房地产投资依然无忧,逆向思维让你找到真实

  义乌企业主资产转移海外链条曝光 假破产真移民
   编者按:整个浙江乃至全国都沉浸在救与不救温州的大讨论时,义乌和温州的某些中小企业主却为自己铺好了“落跑移民之路”。更甚的是,有些移民的企业主拿自己的实业做抵押,在国内银行贷款然后去海外投资移民;也有些企业主早就把资产通过各种路径转移到了海外,只等着时机宣告破产。选择国籍是个人的自由,但牵扯到骗贷或假破产就需要另当别论了。
  
    企业家移民,在这个危机重重的环境下无疑应该得到更多的关注和监督,也更应该引起这个社会的反思。
  
   * 主力资金流分析(10/21) 某些股割肉出逃肯定后悔
   * 突发暴涨很可能不期而至 股民福音:套牢股票有救了!
  
    一线调查
  
    用银行贷款海外置业,通过预付款、离案公司佣金等名目转移资金
  
    义乌老板曝光海外转移资产链条
  
    “身边很多老板都正在走移民的程序,当银行贷款和债务达到一定数量时申请破产,就可以规避一切责任。之后,把国内的烂摊子留下,直接去加拿大定居。”当全中国都在为债务缠身的温州乃至整个浙江的中小企业主担忧时,一位资产上千万的义乌老板则潇洒地对《中国经营报》记者表示不必过于忧心。
  
    该义乌老板透露,一条向海外转移资产的移民链条早已经在浙江存在多时。
  
    用实业抵押取得银行贷款,用从银行带来的钱组团海外购置房产,再通过可以逃脱进出口核销的预付款及离岸公司佣金等科目转移部分资金,如今很多的义乌老板名下基本都已是空壳子。
  
    以投资商铺的名义
  
    记者了解到,在民间借贷发达和银行贷款量巨大的义乌和温州,有专门针对这两个地方私营企业主提供的移民方式。
  
    2011年7月1日之前,加拿大政府为吸引高资产的移民人士,推出了适合企业主申请的“企业家移民计划”,这一计划只需要申请人拥有80万加元资产,投资40万加元给加拿大政府认可的移民基金银行(5年后,加拿大政府将40万加元归还申请人,但无利息)就可,没有语言和学历的限制。
  
    为了进一步吸引投资性移民,加拿大个别区域还推出了直接投资商铺的快速移民方式。“我们和加拿大安大略省合作,有一些针对企业主的商业投资兼移民项目,花费的时间和金钱都非常少。”义乌一家移民中介负责人向记者展示了一个快速移民的项目,即通过在美国和加拿大投资购买商铺的名义,进行投资移民。为了推广这一项目,移民中介公司已经在温州和义乌召开过几次介绍会。
  
    “在今年9月份,已经有25人办好了手续,等待去加拿大,这25人全部都是企业老板,他们还可以带着家人一起出去。”
  
    据透露,该项目在过去3年,已经有近百人移民加拿大,“多数是企业老板,彼此都是通过朋友介绍来的,很多人相互认识。”
  
    为了把投资商铺的移民“扮”得天衣无缝,“我们还会在商铺里安排工作人员,让加拿大当地政府觉得,该老板是想从事商业,而不是以移民为目的。”上述人士介绍。
  
    该项目起步投资额仅60万元人民币,在办理移民的第一年,企业老板就可以在加拿大置业。
  
    “这个项目吸引企业老板,还在于项目对投资者的学历没有任何要求。”在整个移民过程中,移民中介为客户全程保密,“客户情况我们不会透露的。”
  
    移民中介楼团宇(应本人要求,此处为化名)保守估计,“每年仅通过义乌的中介机构向加拿大投资移民的企业主有40人。还有很多浙江人在上海、北京申请移民。”按投资移民400万元的起步计算,每年仅通过义乌中介移民所转走的资金就高达1.6亿元。
  
