@重返寒武纪 2016-07-07 14:47:39
房产的大方向的帖子很多，罕有楼主这样实际操作方面的，谢谢楼主的干货。还请楼主指点：济南东部房价从去年年底到现在涨了很多，涨的最猛的楼盘能涨50%，因为新任市长提出要在东部新建一个CBD。此外就是教育资源最集中的历下区的学区房涨势猛。请问楼主对济南楼市怎么看，还有投资价值吗？曾经想去杭州买房，今年也去看过几次，最近家庭收入出点问题，资金不足，异地管理也麻烦，最终作罢。
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如果是投资，等下一个周期吧。北方的城市除了北京，其它的城市要谨慎。
@海男的故事 2016-06-02 17:56:36
地铁的修建
很多人以为修建地铁是为了方便居民出行,其实不然,修地铁主要是为了连通CBD,开发区,交通枢纽.
明白了上述道理,你就会知道那条地铁将优先建.
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@moyanxx 2016-07-07 16:41:48
楼主你好，目前这些二线城市里，天津算不算适合投资的城市呢。
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北方除了北京，也就天津可以看看。
不管是经济产业，还是购房人群，天津都是吃北京剩下的，有些尴尬。
@u_111446795 2016-07-07 12:44:30
大神你好。看了很多帖子觉得你是说的最有道理最值得相信的。我有个疑问想请教：我感觉你有一个观点是现在投资房地产，就要在涨价前买入，涨价后卖出，不鼓励长期持有。是觉得房地产长远来看必然崩盘还是其他原因呢？
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@海男的故事 2016-07-07 13:36:27
现在房价基数已经比较高了，像以前那样过几年涨一倍已经不太可能了。房子是有持有成本的，持有太长，会吃掉涨幅。房价不是每年匀速上涨，而是一个周期可能好几年都在盘整，上涨也就一年半年就完成了。
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@u_111446795 2016-07-07 18:30:02
多谢楼主回复。楼主的意思是房价经过这次大涨后的调整，很可能只剩一轮大涨的机会了吗？我本来想买一套楼主说的优质资产长期持有，但是如果房价只剩这么点涨幅的话，我就不想买了。筹首付和还贷款压力也挺大的
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你没有理解我的意思，现在投资房产，已经不能简单的买了之后，长期持有，而是临涨前买入，涨后卖掉，等下一次机会，当然这个难度比较大了。房产一直都会有赚钱机会，但难度会越来越大。
@u_113458626 2016-07-06 23:10:32
那南京浦口新区靠近河西最高的房价呢，也没有什么带动作用吗？我觉得浦口新城的大开发商特别多才想投资的
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@海男的故事 2016-07-07 12:12:05
地方政府就是一个大号的企业，现在有个说法叫运营城市，其实就是运营房地产。
地方政府最喜欢的就是找个郊区的地方，向中央申请利好，然后借助媒体大肆宣传造势，私底下政府以低价大面积征地，接着和大开发商合作炒高地价房价，地卖完就撤了，搞别的地方去了，规划的内容能实现30%就不错了，一般地铁肯定会修的。
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@u_113458626 2016-07-07 18:01:09
谢谢您的回复，那么卖的地那么多的钱，政府为什么不能讲诚信树口碑建立一个美好宜居新城，老城是那么的拥堵老旧，何不让南京变成更加有魅力的城市争取一线，房产投资是城市的股票，只要在南京买房的人看好南京所以花钱了，这么大的体量，政府真敢肆无忌惮的愚弄百姓吗，您见多识广讲两句
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政府需要花钱的地方多得去了；政府人员也不会亏待自己，这也是人之常情。政府也不是故意要这样，政府有政府的难处，资源有限。
@卍太阳鸟卍 2016-07-07 22:52:04
看了楼主的观点，目前楼市投资就是炒股:选好进场时机，选好股票，低吸高抛,不长期持有，然后等下一波行情…
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现在基本上就是投机了。
@熊水蓝 2016-07-08 09:21:59
@海男的故事 楼主好，一直看帖，楼主好人，我是外地单身，目前在上海属于限购，明年二三月能拿到上海户口，目前手头有100W现金。工作地点在浦东金桥，我是等到户口下来在金桥老城区首付个老破小；还是在上海周边的昆山有通往上海地铁的沿线先买一套，等待过两年置换到上海，人民币贬值，房价一路上涨，手里的钱拿着心慌慌，请楼主指点。
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拿好钱，等户口转好了在上海买房。
