@摆摆宝宝贝贝 2019-08-13 10:53:09
想请指教，上海闵行哪个区域相对来说有投资价值啊？
经常翻翻你写的东西，有的能看懂有的看不懂，因爱人在闵行龙柏那块上班，想买个二手小户，看了好多房产解读，脑子快混乱了，还希望能提个建议，感激不已。
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龙柏还可以。
用股市的过往分析未来的房地产投资
原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天
房市和股市是相通的，本质是一样的，无非就是房子的流动性差一点，周期长一点。
一个股市周期一般包括专业投资者低位布局——优质企业效益提升股价开始慢慢涨——政府放水优质企业大涨，产生明显赚钱效应——不关心投资的人开始进入，加杆杆大量买入低价垃圾股——垃圾股大涨，股市进入疯狂——政府收水，股市开始下跌，垃圾股腰斩再腰斩，优质股跌一段后稳住——重新循环。
房市从98年到现在可以分为两段，一段是08年之前，经济发展主要在大城市和东南沿海，这些地方的居民收入增长比较快，房价上涨也比较快，但杠杆不极端，投资的人也不普遍，房价在大家可接受范围；中西部的普通城市的收入很低，而且买房喜欢全款，这些地方的房价基本没涨。08年之后，国家放水，全国居民的收入都开始上涨，房价开始大涨，赚钱效应非常明显，炒房成了一个显达的行业，刚开始是东南部的人开始加大杠杆炒房，接着中西部有样学样，发展到现在全民炒房。
不管房市、股市，一旦一些从来不关心投资的人开始加大杠杆进入，往往就意味着整体牛市要结束了。房市现在就处于整体牛市结束的阶段，垃圾房产碰都不要碰，如果实在喜欢投资房子，可以关注那些有稀缺资源，整体筹码锁定比较好，受“大户”青睐的房子，另外一个方法是低位布局龙头房企的股票。
16、17年在大城市买房的，18年在中小城市买房的，如果资产本身不是很优质，会套很长时间。不是只有股市会套人，房市在周期的尾声套人一点都不含糊。
努力学习，低位布局，才是赚钱的本质，无所谓房市、股市。
公众号名称暂定为：海男房产投资工作室。
公众号里面已经有100多篇关于投资的文章，如果你有志于投资或对投资比较困惑，这些文章对你会有帮助。
他山之石可以攻玉
原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 昨天
如果中国发展顺利，米国近些年走的路，就是中国未来需要走的路。
米国从上世纪70年代到现在，已经产生了四次赚钱的大机会，70年代到80年代初的房地产牛市，80年代到90年代的股市牛市，90年代末期到07年的房地产牛市，07年到现在的股市牛市。从投资的角度看，中国现在相当于美国80年代初期，处于一个房市向股市切换的过程。
中国的经济发展主要是三方面：出口、投资、消费。在出口式微的情况下，投资就很重要了，投资包括房地产投资、基建投资、企业投资，房地产投资和基建投资基本到顶了，不可能大幅增长了，企业投资就成了重中之重。接下来的企业投资主要是高科技、服务业，这些行业基本没有抵押物，很难从银行融资，需要资本市场输血。很多人觉得中国的股市很乱，这是事实，因为工业化和城市化时代，银行效率更高，股市并不重要，一个不重要的工具，国家是没有动力投入大量资源把它弄好的。但现在情况变了，后工业时代，科技行业和服务行业不是银行的菜，需要借力资本市场。
中国接下来将会第一次迎来科技产业的大发展，物联网和生物医药是重中之重，物联网是一个非常大的产业，底层是半导体产业和5G，中间层是大数据和云计算，上面的是各种智能应用。生物医药也非常有前景，是一个没有上限的产业。
股市投资一般是低位布局，但选择低位股票时，一定要弄清楚哪些是杀逻辑的票，哪些是杀估值的票，哪些是杀业绩的票，只要不是杀逻辑的票，低位分批买入都会妥妥的赚钱，那些行业前景不错的票一不小心股价就创了新高。
他山之石可以攻玉，太阳底下没有新鲜事，米国走过的路我们也会走。
@lrxwsy 2019-08-23 10:08:26
现在二手房停贷了，会是什么影响
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二手房对政府利益比较小，资金有限时，肯定支持买地的开发商卖新房。
香江事件对投资的影响
