@1092811842 2016-07-23 15:07:42
楼主，本人刚需购房，在南京江宁区看中一套二手70年产权公寓，可落户，地铁口，单价17000左右，总价120万左右。距离市中心地铁9站。距离南京高铁站1站路，周边有普通的中小学，并且靠近一所211大学，生活配套相对完善，房子是03年的。这类房子适合购买吗？还是等政府调控在购买呢？虽然是自住，但过几年也会卖掉置换，参考了楼主的各项意见，觉得地段很重要，但是同等价位很难买到满意的房子，楼主觉得这套房子如何呢？
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你说的房子还可以。
房地产市场的信息不对称：
信息费用的存在，阻碍了市场的完全有效性，正因如此，才会产生机会，说的再直接一点，你掌握的信息丰富，你赚钱。
1。平时多跑跑，收集尽可能多的信息。
2。多思考，学会辨别信息的有效性。
商住楼的问题：
商住楼的土地性质是商服地块，商服地块是为了促进GDP，促进经济，和工业地块类似。商服地块的价格一般只有住宅价格土地的3/1-1/2。开发商打擦边球开发了商住楼，虽然便宜但开发商也能赚很多钱。但政府也不是傻子，做了很多限制性政策，导致商住楼一直得不到主流人群的认可，价格基本没涨多少。
@betty72_2002 2016-07-24 11:59:50
楼主你好，看了你的帖子之后，对您的才识和见解非常佩服。本人也有关于房产投资的问题想要请教：本人在北京被限购了，单纯从投资的角度看，请问您觉得是购买天津市区的新房（或二手房）好呢还是北京好地段的商住房？还是塘沽区的新房更合适？或者说最看好杭州？多谢了。
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1。首先看看北京有没有优化的空间。
2。买天津市中心的住房比北京的商住房好。
@emy857 2016-07-24 23:09:51
楼主你觉得顺德城区华侨城欢乐谷这种项目旁边区域的房产值得投资么？
1.顺德城区扩展区域；
2.紧挨这华侨城欢乐海岸项目；
3.有规划的地铁站且今年可能动工；
4.目前还没多少地产项目主要是华侨城自己的别墅
我是想了解下后面如果有洋房推出是否有投资价值，目前房价1万出头，这片区域是顺德以后打造旅游、美食、娱乐等文化片区，附近广州番禺长隆的各种机动游戏或动物园、水上乐园都是很高客流量的，......
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这种项目只能带来交通的改善，投资价值要看价格，你可以看看类似地理位置的房价是多少。
@作作麻 2016-07-25 13:34:17
楼主您好，想请教下您，目前本人持有浦东（靠近浦西位置）一套小房，均价6.2W左右，周边有地铁，配套设施相对齐全，但是对口的学校一般。想置换浦西中心位置一套大房，均价10W左右，周围配套设施齐全，对口学校也不错，但是家里人不是很同意，觉得现在房价是顶峰的时候，必然会降。我想请教您现在适合置换吗？还是再观望一段时间？谢谢！希望您能答复 @海男的故事
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上海市中心的好房子基本属于可遇不可求，看到合适就可以买了。关键是别买到伪豪宅。
@加油的娃 2016-07-25 13:08:39
给楼主顶一下，最近天气好热，也就没跑楼盘。我说去看申花板块，我妈说那边以前是化纤厂，土地不好，我说去看未来科技城，我妈说那边太远了，要是阿里巴巴搬走了呢，且现在价格都上去好多啦。我觉得二手房的价格都没怎么涨，那我们现在入手的房子得等两年后再卖，到时变成现在的二手房，是不是也较难卖啦。一个纠结的房产小白
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投资不一定要买新房，次新房也可以。
以武林广场CBD为中心，地铁10站以内带学区的次新房。
@多姿多彩q 2016-06-04 06:16:31
楼主好棒！请问楼主，天津的房子值得买吗？买哪里好？想在天津落个户口。不自住。
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@依依不舍TY 2016-07-25 15:51:15
同问天津。
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尽量买市中心
@你是一颗树吗 2016-07-25 17:20:20
@海男的故事 楼主大才，我今年29，请问您对青岛的房价如何看待，目前在青岛工作，但是不知道能干多久。老家省会市中心1套住房，青岛西海岸发展很快，地铁也修过来了，但是新房太多了，遍地都是房子，犹豫要不要买一套保值或者增值，因本人是做工程材料的，收入并不稳定，一年吃饱2年饿那种，而且年轻人毕竟见识有限，望楼主指点，非常感谢。
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这种工业性的港口城市没有对应的省会城市有前途
@kermitzq 2016-07-25 17:21:34
@海男的故事 楼主可能分析下合肥的房价，三个新区价格高的吓人啊
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能起来一个新区就不错了。
@iamsmileboy 2016-07-25 23:46:09
向楼主请教，本人三套房产在广州远郊和近郊，每次估值都感到非常失落。本来抱着投资心而来，目前看来最多赚个利息。
其实在广州市中心和广州近郊的几个朋友的房子，2010年来涨幅也不大，估计只比郊区多涨30%左右。市中心应该是7年1.3-1.6倍的涨幅，远郊7年接近或刚好1倍的涨幅。
广州各区比深圳东莞中山都差很远。
最近因经济原因要卖房，广州二手房市场比舆论和公布的价格数据事实要差很多，本人的房子比去年降......