    至于如何逃避监管在海外置业,该中介说他们不会以买房子的名义一次性把钱转出去,还是通过各种隐秘方式陆续转出。
  
    外汇管理局在接受记者的电话咨询时也表示,国内政策并不支持公民海外置业。能够真正全面掌握义乌状况的机构“只有义乌公证处,因为每个在义乌办理移民的人都要到公证处办理公证手续”。记者联系义乌公证处,但是对方表示,“无法提供全面的数据,即便有这样的数据也不能说明概况,因为义乌人在杭州和上海也可以办理移民公证手续。”
  
    腾挪银行贷款
  
    义乌人楼团宇在加拿大留学回国后,开设了一家移民中介公司,每年下半年他都常驻加拿大,期间带着来自中国的客户去加拿大各地看房、买房。
  
    “去年,有几个义乌来的老板在加拿大买了房子并进行了其他投资,每个人都从国内往加拿大转移了上千万元的资金。”楼团宇告诉记者,这几个老板在“加拿大最好的地区买了房子。”
  
    “我现在帮助办理的移民人员,全部都是投资移民,这些人都是义乌的老板,资产至少数千万元。”楼团宇说,“这些义乌老板彼此之间也非常熟悉,他们是一个圈子里的人,相互介绍,通过一个中介公司一起办理移民。这些人学历都不高,还特别喜欢在一起买房子,希望以后移民了不至于孤单。”
  
    楼团宇告诉记者,在看房子的过程中,这些人经常讨论如何把国内的钱转移到加拿大。也就是从这些讨论中,楼团宇发现这个圈子里的人,买房的时候,都在等中国当地的银行贷款。
  
    “他们通过手里的企业向银行进行贷款,再通过国内银行或者地下钱庄,将钱转移到加拿大。”新《个人外汇管理办法》规定,个人年度购汇额度限制为5万美元。银行业人士指出,银行对符合相关进出口手续的企业并没有外汇进出的限额。楼团宇时常和他们一起等待“贷款”,之后再一起去看房。
  
    而用来自国内银行的贷款进行海外投资和购房已经成为了圈子里的潜规则。“每次都至少上百万美元,去年还有几次上千万元人民币的投资。”楼团宇透露。
  
    经过介绍,记者来到一家位于义乌某国有银行不远处的移民中介公司。这家移民中介公司有30多人的规模,不仅仅可以办理移民和帮助海外投资,还能够协助注册境外公司,以及应对加拿大的要求,“运作”海外公司。
  
    “你只要把钱汇过来,这个钱的来源如果有问题,我们会帮你做‘材料’。”该移民中介公司相关负责人向记者介绍。
  
    据了解,如果想办理移民并进行海外投资,加拿大和中国都存在一定的监管,但是这些障碍可以通过移民中介做假材料,就可以简单跨越。该人士向记者透露,他们有专门的人员为客户登记各种材料,移民所需要准备的材料非常多,因为经验丰富,他们知道如何填写,哪些材料可以作假,能够规避移民机构的审查。因此被叫做“做材料”。
  
    “我们基本上不问钱的来源。”该中介人士称。
  
    朱亮(应本人要求,此处为化名)是一位40多岁的工厂老板,他在浙江多个地方设有工厂,其中最大的工厂和物流中心便设在义乌,“我周围自己开工厂的朋友,基本都在办理移民。”因为一些人在获取银行贷款时,需要朱亮的帮助,因此,朱亮对银行贷款转移的过程非常清楚。
  
    在办理贷款的时候,银行需要写明贷款的目的,“他们会写,需要向我的工厂购买面料或者原材料。”之前,贷款人向朱亮打好招呼,明确告知,这笔钱需要转走,并不购买任何原材料,只是从朱亮手中转移一下。
  
