房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实

　　回来捞钱说明能捞到，准日本小鬼子来捞，准米国人来捞，就不准曾经的中国人来捞，再联想到中国军队的被俘人员政策，唉，传统啊，宁予洋人，不予家奴。

　　不要把长清大学城和师范东路比，当年的师范东路是大学生消费群带动的时尚消费，关键是带动和集中，长清居民的消费能力提不起来，能带动起来什么哪？

　　楼主，你好！
　　　　 不是买的，是拿拆迁的小产权住房换的，50万的住房出租月600，而且还没人来租，那家拆迁不是好几套啊，换了门面好出租800，相对稳定，准备长久出租。不存银行是怕长期来看货币贬值，工资上涨，县城商品房门面，价1万，很少小的，新建的都在100，得100万，买不起。
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　　关于小城镇和农村房产，我在前面写过，你找找看。

　　不要为别人实现价值，要自己主动寻找发现价值。

　　我的想法是，既然是投资，就按照租金收入比算，如果长清或者章丘有合适的，应该也可以投资
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　　不要总想着进攻，有时乱动不如不动，实业是没有做空机制的（含房产投资），在经济走弱过程中，观望是最好的对策，租金收益比的内容还有一条，就是空置期，另外在中国还有一条要考虑，就是政策影响，政策影响很难预判，往往就是断崖式的下跌，或者踩到狗屎运的时候一次性拉高。昨日听到朋友说某学校要搬家了，搬到哪里，那里就是一次性大幅兑现价值的时候。

　　楼主，当初经政府批准的土地不是转让性质的老的单位集资房以后会是什么出路？政府会不会无偿收回土地？再有，如果以后遇到拆迁没有土地证的老的单位房有什么风险？谢谢
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　　要看单位的实力了，比如著名高校校区内的住宅，就是没证也拆不动，就是学校搬迁也不会拆宿舍。如果单位能力差，只能跟着倒霉了，还有一些有钱的单位，会主动把土地出让金补上，给职工造福利。这种房子，就是拼单位素质。

　　楼主的意思是，现在最好不要出击？也就是说现在时机不合适？等等也许会降价？我也有这种担心，现在好多人在等今年下半年，都感觉到年底可能地产价格会松动，你也是这么认为吗？
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　　房价跌，则中国经济会迅速探底。所以，感觉房价不会下跌，在如此高估值市场上，不降就买，似乎又没有什么花头。所以只能观望，利用提高租金水平，加快回收投资，回收的速度越快，资产就越安全，同时，拿住现金等待机会，至于机会在哪里？要看国家是不是肯放出来点自留地给P民了，释放利益，实业机会大些，不释放，未来只能继续买房。

　　楼主，赛博数码广场地下一楼不知你是否了解？现有一个有产权的，18平，46万，问中介，月租金2500，年3万，收益大概6%，你认为怎么样？这个没有空置期
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　　这个盘成本1.2万南厅--1.7万北厅，2500你得自己出租才能租到这个价格，统一管理就拿不到这么多，另外46万是净得价还是包过户。我一个朋友前年出掉了一套63平的，105万，当时问我要不要，算算拿到手得130万左右（过户费和契税等），所以就没买。这个18平的卖了好长时间了，是南厅的，要是北厅的还能轮到你，早被别人抢了。

感觉应该比你说的那些要稍好，必定是成熟商铺，不过问题也不是没有，等着华强开业后，估计会有一定风险，因为济南的IT市场正在走下坡路，华强的供应量非常惊人，很可能会造成租金短期的压价。

　　是的，北厅可买。

　　商铺转让费用比较高，你算过没有？全额征税20%，契税3%。拿到手46万还是相当可以的。要是自己再交10万税，就很贵了。

　　不看好位置偏远的商铺。51万，也不便宜了，公摊50%，我那个朋友说，北厅没有空置的，不过转让后，管理方可能要降低你的租金（一手和二手的租金回报是不同的）。

　　楼上先观望一段时间。
　　
　　 今天晚上看真金白银不怕火炼，货币再鲜亮，一把火就没了。

　　我也笑，我问过税局的朋友，他说物业税先行试点城市必须具备财政上相当的自主权，除了广州，大部分一线城市都是财政上单独核算的，所以板子要打也会先打在这些一线城市PP上。让他们和税局的猫鼠游戏先飞一会，偶们在2，3线看看热闹先。

