@jjwwdi 2011-10-28 15:17:39
作者：66端午88 回复日期：2011-10-27 21:30:37
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等明年一季度末再考虑。北上广深杭，偶无语。
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无语是因为知道一线泡沫有泡，有些人必须得去趟这趟浑水。众所周知的原因，孩子上学怎么办？父母养老怎么办？结婚怎么办？上班怎么办？医疗怎么办？户口怎么办？年轻躁动的心怎么去安定，安定对一个35岁以上的人，这是起码的保障。偶2010年就对只用于首次居住用途的购买者提出，一线城市已经没有价值了（针对他们的收入比来说）。偶一般都劝他们把房子买在原籍最大的城市，借以对冲房价的上涨。而一线城市针对投资类型置业，必须考虑收益安全比。
刚才看到一贴某TX分析得来的结果是房价未来将会以1块钱出售，呵呵，差点笑喷了，房产的初始价格是多少哪？正常的开发费用，配套费用，建筑费用，各种税费，各种财务费用，就算把它当成一件消耗品来生产，它的成本也会比普通消耗品成本率高许多，它的生产周期长，财务费用就高。按照偶的成本算法，济南的各种成本（不含任何地价成份，不含任何搭车收费收税成份），每平方需要大约2000块。这是刚性成本，也是边际成本。如果1块钱卖掉，首先：没有人再去生产了。其次，如果征收房产税，也没有人投资了，连想住的刚需也许掂量一下，如果没有了工作，是不是还付得起房产税，而且还有高昂的物业管理费等等乱七八糟的费用。中国的房地产行业作为支柱行业，起码拉动了中国有效经济份额的40%。如果失去了这个行业，中国会一夜间回到2005年，而且每年都会下滑。关键的问题是：大量的热钱已经失去了栖身之地，不管什么东西，只要是有资源属性，都会加入热炒的行列。由于货币贬值失控，将导致生产者无法进行再生产，产能将急剧缩减至30%左右的极限生存底限。失业率将高达50%以上，这个样子，房子就算1块，真的也没人敢买了，连房产税都交不起了。这时将出现如此景象：美元人民币汇率将升值到一个不可想象的数字，没有3000，也离着不远。拿着美元只有一个目的，逃离中国。当然，有些人拿着美元也套不出去，没有任何一个发达国家，敢说：我每年允许20万以上的中国人移民。美国一年移民才多少，几十万而已。中国有多少人有移民的能力，不小于1000万组家庭（折合3000万人口）。关键是趋势形成了，都去换美元，不是因为美元值钱，而是人民币失去了作为货币的基础属性，价值衡量工具。这个问题，偶在前面写过N遍了，人民币之所以坚挺，是因为可以和中国的房地产进行交换，如果房地产一夜间失去了其超权威货币的基础，人民币同时也会一夜间失去其绝大部分价值。此时，应果断将人民币抛弃，持有任何一种可自由兑换的外币。
一周抛六家房地产子公司 阳光股份回笼资金22亿元
■本报记者 郑 洋
昨日，上证指数报收于2435.61点，微涨0.34%，两市仅有包括阳光股份(000608.SZ)、大众交通(600611.SH)、上海电力 (600021.SH)等五只个股以涨停报收。其中，受出售商业地产项目利好影响，于午后即封住涨停板的阳光股份格外惹眼。
10月27日，阳光股份发布消息称，将中国轻工集团旗下的食品研究院出售其全资子公司北京东光兴业科技发展有限公司(以下简称“东光兴业”)100% 股权。阳光股份方面预测，本项交易所产生的利润预计为22,898.61 万元,占阳光股份2011 年净利润的52.6%。
2963万元低价拿地
4年净资产增值22487.42%
为阳光股份的2011年利润贡献率达52.6%的东光兴业，旗下主要的资产即是北京酒仙桥科研培训中心项目。2007年，东光兴业以2,963.022万元的价格取得了该块土地的使用权，并于2010年4月开工建设，该项目即将于2011年年底竣工。
眼下，北京酒仙桥科研培训中心项目的账面价值仅为18,911.88万元，可此次交易的评估价值却高达41,711.88万元，而评估增值皆拜东光兴业当年的低价拿地所赐。
阳光股份方面表示，由于东光兴业2007年拿地成本相对较低，随着对土地的开发，土地价值得以体现，流动资产的增值导致净资产增值率高达22,487.42％。因此，东光兴业所开发项目出现大幅增值。
