房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实

　　财税收入继续大幅增长，如此背景下，体系内却依然缺钱，体系外部门已经霜雪初显，和三年前多么的相似，又多么的不同。这次即将来到的下滑，是上游企业的噩梦，是即将到来终端行业的去产能，不同的危机，同样的结果。如现在降低利率，同时大幅提高准备金率，或许能避开此劫，起码能向后拖延一段时间，可惜，可惜。

　　楼上，我不看好体系外经济，体系内毫无问题的，而中国的数据出在体系内，而不是体系内，税收（人均效率和征收效率）也出在体制内，既然在中国体制下，不允许经济进行调整，那么就不会对体系内行业造成压力，所有压力将统统集中在体系外背负。
　　 炒房，不全是为了兑现利润，或者赚那个可赚不可赚的米，在战略意图上，这是公民责任，更是公民义务。通过房产真实的反应要多变态有多变态的中国经济。
　　 就在昨天，我一直调研的一个新盘终于开盘了，均价1.85万/平米（建筑面积，公摊30%），创出本城市商住两用公寓的历史性记录，考虑到该开发商的后续楼盘，存蓄标的目标价将不低于2万。打破由历山名郡保持的1.7万/平米商住两用公寓的记录。而且放出的房源，一扫而空，这说明了什么问题，那就是热钱已经无处可逃，不断积累房地产这种资产的超权力威信。

　　正是由于经济的调整是由体系外经济圈独自承担的，所以将会溢出大量的实业资金，加上中国特色的灰色收入（他们由体系内流出，有较强的持续性，但这种流出是单向的，不能构成向体系内回流，因为不合法，只能进行洗白，出国 可以洗，国内则是通过房产等资产和投资品洗，由于人民币升值，绝大部分是是留在国内了，我了解到了出国留学生情况，80%以上都是体系内的领导子女，相当部分在留学地购置了房产，导致澳洲，加拿大，英国，法国，美国华人居住区的房产并不跟随当地其它区域走势），这部分资金投资的趋向，只能是防御性资产：房地产。因为造成他们资金无处可用的原因是经济正在发生的趋势，民营体系的资金是不能投，不敢投，不让投。灰色收入无处可用的原因是宿主没有能力投，更不敢投（因为非法）。

　　经济学基础知识告诉我们，房地产是跟随经济走势而定的，在变态的经济面前，则是微观经济层面越差，高档房产越好卖（不含位置差的便宜房子），这就是我一直强调的：防御品种仅限优质房产（财富汇聚地域）。对于小城市的，位置偏远的房子，都是针对中低收入阶层的品种，供应量大，抗风险能力极差。

　　虽然是被吓大的，不过今天又被人保部吓到了，人保部发言人（副部长）宣称：12五内，实现职工收入翻番，在生产效率不变，按照目前的经济模式，工资翻番，物价上涨绝对不止翻番，这个人民“币”啊，真是没有一点信誉了。

　　体系内外经济总量比值是多少？准确数据可能算不出来，但大致的呢？就我感觉而言即使是体系内部，绝大多数也未必能够承受现今的高房价，体系内部财富分配也极其不均匀，向极少数人倾斜。反而是大多数体系外先富起来的人在支撑着房价，比如你本人。现在实体经济的艰难也制约着与你相同境遇的人继续向房地产继续输血（记得你之前提过你的生意在亏损），等到大环境恶化到一定程度是否能迎来拐点？
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　　总量体系内不占优势，必定才8千万人（占据就业总人口的10%），利润，那可是足足的，三桶油，四大行，几大集团，占据中国经济总利润的六成以上。最牛的买卖是什么？三年不开张，开张吃三年，人家可是天天时时刻刻分分秒秒开张，这叫无时不开张，大嘴吃“天下”，给你丫通吃了。
　　
　　灰色收入对房地产的影响，这个就不用再说了，随便找个贪官对一下，一般不是个小数字，到目前我知道最牛的被查贪官同时拥有117套房产，关键被查的贪官占比才有多少，以前检察院的同学给偶算了一下，他估计最多5%被查了，我估计远远不止5%。