@卍太阳鸟卍 2016-07-07 22:52:04
看了楼主的观点，目前楼市投资就是炒股:选好进场时机，选好股票，低吸高抛,不长期持有，然后等下一波行情…
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@海男的故事 2016-07-08 15:55:11
现在基本上就是投机了。
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@u_111446795 2016-07-08 16:02:33
可是股票交易手续费很低，房子这样交易，交的税都够持有很多年了吧
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持房期间，除了利息，还有机会成本。多交的税大致相当于一年的持房成本。
最大的问题还不是这些，房价的大涨是和政策密切相关的。接下来是否还有政策，什么时候出政策，都是未知数，等待政策发出信号，再买入，可以避免最大的一块风险。投资房产最怕的就是搞成房东。
中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转
1,促就业
2.控通胀
3.保障金融系统的安全
房地产对这三个方面都有调节作用，但不同的时期侧重点不一样。
2007年之前，外汇占款急剧增加，流通货币太多，通过房地产吸收了增发的大部分货币，保证了基本生活物质的稳定。
2008年到2013年，因为国际金融危机，出口势微，中小型出口企业大量倒闭，就业就成了大问题，通过支持房地产，带动大量产业发展，成功地解决了就业问题。
2014年以后，通过前几年的放水大发展，企业（主要是国有企业和地方平台）的财务杠杆高得离谱，直接影响到金融系统的安全。急需去杠杆。直接去杠杆，经济会急剧下滑，影响社会稳定。国家综合权衡之后，决定企业去杠杆的同时，政府和居民加杠杆，政府通过发债加杠杆，居民通过房产加杠杆。效果如何呢，目前效果还是不错的，M1
增速接近M2增速的2倍，居民财富大量转移到企业手上。
接下来，房价会如何，有个粗暴的方法，就是观察M1和M2的变化。
@chp092 2016-07-08 18:33:25
@海男的故事 我们也正想投资一些房产，想投资一些租售比高的城市，同时又具备有较大增值空间的城市，能否请楼主列举一下全国10个城市比较有潜力，而且租售比高的城市呢？
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租售比高，同时又具备有较大增值空间的城市基本没有，只能求其次投资有较大增值空间的城市
@小布袋咯 2016-07-08 19:27:57
楼主您好呀～最近想在北京买房求指点
我现在社保还差两年才有资格买普通住宅，目前租房中，所以想先买商住房。之前只看过6号线草房那边的中弘像素，自住的需求不是特别迫切，如果入手应该会出租。楼主觉得这个地段怎么样呢？或者有别的推荐吗？
现在也在考虑大兴那边，主要是期望机场建成后有升值空间，这个估计要长期持有…楼主对大兴和房山的发展前景看好吗？
楼主大神看到我～～～求指点～～～
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商住房尽量不要买。
北京有三个中心位置，西城的金融街，朝阳的国贸CBD，海淀的中关村。买房就是到上述地方方便。
@小布袋咯 2016-07-08 19:27:57
楼主您好呀～最近想在北京买房求指点
我现在社保还差两年才有资格买普通住宅，目前租房中，所以想先买商住房。之前只看过6号线草房那边的中弘像素，自住的需求不是特别迫切，如果入手应该会出租。楼主觉得这个地段怎么样呢？或者有别的推荐吗？
现在也在考虑大兴那边，主要是期望机场建成后有升值空间，这个估计要长期持有…楼主对大兴和房山的发展前景看好吗？
楼主大神看到我～～～求指点～～～
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@海男的故事 2016-07-08 19:57:08
商住房尽量不要买。
北京有三个中心位置，西城的金融街，朝阳的国贸CBD，海淀的中关村。买房就是到上述地方方便。
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@小布袋咯 2016-07-08 20:18:58
多谢楼主回复～是考虑以后转手费用太高么？现在主要是有些闲散资金不知怎么利用= =
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商住房涨幅一直比住房小的多。
就算有浮盈，变现也比较困难。
@煲粥 2016-07-06 15:34:37
细细品读了楼主的大作，楼主确是行家里手，特别是对大伙的留言都一一答复，更是有大爱！！！
本人坐标在深圳，财务状况尚且可以，目前手里几套房的还贷压力不到收入的一半，手头没有什么现金，但还有一张老人的房票，计划红本抵押贷款的方式，贷个100万买套规划的地铁上小公寓，预计5年后地铁开通，以160万左右出手卖了，扣去交易成本和5年持有成本20多万，只能小挣个30来万，这笔生意划不划得来？？？
感觉现在价......
