你丫自己去看看环境如何不就成了，整天意淫你丫早晚会得神经病的。：）
房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实
丫的让万恶的社会给逼疯了，真可怜。
水屯北路改造后，四周环境相当好，在二环内排名当属头10位，建设密度还算厚道，位置和交通比南部东部都好，沿历山路南行，10分钟（不堵车）-25分钟（堵车），即可到达泉城广场，直线距离仅仅7公里。但就这一数据来看，位置不错。南边的房子现在建设密度日趋增大，已经失去投资价值，东部更是如此。丫的讲话不要满嘴跑舌头，再不动动你的猪脑，你就快进圈了。：）
你丫还济南人，历山名郡在东边？你丫脑子里是屎啊，你丫东南西北还分不分？先扳着脚趾头算算自己多大了，你丫够7岁了，七岁以下儿童不准上网，知道不知道，还有智商60以下也不准上网，只准从美东跑到美西。
IIB孩子一个，你这样的SB在济南，暴露你的真实身份，随便就捏死你，信不信，我就威胁你个私孩子了，你丫从那个石头缝蹦出来的，俺写俺的，关你屁事，整天这里瞎JB混什么啊，不惜搭理你丫蛋操的，还上脸了。
@laladipsy 2012-06-20 12:24:18
@66端午88 2012-06-19 21:25:00
请教端午兄，现在是买写字楼，还是购入美元。如果不急用钱和移民。
[发送自@阳光宝盒论坛助手:不仅是只看楼主!]
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暂时看好住宅，有最强的支撑，之所以近期不鼓励增持商业物业，主要原因是中国经济今后是否能支持繁荣的商务活动，良好地段的住宅，可以作为商用替代。头阵子总结了一下，最近几年偶从事的实业为什么还能撑下来，因为偶定位的利润源是增量市场，而不是常规市场，什么叫增量，就是大客户突然的采购和投资项目伴随的采购，非正常计划采购，正常采购非常分散，营销效率低，需求量散碎，维护和售后成本高，且不易获得厂商价格和政策的支持。如果增量市场萎靡，写字间市场会有所萎缩的。甚至有些小企业会撤离写字间，以降低成本。
@66端午88 2012-06-19 21:25:00
请教端午兄，现在是买写字楼，还是购入美元。如果不急用钱和移民。
[发送自@阳光宝盒论坛助手:不仅是只看楼主!]
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暂时看好住宅，有最强的支撑，之所以近期不鼓励增持商业物业，主要原因是中国经济今后是否能支持繁荣的商务活动，良好地段的住宅，可以作为商用替代。头阵子总结了一下，最近几年偶从事的实业为什么还能撑下来，因为偶定位的利润源是增量市场，而不是常规市场，什么叫增量，就是大客户突然的采购和投资项目伴随的采购，非正常计划采购，正常采购非常分散，营销效率低，需求量散碎，维护和售后成本高，且不易获得厂商价格和政策的支持。如果增量市场萎靡，写字间市场会有所萎缩的。甚至有些小企业会撤离写字间，以降低成本。
美元持有策略，应该以赢利资金缓慢固化，不要一下都转换成美元，跟随曲线增持，因为鬼知道中美汇率在何时逆转，但终究会逆转的，因为中国的转型难度要大于美国经济的创新能力恢复。
作者：自由的生活2013 回复日期：2012-06-20 14:22:53
端午兄，近期的楼市回暖会不会如有些人所说的回光返照？想打算等楼市回暖后出售深圳唯一的房产，以减少负债并在内地三线城市全款购入一套以后自主并先出租，以抵消部分深圳房租，同时手上握有一定现金寻找合适的投资机会，不知这样操作是否合理？如果要卖房何时出手较合适？望指教！
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每次谈房产，偶都先看看货币的现实，实际上作为现金流动形式的M0不算高，作为活期存款的M1也不是太离谱，M2实在太不靠谱了，这些长期资金，如果按照长期投资收益看：其每年的固定收益不会低于5年期的定期存款回报，也就是说，每年仅依靠利息等固定收益（其中很多政府和央企的长期投资都是垄断利润，在支付成本后，其收益远远高于利息），M2即可产生不低于3.5-4万亿的货币供应，算上外贸顺差和直接，间接投资，也会产生不低于2万亿的货币供应，加上每年不低于10%的贷款增量，货币实际存量每年都会产生恐怖的增量。这样的结果导致仅仅依赖工资收入的人，再努力也会沦为货币税的直接受害人，黄金虽好，但是不能脱离世界定价，尽管如果黄金对比人民币来说是大大低估了，中国定价的商品，搬不来迁不走的只有房产，目有办法，土地是国家的，你无法拥有，建在土地上的房产凝结了中国的人工成本，腐败成本，公共服务价格，零售成本等诸多直接面对货币形成因素的要素，就算是泡沫，也只能一往直前的冲进去。因为房产对于刚需来说，不是投资第一位的属性，他们往往和社会存在相关，和城市福利挂钩，由于货币滥发的因素，刚需们只能追求这种有泡沫属性的固定资产价格，而非社会福利性价格，真是非常无奈。