    当办理贷款时,朱亮在贷款证明上盖章,银行的钱打到朱亮的账户上,第二天,朱亮又会把这笔钱打回到贷款人的账户上。这一过程中,银行基本没有监管,“现在,银行偶尔会派工作人员到工厂转一转,问一下。以前,基本没有银行的人来监管。”由于现在银行贷款需要执行“受托支付”规定,银行不直接把钱打到贷款人账上,而是将贷款资金支付给合同约定用途的贷款人交易对手,也就是朱亮这样的人账上。
  
    “在一些针对大企业的抵押贷款中,银行的监管更是少之又少。把贷款拿到手里后,银行和会计谁都不会来管,”朱亮透露,这笔钱用来做什么,决定权完全在自己。
  
    此外,针对一些知名企业,银行还会提供一些信用贷款,即不需要抵押物的贷款,相比抵押贷款,知名企业能够获得更多的资金量。
  
    预付款转移方式盛行
  
    每个资金输往海外的关键环节,在浙江都可以找到为之服务的公司。在朱亮杭州公司办事处的隔壁,就是一家投资资询公司。“浙江的投资资询公司可以帮助在海外注册离岸公司,比如在维京群岛等地注册离岸公司,每年需要向资询公司交纳1万多元的管理费用。”
  
    而注册海外账户,则在国内两家知名银行里就可以办理。朱亮向记者透露,国内某知名银行“在香港开设账户,只需要在银行的帮助下,通过视频,让香港那边的银行看到签字的过程就可以了,根本不用自己亲赴香港。”
  
    到了香港,资金就基本自由了,因为香港没有外汇管制,可以直接被转到其他国家的账户上。而在移民链条上,监管同样微乎其微。“在移民的时候,加拿大和中国一般都不会考察申请者是否有贷款和债务。”义乌的移民中介向记者表示,“即便在资金上有一些问题,我们也可以做材料,让移民局看不出来。”
  
    朱亮也向记者透露,转移资产到海外其实没有那么困难。“逃避监管这点很容易做到。”一位已移民澳大利亚的人士向记者介绍,他就使用身边亲朋好友的身份兑换外币,直接带现金出去。“没人查,很多朋友都是这么带出去的。还有朋友把人民币存在信用卡里到国外取现,交一定手续费而已。”在义乌的中国银行,向加拿大和美国汇小额资金只需要身份证就可以。如果以货款的名义汇大额资金,需要以公司的名义进行汇款,同时需要纳税。
  
    而向海外汇款最简单的方式就是,“通过地下钱庄,向海外转移资金。”前述移民中介向记者介绍,“人民银行门前有很多地下钱庄的代理。”在义乌的中国银行门前聚集着30多人,他们手中拿着美元作为标志,一旦有外国人走近中国银行,他们便会上前询问。他们中间的一位很谨慎地告诉记者,“把钱汇到加拿大,费用能比银行里面便宜一些。”
  
    但是,因为地下钱庄运作并不合法,因此,记者采访的另一位移民中介并不建议,“因为地下钱庄一旦有问题,损失就大了。”据了解,转移外汇唯一面对的障碍是中国的进出口核销制度。
  
    进出口核销是国家外管局实施贸易外汇管理的一项重要的管理制度。在国内和国外买卖双方签订进出口合同后,要签署进出口核销单,这样管理部门通过事后核查,督促企业在出口货物后收回相应的外汇,在对外付汇后收到相应的货物,即保证货物流与资金流的对应,防止逃汇、骗汇的发生。
  
    面对这一阻力,“企业可以以预付定金方式规避。”朱亮向记者透露,“比如,我出示合同,在加拿大订购了1000万美元的货物,需要先预付10%,即100万美元,可以先去外管局备注一下,因为预付款没有真正进出口货物,也不是真正地付款,所以不需要快速核销。”
  
    据了解,外管局对长期不核销预付款的出口企业也有惩罚,如果一外贸公司长期不核销预付款,未来的出口将会受到一定影响。
  
    此外,还可以通过注册离岸公司的方式,将资金转移到海外公司,“我可以与自己的离岸公司签订合同,让离岸公司为义乌的公司提供技术服务,这样以‘佣金’ 的名义,可以转移外汇去海外的公司。”朱亮称这一正规的渠道,需要支付约5%的税。通过这两种方式,银行的资金或者民间债务都可以顺利输往加拿大等地。
  
