上面的几张图，我希望大家可以通过它们，了解我们所处的经济大环境，房价高涨，只是这种经济模式发展的必然结果，也许二十年后，我们的城市化进程行将结束，房价才有可能停止上涨的步伐，在这之前，房产持有者可伺机在货币回归价值衡量工具的起点兑现，或者一直持有获得长期的出租收益，或者寻找经济转型期中间某个适合自己的节点将房产抵押获得资金使用权，总之，目前持有房产优于现金，现金相当于灵活的选择权，目前P民的机会的确是少之又少，多选多错，等待时机是个好对策。
关键我们转型期是在通胀和通缩之间距离非常近的行将交汇处展开，如果在2008年附近或者更早开始调整，机会好的多，民营经济也不会如此尴尬。见下图。
西部承接东部的淘汰产能，很多学者甚至管理层都非常支持，其实也就是把东部的发展过程再演绎一遍而已，东部已经投下了巨额投资，这部分投资，我想很大一部分都还没有回收。就又铺开新摊子，这张饼烙的有点大了。早在2008年，广东省就开始所谓腾龙换鸟了，成果如何，大家有目共睹，我想这样的玩法是非常利于交通运输的，所以中央拼了命似得在西部搞高速公路，原来有这招等着哪。中国的东西部和美国的东西部，那可是两个概念，美国东边是大西洋，西边是太平洋，中国东边有海，西边只有大山峡谷，还有比非洲还不如的阿富汗和外蒙古。脱离了产业集成度高的区域，这些西迁企业的确非常非常堪忧，就像西路军西征，没有了根据地，那就是一路路的孤军。
关于以防守替代进攻的做法，早就有谋定而后动之说，作为P民阶层，根本就不是开疆辟土的成色，等待大局初定，萌芽已现，再行顺势而为，尚有胜算可估，到处乱跑，是馅饼还是陷阱都还没搞清，就断送了卿卿性命，君不见，当年互联网大潮，死掉了多少小企业，这些人绝对没有白死，都给活下来的大企业做了肥料，替大企业培育了市场，我们不要去做这些先驱和烈士，还是去做活到最后的战士吧。
房地产销售量的大幅萎缩，并不是像大家想的那样，房地产行业就此终结了，相反，我认为是走上了正轨，像以前那样，随便买一套等待升值的傻作行情早晚有终结的一天。房地产归根到底是经济链条的一部分，它必须加入经济循环，并利用自身先天具有的资源性优势，去占据经济链条中不可替代的一环。房地产销售量的下滑，迫使投资人平心静气下来，仔细想想，我的房产终究是经济链条的哪个环节。迫使投资人将思路从炒作阶段转到运作阶段。大幅缩减的新增供应量也为房地产长期投资提供了绝好的归位机会，它会真实的体现社会融资成本，并逐步达到理想的出租回报率，这也许就是最好的软着陆机会。如果就此房价不再上涨，刚需不再恐慌，房地产投资的长期收益率会逐步靠近金融投资回报率，那就是在贷款利率和长期存款利率中间寻找一个合适的平衡点。这个平衡点是针对目前房地产价格的，从1998年---2008年间一直从事房地产长线投资人的收益，将是超额溢价，收益将远远高于融资成本。
我在上面作了一些解释，说明了现代城市在经济体系中的重要和核心作用，房地产作为承载财富的基础作用，毋庸置疑，它不但具有承载作用而且还有金融属性，一旦大家把房地产放在更广阔的运营思路上，就会发现它的作用，大家不要沉溺于网销的热络，网销在通过缩减产业链长度获得营业规模优势和成本优势的同时，也丧失了对其它产业的支撑，一个加长的产业链才会导致经济繁荣，如果所有的销售商都去做网销，中国的经济将立刻沉入深渊。因为整个国民经济体系所提供的税收它不可能完全虚拟化，没有了税收也就丧失了国家对这个体系的支持，网销的劲爆只是一个短期行为，倘若把视线放的更长远一些，就会发现它终究不会有出路。话头转过来，房地产究竟会以何种手段实现其自身的价值，很多人都抱有疑问，以低价出租吗？这先要反问你自己，你买房时就没有想到吗？
最近我发现一个新开的盘，是济南最贵的公寓，华强广场，据传开盘价大约是1.6万起，周围的写字间成本在过去的10年，均价为6500元-7500元之间，周边的商住两用在过去的10年成本为4500元-5500元。如果华强销售情况良好，无疑会通通将周边的写字间和商住两用集体送入安全边界。对于这些进入安全边界的投资，我恭喜他们。如果华强的销售量不理想，我同样要恭喜过去10年的投资，因为不会再有开发商胆敢在周围加速提供新增房源，他们仍会进入更稳定的安全边界。