　　事实上也证明了这点，上海，重庆两个直辖市先行试点。效果如何，逗你玩了吧，没准还真能举起巴掌扇几下，当然先扇这种一线城市，深圳，厦门，青岛，大连都是计划单列，还有伟大的首都北京。

　　北方临海度假房产，使用周期短，性价比不佳。建议广西，海南的度假地产，由于海南房地产泡沫量巨大，非短期内可消除，关注广西中小沿海城市泡沫消散后的机会。

　　房产税试点百日遇冷 三个月税款不及一套房
　　
　　2011年05月07日 09:29
　　来源：华夏时报
　　字号:T|T
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　　房产税调控效果落空的担心，并非杞人忧天。
　　
　　从1月28日算起，曾经被比作利剑，可能对高房价“一剑封喉”的房产税试点已近百日，然而多方数据显示，目前看来试点效果并不理想。
　　
　　5月5日，重庆市财政局有关人士接受《华夏时报》记者采访时表示，截至目前，重庆市已经入库的房产税试点征收税款有几十万。
　　
　　上海国税局人士则对本报记者表示，上海约有20笔应征房产税已经缴纳，具体多少税款，目前还没有一个具体的数据。
　　
　　对于房产税试点的进展情况，上海市税务部门发文表示“相关工作运行平稳”，上述重庆市财政局人士的说法则是“很正常”。
　　
　　国税总局内部人士则对本报记者表示，试点方案出台之前，财政部、住建部和国税总局曾确定在适当的时候组成调研组深入考察，但目前这一工作尚未启动，具体试点效果还需要进一步观察。
　　
　　不过，从近百日试点效果来看，不仅入库税款不多，而且被寄予厚望的调控房价效果也不明显，一季度无论是上海还是重庆，房价仍在上涨。
　　
　　三个月税款不及一套房
　　
　　根据上海的官方统计，截至4月27日，上海市税务机关认定的应征税的住房2306套，从3月份上海首笔个人住房房产税缴纳算起，约20笔应征房产税已经缴纳。
　　
　　即使按照每套住房平均交纳5万计算，上海房产税试点三个月的入库税款只有百万元左右，全市范围三个月的税款甚至远远不到上海市的一套房款。
　　
　　根据官方公布的数据，上海应缴个人住房房产税很容易匡算：试点前三个月，20笔已缴税款对于2306套应税房源，等于说上海个人住宅房产税的缴纳比只有应缴房源的百分之一左右。
　　
　　重庆的情况同样惨淡，按照上述财政局官员的说法，只有几十万，之前媒体报道了更准确的数据，应该是前三个月合计79万。
　　
　　对此，该官员的说法是，由于按照房产税试点的实施细则，存量的独栋别墅保有环节的税款可以在当年的10月1日到31日交纳，已经入库的税款主要是完成交易的住宅。
　　
　　即使按照这位官员所说，在重庆的住宅交易中，需要交纳房产税的大概占到总交易量的百分之五到六。
　　
　　有数据显示，“五一”3天假期，重庆主城商品住宅的成交量是800多套，平均价格是8000多元/平方米，4月份因为有房交会，平均每天的成交量是400多套。
　　
　　虽然无法就此计算重庆应缴房产税的数量，但是仅仅以此估算，重庆地区完成交易的应缴房产税显然不止几十万。
　　
　　同时，房产税试点预期的房价下跌却不见踪影。国家统计局公布的数据显示，3月重庆新建商品住宅价格无论同比还是环比均在上涨。同样，上海市统计局的数据显示，一季度上海商品房销售面积同比下降23.5%，成交均价上涨12%。
　　限购之下无空间
　　
　　曾经被寄予厚望的房产税，为何尚在试点环节就如此惨淡，中央财经大学税务学院副院长刘桓表示，实际上在现在的政策环境下，房产税根本没有发挥作用的环境，房产税的效果实际上根本无从评价。
　　
　　由于同时实施限购令和信贷紧缩政策，打击炒房，在房产税征收范围内的交易量很少，所以房产税税款征收较少，这实际上不是房产税的效果。“根本不让你买，怎么缴税。”刘桓表示。
　　
　　事实上，即便在可以发挥作用的领域，试点中的房产税也很难发挥期望中的调节作用。
　　
　　沪置房产市场部经理付琦告诉记者，一些投资者虽然在购房时问到了房产税，但这并不是他们考虑的主要因素。
　　
　　“有一些投资者在买房时的确碰到了房产税的问题，但他们更关心的是利率和首付成数。因为利率的上调将增加他们每个月的贷款；相比下来，每年0.4%-0.6%的税率是完全可以承受的，而且缴纳的期限也较宽。
　　
　　另外，一些投资客认为房价在明后年依然会上涨，那么从房价中获得的收益完全可以抵消掉目前的税率。”付琦告诉记者，所以很多投资客一旦确定要买房，都不太会在意房产税的问题了。
　　
　　设计先天不足
　　
　　看似生不逢时的房产税，业内人士看来，在设计环节就已经注定实行惨淡。
　　
　　即使严格按照已经核定的2306套住房征收，上海房地产业界人士也指出，这个征税数量也不大。
　　
　　付琦告诉记者：“可能有人一听被征房产税的房子有二千多套比较多，但实际上它所占的比例还不到今年一季度整个房产交易的5%。也就是说，目前购房的人群中只有不到5%的人群受到房产税的影响，这个量还不算大。”
　　
　　“房产税征收的对象是新增第二套住房，如果相关的信息显示不是第二套的（可以把名下的房产转到子女和亲戚名下），那么自然不用缴纳。”卫明不动产智库营销负责人蔡为民在接受记者采访时指出，上海房产税的征收数量不多和试点方案确定的征收对象有关。
　　
　　刘桓表示，由于政策相对宽松而且征管难题尚未解决，在行政限购等政策之下，现有的房产税税源并不多，实际上地方政府执行过程中积极性并不高。
　　
　　交易量5%左右的税源，0.4%到0.6%的税率，即使核定需要缴税的纳税人也可以等到年底之前缴纳，这些都被认为过于宽松。房产税研究过程中，调控房价和培养地方税源被认为是两大重要功能，而百天之际，两地房价依然高企，不足百万的税款无论之于重庆还是上海都很难成为重要财源，与方案公布时重庆提出的每年征收1.5亿税款用于保障房建设的目标相差甚远。