关于这波房产的止跌反弹，不应视作急速拉涨的冲锋号，更不是回光返照的集结号，偶前面分析过，中国房地产投资的黄金10年依然悄悄落幕，但是黄金时代的结果并不是狗血时代的来临，而是白银时代的开始，由于目前房地产市场的容量已经足够大，参与的人群已经扩散至中产以下，是个大容量，较低门槛，参与者广泛，涵盖多社会阶层，多种收入阶层的普及市场，用白银时代来解释，更符合它的现实。它的特色是波动率明显降低，其涨幅和货币实际增长量息息相关，而非黄金时代的变压器模式，缓涨将是今后几年的主题，至于追求平淡中的激情，就得遵循投资原则，发现其内在价值，房地产只是财富的承载，失去财富的依托，它会贬值，比如人民币崩盘后，房地产用美金计价会大幅贬值，由于新增财富的介入，本来平估的房地产会回归相对应的增量财富估值，随着创业机会减少，财富倍增机会也会减少，经济的重心很有可能在未来以平稳的日常盈利为主，涉及：娱乐行业，旅游地产，奢侈品经营性资产，城市地标建筑地产，类似这样的相关地产虽然少，但是很有前途，应予以关注（投入门槛会越来越高）。普通型商铺，定价过高的社区商铺，非核心位置商铺，低端写字间（特别是位置不佳的），外郊，近郊盘，位置较差的非核心地段高层高价住宅，应予以剔除出投资标的。核心位置成熟商铺，位置良好的商住两用，高端住宅（低容积率），位置较佳的别墅（受政策影响），都有保留价值。
按照以上分析，以后选择品种类型比关注数量和时机更重要。三线城市房产的潜力有限，谨慎选择。
端午兄，近期的楼市回暖会不会如有些人所说的回光返照？想打算等楼市回暖后出售深圳唯一的房产，以减少负债并在内地三线城市全款购入一套以后自主并先出租，以抵消部分深圳房租，同时手上握有一定现金寻找合适的投资机会，不知这样操作是否合理？如果要卖房何时出手较合适？望指教！
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每次谈房产，偶都先看看货币的现实，实际上作为现金流动形式的M0不算高，作为活期存款的M1也不是太离谱，M2实在太不靠谱了，这些长期资金，如果按照长期投资收益看：其每年的固定收益不会低于5年期的定期存款回报，也就是说，每年仅依靠利息等固定收益（其中很多政府和央企的长期投资都是垄断利润，在支付成本后，其收益远远高于利息），M2即可产生不低于3.5-4万亿的货币供应，算上外贸顺差和直接，间接投资，也会产生不低于2万亿的货币供应，加上每年不低于10%的贷款增量，货币实际存量每年都会产生恐怖的增量。这样的结果导致仅仅依赖工资收入的人，再努力也会沦为货币税的直接受害人，黄金虽好，但是不能脱离世界定价，尽管如果黄金对比人民币来说是大大低估了，中国定价的商品，搬不来迁不走的只有房产，目有办法，土地是国家的，你无法拥有，建在土地上的房产凝结了中国的人工成本，腐败成本，公共服务价格，零售成本等诸多直接面对货币形成因素的要素，就算是泡沫，也只能一往直前的冲进去。因为房产对于刚需来说，不是投资第一位的属性，他们往往和社会存在相关，和城市福利挂钩，由于货币滥发的因素，刚需们只能追求这种有泡沫属性的固定资产价格，而非社会福利性价格，真是非常无奈。
关于这波房产的止跌反弹，不应视作急速拉涨的冲锋号，更不是回光返照的集结号，偶前面分析过，中国房地产投资的黄金10年依然悄悄落幕，但是黄金时代的结果并不是狗血时代的来临，而是白银时代的开始，由于目前房地产市场的容量已经足够大，参与的人群已经扩散至中产以下，是个大容量，较低门槛，参与者广泛，涵盖多社会阶层，多种收入阶层的普及市场，用白银时代来解释，更符合它的现实。它的特色是波动率明显降低，其涨幅和货币实际增长量息息相关，而非黄金时代的变压器模式，缓涨将是今后几年的主题，至于追求平淡中的激情，就得遵循投资原则，发现其内在价值，房地产只是财富的承载，失去财富的依托，它会贬值，比如人民币崩盘后，房地产用美金计价会大幅贬值，由于新增财富的介入，本来平估的房地产会回归相对应的增量财富估值，随着创业机会减少，财富倍增机会也会减少，经济的重心很有可能在未来以平稳的日常盈利为主，涉及：娱乐行业，旅游地产，奢侈品经营性资产，城市地标建筑地产，类似这样的相关地产虽然少，但是很有前途，应予以关注（投入门槛会越来越高）。普通型商铺，定价过高的社区商铺，非核心位置商铺，低端写字间（特别是位置不佳的），外郊，近郊盘，位置较差的非核心地段高层高价住宅，应予以剔除出投资标的。核心位置成熟商铺，位置良好的商住两用，高端住宅（低容积率），位置较佳的别墅（受政策影响），都有保留价值。
按照以上分析，以后选择品种类型比关注数量和时机更重要。三线城市房产的潜力有限，谨慎选择。
作者：laladipsy 回复日期：2012-06-20 17:07:29
@laladipsy 2012-06-20 12:24:18
@66端午88 2012-06-19 21:25:00
请教端午兄，现在是买写字楼，还是购入美元。如果不急用钱和移民。
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@66端午88 2012-06-20 14:16:14
暂时看好住宅，有最强的支撑，之所以近期不鼓励增持商业物业，主要原因是中国经济今后是否能支持繁荣的商务活动，良好地段的住宅，可以作为商用替代。头阵子总结了一下，最近几年偶从事的实业为什么还能撑下来，因为偶定位的利润源是增量市场，而不是常规市场，什么叫增量，就是大客户突然的采购和投资项目伴随的采购，非正常计划采购，正常采购非常分散，营销效率低，需求量散碎，维护和售后成本高，且不易获得厂商价格和政策的支......