  
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   远离温州资本介入的房地产,别的城市偶不知道,济南有几处是必须规避的,泉星小区周边至洛口一带,由于房地产被温州商人介入,虽然比较便宜,位置尚可,但本地人很少购买(不但住宅,商业地产都是如此),济南民风纯朴,但民智却不低,这是千年城市传承下来的优良基因。
  为调控可持续进行,对调控短板进行修补,以保证整体经济在调控目标上可以完成等同的进度,防止调控造成部分地区和行业的无法持续发展,而掣肘整体调控的完成度。
  这是流通市值和流通现价指数的复合图。
  
  
  曲线起始点是2006年1月1日至2011年10月21日,流通市值和流通现价之间扩大的差额,可视作体系外向体系内流动的速率。
  从以上图中我们可以得知,六年间我们的GDP增长主要是为了提供给体系内丰厚的资本价值和回报,两个篮子一个没变,一个增加了很多,就最近数月的经济形势来判断,应该不是坏事,体系外向体系内提供的利益减少了,体系内产生的利益减少的更多。
  上面的线可视作体系内经济指数,下方白线可视作体系外经济指数。
  中国体系内资本和体系外资本将在1600点以下亲密融合,民营体系和国有体系在“市价公认共认”的基础上并为一体,从而为401计划铺平道路,只有体系内资本,也就是国有产业资本认可的合理价值上,建立未来全民共享的价值成长路线。
  千不该万不该,最不该的是投资股市。大多数股民都在感叹,投资A股真是看走了眼。10年前,上证指数最高达到2245点;10年后的今天,上证指数已最低跌到2313点,10年多时间上涨了不到70个点,涨幅3.02%。更让投资者迷茫的是,A股市场的底部到底会在哪里?
  
    相反,10年前,如果有钱投资楼市,或者投资一点黄金,哪怕买一瓶茅台酒,收益至少也有四五倍。对中小散户而言,A股市场到底是“抽血机”还是“财富梦幻工厂”?许多投资者在反思:投身股市,到底是不是一个理性的选择?是该选择安静地离开还是默默地坚守?
  
    A股10年轮回 指数又回到起点
  
    2001年6月14日,上证指数创下了2245点的历史新高。进入21世纪,在中国经济高速发展的背景下,投资者有足够的理由相信,2245点绝不会是终点,而是一个新的起点。
  
    然而,现实却跟投资者开了一个天大的玩笑。尽管中国经济依然保持着较快速度的增长,但股市却已面目全非。从2007年10月16日6124点的顶峰跌落至今,熊市已走过了整整4年。而从2001年的2245点至今,10年多时间,上证指数仅上涨了70点。如果从2001年10月22日开盘1558点到周五收盘2317点,也仅上涨了759 点,涨幅48.72%。
  
    10年时间,上证指数又回到当年的新起点;但10年期间,A股市场却已发生了翻天覆地的变化。统计数据显示,2001年6月14日,股指处于高位的A股流通市值1.63万亿元,A股总市值5.19万亿元;到2011年10月20日,暴跌后的A股流通市值仍有17.23万亿元,总市值22.77万亿元,10年增幅338.73%。
  
    10年间,A股市场新增上市公司数量1284家,数量增加了一倍;募集资金1.84万亿元,贡献了15.4万亿元的总市值,占了总市值的七成。10年间,股民总人数出现大幅增长,2001 年时A股账户数还不到6500万,而到2011年9月末A股账户总数已经超过了1.63亿户。可以说,A股这10年就是广大股民“无私奉献”的10年。
  