　　我在等待北海的价格回落，目前选中的是这个城市，主要是给父母过冬用，偶老了也去那边过冬，北方的冬天虽然室内有暖气，室外并不适合活动，并且污染非常厉害，你看济南，60%的天都是灰蒙蒙的，非天气因素，皆因环境污染（济南是个三面围口的准盆地）。
　　 你看的银座数码怎样？海蔚广场，我并不十分看好，因为它往里缩的太厉害，银座也太强势，很难给你合理回报，淘宝街的定位正在受到虚拟销售的挤压，目前仅看好专业市场的小型商铺，其它没啥好看的。

　　如果选择投机，防城港将是首选。

　　商用地产是否安全，有长期向好的收益预期，不但要从位置上看，还要从其母体上寻找，比如IT电子行业，也不是所有的细分行业都在走弱，比如便携的轻薄平板电脑，手持信息设备，这种小的细分市场，更接近娱乐化的消费电子产品，在未来5年是看好的，你要寻找他们的市场通路。比如安防电子，也是相当有前途的。所以，我比较看好华强电子的商铺，并为此预留的相当大的流动性准备买入，不过很快得到消息，华强的商铺不对外销售，这个结果相当不好，如果华强的商铺不对外销售，它附属的写字间和公寓就不会卖的便宜，它会大大拉高公寓和写字间的价格，把利润补贴在自持商铺上，届时它持有的商铺成本将会降低到0，结果也证实了我的预测，华强的公寓首批上市均价是1.9万，后续推出的房产，我估计均价会拉升到2.2-2.6之间。也就是说，你10年内看到的价值被华强的开发商一次性兑现了，至于以后还有没有价值，这不是轻易可判定的，比如央行再次大幅注入流动性等等，总之，现在看不到价值了。所以，我说，你买那些乱起八糟的商铺，还不如买华强旁边的银座数码，尽管这个价格也不便宜。但是你可以关注一下银座的写字间，目前价格在1万左右，问题也有，就是银座写字间的物业管理费相当贵，我问的是6.5元/平月，这在2年前是不可接受的成本，不知道现在如何了。