一位不愿具名的地产分析师在接受《证券日报》记者采访时表示，2007年土地价值尚处于相对低点，在经历了2008年特别是2009年上半年土地市场的火热后，北京酒仙桥地段的土地价值翻几番已是言下之意。此外，今年以来，由于住宅地产的价格受到宏观调控政策的稳定，商业地产的价格一直处于上涨通道。此次阳光股份在相对高价出售了商业地产项目，对于公司股价的确是利好消息。
回笼资金22.33亿元
2-3年内不再投资纯地产项目
加之此次出售的东光兴业，这已是阳光股份在今年下半年卖出的第6家子公司。
10月21日，阳光股份刚刚发布公告称，将其100%持股的青岛阳光滨海置业有限公司、青岛千千树置业有限公司、烟台阳光新业房地产开发有限公司、阳光骊都房地产开发有限公司、烟台阳光骊臻房地产开发有限公司的全部股权以评估价格2.36 亿元出售给关联方首创朝阳房地产发展有限公司。
上述地产分析师对《证券日报》记者表示，由于商业地产公司的资金投入度较大、资金回笼速度较慢，阳光股份急于脱手子公司股权的行为，可能是其急于回笼资金的表现。比如阳光股份出售的青岛滨海，其旗下的阳光上城(公园1号)项目有部分为商业地产项目，且该项目已于2010年10月进入预售期。在商业地产被市场火热追捧的背景下，阳光股份宁愿将已经转入预售的商业地产项目出售也要回笼资金，其对资金的需求可见一斑。
此前阳光股份披露的半年报也印证了该分析师的说法，今年上半年公司实现营业收入2.98亿元，同比下滑88.35%；实现归属于上市公司股东的净利润 547万元，相较于2010年上半年4.37亿元的净利润下滑了98.75%；而今年1—6月，公司经营活动产生的现金流量净额为-1.86亿元。
而在售出东光兴业100%股权后，阳光股份通过股权转让和债务转移，将回笼6.3亿元的资金。加之此前出售5家子公司16.03亿元资金，阳光股份在此番腾挪后回笼的资金总额达22.33亿元。
据阳光股份方面透露，在眼下住宅投资回报率的下降与商业地产租金与售价的快速攀高形成鲜明对比的背景下，阳光股份此番回笼资金后，在未来2—3年内，将主要投资于商业地产及包括商业地产类的综合地产项目，将不考虑投资纯住宅项目。
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这种弃房而去的事以后会越来越多，房价跌下来，将不再产生供给，也将不再有需求。向左走的结果就是1995年前的解决方式，国家来建房，各位体系内的有花头了。体系外的，不但买不起房，连卖房的也将不再有，只有一片一片的烂尾楼，你们自己倒持砖头瓦块盖吧。：）
作者：maxc2 回复日期：2011-10-29 00:19:16
回复
三年，我目前看中武汉的一处小户型。
该户型地段位于市中心2公里内，70年住宅，46平米，周边各种配套齐全，计划2013年6月精装修交房。
该楼盘因为小户型多，容积率高达9，房子四周500米内都是老社区，且楼盘仅三栋楼，故较周边的楼盘均价低（周边大一些的楼盘，毛坯房约14000，精装修约16000）本楼盘售价12000至14000之间。
我已经交了2万认筹金（认筹有优惠），请问这样的房子拿住合算么？
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不要只问价格，5万的房子，降到多少可以买？你们都在现场，当地租金水平比我清楚的多。降到5-5.5%,可以搏一下，降到7.5%，可以放心购买。达不到这个收益，暂时观望，明年一季度末再看。
工业设计，很棒的行业，文化行业大有前途，在中国文化的人文环境下，是否能把设计人从自己赚钱的模式中，解脱出来，让他们皈依设计制度，而把这个设计制度和资本结合起来，关乎整个文化的兴旺，更关乎文化行业成为支柱行业。这是制度的难点和改革的重点。
兰渝铁路停工数万人讨薪 曾围攻中铁八局指挥部
由于资金紧张，兰渝铁路90%的工程项目均已停工。从缓建到停工，兰渝铁路只用了4个月。
一条铁路停工，数万工人讨薪，几地领导如临大敌。
* 主力资金流分析（10/28） 某些股割肉出逃肯定后悔
* 突发暴涨很可能不期而至 股民福音：套牢股票有救了!