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@luguo7612 2016-07-26 10:35:04
广州整个城市总体是向东向南发展
2009年初买的华南板块的房子 6000多
现在22000
2010年荔湾老城区的电梯楼17500
现在22000
2009年花都区狮岭山前旅游大道小区的联排80万，
现在120万
另外，楼主说的咱基本都认同
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要提高识别能力，知道那里能发展起来。
1。市政府有好的规划。
2。早期能共享市区的资源。
3。周边环境不错，没有乱七八糟影响环境还拆不掉的建筑物。
4。有钱人过来很方便或者边上就有很多有钱人
5。边上未来会有有钱人，涉及经济，产业的判断。
@iamsmileboy 2016-07-25 23:46:09
向楼主请教，本人三套房产在广州远郊和近郊，每次估值都感到非常失落。本来抱着投资心而来，目前看来最多赚个利息。
其实在广州市中心和广州近郊的几个朋友的房子，2010年来涨幅也不大，估计只比郊区多涨30%左右。市中心应该是7年1.3-1.6倍的涨幅，远郊7年接近或刚好1倍的涨幅。
广州各区比深圳东莞中山都差很远。
最近因经济原因要卖房，广州二手房市场比舆论和公布的价格数据事实要差很多，本人的房子比去年降......
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点评一下：
1、第一套在花都区狮岭山前旅游大道小区，2009年底买的，风景和环境很好，管理也很不错，一直自住。但最大的缺点是公共交通不便、公立小学不属于重点小学。地铁不到这，广清城轨导师在狮岭有一站，因距离3-5公里，估计对本小区没什么用途。原来好点的房子是6000多一方，本房应该算楼王单位，但因面积大且目前是交易淡季，现在降价到5500一方，自住型精装修，楼梯三楼。小区内有幼儿园和刚建好的北师大附属中小学校。
几个问题：
1。不能方便快捷的到达CBD，没有主流人群过来，附近工厂员工消费能力有限。
2。这个DS位置，决定了它的承受上限，你买了个5房，直接拉高总价，别说涨价，找个接盘的都难。
随着周边制造业生意萧条，这个地方会更加衰败。除非有个地铁。
2、第二套在花都区中心，2011年买的，双地铁口，个人的户口目前落在这，属旧区最繁华的步行街和商业街的楼上，生活等非常便利，只是感觉周围有点拥挤，就象广州的老城区，现在没有未来也不可能有新区那么大的马路和人行道。该房离广州火车北站走路几分钟，离两个地铁口走路都在10分钟以内，现在看到明文的广州北站的未来规划有多种且还算不错，当然花都因交通不便这几年被搞残了（地铁修了8年了要明年底才通，本人买房时就说第二年能通，现在快过5年）。电梯9楼，160多方四房，现在经济萧条，这是花都最旺的地，楼下铺位是整个花都最贵的，本住房降价10%左右半年了，都未租出去（有人租但租期短没答应，或者因为价格原因），个人不喜欢住这边因为管理很一般，只有点卫生和监控。好处就是处于交通中心和北站商业核心圈内、有花都区内最好的公立小学之一的学位（划片还不错，是省一级小学），因小孩过几年上学时要靠户口划片。虽然不喜欢，但为了小孩教育（因资金不够市中心应该买不到好房了），感觉暂时不能卖。
几个问题：
1。楼下就是商业中心对房子有很大的负面作用，而不是正面作用。
2。火车站对小区并没有太多正面作用。
3。学位可以加分。
4。最关键的就是地铁站，地铁什么时候修好，通向那里。地铁给力，可以拿着。
3、第三套是因为没资格再买住宅，去年炒股赚了点钱要管住手，就立即买了长隆地铁口的带装修复式公寓新房，商业产权，非住宅，要今年年底才收楼，明年才有房产证。三号线和七号线双地铁口，走路到地铁400来米。复式公寓，楼层是电梯的次顶（大概是最贵的），70方，加税收等应该是2万一方，能明火、通天然气、带阳台的保利大都汇。当时旁边奥园毛胚只卖1万5千多都卖不动，等保利19000左右卖光了奥园才能走货，也是在去年年底很快就卖光了。
