房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实

　　偶不是非要讲什么楼市来哗众取宠，而是现在只有楼市是体系内外博弈的核心聚焦点，也只有楼市可作为一种杀伤力巨大的经济威慑武器逼迫体系内放弃垄断，给予体系外公平发展权，给所有公民以公平分配的待遇，只有楼市能牵紧中央核心领导层的神经，体系外资金已经赋予它彻底的关注，这点从社会资金注入到房地产行业的流动性和已经形成的资产规模中即可得出结论，加上使用货币杠杆导致的体系内资金被吸入的总量，资产不小于50万亿，这是一种摧枯拉朽的力量，不仅代表了体系外最主流的资金，还能覆盖政府目前拥有和可能潜在拥有的资金，脱离中国房地产谈中国经济，简直是白痴。相比其它行业来说，这是主流中的支柱，任何其它行业，均为附属，使用好房地产武器，将可操纵中国经济，中国楼市：事实上已经成为政治制度和经济体系之间的复杂多方博弈，任何轻视主战场的行为，均可被这股力量所限制，劳而无功。

　　再谈今日的加息问题，这次加息，事实上已经迁后了一个月左右。仍然采用钝刀轻割，作为对付通胀的传统手段，加息是再正常不过的手段，但是引起通胀的原因则是千差万别的，中国的通胀绝非货币多的难以忍受而导致，更非产能不足所引发，引发目前中国通胀的最直接原因是营商环境恶化，体系外资金从实体经济领域溢出，转而成为资本领域的博弈资金，随着去民营体系产能进程的加速，目前这股博弈性资金不再是简单的热钱，已经形成跨行业垮炒作品种的博弈性资金群，他们从来没有持续推动一个行业的价格水平，而是逐波次耐心的寻找可借力的诱发因素，借力打力，期望形成价格共振效应，最终结果还是要看央行向体系内注入的资金和体系外零打碎敲的盈利，谁来稀释谁，体系外的盈利，阶段性的盈利基本放在了楼市，越积越多，央行则是逐步锁住向房地产供应的体系内阀门。
　　 房产税则是主力决战的摊派，体系内要是有这个摊派实力，早就用上了，还谈什么试点。现在摊派，只有一个结果，中国经济即刻崩盘。国家会让经济崩盘吗？呵呵，傻子都知道，这是不可能的。中国只有在新发动机取代房地产发动机后，才谈得上主力摊派决战，这个日子目前看来，还真是遥遥无期。

　　为啥不能回复了？

　　股市：可参照一下2007年7月的经济环境和目前的对比，利率相仿。环境类似，不同的是民营实业体系如惊弓之鸟，惶惶不可终日。不准备接招的民营遭到的重创大，还是体系内的巨额库存，谁会损失更大哪？

　　如万科亏损，大部分跟随行业都会亏损，你说会不会亏损。如果你用逆向思维很容易就会找到答案，如果只从目前房地产行业的严峻态势推演则很难下一个定论。

　　他们的策略应该是留着现金等着地方政府弹尽粮绝时，买便宜地皮。现在土地价格被政府拉的这么高，房价又被按住，傻子才去搞开发。我说的断粮，就是开发商的博弈手段，给丫饿个半死，它才知道土地价值只有肚饱腰圆喝着洋酒时，才谈得上。

　　低端房产，租给低端用户，简装即可。
　　 商住两用和写字间，租给商业用户，必须豪装。
　　 商铺门脸，无需装修。
　　 自用房产，照着极致装，不使用工业材料，全部中式古典，能不做固定家具尽量不要做，全部红酸以上配置，不要买烂货越货，到麒麟网找好木匠做。

　　请楼主谈谈商业地产，个人如何投资？
　　
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　　在大家都看好商业地产时，它的风险真的来了，前面已经说过了：今年要做的事就是逢高抛出有潜在风险的（有可能出租回报率下滑的，出租率下降的），价格已经到位的商业地产（以不在核心位置的商铺为最）。