这仅仅是“教训”的开始，铁路停工所引发的多米诺骨牌效应正在上演。
这是一条连接西南、西北的大动脉，打通大西南和大西北的综合交通枢纽。根据计划，该项目总投资774亿元，预计通车时间为2014年。而如今，一切遥遥无期。
这种无限期的停工，是中国铁路史上前所未见的事件。除引发农民工讨薪外，建设单位、材料供应商等都陷入了迷茫之中，地方政府更是头疼不已。中交第一航务工程局有限公司兰渝铁路工程指挥部副指挥长刘焕涛说，好像多米诺骨牌一样，一停工，上下游都完蛋。
中国工程院院士、中国中铁隧道集团副总工程师王梦恕说，从东北到西南，从西北到东南，全国出现大面积铁路项目停工。
停工的铁路
10月25日，四川广元，中铁八局工程指挥部第五项目经理部。除院内停放着一辆牌号为川A的现代越野车外，整个项目经理部空无一人。悬挂着工程部牌子的房间门口醒目地贴着两张白纸，内容是广元梁场停工期间工作安排，印有留守人员的姓名、电话和注意事项，落款时间为9月18日，署名是中铁八局桥梁工程有限责任公司。
项目经理部旁的活动房里，几名留守人员正打着四川麻将。一名工作人员一边摸牌一边说，人早走了，工程停了，什么时候复工不知道。再想多问几句，该工作人员就不愿意多作回答了。
整个工地空无一人，正对着项目部的是修建了一半的车站。工地入口处，两辆黄色的大卡车安静停靠着，工地上偶尔有村民走过。
广元市人民政府重点项目建设办公室主任赵宏表示，据他们所掌握的情况来看，截至9月底，兰渝铁路在广元段的151公里项目累计拖欠工程款和工资共计6亿多元，其中农民工工资和地方材料款就3亿多元。“这些欠款不是长期形成，是短短的3~4个月里形成的，因为欠款严重，8月底就曾出现过数百名农民工围攻中铁八局指挥部的事件。”赵宏说，目前在兰渝铁路的施工方里，只有中铁二局拖欠金额较少，最严重的是中铁八局和中铁路桥。
据赵宏介绍，目前兰渝铁路90%的工程都已停工，工人也已遣返，只有部分骨干人员留守。
兰渝铁路公司一名人士表示，兰渝铁路讨薪最严重的都集中在甘肃境内。
一系列讨薪事件发生后，川甘两省领导都感到事态严重，分别向兰渝铁公司紧急注资3亿元人民币，用于兰渝铁路公司支付农民工工资，最后事态方得平息。
这名人士担心，虽然事件平息了，地方政府也借钱给公司了，但在断裂的资金链下，如此庞大的投资金额是地方无法承受，也无力承担的。
中国工程院院士、中国中铁隧道集团副总工程师王梦恕表示，欠薪导致的一个后果，便是上访的增多。自7月以来，中铁集团已发生了2000多起上访事件。
一位接近铁道部高层的人士表示，自“7·23温州动车事故”后，国务院就对未来铁路建设作了两点定调，在建的和建好的铁路工程一律重新评估，未建的和还没开工的项目暂时缓建，一定要确保铁路工程安全无误，不得再发生任何事故。
上述人士透露，全国省部重点铁路项目目前均已停工，兰新二线、哈大铁路已停建，其中兰新二线因存有安全隐患被要求重新评估。
中铁二院负责兰渝铁路广元轩盘岭隧道的监理马文帆表示，他们的项目由于工程的重要性被部里保留下来，现在是正常运行。目前工地上有180人，但是兰渝公司只保证工资，工程款无法保证。“还有400米就完工了。”马文帆说，现在大伙心里都盼着早点完成再去找其他活，铁道部资金紧张，在工人当中早已不是秘密。集团领导为了稳定农民工情绪，还特意来了一次和工人对话，安抚他们。
据马文帆介绍，这个工地和广元梁场等全段有29公里，总投资30亿元。目前，整个标段，就保留几个工地，其余全部停工。