　　本人居住城市3月房地产销售量环比升9.8%，成交价格环比涨0.5%。本人的调查：由于无法掌握确切的成交量，感觉应该是环比下滑，成交价格涨大约10%左右（二环线以内）。房价不但没有被压抑，而且还升了不少，这和开发商的狡诈有关，一般都是大幅提价后，给予大量折扣，最终计算，仍是涨价了。而且3月份新推楼盘不多，大量的商住两用和公寓的推出，直接拉高了终端房价。好的迹象就是二环外的房子，大家的热情有所减弱，房产的实用性，也就是地段问题，才是房产的核心价值所在。

　　几天前提起的华强广场的第一期价格已经统计出来了，均价1.92万，一期两栋首日售罄，很多业主一买一层，有米的人还真不少。济南将马上出现均价2万以上的楼盘，因为好几个旧城改造项目马上就实施了，在主城区出现2万以上的均价楼盘，非常恐怖。

　　济南市工商局最新规定，工商企业注册地址从以前的民用或者自有住房可以作为注册地址，改为：“商用或商住两用。由此导致40-50年产权的商住房和70商住两用房”，导致两类房价快速飙升。
　　 楼上说的房子，看位置。

　　华强广场销售进度表已经出来了，成交总额：5.2个亿，首日退出的商住两用（商住）公寓，均价1.927万元/平，房源一扫而空。公摊率31%，考虑到各种成交费用，50平公寓的出租回报率必须达到3.25%（中国的长期年均基础利率），出租价格应不低于：33000元/年，出租单价为：1.8元/日平（建筑），实用面积出租单价为：2.25元/日平。这个收益建立在全款投资的安全边界上，如果使用5成按揭，3元/日平，才能维持投资安全性。大家为什么要抢哪？那就是建立在放弃货币，看空货币的基础上，货币看淡，房产的升值前景则会看好。可惜IT市场已经不景气了，想按照3元/日平出租，就得看看周围的出租价格，银座数码写字间（甲级）的出租价格目前仅仅2元附近，华强的公寓仅仅是乙级，华强还有一个纯商用写字间，估计售价会达到3万左右，这将大大提高IT行业的经营成本，恶化其母体的盈利预期，政府犯了大错。

　　国家现在号召转型，可惜转型并不想管理层想的这么简单，几个口号一喊，几个政策一写，几只股票一发，几批贷款一放，OK了，民营企业一直在跌跌撞撞试着转型，结果大家同时发现，地产竟然（成品）它也属于上游行业，只要有足够的流动性，房产不就是很好的上游行业吗？因为国家允许百姓拥有的私产品种极少，房地产作为产业链的一环，在使用中，的确还真是体系外各行各业的上游资源。

　　今日获悉严查房屋转让个人所得税的通知，预期博弈强度将再度加大，
　　有两个路径选择：二手房价将抬升20%，这样二手房房价会高于新房房价，无疑在有充足新房供应的前提下，很难实现。第二个路径：房租会立刻拉高20%，这个很容易实现，随着购置新房的成本逐步增大，商用相关房产马上就会有动作，既而拉动所有房产的出租回报率。效果在今年6月即可显现。
　　 另个税起征点3000元，被人大驳回，同时有消息称将提升至5000元，这将是对货币价值的一大打击，货币对于经济，最重要的职能是稳定的价值衡量工具，如果只在乎数量的多寡，很快就将失去了它的真实功能，货币洪水即将再掀波澜，持有房产仍是国内对抗货币兑水的较佳品种，由于政策左转力度空前，民营体系将面临重大的考验，不妨考虑将资产向外转移一部分，给自己留个后门。