　　零售业态目前正在发生转型，由此很可能导致行业萧条，引发出租率和回报率长期下滑，特别是没有特色的，没有集中度的，业态散乱没有核心竞争力的商铺，除非你有强势项目自行运作，否则不要介入。商住两用和写字间继续持有，保持观望。

　　商业地产和住宅最大的不同，就是商业地产以功能性为其核心价值，住宅的功能性较差，所以即使居住性能较差，也会大幅跟涨，商业地产附加在商业之上，没有好的运营能力和业态布局，那么也就丧失了它的所有价值。

　　前面讲过了：实业做物流终端和可依附于财政的政府项目。炒作要做你最了解的行业，起码是行业内的人士，不要乱炒。现在贷款，有点高吧。

　　股市，周下降压力线如果突破，我会加仓，不突破，就继续低吸高抛，基本也不出差价来，结果可能是钱赚到了，股票少了，这样做的原因主要是稳定自己的心态。

　　零售按照其商业层次更密切的细分定位，转型方向将严格按照消费层次划分：
　　1.奢侈品消费：将以高端品牌的集中抱团消费集中为主（旗舰专营商场）。夹杂超强势品牌的旗舰店为辅（极少量）。
　　2.中端消费：以次高端和中端品牌向城市综合体集中抱团（城市综合体），以特色经营门店为辅（少量）
　　3.低端消费：以专业市场为主（定位专业和定价低廉的超市），以小型零售店为辅(将大幅消减，主要应付急用需求）
　　
　　 未来实体零售业将突出集中后再集中，一直集中成为专业的商业区，其它位置的零售将逐步弱化，小型零售业将逐步被挤出这个市场或惨淡经营，有效规避地域性差价的模式才能生存。

　　本地化服务业将有机会。装饰装修行业暂时无忧，长远看，会跟随房地产行业亦步亦趋。

　　木价已高，等待泡沫消散。

　　毛毛雨一样的加息动作，想抑制这么大的流动性，的确太难了，货币释放的时候都是几万亿的释放，而且是连续多年累积。4%以下的利率，加上央行提前打的预防针，CPI提高了整整一个基数，就是全年要面对4%--4.5%的通胀，所以，4%以下的利息都是在作为铺垫，对于炒作资金，这段铺垫期就是绝好的无风险拉高机会。当然欧洲的压力要小一些，它必定是资金流出国，也没有什么大型项目好刺激，更没有北美的新技术行业。欧洲加息到3%，实体经济就基本难以承受，除非石油价格失控，否则欧洲今年都没希望把利率提高到2%以上。

　　豫光金铅，面临主升启动，关注。

　　还是不能写？

　　昨日国际商品期货价格暴涨，国际原油价格，贵金属，基本金属和小金属这些和中国经济联系较密切的商品，均呈现突破走势，从商品价格背景上印证了输入性通胀的压力加大，现在比拼的是人民币的升值速度，还是国际大宗商品价格涨价速度谁更快，这不仅对中国出口型经济构成了压力，还涉及中国出口为西方的中国投资回报收益问题。我看好未来一段时间的证券市场，可惜：夕阳无限好只是近黄昏。兑现利润持有现金，只是一种时机的选择，长期持有现金的风险从来都是最大的风险。中国证券市场总是在火苗将要熄灭前才会回光返照，把握火中取栗的机会吧，也许明年将不再有机会。温总理今日已经告诫企业界：做好经济形势恶化的准备。

　　我在10年在上海买了3套房子,面积都不大,地段都不是中心地段,但是都在中环附近,浦西.
　　　　当时的信贷没有现在紧,并且我是1月份买进来的,银行也顺利放款,我每套首付是30%,和亲戚借了点钱.
　　　　房子的面积分别是:
　　　　
　　　　A,50平米,99年房子,现在放租,2300/月;当初是85万买进,现在市值110万左右;
　　　　B.50平米,96年房子,现在放租,2500/月,当初买进是86万,现在市值110万左右;
　　　　C,86平米,2000年房子,现在放租3200/月,当初买进130万,现在市值170万左右.
　　　　
　　　　目前这3套房子的租金可以抵扣房贷的大部分.我自己只需要每个月再往里面存一点钱就好了.
　　　　
　　　　这三套房子涨幅都一般,不是很大.当初借了亲戚一点钱,现在手头颇紧,想卖一套出去.不知道卖哪一套?
　　
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　　卖位置最差的一套，并且面积不是最大的，尽量保留优质的实物资产。