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@海男的故事 2016-07-06 16:50:59
人在国内,换黄金和美元,意义不大.
国外投资,坑很多,没有特别可靠的人帮忙,需谨慎.
东南出口型城市在接下来的发展模式中,会逐渐式微.
出清非优质资产,集中资源,在一线城市购入优质资产.
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@emy857 2016-07-08 22:29:17
如果一线城市买不起，强二线省会城市（如武汉）可以考虑吧？
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强二线城市可以考虑，武汉还是不错的。
@chp092 2016-07-08 18:33:25
@海男的故事 我们也正想投资一些房产，想投资一些租售比高的城市，同时又具备有较大增值空间的城市，能否请楼主列举一下全国10个城市比较有潜力，而且租售比高的城市呢？
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@海男的故事 2016-07-08 18:37:39
租售比高，同时又具备有较大增值空间的城市基本没有，只能求其次投资有较大增值空间的城市
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@eisbier 2016-07-09 10:23:58
厦门7月15号要限贷 有房有贷首付60% 是不是又有投资机会了呢
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是的，出政策后，应该会有调整。但要赚到比较丰厚的利益，时机很重要。
@止于云端 2016-07-09 03:08:04
楼主您好，我目前有一套房贷款还没还完。手里还有四十几万现金，想在花桥地铁口买房，这两天咨询了下那边房价，小户型首付差不多在四十万，二手的已装修的首付在五十万，我是想买了投资到时租出去，租金可以抵一部分还款，马上7.15昆山要土拍，是不是土拍后房子又要涨，买一手的和二手的哪个会更好一点，那边未来的发展潜力多大，麻烦帮我分析下，谢谢楼主
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花桥的房子前面已经写过了，你可以看看。
@阿徐姐姐 2016-07-07 08:51:06
楼主，能否谈谈 学区 房投资的趋势？国家今年出了“多校划片”，也就是一个小区对应多个小学初中,让买了 学区 房的家庭也不确定到底能上哪个学校，这个政策不知道会不会实质推开。是不是真的不适合买 学区 房了？
我家坐标郑州，孩子双胞胎4年后上小学，现在正愁要不要将出租的那套90平两房换 学区 房（现出租两房在郑东新区，单价15000，总价135万，租金3500元。 学区 房在市中心地铁旁，位置优越，配套成熟，房龄15年左右，单价......
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@海男的故事 2016-07-07 11:57:11
多校划片已经在有些地方推行，接下来应该会全国推行。
一个政策是否会推行，就看它损害的是谁的利益，如果是屁民的利益，很快就能推行，如果损害的是统治者的利益，就很难推行。
多校划片损害的是有学区房的屁民的利益，推行起来没问题。
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@emy857 2016-07-08 23:17:10
好感谢楼主这一贴，这是我在房产观澜里面学到最多房产知识的一贴，感谢楼主的热心又浅显易懂的解答
说起学区房，我最近又在提前研究佛山城区的二手学区房（主要是为了公办初中）了，小孩儿下半年读小学三年级，看到你提到的这个多校划片可能会推行，那么是不是该观望到小孩儿小学五年级的时候再准备呢？
另外请问二手房重点关注哪些方面？
1.学区学位；
2.社区配套；
3.楼龄；
4.交通配套如地铁......
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很多地方的学区不是现买现读，是有入住时间要求的。这个你可以到当地具体了解。
二手房投资要关注那些方面，前面已经写了很多，你可以多读读，多思考。
@海男的故事 2016-05-26 19:19:26
房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产.