　　请教一下怎么实现?拜托LZ到杭州来拉高一下,现在这里的房租比年初跌了.
　　　　那些租房子做生意的都是开独家棺材店的?要涨价就涨价?
　　　　现在想跑?没那么容易.ZF关心的是交易量更甚于价格.把肥猪关在里面,还让你把肉送到欧美给他们宰?
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　　楼上，我不知道你们那里的房租情况，我知道北京，上海，和我居住的城市房租情况，在今年提升15%房租后，上周经过调查，我的房租仍然比别人低，明年只有继续加房租，我不是带头涨房租的，但我不希望我是垫底的，太没面子了。如果那些投资房产的人（被动投资的），如不能顺利的，合理的获得转让收益，一定会通过出租市场逐步退出，大部分人的投资都是辛苦劳动的血汗钱，没有人会牺牲自己的利益，而且绝大部分人按揭压力不大，因为很多都是一家的投资，不是1-2个人的投资。一个通路不通，那么另外一个通路的预期就会增强，你可以想这样的事：那么多卖不出去的黄金白银，为什么不能便宜点给我哪？房租同理，即使租不出去，大部分人会选择等待房租达到合理水平再出租，而不是很便宜的租出去，我调查的一个楼盘，空置率高达5成以上，房租就摆在这里，没人便宜出租，今年我居住的城市，最大的建设项目就是对旧城进行改造，当旧房换成新房，那些低廉租金的隐性保障房将变的非常稀少，租金水平会向合理的出租收益比回归，既然是投资，归根到底是要回归其投资收益本质上去的。
　　对于杭州的房子，我早已经下了结论，深圳，上海，杭州，北京四城市房价已至高位，慎动。重庆因为出台税改试点，不要动。全国这么大，不要因为这五个城市去否定其它城市的房租收益比，在前面我已经说过了，商品房盖了13年，你的出租收益比不要以现在的价格做基数，合理的房产均值在2005--2006年。以这个出租收益比，很合适。

　　楼上，50%，转换节点尚未到来，但应该提前考察转出目的地各项条件。
　　
　　 大家请注意，现在老百姓的资产放在哪里，无疑，老百姓资产的80%都放在房地产上，在目前经济条件下，体系外的盈利机会基本没有，低风险投资品更是难寻，即使有些小众市场，也需要非常专业的知识来打底，老百姓群体根本围不上边。老百姓的好处就是：群众的智慧是无孔不入的，绝非管理层可以想象。猫有猫道鼠有鼠道，相信广大百姓会动用其智慧，利用手中的资产抵御通胀，以前那种把房租当成补贴或者零花钱的粗放经营时代已经一去不复返了。胡总说过，要保护和提高老百姓资产性收益，这是我能记住的最高指示，老大说的，一定要听。

　　请问楼主：城市化进程总会结束，既然老百姓资产的80%都放在房地产上，那就是说每家每户都有几套房了，二十年后房子是否会过剩啊？
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　　并非很多家庭都有很多房子，80%的房地产资产配置率，源于房价的高企和货币的长期贬值合力所共同导致。
　　中国的计划生育政策是不可持续的，用逆向思维即可得出结论，这个政策正在被更多的人所质疑，如果在10-20年内放开这个政策，房产将很快被新增人口的户籍所稀释。

　　炒股要听党的话,炒房也一样。如果你信D能托的住房价，那估计大学的经济学系全关闭。经济危机这个名词也可消失。中国的房子不单单是看中国的经济,更要看美国的经济,美国的利率。
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　　经济危机是自由商品经济的产物，我国特殊的二元化经济结构，决定了经济危机只发生在特定的体系外，只有弹性大的经济组成部分，才会存在伸缩问题，体系内的结构和组织生产方式，决定了经济危机的压力和损失会通过各种渠道转移或者疏解至体系外，这个问题已经在开篇的那些文字解释过了。我这些文字并不是创造性的，它只是对现实存在的问题找一个满足逻辑的解释，人们有很多无法解释的困惑，特别是体系外的人，他们把这些问题归结为国进民退，但并不完全恰当，你可以把中国视作一个果实，体系外构成经济的外围组织，体系内是坚硬的核心，并通过树枝连接在大树上（世界经济体系的传导交换点）。一旦从整体上获得不到足够的养分，向外围释放的营养就会减少，同时它自身也在吸取外围自生的光合作用养分，释放的少，吸取的多，外围的组织当然就不会再发展了，一旦有磕磕碰碰，损伤的也是外围组织。