原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天
香江事件对中国来说，负面影响很多很大，但有一个非常大的正面影响，就是让国家看到了高房价对社会和经济的危害，这种危害甚至影响到统治根基。接下来国家一定会严控流向房地产的资金，同时进行精确导流，控制房价的同时把有限的资金精确的分配给一手房刚需，一来增加地方的卖地收入，二来增加房地产后市场的消费。至于个人投资者，只能暂时牺牲他们了，如果手头是优质资产，作为一个长期资产配置，问题也不大。
对一个大国来说，高层的共识是非常重要的，美国的步步紧逼，让部分想妥协的不敢发声了，这样可以集中资源和美国周旋；香江的事件会让高层在改变发展方式上达成一致。打不死我们的一定会让我们更强大。
投向房地产的资源被抑制后，国家会把资源向发展科技和促进消费倾斜。供给侧改革是一个促进消费的重要手段，中国目前一方面实物供给过剩，另一方面优质的教育、医疗、养老等服务供给不足，减少供给过剩的，释放资源，同时增加不足的，消费自然会有长足的发展。发展科技其实也是一种供给侧改革，例如功能手机向智能手机的转变，不但方便了大家的沟通和社交，还带动了经济的发展。中国接下来会迎来一个科技大发展的时代，不但可以满足国内的需求还可以满足国外的需求。随着科技和服务的大发展，作为发展工具的资本市场也会迎来大发展。
虽然国内目前有很多问题，但中国是发展中国家，有很多需求没有满足，只需要进行一些改革，就可以激活供给和需求，经济就会迎来新一轮的发展。而不会像日本、欧洲一样，进入了发达社会，创新又有限，导致负利率也刺激不了需求和投资，经济长期停滞不前。
生于忧患死于安乐，国家如此，个人如此，投资亦如此。
负利率和投资
原创： 海男和故事 海男房产投资工作室 今天
最近一些年，在欧洲和日本出现了负利率情况，这在以前是不可想象的，现在却实实在在出现了，是什么导致这种情况，对经济和投资市场意味着什么，下面给大家做一些简要的分析。负利率是分层次的，主要是三层。
一层：央行对商业银行的超额准备金实行负利率，主要的目的是逼银行放贷，同时让汇率保持低位，方便出口，主要发生在日本和欧洲。
二层：居民企业存款负利率，这个主要发生在欧洲，主要是针对大额存款的，相当于收取现金管理费，一来对冲央行提供的负利率，二来逼大家投资消费。为了刺激大家买房，最近欧洲有些国家还发生了房贷负利率，当然银行不会亏本，会有一些别的收益 。
三层：银行存款能够负利率，国债负利率也就不足为奇了，但国债负利率和银行存款负利率还不一样，国债除了持有到期外，还有交易属性，如果后期发行的同类型的国债负利率更离谱，那前面的国债就可以通过交易盈利。
负利率说明经济非常不好，而且怎么刺激也没用。美国比欧洲、日本好点，主要是因为美国在新兴产业方面做得比较好，可以拉动投资，促进消费。但美国最近发生了2年期国债和10年期国债收益率倒挂，说明大家对未来的经济预期不好。
相对来说，中国更好一些，虽然房地产会被抑制，基建也不会有大的增长，但服务业和高科技还有大的发展，利率中枢会下降，但不会离谱。相对美日欧，中国的实业和债市股市都有更大的现实和潜在收益，只要国家把对外开放，对内改革的事情做做好，全球的资本和企业都会涌向中国。中国可以抓住机会把债务问题解决掉，关于中国债务的解决路径，以后专门写一篇。
放水是永恒的，不会投资的中间阶层被剥削也是永恒的
原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 2018-11-07
稳定压倒一切，就业压倒一切，中国人口众多，普通劳动者占绝大多数，外贸、基建、房产是就业的发动机，而基建和房产又主要靠放水支撑。在此背景下，放水是永恒的，无非是少放一点，多放一点的差别。当外贸好，吸引外资多的时候少放一点水，外贸不好、经济不好的时候多放一点水。
放水对各个阶层的影响是不一样的，对农民工是有好处的，08年后农民工工资快速上涨就是最好的注解，原因很简单，08后的大基建、房产大开发，导致对农民工的需求急剧扩大，供应开始紧张，工资上涨就是很自然的事了，同时他们的财富也不多，孩子读书、买房、结婚基本耗光了，放水对他们的财富稀释不大，所以放水对他们的好处远远大于坏处。至于上层的人，他们有机会参与到基建和房产的环节，收益远远大于放水对他们造成的负面影响。最惨的是中间阶层，基建和他们关系不大，工资涨幅很小，同时由于放水手头的钱不停贬值，有几套房还可以对冲一下，只有一套和没有房的，是被剥削最惨的。