现在，旁边的保利红馆平层住宅带精装楼26500-30000一方。我的房虽是复式最好楼层，但因是公寓，个人现在估计到明年出房产证时，能卖2万一方原价出售就不错了（应该是亏了利息的）。你如何看这样的公寓？你觉得这样的价格比出售合适吗？不值得保留吗？
商住楼先看看租售比吧！
@u_113033259 2016-07-26 10:17:54
坐标无锡，市区一套70年产权的商住公寓，周围地铁学区商业设施完善，租售比达到5%，目前在租房，租金一个月2000，所以想出手买下这套公寓，以后换了房再把这套出租楼主你觉得可行吗。刚工作一两年，积蓄不多，但想多学学投资或者买房的技巧，希望楼主多多指点
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直接买房不就行了，商住公寓有很多限制，税费也高。
@木丿木2016 2016-07-26 16:46:52
楼主，看汇率趋势，人民币还要大跌。对一线城市房价走势影响有多大？
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中国有能力不让人民币大跌，顶多就是慢慢阴跌。
@海男的故事 2016-07-04 18:41:42
浮盈和实际利润
下面讲的故事是真事,大家可以从中揣摩一些道理.
2010年,一个企业家朋友想在上海崇明花1000万买一个2亩地的别墅,跑过来征求我的意见,我当场就说这种房子不能买,他说考虑一下,后来还是去买了.其实人是很难改变的,特别是这种有点小成就的人,但术业有专攻啊.
2015年,企业遇到困难,需要钱,想把崇明的房子卖掉,中介说大约值1500万,先挂牌1500万,问的人都没有,后来降到1200万,1000万还是没有人问,再后来......
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@ty_115888953 2016-07-26 18:13:16
卖不出去，不能做资产抵押贷款吗，1500万，7成也能把本回来了，难道还要挂800亏本卖？？
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你当银行是冤大头，上海这边的银行有白名单，名单之外的小区很难抵押贷款。
@美嚼王 2016-07-26 16:37:06
为什么没有早点看到楼楼的帖啊！ 请教，三线市中心内和二线边边上待发展地区，价格差不多，都有学校，怎么选～
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你说的太笼统，没法回答你
@青山深水微澜 2016-07-26 08:53:48
昨天的回复没看见，今天再发一下。非常感谢楼主的分享和指导。坐标上海，刚需，有学区需求。想买330万以内的小2房。现看了2处，一是北洋泾地铁站附近的老破小，挨着内环高架，对口较好学区。80年代的房子。另一个是张江镇的老破小，学区一般能接受。面积稍大点。1994,95年。不知道哪个更好？
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这个应该没有什么好纠结的，如果你特别看中学区，就是北洋经，一般学区也能接受，就是张江。
@小龙龙娘 2016-07-26 15:50:29
LZ,你的贴子一直在跟，和你分享一下我的换房（还不能称之投资）之路：
一穷二白05年毕业来到上海，进入互联网公司，薪资还可以。
1.离莘庄2站路1房
09年时一个人攒了十来万，考虑买房还是买车，最终决定买房，于一周内看来买入，加税总价40W。毛坯
09年装修入住
2.嘉定江桥2房
与LG认识前，他也是一穷二白全凭自己在上海买了期房。大约买入65W。我们婚后入住
15年开始由于有了孩子，想......