经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转
1,促就业
2.控通胀
3.保障金融系统的安全
明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解.
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@xuwen224400 2016-07-09 15:48:08
楼主请教下几个问题：
1、上海 汉中路地铁站附近的小区有投资价值吗？看地址位置离人民广场就3公里，2站地铁，现在这里05年左右二手小区的价格也就7万左右。
2、现在上海3月份这波刚涨完，325新政出来之后，市场冷静了一下，但最近貌似又复苏了。您觉得大概何时适合入手呢？还是说用您前面的小技巧，看什么时候中介不给我电话了可以入手？
3、3房150平、3房120平 2种户型 是不是大户型比较适合现在投资？
......
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现在可以开始看起来了，如果120平房型没有瑕疵，120平优先。
@feelgood168 2016-07-09 14:12:33
楼主没有实地考察过北上深？现在市区同地段房价深圳和北京上海差不多吧，同地段房租深圳还是比北京低一点的。武汉小开发商开发的次新房质量真是太差了，五到十年内的二手房好多外墙脱落的，看了真无语。外墙都做不好，还能指望看不到里面的钢筋水泥。
做房产投资，一定要实地跑盘，而且最好买五年内二手房。
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市区的房价三个地方是差不多的，我说的是包括郊区的价格，郊区拉低了北京上海的价格。
一线城市市区的房价太高了，这个门槛已经把很多人吓住了，其实现阶段真正的金矿在市区。
现在各地考察的频率确实没以前那么频繁，好在有个圈子，一线和强二线的信息都能及时分享。
房产投资是个非常非常辛苦的工作，减肥效果相当好，要减肥，多看房。
房子质量最好的既不是全国级的驰名开发商，更不是小开发商，而是本地市区两级的龙头开发商。
@海男的故事 2016-05-26 19:19:26
房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产.
经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转
1,促就业
2.控通胀
3.保障金融系统的安全
明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解.
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@xuwen224400 2016-07-09 15:48:08
楼主请教下几个问题：
1、上海 汉中路地铁站附近的小区有投资价值吗？看地址位置离人民广场就3公里，2站地铁，现在这里05年左右二手小区的价格也就7万左右。
2、现在上海3月份这波刚涨完，325新政出来之后，市场冷静了一下，但最近貌似又复苏了。您觉得大概何时适合入手呢？还是说用您前面的小技巧，看什么时候中介不给我电话了可以入手？
3、3房150平、3房120平 2种户型 是不是大户型比较适合现在投资？
......
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@海男的故事 2016-07-09 16:22:13
现在可以开始看起来了，如果120平房型没有瑕疵，120平优先。
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@xuwen224400 2016-07-09 17:13:43
汉中路附近板块怎么样？或者上海有哪个板块你比较看好？因为是投资，所以在上海的都可以。
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汉中路不错，火车站搬走之后，原地会建高端商务中心。会和人民广场，淮海中路连成一片高端商务区，媲美东西走向的陆家嘴，南东，南西，静安寺片区。
@chp092 2016-07-09 15:29:01
@海男的故事 武汉的大学很多，人口也多，二线城市之首，值得投资吗？
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武汉在可投资城市之列。
@junhaocom 2016-07-09 19:27:44
楼主的帖子我从头看到尾 讲的也很透彻 学习了不少东西 但是天涯类似分析一线强二线的帖子太多 每天都是北上深 南京 天津…… 却看不到海南的旅游地产方面投资应该注意的东西 所以希望楼主开个先河 宏观 微观 透彻的 给大家讲讲 投资海南合不合适 注意什么。
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海南房地产我不熟
@u_113063032 2016-07-09 18:53:53
请教楼主，我觉得郑州的房市还有潜力，想在郑州投资小商铺或小公寓，想让楼主把把关。郑州现在的商圈或楼盘多的很，容易看花眼和走眼，拿不定主意
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郑东新区以后会发展不错
@fupeide 2016-07-09 15:44:06
天津西青区可.以买吗，今天老姐去看房了，二万多，我觉得不值，楼主对天津有什么高见
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要买买市区的
@gugululuhappy 2016-07-09 19:36:02
楼主大神，我计划在北京买一套400w左右的房子，考虑木樨园、大兴、南苑这几处，木樨园一套房2000年的，出门就是三环，但周边环境较差，以后改造感觉也不会提高多少。大兴和旧宫就是五环次新房了，按照您前面的分析应该入手，大兴建设较好，南苑马上通地铁8号线，目前建设不如大兴，但房价比大兴便宜，这三处您怎么看?