　　纯属放P.体制内的人还没有房子吗?
　　　　体制外的人又买不起房子,那你的房子卖给谁?
　　　　一边说体制外的人已经没有希望.现在就3.4亿人有希望.
　　　　一边又假设接盘的人无穷无尽.
　　　　看看人口普查的数据.还有多少新增的青年来接盘?
　　　　炒房子的跟炒茶叶没有区别,到最后就是一大帮所谓的有钱人的接棒游戏.
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　　体制内没房的已经很少了，可惜人的欲望总是无穷的，你看那些出事的官员一查，都多少套，几十套。只要他们有寻租的利润，总会继续买入的。关于全国普查的事，偶早就警告过大家，尽量不要配合，这次是摸家底。事实也证明了，我问过统计局的同学，他说结果不理想，非常不理想，因为数据不真实，事实上不理想也是他们想要的结果。房子的炒作只是一个手段，用来降低持有成本，因为房价从未下跌过，炒作赚钱，纯属忽悠。

　　你们这些有多套房子的,就是下一个牺牲品。现在的限购就是把你们关在里面。以后中央缺钱了都会想到你们。
　　　　房子最大的好处就是跑不了。要收你们的税很方便。直接门上贴个通知就行.不用到处找人.
　　　　人是要死的。中国的人口也老龄化了.你爸爸没有商品房，但是你儿子有很多.
　　　　这就是区别.所以政策也是要相应改变.
　　　　人口普查让中央急了.
　　　　房地产也到头了.你当中央是傻瓜，你说的房地产这么好.中央何必要调控呢?
　　　　你们这些不大不小的老板就是奉献的最好对象。
　　
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　　笑死了，2004年就开始谋划规避物业税的人，怎么可能翻船。规避方法，我已经在前面告诉大家了。
　　房地产远远没有到头，因为货币增发仍然有空间（被视作刺激经济的一种手段，特别是在经济理论界，仍然存在一个很大认可程度，这个理论界来源于西方，而中国的经济理论界，基本是引进了这套理论），超额流动性依然存在，体系外的营商环境恶化仍然在加剧，这一切决定了人民币已经和房地产捆绑在了一起，就像中国的灰色收入已经计入了经济运营成本一样，不剥离附加在房地产上的人民币，房地产就是核心支柱，这不是你想不想，能不能剥离的问题，人民币从房地产剥离下来，它会寻找一个怎样的衡量工具，美元是绑在石油上的，欧元是绑在一揽子资产上的，日元就是一个恶劣的先例，日本通过物业税和高利息将房地产强行剥离，结果，以日本强大而又先进的制造业出口，以日本反复对国内20年内需刺激，做的是一件事情，就是夯实由于货币大幅升值导致的财富虚增。中国目前没有那个基础做夯实对冲，因为中国的经济只有一根柱子，就是这个房地产。夯倒了房地产，人民币将随波逐流。日本敢于对房地产下手，前提是日本在90年人均收入已经达到发达国家的领先地位，中国的人均收入是多少别谈，先说中国的人均GDP才多大一点，根本就无法承受这种把自己支柱干掉的压力。

　　关于现代货币，大家首先应该明确一个概念，就是货币对一个经济体来说是债务，也许你搞不明白人民币对于国内的问题，拿美元比较一下，就一目了然了。你出口到美国这么多商品，换来了很多美元，这就是来自美国的债务，现在买成美国国债，这就已经债务显性化了。人民币的对内债务，则被大家完全忽视了，事实上这部分债务，很大一部分是放在房地产存量里的，一旦人民币和房地产剥离，债务就将显现，房价下去，国家债务大规模显性化，国家现在能支持多少债务，他想承担多少债务，如果他不想承担债务，那么这个债一定是要由全体国民来背的，目前的高房价，恰好是让全体人民来背债。