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不要乱投资，以后有机会集中所有资源换个好的学区房，老破小住着不舒服，邻居层次参差不齐，对小孩子成长不是特别好。
@myron1989 2016-07-26 20:10:54
看到楼主的帖子非常振奋，很认同，我在陆家嘴上班，目前手里有115左右，想买一套刚需住宅。目前想买在花木板块或者龙阳路板块，大概70平米。按照楼主的分析，这个板块四站地铁到陆家嘴，且交通便利。是否有更好的推荐？感谢感谢！另外，我和男朋友收入比较高，有什么扩大杠杆的好方法吗？感谢！
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很多陆家嘴上班的都在世纪公园附近住。
杠杆最简单的就是信用贷，如果金额大，可以多申请几家，先申请额度，然后统一放款。
@江湖红尘TY 2016-05-29 11:19:32
楼主实操经验丰富，佩服！不知楼主如何评价现阶段的苏州楼市？
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@海男的故事 2016-05-29 11:50:54
主要取决于政府的行动:
如果限购限贷,楼市会冰冻,新的供应量会减小,房价会小幅调整,还会有很大的投资机会;如果不限购,房价还会小涨一段,等最近拍卖的土地大量上市时,就会有比较大调整,以后的楼市进入以市场为主导的正常楼市,如果苏州经济转型成功,人口大量流入,就还会有投资机会.
苏州有一个隐忧,他的城市行政级别太低,在出口为王的年代,这个不是问题,但在接下来的发展模式中,这是个很大的问题
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@bayern04 2016-07-27 11:02:43
苏州行政级别低？和杭州南京一个级别副部级的好吗
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苏州是个标准的地级市。
@echomaozim 2016-07-27 11:31:26
楼主预测真准，南京开始限贷了
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等待好的投资机会吧
接下来就是武汉了，有可能和苏州一样，都不需要政府真正出手。武汉今年上半年是双冠王（销售面积和套数），投资投机有些严重。
@lsyangyan 2016-07-27 11:16:12
万达在西安高新的大商业带住宅投资价值如何？请楼主点评一下。位置在高新CBD,周围有重点小学中学，不带重点小中学指标，大户型为主，三或四室
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几个问题：
1。没有学区是硬伤。
2。CBD一般和高新区是两个概念，你可以去考察有哪些企业，是否真的有CBD类的企业。
3。万达是做商业的，不是做商务的。
4。你可以比较一下相近地理位置的价格。
@老顽童1290 2016-07-27 12:48:56
楼主对投资小产权房（北京）有什么看法？
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小产权有居住功能，没有金融功能，不能贷款，涨幅有限。
昨天政治局经济工作会议上出现了一个新提法：抑制资产泡沫
这个说法很重。
资产主要指房产和股票，股票市场大盘蓝筹估值基本合理，中小创有泡沫，今天股市中小创暴跌，那些伪高新股估计要现形了，同时真正有价值的中小创会迭出机会来。
我个人觉得中央说的抑制资产泡沫更多的是指房产，接下来的贷款政策会收紧，一套自住影响不大，投资投机的会收紧。最受伤的应该是二线城市。
@1092811842 2016-07-23 15:07:42
楼主，本人刚需购房，在南京江宁区看中一套二手70年产权公寓，可落户，地铁口，单价17000左右，总价120万左右。距离市中心地铁9站。距离南京高铁站1站路，周边有普通的中小学，并且靠近一所211大学，生活配套相对完善，房子是03年的。这类房子适合购买吗？还是等政府调控在购买呢？虽然是自住，但过几年也会卖掉置换，参考了楼主的各项意见，觉得地段很重要，但是同等价位很难买到满意的房子，楼主觉得这套房子如何呢？
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@海男的故事 2016-07-23 16:32:35
你说的房子还可以。
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@小春尚愚 2016-07-27 18:39:18
本人县城工作生活，2016年元旦在南京江浦老山买了一叠墅150平方，外加增送共有200多平方，270多万，商业贷款加住房公积金，本人付现金30多万。感觉有点冲动，女儿二年后即将工作，离市中心较远，上班不方便，一直不安。本月在河西万达广场附近将所有现金全款购置一套2000年房改房，40多平方单室套，房子一楼有院，结构算合理，精装。房贷小紧，一下感觉好穷，想把小房子租了，犹豫中。房屋都是将来自住兼保值，怕将来买不起......
