通胀压力，方便国家再放放水，另外可以降低企业成本，增加企业效益。
当房子投资属性太重时，需求弹性就会大，容易暴涨暴跌。当行情好时，需求一个念头就产生了，但供给还要拍地、建造，远远跟不上需求，很多地方会大涨，当行情转差时，投资需求一下子就消失了，大量新建的房子没有了需求，没有干预很多地方会大跌。当一个东西成为投资品后，要保持稳定难度是很大的，需要很多行政手段。
泡沫不破
原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天
房子是不是过剩？现在很多机构通过各种数据摆事实、讲道理，好像挺靠谱，其实是只见树木，不见森林，远远没有通过人性和常识推理的准确。
房地产从1998年房改后开始发展，到现在已经20年了，如果供求顺畅绝对数量肯定就过剩了。这些年供求是否顺畅？从人性和常识推理,表面不顺畅，实际很顺畅。从土地方面说，地方ZF老大会在自己任内多卖地、多赚钱然后搞政绩，绝不会把好地留给下一任，所以土地供应是顺畅的；从KFS方面说，房地产是资金密集型的高杠杆行业，快速开发、快速周转是优选，能够有实力一直囤地的是少数，所以房产供应方面是顺畅的；从需求方面说，07年前经济快速发展，房地产自住需求很旺盛，08年金融危机后大放水，投资需求旺盛，整体看需求也是顺畅的。综合看来，供求是顺畅的，房子绝对数量是过剩的，包括一、二线也是过剩的。但过剩了房价是不是一定会下跌呢？答案是否定的。
为什么房子过剩房价却不跌反涨，原因很简单，有一部分非自住的房子退出了流通市场，导致有些区域的房子相对供不应求。这些非自住的房子主要集中在个人投资者、企业、KFS手上，他们不集中抛售，房价就不会全面大跌。下面说一说哪些情况下这些人会抛售房产。
个人投资者：房子卖了能换美元出去，这条路已经被堵死了，另外一个就是出现了更赚钱的行业。
企业：效益差，融资难，卖房还债。
KFS：融资难，卖房还债。
根据上面的分析，在政府的强力控制下，很难出现集中抛售，所以房价大跌的可能性不大。其实房产调控也是根据上面的相关情况相机而动，为了让房价适当下降，国家收紧了KFS的融资，KFS只好加紧抛售房产，房价势必就会出现回调，为了缓解冲击，有些城市实施了限购，阻止了个人投资者的抛售对房价的影响。如果房价的下跌超出了政府的底线，政府马上会放松对KFS的融资限制，降低开发商的抛售冲动。
上面说的是国家层面的，这个对房产投资者选择房产投资区域也是值得参考的。
综上所述，明年会出现一个自住买房者的好时机，至于投资者，买头部房企的股票可能是更好的选择，相对于KFS，国家更愿意牺牲个人投资者。
什么时候会出现房价大幅下跌？JJWJ。
这次美俄发生冲突，给中国提供了很大的缓冲空间，对稳定房价有帮助。为了打击俄，米国会打低油价。这会减少外储的消耗，降低输入性通胀，同时降低出口产品成本，这样我们的货币政策就更自主一点。美俄冲突也会影响美加息缩表的力度和进度，对我们的货币适当宽松是有帮助的。
@ty_niklas 2018-11-23 16:51:03
你好，请问能够重点讲讲苏州吗？？在纠结到底买哪个区？
当然 园区肯定买不起了
-----------------------------
多看看项城。
@人生何求2018 2018-11-25 19:20:17
对啊，现在房地产投资真的是很赚钱的。但是首先手里面要有资本。
-----------------------------
随便买个房都能赚钱的时代过去了，买房区域不对分分钟掉到坑里。
新房政府好控制，二手房太分散难控，为了维持房价的稳定，限售的区域和范围可能会扩大。
@池诗文 2018-11-29 07:52:34
开发商为了回款，，能大福降价卖吗
-----------------------------
不能，如果大面积出现大幅下降，会影响金融安全，国家会选择放宽房企的融资。
投资最重要的素质是持续关注，不能因为行情暂时不好就不关注了。
@1278298787 2018-12-01 09:47:03
老师您好！每天关注您！正如你所说的，投资是一门学问，不能因为行情暂时性的不好而不关注。但是有个问题，比如绍兴这样的城市，您觉得以后房价会如何走？根据分析很多情况都是在边缘状况,每次聚会都和朋友们觉得着实难以分析绍兴未来的楼市行情。比如人口12年前都是流入房价基本在10几位的，最近几年一直流出，而去年和今年稍微流入，还有城市建设，地铁基本都在造了，也是浙江省第三个造地铁的城市，然而地理位置又很尴尬......