“我做了这么多年监理还是头一回碰到停工。”马文帆说，以前没钱不会停工，而且就算没钱也是短期的。“要不是他们再三给我们保证，一定按时给我们开工资，我也早不干了。”来自安徽的打钻工肖汉说。他有好几个老乡也在兰州境内修路，他们之间也常打电话说这个事，因为工资的事，几个老乡还去甘肃省政府闹过。
肖汉认为，路修不修那是国家的事，对于农民工而言，家里都指望着这点工资过日子，干了活不给钱，那还让人怎么活？
兰渝铁路的停工，不仅给农民工、地方政府造成了极大困扰，也让施工企业和材料商满腹牢骚。
中交第一航务工程局有限公司兰渝铁路工程指挥部副指挥长刘焕涛表示，由于兰渝铁路的建设赶上了灾后重建，当地材料价格大幅度上涨，最高的6倍，最低的2倍，光砖每块就涨了7毛。
除料源紧张外，受铁道部信用影响，银行的贷款利率上浮了10%，以往施工方的贷款利率是下浮10%，如今则完全相反。
另外，在铁路工程招标中，铁道部一向以设计图招标，施工方经常是完成了上面的工程，下面的图纸还没出来。以兰渝铁路为例，至今有的标段进场两年了，还没有看到设计图，完全违背了施工规律。后来，在施工方的强烈要求下，才逐渐改为施工图招标。
事实上，更让指挥长们担心的是，由于工程半成品长时间停止，使得工程风险性更加巨大，潜在风险非常高。即使复工前做了检查也未必能真正发现隐患，最后施工方还要为工程安全买单。
破灭的区域梦想
兰渝铁路，北起甘肃省兰州市枢纽兰州东站，经榆中县、渭源县、岷县、宕昌县、陇南市(武都区)，然后向东经四川省的广元市(利州区)、苍溪县、阆中市、南部县到南充市(顺庆区)，在南充(高坪区)分线，一条经武胜县到重庆市，另一条经岳池县、广安市(广安区)，最后在华蓥市高兴镇接入襄渝铁路到重庆市。“从区位来说，这条铁路对广元意义重大，”赵宏说，广元属于川北重镇，是川陕甘三省交会的地方。如今，兰渝铁路工程的停工对广元来说损失巨大。
广元市发改委国民经济运行科科长杨敏表示，广元虽然有宝成铁路，但是已经无法满足广元的发展诉求，不仅每年的运输能力不足，而且整个社会物流成本压力巨大。
作为甘肃入川的第一站，广元的主政者未来的梦想是将其打造成连接大西北、大西南的能源重地。在过去30年里，这个川北重镇一直被外界忽略。虽然地处川陕甘三省交界，但关中-天水经济区、成渝经济区这些获得大量政策和资金扶持的国家层面战略屡屡与广元擦身而过。
虽然拥有美丽的旅游资源，多个国家4A级景区，但作为川北落后贫困地区，由于交通的不便，旅游产业的优势并没有被彻底发掘出来。这个城市的主政者一直寄望铁路能改变现在的交通格局，并通过兰渝铁路的建成，打造大物流概念，进一步带动人流，全面发展当地的旅游产业。
另外，兰渝铁路的建设除带来交通格局上的变化外，还将带来大量的务工人群，这些人群不仅拉动了当地的经济增长，更增加了许多就业机会。
如今，这一切算盘显然落空。不仅如此，由于铁路停工所带来的社会不安定因素给当地带来了极大困扰。除了与铁路保持联系的重点办外，该市的公检法、劳动等部门也处于长期“备战”状态，避免讨薪的工人和绝望的材料商做出过激行为。
赵宏说，修建铁路不仅没带来好处，还要替它善后。9月初，是农民工集体遣返的日子，全市各个县区劳动局全部介入，对每一个农民工进行登记核实，避免错过漏过，并把追讨的工资打到每个农民工的卡里。
地方政府除了要帮忙维稳和讨薪外，还要负责项目资金的筹集。由于铁路工程大部分属于省部共建，所以地方也要承担一定的资金筹集。以兰渝铁路为例，四川省要筹集资金45亿，这些资金又由省市各承担一半。“对于广元来说，22.5亿元不是一笔小数目，因为2010年广元全市财政收入仅有16亿元。”赵宏说，自2008年开工以来，广元到目前仅筹集到2亿多元。