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北京的南边一直都不行，没有高大上的产业，以后估计也很难有。
可以到东边和北边的4，5环附近看看。
价格低不一定就是价值洼地。
@u_113458626 2016-07-09 21:46:45
帮我看看香河，北京北三县有什么高见，谢谢
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北京周围，除了燕郊能勉强投资之外，其它地方都是坑。
@海男的故事 2016-05-26 19:19:26
房地产是经济的重要组成部分,明白了经济的本质,能更好理解房地产.
经济的本质是组合各种要素,包括人力,资金,资源,满足人们的需求.中国政府发展经济的过程中,始终围绕三个主题转
1,促就业
2.控通胀
3.保障金融系统的安全
明白了上面的情况,很多房产乱象就有了合理的注解.
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@xuwen224400 2016-07-10 09:23:44
楼主，请教下，2房120,3房140，3房150，均价差不多，哪个户型更适合投资？
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我上面回答过你了，仔细看。
厦门这次的调控政策虽然比较温柔，但厦门房价已到强弩之末，调整会相当惨烈，参见2011的杭州。
大城市大家为什么买不到满意的房：
1。对所在城市缺乏整体了解，只对自己现居住地附近比较了解
2。对城市产业布局缺乏整体了解，不能快速锁定有发展前途的区域
3。看房是个很累很耗心力的事，看过一段之后，会身心俱疲，一般就会将就着买一个自己觉得过得去的房子。
还有更惨的，辨别不清国家政策虚实，听信砖家的话，被误导被坑的也不在少数。
我有个建议，大家可以自己按照学到的知识先分析自己所要投资的房产，我再做个互动点评。
@demoney 2016-07-10 10:43:16
楼主大才，反复看了三遍，真是字字珠玑！本人有俩问题请教，望楼主指导：1.大望路附近投资有部分办公人群的住宅（单价较低），还是朝青或者东五环外10年内的次新房？2.本想低首付高杠杆投资，后来思路有调整，想到既然不是长期持有，仅是做波段，不如全款后抵押消费贷。这样在谈价格时有优势。
目前拿不定主意，请楼主指教。多谢！
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商住最好就不要买了，我身边买商住的，不管是以前，还是现在，都没赚多少钱，有的还砸在手上了。
至于住房，东边和北边的4，5环多看看，争取能买到好房子，买到好房子就成功了一大半。
在北京和上海不要奢望房价现阶段会跌多少，顶多就是横盘，这就有了买好房子的机会。
@demoney 2016-07-10 10:43:16
楼主大才，反复看了三遍，真是字字珠玑！本人有俩问题请教，望楼主指导：1.大望路附近投资有部分办公人群的住宅（单价较低），还是朝青或者东五环外10年内的次新房？2.本想低首付高杠杆投资，后来思路有调整，想到既然不是长期持有，仅是做波段，不如全款后抵押消费贷。这样在谈价格时有优势。
目前拿不定主意，请楼主指教。多谢！
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@海男的故事 2016-07-10 13:54:45
商住最好就不要买了，我身边买商住的，不管是以前，还是现在，都没赚多少钱，有的还砸在手上了。
至于住房，东边和北边的4，5环多看看，争取能买到好房子，买到好房子就成功了一大半。
在北京和上海不要奢望房价现阶段会跌多少，顶多就是横盘，这就有了买好房子的机会。
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@demoney 2016-07-10 14:19:36
楼主，我一直看住宅呢！大望路那个小区因为有部分出租用来办公了。也就是因为这个原因和学区比较差，价格偏低。我觉得值得投资，租金回报可以。而且如果以后将办公都清理出去，作为纯住宅应该会补涨。
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现状是很难改变的，便宜有便宜的原因，你自己决定吧。
@海男的故事 2016-07-10 10:17
我有个建议，大家可以自己按照学到的知识先分析自己所要投资的房产，我再做个互动点评。
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@阅读人生168 2016-07-10 12:34:55
楼主，拜读了您的观点，佩服！有一个问题想请教您，希望能得到您的指点。本人在天津，今年3月买了一套90多平米的小三室，6楼砖房，房型方正，离高新技术区2分钟，带学区，有地铁，地铁到CBD大概78站，是个配套成熟的小区。买时130多万，现在账面上升值大概50～60万，房租每月3500。但这套房子有个致命的缺点，顶楼，所以打算两年或五年后卖了换个低楼层的更优质的房子。请教楼主，卖房时有什么技巧吗？卖房时机如何选择？非......