　　现在要不要买房子呀，
　　　　
　　　　论坛里很多人在说经济危机到了，真的吗？
　　　　我怎么一点危机味道都没闻到呢。
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　　 现在买不买房子，不能一概而论，前提是寻找价值所在，有价值就有买的理由，没有价值，就算降价我也不会买入。我希望的结果是都降价，有价值的房子泥沙俱下，沙里淘金，寻找价值。
　　 更高层的战略思维是主动停止买入，给管理层断奶，逼迫其放弃愚蠢的行动，着力拉高持有房产的租金水平，投资：不仅是买入这一种行为，持有也是投资的重要组成部分。买入，卖出，持有都是投资的手段，核心是把不动产放入你的投资篮子，始终对它保持密切的关注。

　　另外，楼主说看好专业市场的小型商铺，能否举例说明？前期我说的珠宝城算不算专业市场？
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　　珠宝城的概念相当好，但位置不对。你叫它古玩城我接受，因为那片传统就是古玩和小商品零售（那片位置缺乏时尚元素）。这地方即使建了珠宝城，受众也很难接受它的地域限制。珠宝城，如果建立在泉城路，或者建立在诚基中心。那倒是相当好的选择。

　　总之，现在看不到价值了。所以，我说，你买那些乱起八糟的商铺，还不如买华强旁边的银座数码，尽管这个价格也不便宜。
　　　　
　　　　 楼主，看了上述文字不是很明白，你认为该不该买？
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　　 如果我没有配置相似的资产，我会考虑配置，如果我配置过，而且价格比现在的价格低一半，我则不会考虑配置。这是我对你的纠结，不是我自己的纠结。

　　上世纪90年代前，谁有可能拿到房子，体制内人士和官僚阶层，以前这些人能拿到住房，现在商品化了，人家还是能拿到，将来返回计划经济，还是这些人能拿到，原来拿不到的不论过去现在将来，拿不到就是拿不到。
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　　　　照楼主的意思，过去现在将来，体制内人士和官僚阶层是永远的骑在人民头上了？
　　　　呵呵，可笑。
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　　　　这么说 房改根本没必要 怎么他们都能拿到 还改什么
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　　 房改确实必要，否则当时根本看不到拉动内需的方向，房改是为了商品房作为刺激国内内需的一个配套措施，按照当时的住房条件，即使在体系内，获得一套房子来改善居住需求都是相当困难的，那会没权想搞到房子很难。事实上在房改施行了大约10年内这段时间，绝大部分城市人口不再特别纠结房子的问题，主要矛盾是新加入城市的新移民，他们面临的是这样的：在96年后，职工工资增长幅度加大时（这段时间城市居民的储蓄率大幅提高），他们没有收入，在2006年前，房价确实不高（济南的均价大约4000-5000之间）。当新移民获得高收入时，房价的上涨速度远远高于收入的增长。对于这部分群体来说，的确有点背。因为在1996年到2006年，职工的平均收入从平均大约600快/月，上升到大约2500块/月，增长了4-5倍。房价从1500（新房，二手房大约也就1200左右）上升到4500块，只上涨了三倍。

　　我列出一些早期的房产价格（1996年-2003年），大家不要眼红哦。七里铺商品房1400元/平，开元山庄2000元，历东花园1900元，银座花园800--970元（内部价），三联阳光舜城（800-1100），益寿家园（2200），枫润山居（1900），燕柳园（2500），建新花园（2400），数码港（2900），绿景家苑（2400）。比这便宜的还有很多，记不住了。
　　