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非常感谢，总能和前辈学到东西。商住两用的可以吗。贷款是按照商用的贷款。想买来自己做写字楼，或者租给朋友。3月份已经在底部购入了住宅了。写字楼是内环线沿江，资源稀缺。
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商住两用，现在价格基本并未进行调整，比如偶居住城市算的上商住两用的利农庄六号院，从2010年起售的9500，2011年中涨至12000最高位，目前基本未进行调整，仅有1-2个点的优惠，对比出租收益比，仍达不到投资起点，这需要分析出租收益比来选择投资或者放弃。
比如：这样的房产，需投入大约188万购置150平作为小企业办公，150平附近的商住两用，租金大约4000-5000之间，年收益5-6万，还是达不到4%的最低投资门槛，
作者：Cathyfeig 回复日期：2012-06-20 17:25:35
楼主哥。你认为这次降息对今后楼市有什么影响？期待你的分析。
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那要看降息是否形成趋势。
楼主哥。你认为这次降息对今后楼市有什么影响？期待你的分析。
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那要看降息是否形成趋势。
目前不需纠结的品种：有能低价拿到核心位置车库，车位，不要犹豫，拿下。：）
@66端午88 2012-06-20 20:26:02
目前不需纠结的品种：有能低价拿到核心位置车库，车位，不要犹豫，拿下。：）
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@laladipsy 2012-06-21 11:24:56
不是很核心的车库呢，2环，楼盘很大，很多户，但是按照LZ之前推荐的方法测算，车流不大，就是公交很不方便，业主比较多，车库肯定不够用，需要买入吗。谢谢端午兄回复
[发送自@阳光宝盒论坛助手:不仅是只看楼主!]
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如不贵，也可拿下。济南的一二环界限不易分清，距离极短，不知道你居住城市的二环范围，大部分大中城市，一环未来的规划不是公建就是商业，二环也算居住的集中地域，一线城市甚至3，4环车位价值都很高，国家刺激经济的结果，必然造成汽车保有量越来越大，城市核心位置的土地很难拿出来建造公共停车场，由此造成供需失衡，供方处于绝对稀缺的优势位置，地上车库更是稀缺中的稀缺，拿下没不商量（当然要价格合理的前提下），5年前，偶投资的一个小区，有一个12万的地上车库出售，一犹豫错过了，那叫一个悔哦，当时租金只有300块，现在是1200租金/月。
目前不需纠结的品种：有能低价拿到核心位置车库，车位，不要犹豫，拿下。：）
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@laladipsy 2012-06-21 11:24:56
不是很核心的车库呢，2环，楼盘很大，很多户，但是按照LZ之前推荐的方法测算，车流不大，就是公交很不方便，业主比较多，车库肯定不够用，需要买入吗。谢谢端午兄回复
[发送自@阳光宝盒论坛助手:不仅是只看楼主!]
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如不贵，也可拿下。济南的一二环界限不易分清，距离极短，不知道你居住城市的二环范围，大部分大中城市，一环未来的规划不是公建就是商业，二环也算居住的集中地域，一线城市甚至3，4环车位价值都很高，国家刺激经济的结果，必然造成汽车保有量越来越大，城市核心位置的土地很难拿出来建造公共停车场，由此造成供需失衡，供方处于绝对稀缺的优势位置，地上车库更是稀缺中的稀缺，拿下没不商量（当然要价格合理的前提下），5年前，偶投资的一个小区，有一个12万的地上车库出售，一犹豫错过了，那叫一个悔哦，当时租金只有300块，现在是1200租金/月。
红木行业是个神奇的行业，可提前一年预判中国经济走势。：）
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