　　10-20年内放开,然后广大人民马上超生,一出生就大买房子。看来中国的经济无忧啊。老百姓都拿着钱等着花呢.
　　　　
　　　　领导发什么愁呢?你看看,银监会就是没是干.无事生非，测什么呢?
　　　　
　　　　新一轮房贷压力测试已经于4月初在各银行陆续展开。北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等七大城市被列为房贷高风险地区，需按照房价较大幅度下跌的条件测算房地产贷款受冲击的情况。
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　　 楼上，中国人有朴素的哲学观，总结出来很简单：有钱了就买房子置地。中国人对土地的感情是天生的，带有基因传承的。你试着去画一张中国经济的结构图，你会发现，所有的经济基础建立在两样东西之上，土地和金融。他们的最大区别是：土地是有数量限制的，金融总量是无限制的。两者只有保持一种适配的比例，才会让经济发展保持平衡，其它的问题都是这两者关系决定的，一个家族可以掌握无限制的房产，只要不卖，不以低收益出租，就可以获得想要的收益，这就像金融家一样，他们掌握那么多财富，为什么不贬值一些哪？同理，国家有这么多土地，为什么不拿出一些免费的，给予所有人哪？

　　楼主说的华强广场开盘我去了，我排在100多号，进去选房时20层以下已经没有了。华强的开盘价位比我预想的要高不少，按40平18000每平算，总价大约75万，首付40万，35万贷款10年，等额本息估计每月要4000，每天的租金达到3。3才能租金低月供。按周围科技市场的租金情况，肯定达不到。华强自称的商铺化公寓不知啥意思。深圳华强和济南不一样的，当地电子产业从设计、制造、销售、都是一条龙的，依托的是深圳及周遍几百家小型电子生产厂，济南有这个氛围吗？济南的科技市场就是个卖盗版软件的。另外，石家庄华强也刚刚拿地，最低价（1亩800多万），说是辐射整个华北市场。
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　　 华强的想法有他开发商的逻辑，想获得最高的收益比，当然是改变房产的属性，公寓折算成商铺，无疑就能获得最高的收益，然后把收益补贴在自持的商铺上，再把商铺高溢价注入上市公司，在金融市场获得高额收益，华强的公寓没有价值，但它的上市公司价值提高了。今年注定是商业地产繁华的一年，也是逢高卖出商业地产的兑现年。大家一定要把握机会，实现价值。

　　大家算一算目前的存准率是多少，这是被央行冻结的流动性，不会长期放在那里不动的，如果经济减速，就会释放出来，本来就不是央行的资产，央行只是暂时冻结，迫使商业银行收紧银根，这样做的结果是在经济过热时，不要热的过份，当经济开始紧缩时，也不会缩的过狠，对于体系外的微观体验，就是钝刀割肉，国家刺激经济时，刺激目标是体系内行业和企业，体系外看得到摸不到，味同嚼蜡，经济紧缩时，体系外感同身受，凄凉无比。如果正常状态下仅仅维持生存，不正常状态下，即告亏损，这不是逼迫你减少或者退出实业经营吗？这不是消减体系外产能吗？由此带来的结果当然是体系外的全面回缩，在回缩背景下，赚钱是意外，赔钱是常态的。

　　楼主应该知道，上海这边已经限制涨房租了。
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　　笑死，除非国家把房产全部买断，否则无法控制房租的涨跌。