　　先持币观望一段时间，买房首先选择低容积率的房产，另外不主张卖出核心地段房产，可以置换，但要先买后卖，防止被放鸽子。

　　买几十套后，仍然会继续买，地主不会嫌土地多，业主更不会嫌房产多。只要不解决引发房地产上涨的原因，房地产就会一直成为资金的出口。现在国家给你限制住，不让你持有过多房产，是因为政府也清楚，只有房产能对它的货币滥发做对冲，你应该知道保险公司的投资吧，以前是不准他们投入房地产现货的，现在放开后，所有保险公司对房产的投资全部是满配。在这10年间，没有把利润固化成地产的各种大型公司，基本是跑不赢社会平均财富增长的，也有主业亏得一塌糊涂，仅仅因为拥有一些地权就可以腾龙换鸟，一飞冲天的。这说明了什么问题，因为楼上你没有从头看我的帖子，我在讲十几年来的经济发展过程，这是我所经历过的，没有人比我更有发言权，因为我站在第一线，我最了解经济的变迁。你这话放在2005年，我也是赞同的，可惜现在是2011年，一个民营体系去产能的阶段，民营体系资金的出路只有地产投资和风险投机。你以为持有房产就谈不上退出吗？事实上，真正对地产投资的人，如果配置均衡点在2005年附近，他的出租收益比应该在7-8%之间，用这个速度做资金退出还是相当稳健的，现在的问题是：以这种速度获得的现金流，继续投资于房地产还是寻找实业出路。这个转换的节点在哪里？所以偶一直在计算民营体系去产能延续的时间，目前，仍不是投入实业的时机，所以，房地产仍会是这些现金流的首选，房产在这个背景下，会真的下跌吗？

　　正在看头脑风暴，挺有意思的。企业家的幸福观，开发商说：很幸福，一个艺术品经营公司老总：很幸福，连锁金店老板：比较幸福。IT产品代理：不幸福。文化传播经理（广告类）：偶尔幸福，矿业老板：幸福的很，广告公司老板：谈不上幸福。
　　
　　 我发现，景气度高的行业从业老板，幸福。景气度下滑的行业老板，不幸福。这些企业一般都是知名企业，排名前列。说明我们的经济发展均衡度配置不佳，倘若推广到所有类型的企业，大部分企业的经营效益是不良的。

　　核心层拿的是资产，也包括一部分房产，对于房产税问题，我专门找到税务局的人咨询过，可实施性非常差，征收成本非常高，而且还存在减免的问题（漏洞巨大），中国人均收入低于5000美元，没有征收的可能。当征收对象是全国范围内中等收入下限时，阻力将异乎寻常，在中国做事情，要考虑中国国情，比如消费税，都是加在商品价格中征收的，用发票来管控，管辖范围小，效率高，是可以实施的，如果挨家挨户征收，没有可能。通过最近的一次人口普查就很明显了，调集这么大的财力物力，效果极差，更别说真金白银的征收了。

　　请LZ帮我分析一下上海周边类似昆山这样的房子是否有保留的价值?谢谢!这个我真的看不准.
　　　　
　　　　PS,昆山距离上海很近,动车18分钟;开车差不多40几分钟,总之很近.
　　
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　　 自主型的功能用房，要看楼上的生活方式，如果是年纪较大，事业已经开始走下坡路的阶段，应该保留，转为收藏级别投资，如果实业上还有机会，应该在合适的价位兑现，争取资金支持，在实业上有所进展，这要做一个比较判断，你的实业盈利率*盈利时限（还得考虑实业退出后的残值问题），别墅类产品长期升值率，以上两者做横向比较判断。