    蛋价肉价10年翻倍 房价10年涨六七倍
  
    10年时间指数原地踏步,物价水平却已不不可同日而语。
  
    农产品中,老百姓最经常消费、涨幅又较小的蛋价、肉价均已翻倍以上。10年前,杭州的鸡蛋零售价基本上在2.6元至2.8元一斤,现在已涨到5.5元左右一斤。资料显示,2001年,全国猪肉全年平均批发价格为每斤4.75元,去骨统肉全年平均零售价格每斤7.05元。前几天,杭州市场普通五花肉的零售价在每斤 16.5元左右,猪肉批发价是11.5元一斤。
  
    茅台酒在过去10年也实现了大幅上涨,53度飞天茅台酒目前的零售价格超过1800元/瓶,10年前的价格为200多元一瓶,十年间的涨幅也高达七八倍。
  
    涨幅更大的是房价。10年前,杭州市中心每平方米4000多元已能买到不错的二手房,新楼盘的均价则在每平方米6800至9000元,城西的新楼盘均价则不到3000元/平方米。如今,市中心的二手房,每平方米在三四万元以上的占了多数,新楼盘价格大多在四五万元甚至更高。10年时间,杭州的房价涨了六七倍甚至10倍。
  
    2001年三季度末,伦敦黄金期货价格报289.5美元/盎司,按昨晚约1635美元/盎司价格计算,10年间累计涨幅达465%。
  
    银行定期10年 收益近四成
  
    A股大盘指数的表现,甚至比不过银行定期收益。
  
    按银行5年期整存整取的存款利率计算,2001年10月22日,当时银行5年期定期整存整取的利率为2.88%/年;2006年10月22日,当时银行 5年期定期整存整取的利率为4.14%/年。如果2001年10月22日存入10万元人民币,到2006年10月22日连本带息为10万元+10万元 ×2.88%×5年=11.44万元。
  
    如果将这笔11.44万元的存款及利息再存入银行,同样是5年定期,到周五,这笔存款连本带利是11.44万元+11.44万元×4.14%×5年=13.808万元。
  
    如果按3年期定期的办法存取款,10年时间分别为3年定期、3年定期、3年定期、1年定期,存款利率分别为2.7%/年、2.52%/年、5.22% /年、2.5%/年,第一个3年期结束、第二个3年期结束、第三个3年期结束、最后一年期结束的存款所得分别为10.81万元、11.627万元、 13.448万元和13.784万元。
  
    如果按2年期定期的办法存取款,五个2年期的利率分别为2.4%/年、2.25%/年、2.7% /年、4.5%/年、2.79%/年。采用利滚利的办法,每2年到期后连本带息分别是10.48万元、10.952万元、11.543万元、12.582 万元和13.284万元。
  
    按1年期定期的办法存取款,每年的利率分别为2.25%、1.98%、1.98%、1.98%、2.25%、2.52%、3.87%、3.87%、2.25%、2.5%,到周五到期,存款连本带息的收入是12.854万元。
  
    如果考虑到利息税的因素,这些存款收入将相应减少。资料显示,储蓄存款在1999年11月1日至2007年8月14日期间的利息所得,按照20%的比例征收个人所得税;2007年8月15日至2008年10月8日的利息所得,按照5%的比例征收个人所得税。2008年10月9日(含)后的利息所得,暂停征收个人所得税。
  
    投资贵州茅台10年收益25倍
  
    如果选了四川长虹,持有10年反而要亏44.8%
  
    为什么散户总是亏多盈少
  
    A股市场的悲剧还在上演。但尽管上证指数10年时间又回到了起点,个股的表现却大相径庭。本期《钱经》分析了10年来30家样本上市公司的财务数据、股价表现等,结果表明,投资股市到底能不能赚钱,要看投资者的眼光和运气,还要有足够的定力。
  
    30家样本公司都是10年前已上市的企业,大多是各自行业的龙头企业。其中银行、煤炭、有色、房地产、钢铁、电力、机械制造、农业、信息技术、交通运输、酒类、药业、家电、商场各两家,石化、建筑各一家。
  
    持股10年 仍有六分之一股票亏钱
  
    从10年前的周五算起,10年时间,上证指数涨幅47.39%。如果10年前买入一只股票并一直持有不动,10年后的今天结果会如何?
  