以后科技产业会在中国取得大的发展，但只有少数人会直接受益，对广大的普通劳动者来说，基建、房子、生活服务业依然是就业的大头，还有接下来的养老及政府的债务处理，决定了放水是永恒的，如果你不能直接受益于放水，那就要努力通过投资保卫自己的财富。为了保证放水不引起恶性通胀，ZF一般会采取措施进行对冲，池子无非是房市和股市，踏准节奏，选好标的，保卫自己的财富。千万不要踏错节奏、千万不要踏错节奏、千万不要踏错节奏，重要的话说三遍。
勤劳可以温饱，但不能致富。
@哦呵呵j6 2019-09-08 13:27:49
这次降准房子会不会又疯了
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想多了。
股市什么时候会大涨，什么时候会大跌？
原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天
这是一篇干货中的干货，如果你看懂了，恭喜你，股市可能会成为你新的财富场。
股市大势由三方面决定：无风险收益，投资者风险偏好，企业效益。三杀时，股市会大跌，是布局绩优股的黄金时间，三击时垃圾股会大涨。
无风险收益：很多经济学砖家叫兽，根据国债、存款等无风险收益推断股市被低估，须不知，目前中国的无风险收益是藏在大众心里的房价5年涨一倍，也就是每年10个点以上的无风险收益，这种情况下，绝大部分人是没有欲望到股市冒风险博更高收益的，股票的市盈率会被压到很低，理论上是10倍以内，很多权重股确实被压到了很低，有些大银行都快到5了。
投资者风险偏好：如果金融市场不停爆雷，投资者的风险偏好会降低，对高风险的股市会回避。
企业效益：这个比较简单，各项成本高企，需求萎靡，效益自然会差，反之效益会变好。
综上所述，无风险收益对股市影响是最大的，需要重点关注，以后外资进入中国会越来越多，也会成为一个影响股市的重要因素。
为了方便大家理解和投资，下面举一些例子做分析。
2018年是典型的三杀，上证指数2440会成为今后5-10年的低点，具体分析如下：
无风险收益：棚改余威犹在，很多人还沉浸在买房稳赚大钱的幻象中，无风险收益10个点以上依然在大家心里。
投资者风险偏好：由于去杠杆强行收缩表外融资，导致理财产品不停爆雷，P2P爆了信托爆，信托爆了私募爆，大家处于一种恐慌中，风险偏好下降。
企业效益： 去杠杆导致资金紧张，成本上升，整体需求下降，企业效益肯定往下走。
外部：美国股市从2009年到2018年9月，基本和中国房市一样，是一个高收益低风险的市场，所以国际资金大部分是流向美股的，流向中国股市的非常有限。
2019年情况明显改善，具体分析如下：
无风险收益：房价保持稳定，但国家对房地产的政策非常严厉，无风险收益10个点的预期降低，但没有彻底改变。
投资者风险偏好：政策由去杠杆向稳杠杆转变，雷声比2018年小，投资者风险偏好稍有修复。
企业效益：减税降费，资金面宽松，企业效益明显改善。
外部环境：2018年10月美股发生了大的调整，国际资金的预期受到影响，部分资金有离开美国另找投资标的的需求，今年年初又发生了国债长短期收益率倒挂，最近美债又开始被抛售，整体来看，资金已经开始越来越多的流出美国，纵观全球，中国经济稳定，债市收益不错，股市估值比较低，会受到越来越多外资的青睐，国家为了适应这个形式，也顺势取消了QFII的限额。
整体来看，2019年的环境大为改善，股市也有了牛市早期的征兆，绩优股不断创新高。
2020和2019年类似，结构性牛市，2021年才可能有整体性牛市，那个时候，现实让很多人对房市的看法改变，认可的无风险收益会降至国债的3%左右，这会支撑股市整体市盈率大幅提高，同时3%的收益率跑不过实际通胀，很多资金会被迫进入股市博取高收益；投资者风险偏好也会随着2020表外收缩的结束而大幅提高； 企业效益也会随着减税降费的进一步落实及资金面的宽松而提高。
综上所述，股市的牛市取决于对房市的抑制，从国家层面看，急需通过股市解决债务问题和科技发展问题，所以房市的收益会被限制在比较低的状态，在稳住房市的情况下，引导增量资金入股市。
@续写2014 2019-09-23 09:43:00