头几天我偶然翻到一个贴，未经作者允许转给大家看一下，虽然说得不完全恰当，但还是有一定参考意义的。
房租为什么要大涨（二）
前一篇《房租为什么要大涨》中，我们解释了经济学是一门“反馈”的科学。很多政策举动，最后会反作用伤害到你自身。
限于篇幅所限，我们不能将很多道理说得太细。
在本篇中，我们将继续解释二个问题。“本轮的宏观调控，将使得房租进一步上涨”，“房租会上涨，但为什么要说房租会‘大’涨”。
五）宏观无效
在本节中，我们将解释为什么“打击投资”“逼出空置”“三套免贷”是无效的，他们对社会没有任何好处。
在我们目前的媒体报导中，有这样一种观点，“投资”是不对的。房屋应该完全成为个人居住的住所，而不应该成为金钱的产物。目前市场上存在着大量的“空置”，只要把空置房逼出来，老百姓就会有房子住了。
可以说，这二种观点都是经济学盲，都是错误的。
首先，我们要问一下，你现在住在哪里？
答案是，住在房东的房子里。譬如101室。
如果哪一天房子大跌了，打击投资了，房东们都忙着抛盘了。你终于把房子买下来了，你终于有自己的房子了。那你住在哪里呢？
答案是一样的，还是101室。
那么，对于“实体”经济来说，对于真实的物质享受来说，二者有何区别呢。
对于真实的物质世界，二者毫无区别，你都是住一样的房子。都是一样的阳光日照，都是一样的上班二点一线。
二者的区别，仅在于虚拟世界“金钱”的区别。在前一种租房模式中，钱是在你和房东手中分配，由你支付给房东。而在后一种买房模式中，钱在你和售房者、银行之中分配。你每个月的薪水积蓄，要交给上家和银行按揭。
二者的金钱分配不同。
从“实体”经济来说，整个社会的实体产出并没有增加，GDP没有变化。人民群众的生活水准也没有提高。各种“政策”的唯一效果，是把金钱在不同人群中，进行从新分配，使某些人钱更多一点，某些人更穷一点。
宏观经济学，和微观经济学，有很大不同。
微观经济学考虑的是自己的利益，宏观经济学考虑的是整体的利益。
对于国家领导人来说，其实“宏观调控”是毫无意义的。因为他不会让我们这个国家更富裕，更有效，不会变出更多的建筑。
所谓“宏观调控”，只是将一部分人的钱，转到另一部分人手中。呃………顺带国家再咔掉一点油。
无论从任何一个角度讲，“宏观调控”都是非正义的，不公平的，剥削的。
六）空置谎言
对于另一种谎言，有人认为现在很多房子都是“空置”的。只要把空置房逼出来，就可以使市场上房源大增，房价大跌。
该观点也是非正义的。
首先，我们要问，全中国的空置房一共有多少？
我们的回答干净利落，空置为0。全中国的空置房一共为0套。
相信一些“为民请命”的伪专家要跌破眼镜了。那么，你们就必须记住，经济学的第一课，“产能”永远是最大化利用的。
任何一种产能都不会闲置不用。
譬如说，你家里有一套小房子，如果租出去，可以有3000元/月的租金。
最近由于你刚刚从老房子搬出来，老房子暂时处于“空置”的状态。但这种状态，并不会持久。不出六个月，你老婆，你太太，就会想办法能不能“挖点潜力”补贴家用。
经济学第一课，“人”都是理性的。
理性人时时刻为自己谋求更大的利益，设法赚取更多的金钱。如果家里有空关的房屋，很快就会被亲人想起。老太太会心疼每月三千的租金，并让你尽快租出去。
“人”是理性的。房东绝不需要税务局给你寄空置税税单了，才想起哦我还有一套房子空关。
那么，市场上的空置是如何产生的呢。为什么有人不想要这3000元的租金呢。
那是因为信息不对称。譬如有很多有意愿出租的房东，却暂时找不到租客。譬如随着开学/放学，招工/春节，市场上出现季节性的起伏。
又譬如某一些特高档的楼盘。“洁癖”远远胜于租金。保持一套干净的住所，可以卖出更高的价格。远胜于为了几叨2%的租金，把房子搞脏掉。很多房东出租三年，总租金正好把房子重新装修一下。此类例子也是屡见不鲜的。
又譬如某些特偏远的楼盘，其租金仍在上涨中。目前为了几百元，乃至1000元的租金。要到遥远的郊区，来往交通，打理租客。很多房东都宁愿空关。但等几年新区建设好后，情况又会不一样。