-----------------------------
绍兴不太适合投资，有钱人流入少，本地又不能提供很多高薪岗位。适合投资的城市主要就两条：公共资源好、产业好。
@ty_栀子花开550 2018-12-02 23:35:25
楼主，长沙滨江新城和梅溪湖选哪个区域好，半自住半投资，滨江主要是位置好，金融cbd，但学区一般，梅溪湖相对较偏，主要是学区好。
-----------------------------
自住就是自住，根据自己的需求选就可以了。
@真思菱 2018-12-03 06:07:52
成都市郊区的房子有投资价值吗？
-----------------------------
成都接下来市区机会更好。
@百折不死的小强 2018-12-05 12:40:23
楼主 西安可以投资吗
-----------------------------
暂时不是好时机。
中美之间的交锋是一个长期的过程，如果把握不好就会陷入中等收入陷阱。
@澹台润柯 2018-12-11 11:29:44
请教海哥，宁波这个城市的发展前途如何
-----------------------------
不太适合投资。
@海纳万万山 2018-12-11 17:49:24
总是拜读楼主的贴，学到很多，先谢过。
杭州的现在还在摇号，只是参加摇号的人数在递减，我的问题是杭州中心地带的老破大，什么时候出手合适？杭州房价怎么看？
-----------------------------
抓紧卖，这种房子有钱人看不上，没钱人买不起，购买群体有限。
@与爱常流 2018-12-12 13:05:43
海男哥，你觉得上海自住350万买距离市区25KM郊区120平大三房划算，还是中环60几平老房子呢？
郊区就是每天上下班痛苦。去医院麻烦
-----------------------------
有地铁吗？边上有满足要求的学校吗？这是关键。医院不是那么重要。
@我是runrungo 2018-12-15 16:20:00
楼主，手上有几十万闲钱，存银行利息太少，自己还在按揭房每月2500还贷，想在成都二环内买个小平房的住宅老房，一来每月租金有一千，二来看以后会不会拆迁，还望指导，看可行不？
-----------------------------
如果价格不太高，可以考虑，市中心会更新，碰到拆迁的可能性比较大。
财富转移时代落幕，新的财富创造时代开始
原创： 海男 的故事 海男房产投资工作室 今天
治国如同养羊剪羊毛，正常情况先，羊毛剪过之后会让羊休养生息，以便下次再剪，不到万不得已，决不会剪过羊毛后接着宰羊吃肉。
最近一段时间，金融系统和房地产系统开始大规模降薪裁员，意味着财富lueduo时代结束，新一轮的财富创造时代开启。2008年是房地产的分水岭，之前的房地产是为了满足人们的居住需求，是创造财富的过程，之后的房地产成了蓄水池，成了转移财富的工具。金融系统由于有垄断性质，一直就是一个lueduo者，最近10年尤甚，希望接下来的金融开放能改善这种情况。2008年之后，通过金融、房地产、基建的结合大剪羊毛，现在基本到了剪无可见剪的地步，需要让羊休养生息。
一个国家的聪明脑袋影响着国家的未来，当聪明的脑袋都涌向金融时，他们一定想着怎么钻现有金融系统的漏洞赚大钱，会把金融系统搞得千疮百孔，风险巨大。当聪明的脑袋都涌向房地产时，肯定是各种政策、套路lueduo老百姓财富，最后一地鸡毛。当聪明的脑袋都涌向科技、创新产业时，发明和创造会不断产生。人和企业都是利益驱动体，为了让聪明的脑袋涌向科技产业，必须先让那些技术含量低，容易赚钱的行业变得很难赚钱，资源自然就会向难度高，收益还不错的行业转移。不管有意无意，国家已经开始了这个引导，最近的药品带量采购就是很好的注脚，如果低质量的仿制药，都能很赚钱，大家是没有太多愿望搞创新药的，当生产仿制药不好赚钱时，资源要么退出制药行业，要么搞创新药。