    统计显示,30只样本股中,表现最好的要数酒类股贵州茅台,按复权价计算,10年时间收益超过25倍,涨幅达2557.4%!另一只酒类股五粮液表现也不俗,10年时间涨了8倍多。两只煤炭股的表现仅次于酒类股,西山煤电和兖州煤业分别上涨了10倍多和4倍多。
  
    两只家电股的表现则大相径庭,美的电器10年时间股价上涨了8倍多;当年风光无限的家电龙头四川长虹,股价反而下跌了44.8%,几乎被腰斩。信息技术类股的表现最差,同方股份10年时间仅上涨5.1%,仅略高于现在银行一年期存款利率;紫光股份股价则跌了四成。
  
    30只样本股中,10年时间股价上涨5倍以上的有8只,占比逾四分之一;股价不涨反跌的5只,占比六分之一。涨幅跑输大盘的达9只,占比达到三成。
  
    如果与公司的盈利增速相比,大部分公司的股价表现要逊色许多。如中粮地产10年时间净利增长了19倍,股价却只涨了14.2%;两只银行股民生银行和浦发银行净利分别增长了72倍多和23倍,股价都只涨了两倍多;宁沪高速净利增长2.6倍,股价反跌了21%。
  
    股市大起大落+融资无底洞 股民亏多盈少
  
    统计发现,30只股票无论持有10年时间还是5年时间,绝大部分都赚了钱,有一半以上的股票还赚了一倍以上,但每年无论是熊市还是牛市,似乎大多数股民都在亏钱。股市“七亏一平二赚钱”的魔咒始终挥之不去。
  
    而最近一年大盘跌跌不休,能赚钱或保本的股民更是屈指可数。从去年10月21日收盘到周五收盘,上证指数的跌幅为22.33%。结果发现,30只样本股中只有4只股票上涨,占比只有一成多。表现最好的贵州茅台也仅涨了29.07%。表现最差的新农开发跌幅达48.73%。
  
    根据以上分析,可以发现,投资者如果想在股市赚钱,首先要有好的眼光,包括行业前景,公司未来的成长性、估值是否过高等。其次,对选中的好股票,不顾短线涨跌,能长期持有。
  
    但事实上,大多数股民之所以都在亏钱,“罪魁祸首”之一就是A股波动太大,造成投资者经常追涨杀跌。10年间,上证指数从最低跌破1000点到飙升至 6124点,涨幅超过5倍;之后又暴跌至1664点,跌幅超过七成。如此大起大落,恐怕没有几个投资者有足够的定力能一直持股不动。
  
    而股指期货去年上半年推出以来,A股市场又掉进了融资的“无底洞”。去年初,A股还在半山腰下徘徊,但在各国证券交易所IPO纷纷减速甚至急刹车的时候,A股市场却打着“市场化发行”的幌子IPO逆向提速,融资额勇夺全球冠军。今年以来到周五为止,又有236只新股发行。
  
    有网友调侃:“过去10年,打新股的赚走了2万亿,券商佣金赚走了2万亿,印花税赚走了2万亿,保荐机构、律师、会计、审计师等中介机构赚钱不计其数”, “围绕股市的都赚了钱,只有股民没赚钱”。这或许是对过去10年股市最形象的讽刺。
  
  
  