脆弱的资金
赵宏说，铁路停工是地方政府和铁路部门都不愿意看到的事情，但由于其高额的负债率，对于地方而言，心里没底。
9月15日铁道部公布的全国铁路主要指标显示，今年前8个月，铁道部累计固定资产投资3577.2亿元，同比减少466.8亿元；其中6-8月分别为581亿元、443亿元、353亿元，呈逐月下降趋势。
事实上，在爆发资金危机以来，铁道部已开始尝试多种渠道进行融资，主要手段是发行短期融资债券。
2010年12月，铁道部成为国内首批三家试水发行超短融券的机构之一，拿到了800亿元的超短融券注册额度。截至目前，铁道部共发行5期超短融券，累计发行量650亿元。
今年7月21日，铁道部招标发行的一年期200亿元高信用等级短融券，罕见地出现招标未满的现象，最终不得不由主承销商余额包销了剩下的10多亿元，显示出外界对铁道部的偿债能力已有疑虑。正常情况下，这种高信用等级债券大都能全部顺利卖出。
除此之外，铁道部又开始试水“非公开定向债务融资工具”，即俗称的私募债，仅针对银行间债券市场特定机构投资人发行、流通，其投资者大多数为银行或保险公司等金融机构。
招商证券10 月10日发布的一份报告显示，银行贷款为铁道部资金的主要来源，并且占比随着高铁发展迅速上升。2008年，铁道部资金来源中仅有1217.18亿元来自银行贷款，在铁道部当年资金来源中占比33.8%；到2010年，银行贷款增至6852.37亿元，占比高达64.7%。
为了缓解资金吃紧的局面，今年以来，铁道部已在债券市场发行的超短融券、短融券、中票累计金额达1400亿。10月12日，铁道部再发行200亿元债券，其募资总额达到了1600亿元。
铁道部称，本期募集资金将用于4条新建客运专线，包括哈大线、石武线、杭长线、长沙至昆明线。此外，还有新建合福线、大同至西安、云桂铁路、贵广线、兰渝线和新建兰新铁路第二双线，以及新建南宁至广州铁路黎塘至广州段工程、湘桂铁路衡阳至南宁段扩能改造工程。
但对于广元地方政府和兰渝线的工人来说，一切仍需等待。
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体系内的损失，谁补了？股民补了。股民是不是P民，无疑是P民的一份子。工资拿不到的是谁？农民工，无疑是P民最底层的那些人。
网上起哄，打秧子的是谁？一群宅男而已，P民的一份子。P民都在做互相拆台的事，活该受穷受气。等最底层P民没吃没喝了，再去抢了这群宅男的家底子，报应不出门，几千年都是这样。
上幅零-----走了，郭输清（国输清）------不知道是哪个来了。
国内通胀的基础，食品价格已经开始逆转，这标志着国内通胀因素已经基本被遏制，如果工业产值并未发生过热，外贸出口不发生大幅增长，那么就不会引发以人民币计价资源的上涨，这标志着，未来人民币汇率升值速度会随着外部资源价格的涨跌反向运行。
作者：mememevvv 回复日期：2011-10-29 21:03:31
房产观澜』 [经验交流]说一些关于四五线城市的房价/以及中国楼市的私人看法
https://tuoshuiba-image.oss-cn-hangzhou.aliyuncs.com/system/tybbs/publicforum/content/house/1/338405.shtml
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县城很容易搞的，偶一个朋友的徒弟在东阿县操作了2年，自己没赚啥钱，把当地的房价翻了三个跟头。：）