但无论何种情况，“人”都是理性的。每个人都在为自己谋取利益最大化。市场上并不存在“为空置，而空置”的房子。
那么，所谓“打击空置”的调控，又是怎么个论调呢。
这仍然是对“整体生产力”毫无帮助的政策，只是剥夺一部分人的金钱，给予另一部分人。
凡是持该类调控主张的，都是非正义的，非公平的，剥削的。
如果政府真的要“减少空置”，或该大力促进信息市场，使房东房客迅速诚信地找到对方。这样的系统建设，才是真正有效的。
七）房租大涨
在上一节的《房租为什么会大涨（一）》中，我们说到了，因为政府的宏观调控，所以房价房租都飞涨。
因为宏观调控，所以房价飞涨。
在本节中，我们会说宏观调控使房租上涨，但为什么要用“大”字呢。
这里牵涉到一个定义问题。什么是“大”。如果遇到一些风吹草动，房租上升了30%~50%，那我们说房租“大”涨了。如果遇到一些风吹草动，房租上涨3%~5%。那我们只能说房租涨了，而不能说房租大涨。
现在的问题是，房租马上就要“大”涨。
好比一座桥梁，下面有十根柱子。敲掉了一根，桥梁仍然可以矗立。断掉二根，桥梁还是可以通行汽车。断掉三根，桥梁有点摇摇晃晃，但人小心翼翼还是可以通过。但是，如果桥梁下面的柱子，断掉了八根，那整座桥梁就宛如危桥石拱，随时可能从百丈悬崖，轰然崩塌。
对于我们的房租市场，所有抑制租金的枷锁，十根已经断掉八根了。房租市场宛如大河决堤，又宛如高峡堰塞湖，随时可能汹涌咆哮。
对于租房市场，我们有三大看得见的隐患。
1）供应已经枯竭
这是最重要，最核心，最根本的一条。
租房市场的供应，已经枯竭。
有谁会买房出租呢。理论上，当租赁市场需求增加，价格上涨，价格从2000-〉2500；就会有更多的房东，将房屋出租，赚取2500/月的租金。
但是，现在这条链条，已经被切断了。
租金已经远远低于房价的涨幅。业主买房，是基本他们自身的考虑。无论租金再怎么涨，也不可能发生“为赚取租金，而去买房”的行为。
按照普遍6%的租金回报率。现在市场上一套200W的房子，其租金最少也得10000元/月。
可目前的租金呢，刚刚从2000-〉2500。
也就是说，租金至少还要涨三到四倍。才会有“供应端”新增供应加入，抑制价格进一步上涨。
智者远虑。
目前的租赁市场，宛如一座桥梁，桥墩断掉了八根。一有风吹草动，就极易租金上涨。而租金上涨之后，不是2000-〉2500就止步不前，而是可以一直涨下去，最终涨到普通外环二房10000/月。
我们对于租赁市场，抱有极其危险的焦虑。目前房租市场，最后的防线，是许多房东原有的“陈年库存”。是之前十五年房产房改，积留下来的业主手中空闲房。这批房产成本很低，业主也比较愿意低价出租。
可是，“库存”终究有一天是会消耗完的。外来人口不断增加，本地人口不断改善。需求大约每年新增1平米/人。
一旦“库存”被消耗完毕。接下来就会进入“房租飞涨”的阶段。房租一共可以涨四倍。一直到200W的房子月租1万（可能二户小白领合租5000），然后才会有新增出租供应，“为赚取租金而买房”。而且还要承受政府的打压。
“库存”还能撑多远，我们不知道。但不会太久了。
2）社会总工资上涨，租客对租金有更高承受力。
即使在最普通的公司，年均7%的工资涨幅也是大量外资公司常例。几年积累下来，其实租客已有能力承受更高租金。
3）政府目前政策，对“买房--出租”模式不利。
综上所述，目前的房租市场，是最不能抱乐观态度的。
任何人都不能向你保证，房租会长期保持在目前2~3%租金回报率的地位。更理性地推断，房租目前正处于“消化陈年库存”的阶段。一旦该阶段完毕，房租会大涨，而且是“无阻力刚性上涨”。
我们预言房租上涨，这种上涨，不是目前20~30%的房租涨幅。这仅仅是房租飞涨暴风雨来临前的平静预演。我们说的大涨，是房租要涨200~300%。涨到你租也租不起。
楼上对房地产分析不要仅从横向的国际比较，更需要从纵向的传统角度分析，中国以及中国文化所影响到的国家，这包括日本，韩国，台湾，新加坡等。他们最终的结果都造成了房价高企，除了外贸导向型的经济外，更深刻的原因在于民族性的地主情节。