楼主请教个问题，我在深圳工作有深圳房票，如果卖了老家5线城市房子有100来万，可以在深圳光明付首付但月供压力太大，如果到深圳平山偏僻的地放买也能承受，但是我在光明工作小孩 也在这边上学，买平山也 住不上，我也看了光明隔壁东莞黄江邻深的楼盘，有地铁到深圳地铁口1公里左右。估计住的话也不方便，能否给个建议谢谢
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可以在光明买小一点的自己住。
房价什么情况下会大涨
原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 昨天
房价和金融一体两面，房地产各个环节的资金充裕度决定了房价的涨跌情况，下面具体分析一下最重要的三个具体环节。
1.土储和棚改资金：土储和棚改资金决定了地价的涨跌情况，如果资金充足，就算土地卖不出去，地方ZF也不会便宜卖。最开始的土储和棚改资金是商业贷款，后来变成了政策性银行贷款，现在是发行专项债，整体情况是资金成本越来越低，期限越来越长。最近的国常会决议中有一条，2020提前下发的专项债不得用于土储和棚改，估计地方ZF手头近期会偏紧。
2.开发商资金：如果开发商手头资金充裕，房子卖不掉也不会便宜销售，现在的情况是国家为了防范系统性金融风险，全方位收紧房企融资，导致有些房企被迫大幅降价卖房还债，但国家不可能让这种情况大面积蔓延，适当时会打开大房企借新还旧的融资通道。
3.购房者按揭贷款：按揭贷款主要是通过额度管控，房价过热时收紧额度，放慢放贷过程，房价低迷时放宽额度，加快放贷过程，目前的按揭贷款依然在高位运行。
综上所述，在政令畅通的情况下，国家基本能掌控房价，当上述三方面的资金都充裕时，房价一定会大涨，反之，房价会大跌。
对于个人投资者来说，一定要弄清楚国家大政策对不同区域房价的影响，分清楚投资和投机的差别。房地产是一种商品，也受供求影响，但房地产的供求有些特殊，分两个层面，一是物理供求，二是心理供求，相对物理供求，心理供求对房价影响更大，当房价不断上涨时，心理供应会大幅减少（不愿意卖掉多余的房），心理需求是多多益善；当房价不断下跌时，心理供应会变得很大（恨不得把自住的房子都卖掉），心理需求甚至会变为0，最关键一点是心理供求转换非常快，前一秒还是需求无限，后一秒需求就消失了。当一类房子物理上已经供大于求时，这类房子因心理供求产生的上涨只有短暂的投机机会，没有投资机会，只有物理上供小于求的房子，才会产生心理上的需大于求，才会有不停上涨的投资机会。
公告：关于“海男每日观察”
海男的故事 海男房产投资工作室 今天
在这个信息爆炸的社会，各种信息层出不穷、良莠不齐，找出对投资有用的真实信息并正确分析，对很多人来说并不是一个简单的事情，更别提日复一日的对重要信息做笔记，并进行长期跟踪和分析。为了解决这个投资中的重要问题，将推出“海男每日观察”，给大家提供及时和系统的投资信息，辅助大家投资。具体方式是每日选取最重要的财经新闻和产经新闻进行点评。
不管房市投资和股市投资，都需要做好系统的财经、产经分析，特别是以后房市和股市都会出现分化。哪些地方新进入的优质企业多，资金流入多，自然它附近的房地产就比较有前途；哪些新产业有持续的各种资金流入，对应企业效益自然会改善，这些投资机会的把握都离不开长期的信息积累和分析。
信息的更新频率暂定为周日到周四每日一篇，周末和节假日停更。
@无奈的个体 2019-10-08 18:11:42
技术？还不是政策。和我们的股市一样玩技术注定完蛋
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理解能力让人着急。
@张利力 2019-10-10 08:24:14
楼主，请问南京中心区老破小和浦口二桥附近次新房比哪个更具投资价值，投资不住
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比较房子后面的资源。
10年后的财富排行榜—硬核科技和资管的天下
原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天
最近2019年财富榜开始刷屏，房地产开始式微，信息技术行业的优势得到加强。纵观这些年的财富榜，可谓你方唱罢我登场，热闹背后到底隐藏着什么规律？无它，大势耳，天下大势，顺之者昌，逆之者亡。