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河西房改房还可以。叠墅太偏了，有机会可以置换掉。
@nicole2266 2016-07-27 17:13:02
@冻僵的小鸡 876楼 2016-07-27 16:52:00
楼主你好，花了一下午看完这个帖子，感觉受益良多。咨询无锡楼市的朋友比较少，能帮分析下无锡的楼市吗？无锡太湖新城涨幅很大，你怎么看呢？我在无锡工作，所以考虑在无锡投资，由什么好建议吗？
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无锡说过啦，爬前面的楼。
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@冻僵的小鸡 2016-07-27 19:53:43
楼主对无锡的看法说的很简单，就是认为无锡没大的发展，毕竟一个城市各个区情况不一样的，我是希望有机会听听楼主详细的看法。
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你可以按照我上面讲的自己先分析分析。
新城新区之其它：
国家后来又陆陆续续批准了重庆两江新区，浙江舟山群岛新区，甘肃兰州新区，广州南沙新区，陕西西咸新区，贵州贵安新区，南京江北新区和四川天府新区等国家级新区。
孙子多了，爷爷也没以前那么宝贝了，一般起个名字，给个名份就结束了，没有了真金白银的支持。
这些新区基本上只能靠爸爸了，但爸爸的实力范围也是有限的，离原市区近的会慢慢发展起来；离原市区远的估计就是修条地铁，卖点土地赚点钱，要发展起来有点难。
@nicole2266 2016-07-27 17:13:02
@冻僵的小鸡 876楼 2016-07-27 16:52:00
楼主你好，花了一下午看完这个帖子，感觉受益良多。咨询无锡楼市的朋友比较少，能帮分析下无锡的楼市吗？无锡太湖新城涨幅很大，你怎么看呢？我在无锡工作，所以考虑在无锡投资，由什么好建议吗？
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无锡说过啦，爬前面的楼。
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@冻僵的小鸡 2016-07-27 19:53:43
楼主对无锡的看法说的很简单，就是认为无锡没大的发展，毕竟一个城市各个区情况不一样的，我是希望有机会听听楼主详细的看法。
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@海男的故事 2016-07-27 20:22:46
你可以按照我上面讲的自己先分析分析。
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@冻僵的小鸡 2016-07-27 20:26:28
我感觉无锡现在炒房的人挺多的，都是被上海，苏州高价过来的，短期会持续上涨。
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无锡主要是工业，外来员工的工资并不是特别高，本地人基本有房子，炒高的房价谁接盘。
@shenlanyinxiang 2016-07-27 21:46:10
赶上楼主直播了！请问楼主对石家庄的楼市了解吗？最近石家庄的房价涨的也不少啊。我家有一个老旧小区的学区房，精装，面积不到80平，次顶楼（6楼），建于1998年，小学初中都是不错的学校，现在这个小区均价在13000-14000左右，1楼的有和我家面积差不多的挂到了120万，单价超过了15000。请问：现在我这套房子是否适合出手？若出手，根据您的经验，多层6楼的房子一般会比1楼的房子便宜多少？先谢谢楼主了！
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电梯房是以后的主流，可以置换成小高层。
至于价格你自己去中介试试看就知道了。
@ausportgears 2016-07-27 21:52:26
楼主，重庆现在的房价好像不高，是不是有投资前景？
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你这个思维有问题，投资是买卖畅销的产品，不是买低价的产品。
重庆没有投资前景。
@傻LA吧唧 2016-07-27 23:09:06
楼主，真心请教，沈阳的房价走势会怎样，现有自有住房一套，还可以投资抑制通胀吗。？我现在有些闲钱，但大概有18％的年化收益，但风险也较大，想买房长线投资。可否？？？
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沈阳自住可以，投资难度比较大。
@要命的马甲SXY 2016-07-28 14:06:10
楼主，您对徐州地区的房价有了解么？我在县城工作并定居，孩子在市区高中，而徐州也在修地铁，2020年之前有三条轨道交通线可运营。昨天您提到了资产泡沫对二线城市的影响，那么徐州属于三线了吧？房价还会有所调整么？可以在17～18年等待机会出手么？谢谢您！
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现在是一城一策，像徐州这种城市估计不会有太严厉的政策。
@manager617 2016-07-28 13:28:07
楼主，希望??到我，是这样的，我老家浙江某市下面镇上，属于典型的高房价低房租，自己有3套房，一套父母居住，一套在建，这套以后回老家自己住，一直在外地工作生活，另外一套一直出租，租金很便宜一年2万左右，卖的话120万，加上不是小区房，房子越来越老，唯一好的旁边是个不错的小学。如果不动的话，估计会租一辈子，未来房价也涨不了多少，寻思着回报太少，想把他卖了，然后去无锡和杭州各入一套，买一万左右的小户型，......
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集中所有资源在杭州买个好房子。