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   2006年,市价指数1750,流通市值指数1790点。2011年,市价指数2300点,流通市值指数17061点。股市规模扩大了:9.5倍,市价指数增长了仅仅:1.32倍。如果把时间休整一下,从2001年算起,正像散户说的那样,最近10年一直投资股票的人,是这个社会最SB的一群人,如果抱着长期看好中国经济的信念,它绝对是一个穷光蛋。因为此间,货币贬值了10倍左右。房价上涨了起码3-10倍,就算存银行都比这个收益高2.5倍。中国股市的发展是从规模上体现的,就像中国的GDP,增长了10倍。大家发现了什么,中国的规模扩大了10倍,不仅GDP,流通市值也扩大了近10倍。但是货币贬值了10倍,创业机会基本萎缩到原来的1/10。P民的篮子还是原来的大小,这意味着10倍的盘子里放着原来一样多的午餐,进入市场化的人还在原来的盘子里抢饭吃,体系的盘子增大了10倍,同时午餐数量也增加了10倍,通过减员增效,体系内日子好过了,依附于体系内的吃白饭,吃软饭的群体则好过了10倍。如果把中国经济体系分成两部分,一部分是体系内,一部分是体系外。我们对比发现,中国10年经济经济成长的成果基本被体系内获得,获得的手段是垄断定价,不可议价的垄断收税,收费,这个趋势一直在以每年25-30%的斜率大跨度挤压向上,就像一架推土机。沉甸甸的压在99%的中国人头上。中国的市场经济份额如果考虑剔除CPI造成的损失,事实上是10年一直从未变化的。而非市场经济的份额增至原来的十倍,体系外无法承担体系内掠夺时,则以对外贸易加以补充,全体承担高额逆差造成的对内货币贬值,就像:赚钱时没有你的份,赔钱时大伙一块分担。到了极端的数字化定量时,就如同股市一样,10年收益为零。在现实中又何尝不是如此哪,只是货币贬值了10倍,让你看不清楚究竟收益了多少。
  楼主可否解释一下为何流通市值和流通现价指数可以分别代表国有系经济和民营系经济?上市公司中不是也有许多民营公司吗?
  
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   这个体系的供给一方既是体系内,为什么绝大部分公司挤破头上市哪?就是因为上市即可进入体系内,你见过国企破产清牌吗?极少,现在则是没有。因为可以在体系内进行重组。体系外进入体系内,算是体系内的靠外一层,只要稍加努力,不至连续亏损,就可以享用低于银行利率的低成本资金,而占用体系外资金。IPO,即可跳出P民堆。
  上一页和最前面的几页已经分别说过茶叶商品和茶叶销售了。
  端午大哥麻烦你看看我的房产该怎么配置好点呢?
    我在山东一个三线城市,目前有房产4套。
    闹市区有一套60平小房子已出租。现在市价在22万左右。房子很老了,有旧城改造的可能。
    在西部工业区(环境不好,污染大)有一套154平的房子,12年5月交工已经交了全款。这一套好在空调和暖气是有福利在里的不用交钱,生活极其方便。小区环境在西部是最好的。目前周围的商品房价在4500-5000左右。
    还有两套在东部开发区,都在一个小区,一套160平一套104平,160的08年入住。
    104平的年底交钥匙。都已付清全款。小区离市中心3KM,房价现在6500左右。
    我该怎么配置我的房产呢?麻烦大哥了。
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   154,160,二选一,住一套卖一套,104卖掉,资金向市区中心集中,选择商住两用或者成熟商铺,均衡配置。
  龙湖史上最负面事件: 上海楼市闹革命, 三百业主砸郦城.
    龙湖华东区为实现5天20亿回款以弥补异地资金所需因而大降价,昨300名老业主聚集,即使警察到场还是砸毁了嘉定郦城售楼处,其另一盘好望山也有抗议并可能升级。郦城对面的另一公司项目绿霞坊多名业主也在闹。上海楼市似有闹革命之忧。
  
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   这还没有威慑到2005年的地产,P民的底线就是留存的存钱罐,一旦被砸,和四川保路运动有的一比,还别不信,试试便知,问题是谁敢去试?
  作者:木槿1020 回复日期:2011-10-23 12:49:50 
  