对一个国家来说，大势就是不断向上产业升级的过程。传统农业—资源工业和传统工业—现代工业—科技行业和服务业—投资是主流的升级过程。科技行业分三个层次：应用科技创新—基础科技创新—前沿科技创新，投资分两个层次：国内资产配置—全球资产配置。很多国家升级到资源工业和传统工业就止步不前了，能升级到现代工业的就更少了，中国很幸运，升级到了科技行业和服务业，当然我们的科技行业还处于应用创新阶段。
明白了上面的大势，就能更好的理解最近20年财富榜的变化。2001年-2008年，资源工业和传统工业大发展阶段，造纸都可以成首富，更别提令人闻风丧胆的煤老板了。2008年-2019年，现代工业的代表汽车和应用电子产业迎来了发展巅峰，应用科技也进入了发展快车道，服务业中的房地产业也迎来了发展巅峰，资产管理行业开始萌芽。
接下里10-20年会如何发展？根据上面的大势，也能看得很清楚。
1.房地产：巅峰已过，财富聚集的速度会慢下来，最终沦为资本的马仔。
2.现代工业：巅峰已过，内部升级会产生一些机会。
3.科技行业：应用科技快到巅峰了，接下来到了基础科技快速发展的阶段。解释一下应用科技和基础科技，应用科技就是把别人的东西拿过来组装一下然后出售，属于门槛低的短平快致富项目，基础科技就是有了资金积累和人才积累，开始向产业链的上游和核心环节发展。医药保健和万物互联的基础创新会成为富豪生产基地。
4.资管行业：最近10年的货币大扩张，产生了上百亿的资本沉淀，急需增值保值，国内房地产被锁死，这些钱急需找出路。接下来资管行业会进入快速发展阶段，以后看到万亿的资本管理公司请不要张大嘴巴。
现在社会，变是最大的不变，但也有规律可循。如果不与时俱进，时代抛弃你，懒得和你说再见。
一个人脱离SB群体的标志是不把什么问题的责任都归咎于他人和政府，而是反思自己哪里做的不好并改进。
@海男的故事 2019-10-13 17:15:38
一个人脱离SB群体的标志是不把什么问题的责任都归咎于他人和政府，而是反思自己哪里做的不好并改进。
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@凡人的成仙梦 2019-10-15 20:35:13
追了楼主好几年的帖子了，今天来请教一下楼主，自己实在是拿不准是否该买，想买杭州富阳区的地铁房，地铁直达到滨江海康总部17站地铁，这样的房子有投资价值吗？谢谢楼主。
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好房子至少满足两个条件，一是不错的学区，二是能方便快捷的到高新区或CBD，17站对杭州来说实在谈不上快捷。
以城市群的角度思考未来的房地产
原创： 海男的故事 海男房产投资工作室 今天
一线城市目前的空间布局基本饱和，要想进一步发展，就要空间重构，发展城市群。
中国以后可能会发展成四个大城市群，分别是长三角城市群，珠三角城市群，京津冀城市群，成渝城市群。
珠三角城市群的发展空间在广深科技走廊，目前沿线规划了10个重点区域，是未来发展的重点。
长三角城市群的发展空间会沿沪宁、沪杭拓展，以后沪宁之间会有4条高铁线，沪杭之间会有2条高铁线，带动沿线城市快速协调发展。
京津冀城市群是人为规划出来的城市群，以前城市之间并没有太多的协作，所以京津冀城市群之心雄安新区的发展就至关重要，不能整天想着高大上，而应该先发展高科技制造业，和北京的高科技研发实力协作起来，等制造业发展起来后，再向产业链的上游攀升。
成渝城市群目前规模比较小，但以后会有很大的发展前途。正如大城市内部需要在近郊设置副中心，辐射中远郊，毕竟市中心的辐射能力是有极限的。同理北京、上海、深圳对西部的辐射也需要一个中继器，成渝是不二的选择。成渝在接受北上深辐射的同时，对内辐射整个西部，对外辐射丝绸之路沿线和东南亚。
至于其它的强二线城市，更多的是辐射省内，协同省内发展。
作为城市群的快速交通工具，城铁会有大的发展，就如以前城市内的地铁。
@ty_信风396 2019-10-21 18:33:05
很多中介现在推的公寓除了民水民电，还带学区，面职也很大，八九十个平方两室的平层都有(如武汉)，有的城市甚至还可以落户(如长沙)，正因为有了这些附加，所以价格也很贵，和住宅价格差不多，给那些限购的人有了选择。请教下开发商公寓面积越做越大并且附加功能的行为如何解读？值得买吗？
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公寓主要是土地的性质和住宅不一样，转让时税非常高。