随着资源向科技、创新产业转移，码农以后依然是一个不错的职业，如果自己没有这个机会，可以分批配置一些和科技相关的基金。
关于房地产，接下来一线和强二线会出现不错的自住购买机会，至于投资，难度大，收益有限，实在要投资，可以布局相对成熟，未来有很多新钱聚集的地方。
@yamaha2018 2018-12-17 09:46:45
楼主您好！我有个个体户朋友，一直在深圳全额交社会职工养老保险。您觉得有必要交吗？
-----------------------------
有必要，最好是最低额度交。
@广厦千万2018 2018-12-17 13:11:41
楼主好：我是刚需，唐山的，最近发现网站售房信息不怎么靠谱，从哪个渠道找售房真实信息？
-----------------------------
多跑中介店，售楼现场。
极度分化下的房产投资策略
海男的故事 海男房产投资工作室
水不停收紧，雷不停的爆，搞得整个社会风险偏好不停下降。赚大钱已经不是第一位，安全才是第一位，各种资金纷纷涌入安全的避险资产，导致今年的债市冰火两重天，高等级的债券特别是利率债供不应求，低等级的债券无人问津。
明年的房地产市场也会出现这种赤裸裸的分化，城市和城市之间会分化，城市内部也会分化。
中小城市接下来会让很多人抑郁，这次的大规模货币化棚改其实是为2009-2010年中小城市房地产大跃进擦屁股，当时各类开发商借了金融系统很多钱，后来行情低迷，还不了钱，影响金融安全，国家只好启动去库存。在大规模启动货币化棚改去库存之前，国家收紧了开发商的各种传统融资渠道，目的只有一个，解决问题的过程中不增加更多问题，现在去库存任务基本完成，问题也基本解决，国家不会再在中小城市为房地产投入过多资源，绝大部分中小城市二手房将陷入漫漫的有价无市的至暗时刻。
一线城市和好的二线城市情况会好很多，但城市内部区域会分化。周边资源优质，供应有限的房子很难下跌，甚至还可能会微涨，但郊区一些投资者多，供应量大的地方，跌幅会比较大，这又会刺激大家把更多的资源投向优质房产，形成马太效应，形成安全资产溢价。
接下来房地产投资是一个非常专业的活，最有投资价值的是一些好的二线城市，把握准这些城市的经济和产业脉动，选好投资区域，时刻保持关注，等待时机的到来。
危中有机，关键是得有在危中把握机会的能力。
@zfwzxq 2018-12-12 17:49:16
楼主好，40年产权的公寓在小县城，每年来滑雪的人多，7000一平电梯楼，民用水电，该入手吗？
-----------------------------
一年能出租几个月，每月租金多少？
@zfwzxq 2018-12-20 21:43:30
一般一年2万，本地人和滑雪爱好者差不多
-----------------------------
如果收益率高于贷款实际利率就可以考虑。
房地产风云20年：1998-2018
原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天
从1998年启动房改到现在，一晃眼20年过去了，这20年中整个社会和经济都发生了翻天覆地的变化，房地产行业也是起起伏伏，曲折前行。如同一千个人眼中有一千个哈姆雷特，每个人对房地产都有自己的评价，但不管我们如何评价，这20年的房地产发展极大地改善了我们的居住环境，是值得肯定的。值此房改20年之际，进行一次回顾很有必要，回顾不是为了怀旧，而是为了更好的前行。
1998-2004：1997年亚洲金融危机，中国经济受到严重影响，比较萧条。为了拉动经济，启动了教育、医疗、住房的产业化，98年实施了房改，最核心的支持政策是按揭贷款，商品房时代开始了。刚开始几年，属于预热期，经济也不太好，市场不温不火，随着2001年加入WTO，经济进入快车道，居民收入增加，商品房需求旺盛，市场进入供需两旺的情况，但涨价不是特别猛，因为当时土地供应渠道很多。此阶段，房价在上涨，但收入上涨的更快，买房相对容易。