    “准地王”底价拍出楼面地价6000三家公司联合竞得
    
    昨天,创下珠海最高挂牌底价、曾在7月份流拍的唐家湾地块,最终由三家公司以每平方米楼面地价6000元的底价成交,总价为29.96亿元。
    由Y anlordR eal Esta-te P te.L td (仁恒房地产P T E .L T D )、H o B eeInvest-m ent L td(和美投资有限公司)、上海由由(集团)股份有限公司三家公司联合竞得该地块,以每平方米楼面地价6000元的底价成交,总成交价为 299597.562万元。
    
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    这种时候拍出地王,开发商真的是疯了吗?大家觉得他们是疯了么?
    中信曾以7500的价格拍出地王,现在卖25000以上一平,6000的楼面价怎么着也不会低于1万8的价格吧。
  
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   拍地不是你想的那样,只要事先和政府“协调”过,盈亏都不会很多,想赚钱只能降低开发速度,等待土地升值。在紧要关头帮政府,政府不会亏待它的。有些地拍出高价,很多都是截胡的,这些高价截胡的公司破坏了规矩,一旦地产有事,就是他们大难临头之时。
  中国紧缩对世界经济的影响,远远大于欧盟国家债务危机,中国的金融问题,远远大于美国次级债对世界的影响。2012年,谁还穿着短裤,或者一丝不挂,是一个终极的比拼。因为2011年降息和调减准备金率会帮助中国暂时避过,2012年,将是清算中国经济问题的最后时限,越看得清摸得到的资产,损失越小。
  
  作者:darkblue_liu 回复日期:2011-10-23 20:04:32 
  
    楼主说:"看得见摸得着的才能过冬",那2012年很多人建议现金甚或美金为王。不知道楼主怎么看。
  
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   估值“公认共认”,现金不是在所有时段都具备这种扎实的基础。现金拿在谁手里,如果现金拿在引领经济发展的领先经济体或者领先企业手里,它就具备这个基础,如果拿在落后的经济体或者落后企业手里,那么现金就是烂泥,你看现金现在在谁手里,一目了然了。中国是领先经济体吗?中国国企是领先企业吗?美国人拿现金了,高效高效率高创新企业拿着现金,你就拿着现金。
  不知楼主如何看这座号称世界第三的高楼建设,对小弟的置换计划可否给点意见?如能回复不胜感激!
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  一看开发商实力,二看商圈统治力,三看未来该地商业成长潜力。
  作者:轻灵的猫语 回复日期:2011-10-23 22:04:16 
  
    楼主有点过于看空了!虽然我很喜欢142857这组数,但既然你提到利空,那么短线指数可能再跌个百点上下就会迎接一波上扬了。是不是大底不好说,也该让这个池子发挥下作用了。
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   看看2008年,看看1996年的两次启动,通胀见顶到启动,都是6个月。
  作者:107国道的小猪 回复日期:2011-10-24 09:25:19 
  
    三年哥您好,广西是比较落后的地方,为什么看好南宁呢,南宁的主业是什么呢?他的地段好点的都上每平万了,还有投资价值吗?如投资您觉得在南宁哪个区域比较有价值呢?
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   人民币对外开放的前沿,贸易最有活力的地方,关注对外商贸类相关地产。那片区域都穷,所有有上升潜力。
  2008年危机准环境,模拟环境搭建基本已经完成,大家是否觉得风声鹤唳草木皆兵哪?越像越好,甚至比2008年的表象更有危机的感觉,时过境迁,模拟准环境必定是模拟的,匍匐前进和被迎面一击,早已不是一种对策和结果。都是趴着,一种是主动卧倒,四蹄做奋起状,另外一种则是被迎面痛击,颓然坠地,四蹄朝上,无所依靠。很形象吧,装死和垂死是不同的状态。细分到房地产市场,没有这种环境,怎么能让赚了10年无风险利润的多头放弃持仓哪?尽管去选择放弃,这么重的利润让实体经济难以负载,总会让一部分人下去,不主动下去,就让你被动甩下去,有能力的坐稳,等待震荡。
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