一年内的任务是从股市里面淘一套大户型住宅，偶也刚需一把，200-300平，位置起码在二类区域以上。明年宜寻找买入时机，做一下置换。这需要房价有一定幅度的下滑（3-4潘，越多越好），同时股市有一次牛市（2-3侯，越多越好）。等待中国股市的牛市到达顶点之际，也就是房价调整到位之时。：）
作者：潜水浮出水面369 回复日期：2011-10-30 12:28:42
偶目前准备将手上的少量闲钱入股市，等明年2、3月份将股市的钱取出。明年3、4月份，偶想将手上的地段一般的房产置换市区位置好一点的，不够的钱用股市取出的补充。三年兄，此方案可行不？
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可行，偶希望股市上涨的周期更长一些，房价回调的时间也更长一些，非常担心股市没涨到顶部，房价就开始反弹。因为中国经济无法在房价销售低迷条件下，有什么好看的数字，反过来会抑制股市的上涨。
如果把房地产视作商品，商品行情不会只有一波上扬，最起码是一个N字的三浪扬升。而房地产在中国经济环境中，不能视其为纯粹的商品，他的功能相当于辅助货币的职能。当市场化货币停止供应，只向市场提供非市场货币时，市场需要的货币就会紧缺，没有什么比开发商大量破产更好的事了，这意味着市场货币在未来大量减少供应。最差的后果就是非市场货币，通过体系内的溢价，进入市场货币范畴，这是体系内对体系外的一次强取豪夺，只要廉租公租房，不被低价出售给体系内，未来市场价格是会逐步向好的。
买得起多套的，一般都处于经济的上层位置，刺激经济或者经济良好时，赚的多，经济低迷或者紧缩经济时，他们的底子厚，可以抗更严酷的经济下滑，调控房价，无疑会让他们拿到更多的低价资产，经济份额转向实体，他们赚的更多，一反一正，差距更大了。我相信，房产不是乱买一气，背后都是有真实需求的（特别是商用），弱势阶层要改变经济地位，只有通过加强自己的商务活动，提高自身和经济的联系，先入为主的人，已经在这个链条布下自己的盈利链条，想赚钱就留下一些给前面眼光好的投资。你不加强和经济的联系度，始终不会提高自己的经济地位，就算国家调控房价，又会和你有什么关系哪？
对你说的这段话 ，不客气地讲，你应该到富人俱乐部或私人会所开你的帖子，而不是天涯！
自打嘴巴，有意思吗
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这是事实，你得敢于面对惨淡的人生，才能有所提高。比如，给你点鸦片就麻木的，就快乐了，麻醉的永远都不敢醒来，只好不断吸毒。偶只是在说事实，偶在这个坛子里的调子已经定了，只说真话。要是按照操作效果，偶会号召大家一直卖出，这最符合偶的操作利益和未来收益，当然你得有的卖。
所以，不要听信谣言，神马跌了多少，什么多少抛出量，有的，请贴出来卖出的手续，否则就是忽悠。
房地产现在充当了中央的矛盾转嫁对象：偶计算过去5年，中国通胀的实际感受程度，每年应不低于复率12%，连续5年计算，不低于70-80%的通胀，房价按照济南的同期涨幅，并未超越这个数字，所以，济南的房价，一直比较抗跌，这是内在规律在起作用。强行将货币封闭在池子里（存准率），则把压力都交给了目前流动在银行体系中的货币，按照实际需求计算，目前的银行利率应不低于10%，结果只有3.5%，所以体系外的资金借出成本将和体系内的资金平衡计算，才会有年率100%以上的民间借贷成本。房地产只是跟随货币，并未超出，如今作为一个害群之马遭到严惩，的确是管理层需要一个挡箭牌和转移矛盾的出口。