　　近日的国际大宗物资价格暴跌，事实上救了中国经济，在欧美释放流动性的同时，欧美的通胀尚未到不可控制程度，中国则承担了非常大的通胀压力，同时由于人口红利期结束，劳工工资刚性上扬，通胀是由外部成本拉抬和内部生产成本双向拉动，很难在短期大幅压缩通胀，如果强行进行调控，08年的硬着陆将很难避免。此时，如果一个方向的压力骤减，将非常利于国家控制通胀。如不出所料，下月CPI将开始下滑，可以肯定的说，如果大宗物资不在2季度末和3季度初兴风作浪，中国的通胀将进入平稳期，这对于管理层来说，是个非常好的消息。管理层可以在这样的环境下，就是重返08年的准环境，在波浪底部进行正确的调控，这个调控和08年-09年大量释放流动性完全不同，我把它叫做夯实经济厚度的调控，厚度的增加最简单的解释就是提高企业层面增值率，不是依靠产量，不是依靠紧缺，而是依靠技术含量和对整个产业链的控制能力，一个是技术层面，另一个是产业整合层面。这将大大提升体系内的企业竞争力，对于体系外企业，只能依靠技术创新。

　　经济绝不是简单的重复，已至的环境因素将被历史总结出的经验作为样本被完全对冲，只有新的一股力量来创造新的进程，一个钝刀割肉的过程正在演技，更类似2004-2005年。

　　经济绝不是简单的重复，已知的环境因素将被历史总结出的经验作为样本被人为的外部介入完全对冲，只有新的一股力量来创造新的进程，一个钝刀割肉的过程正在演绎，更类似2004-2005年。

　　楼主叔叔睡得可真晚，这么晚还在。今天下午看见这个贴就追到现在，如果大叔还在，就帮我这个老乡分析下吧(*^__^*) 嘻嘻……
　　　　
　　　　 和楼主是老乡，偶老爸是做配件生意的，现在：
　　　　
　　　　 经十路儿童医院附近有80平米住宅一套，60余万吧，贷款
　　　　
　　　　 北园青年居易45平米小户型一套，贷款
　　　　
　　　　 南部山区，九曲北口有100多平米住宅一套，对面济南大学，新开的中海国际就在俺后边，贷款
　　　　
　　　　 还有旧商品房一间，已拆迁，等待回迁，位于经十路与经七路交叉三角地带附近，不知是要商铺合适还是要钱合适
　　　　
　　　　 最近老爸看上了新开盘的长清大学城瀛园，150平米的房子，均价6000多元。我个人是非常反对的，因为家里贷款太多，还要投资生意，我希望投资实物黄金和保险。不知道是否应该支持老爸的投资。谢谢
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　　 你家资产配置不是太合理，住宅偏多，而且类型也重复。
　　长清的房子，6000偶很难接受，前年偶的朋友说原价转给俺长春藤的房子2650，偶都没要，不是因为价格，是租不出去。你要是非要投，也不要太大的，除非买个大的自己住。买的理由就是轻轨线马上要建了，所以不能太大，都被挤到那边去了，肯定是财力不凑手的选择，所以太大了转让起来就比较难。旧房拆迁，肯定是选择商铺。另外，你的房子都没法用于商住，不如重新整合一下，该卖的卖一些。换个商住两用，把资产类型平衡一下。

　　隐隐有种感觉，房价又快压不住了，我现在住的房子，楼上挂了好长时间也没卖出去（1.1万/平），最近几天来了好多人看房，在偶家小花园前转来转去的。结合市场反馈的现象，基本开一个盘就是8-9成的首日销售率，貌似热度已经超越了最热的2009年10月。

　　白银，黄金这两天还在继续下挫，还是再等等，到目标价位跟楼主一样配置点金条 好了
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　　我的预期是黄金1400跌破，就等着看下杀动能是否枯竭，如果筑底后重复向上，果断跟进。白银是7000-7500，白银是跟着黄金走的，判定底部应以黄金为主要因素。