2004-2007：2004年发生了一个大事，就是土地市场的招拍挂制度，土地进入独家供应的阶段，垄断意味着暴利，房地产价格开始快速上涨。此阶段房价涨速加快，开始高于收入增速，但这个时期的房价和居民工资还算基本匹配。
2008-2011：2008年全球金融危机爆发，中国的出口和经济受到重创，房价开始大跌。国家为了稳住经济，推出放水政策和房地产刺激政策，房价快速逆转，进入上涨快通道。随着刺激政策的陆续落地，经济开始过热，2011年国家开始降温经济和房地产，房价开始调整，中小城市的房价进入漫长的阴跌。
2012-2013：2012年经济又开始衰退，上届又开始放水，热点城市房价开始上涨，但新一届上台之后马上紧缩，2013年发生了著名的钱荒。所以那一次房地产只在部分一线城市和强二线城市启动，还没来得及扩散就被打压下去了。
2014-2018：2014年经济又开始比较大的衰退，国家2014年年底被迫放水刺激经济和房地产，2015、2016年一二线城市房价轮番上涨，2017年随着大规模的棚改货币化，中小城市在阴跌了5-6年后，被打了一针鸡血，开始发热。
2008年之后，房地产金融属性大幅加强，这段房地产上涨史就是一部金融创新史。房价上涨速度远远快于收入增速，房价渐渐脱离了普通人的购买能力。
2017年以来，金融行业发生了两件大事，一件是金融稳定委员会成立，一件是资管新规的发布，基本遏制住了金融行业的违规扩张。相应的，房地产也将由金融驱动回归到经济驱动。
1998-2018年间的房地产快速发展，解决了大家有得住的问题，接下来20年会解决大家住的好的问题，房地产依然是一个不错的行业，但接下来房地产行业投资的方法、赚钱的方法都会发生改变。
现阶段最好的投资
原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天
按日取酬，是打临工的；按月取酬，是普通上班的；按年计算薪酬的，是高管；以几年为赚钱周期的，是资本家
如果愿意把投资周期放长一点，对普通人来说，股指定投是当前最好的投资，可以把定投计划设计为24期左右，每期投一部分。这个事情说起来很简单，但大部分人做不到，因为大家都想今天投入，明天就赚钱，思维和这个周期不匹配。
如果你对房地产投资情有独钟，也可以找一个上市龙头房企进行定投，一来限制少，二来流动性好一点。资本市场是很敏感的，如果房地产要变好，资本市场会率先有所反应。
现在很多人在工作上已经脱离为生计所困而急功近利的状态，有一些长远的考虑，但投资思维上却依然处于打临工的状态，最终也只能取得打临工的收益。
思维决定行为，行为决定结果，要想赚取丰厚的收益，首先思维得向资本家看齐。
@母猪让我来 2018-12-27 13:12:32
接下来城市之间房价是不是要开始两极分化了？
-----------------------------
城市內部也会分化。
@用户5308722555 2019-01-08 20:13:52
请问楼主，地方宁波乡下，我们是高山移民，移到镇上，房价4500左右，是否可入手？盼望回复谢谢楼主。
-----------------------------
自己 住 ，根据自己的需要和经济实力决定。
@用户5308722555 2019-01-09 11:55:13
我们不是自住，自住房已有二套，我想问的是这房子会不会在几年以后卖都卖不出去？还有一个方案就是5年后还可以拿二期，你觉的现在拿房子好还是在等5年后在拿二期房，盼望回复谢谢楼主。
-----------------------------
投资价值不大。
政府储备土地不准抵押贷款，开始对土地金融采取措施，这是根本性的政策变化，对经济、金融、财税、房地产影响非常巨大。