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这种有点点瑕疵的房子只有在行情火爆的时候才能卖上好价钱。卖房技巧和时机根据上面讲的买房时机反向操作就可以。
买房一定要买好的房子！！！！！！
@hurryg0 2016-07-10 16:44:22
楼主刚看到你的帖子，觉得收益匪浅。现在本人在温州，所以特意仔细看了下关于温州的，发现你只在经济发展趋势顺带提了一下。目前想在温州买套房子自住，我自己简单分析了下：优点：1.温州近几年房价一直比较低迷，从去年随着全国行情也开始上涨了不少，但距离11年巅峰还是差了不少。感觉差不多低位向上一点，应该也没多少下跌空间了。2.人口本身比较多，虽然经济下滑，但外来人口流入还是有增加的，无论是下面县市还是周边省......
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温州下跌的空间不大，但暴涨的机会也不大。投资有点鸡肋。
@hurryg0 2016-07-10 16:44:22
楼主刚看到你的帖子，觉得收益匪浅。现在本人在温州，所以特意仔细看了下关于温州的，发现你只在经济发展趋势顺带提了一下。目前想在温州买套房子自住，我自己简单分析了下：优点：1.温州近几年房价一直比较低迷，从去年随着全国行情也开始上涨了不少，但距离11年巅峰还是差了不少。感觉差不多低位向上一点，应该也没多少下跌空间了。2.人口本身比较多，虽然经济下滑，但外来人口流入还是有增加的，无论是下面县市还是周边省......
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@海男的故事 2016-07-10 17:51:56
温州下跌的空间不大，但暴涨的机会也不大。投资有点鸡肋。
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@hurryg0 2016-07-10 17:58:48
谢谢楼主点评！主要是考虑自住改善，考虑周围配套设施还算齐全，感觉有些小涨空间。
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自住可以买，在自己的能力范围内，买最好的房子。
@时代的希望 2016-07-10 18:55:34
这些观点我看了，和鹏程蛇口大同小异，我不知道这号是否换个马甲继续骗钱的，如果不是就当我以小人之心度君子之腹。我记得哪怕是2015年之前，那些要买房的都主要是以自住为主，2015年之后，风气为之一遍，都变成了投资投机的需要了，看楼主和鹏程蛇口的帖子就反映出来了，什么时候一样东西变成投资投机作为主导时候，就危险了。
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多看看帖子里的大势分析，不要太自以为是
@时代的希望 2016-07-10 20:06:32
大势分析，呵呵，天涯里搞大势分析的多了，有几个是蒙对的，就算有几个蒙对了，当年也是骂声一片，远的不说，2011年有几个蒙到一线城市会涨成那个样子的，投资本来就是少数人获利，多数人赔的游戏，你的论点要是大部分人赞同，就要分析哪里出了问题。反之骂的人越多，赞同你的越少，你正确率就越高。
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没您那么牛逼，我就是和大家聊聊常识。
@时代的希望 2016-07-10 20:23:12
我最奇怪的是比如08年，12年，14年房产低迷的时候，没看到你们这么一批人大谈房产投资价值和技巧，实际上那时候谈是最好的，反而是房价高涨了，老百姓耐不住你们出来谈，什么目的啊？
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我希望你能仔细看看帖子，什么目的帖子里已经写过了。谦虚使人进步。