纵论中国经济发展的20多年，你很少会发现一直NB的行业，一直NB的企业，一直NB的经济人。总是各领风骚数载后，慢慢消失在经济大潮中，唯一留存的记忆就是那些曾经辉煌的建筑，今天你行，明天你行不行？我看大部分结局是不行的。这是为什么哪？因为随着财富的不断积累，后辈总想去取代前辈，因为不取代，就无法引导财富流向自己，于是游戏规则会随着经济导向的变化而不断变迁，你积累的竞争优势很快就会在更新的游戏规则面前失去先发优势，而主导中国经济发展的源动力不是现在的你所能掌控的，这个源动力是权利为导向的官僚体系，这是非市场化的因素，非人力所能预料，企图通过研究经济规律，而在经济学的视野里找不到答案。我们既然无法预测将来的主流方向，就是说我们不能预测那个行业将成为主流行业，但我们可以通过逆向思维找到将来肯定不差的行业。这就是我所说的，多以逆向思维来思考一下问题，房产肯定不会是将来很差的行业，这就足够了。我在这里指的房地产行业，并不是单纯的建造和开发，而是占据（依附于汇聚了资金，物流，信息流资源的）城市资源，说的简单点：现在穷，也要站在将来的富人堆里。
我曾经分析过重庆的廉租房建设，大意是按照目前的社会平均收益比，重庆的廉租房建设资金将是亏损的，重庆政府准备以500亿资金投入廉租房，这笔投入主要来自于：1.养老基金 2.地方债 3.政府其它盈余投入 4.商品房的维修基金 我们先不去计较这些资金投入的合法和合规性。先计算一下它的收益，按照目前成本，建设成本在包含四通一平及正常的教育，商业，公用设施配套后，成本将不低于2300元（不含任何土地费用）。加上建设期的融资，建筑费用，和不能减免的税收。不低于2600元。按照廉租房的标准，50平一套，租金500元/月。13万的成本，回报率仅仅4.5%。如果减去房产的维修成本和折旧，他的收益是负值。我们也不去计较将产生大量的以权谋私，那些投入的资金回本是完全不可以想像的。而且，你建的这些廉租房，位置一般都很偏远，可用性相当的差，并不适合廉租房的配给对象。
本人居住的城市济南，则采用了另外一种模式，就是旧城改造模式，回迁的结果是大量消灭了原来可以低价出租的库存房改房，从市场层面大幅拉高了城市中心的房租水平。
重庆模式就是中国的美国两房模式，早晚是要从根上烂掉的。
我还要强调一点，中国人需要廉租房模式吗？回答是否定的。仅仅在一个阶段内需要，一旦房价不再上涨，廉租房的需求也会下降，那些喊着要廉租房的人，真正想要的是完全免费的住房或者是不断升值的资产，廉租房只是被绑架的工具。如果，国家给大家一种债券，这种债券完全对冲货币的贬值，还能有盈余，我想：没人会选择房产，至少不会像现在这样亲赖房地产。事实上，没有一种债券可以对抗货币的贬值，甚至没有任何一个行业可以对抗货币的贬值（货币超发条件下）。
体系内的头羊高铁促进，是我一直看淡的产业，因为它没有可能在短期内盈利的可能，为此我一头扎到北京天津高速做了一周调查，发现他的规模效应根本就发挥不出来，无法支撑它的高额造价。也许盈利要等到货币贬值到相当程度，通过不提价，少提价来扩大规模。这种投资是以未来的产能过剩替代当今的产能过剩，虽然在短期可提供给经济以强大的建造需求，但未来的亏损将导致国有资产大幅缩水。在短途修建高铁更加强化了这种亏损预期，铁道部出事，早有预兆，通过刘志军的落马，我们可以深切的体会到维持体系运转的高昂代价。
楼上，看清楚再说哦，那不是我写的，我同样认为房租会涨，每年的涨幅大约20-30%是我的预期，各个城市正在进行的旧城改造也为这个判断提供了有效的依据。租金水平逐步向资金的正常投资收益靠拢，只要房价停止上涨，销售量大幅下滑，只有这样才能减少向体系供血，从而最终减少廉租房的投资总量。
能看到10年内的无忧就已经很难了，况且这个时限还远不止10年，试问在座各位，你们谁能拿出这样一个可见的投资行业和机会，它的可预见性和风险敞口都远远在管理层的各种新兴行业之上。简单并不意味着弱智，有时它叫大智若愚，有比房地产结构更简单的产品，就是巴菲特一直当艺术品收藏着的可口可乐，它的核心技术仅仅就是一个配方，谁也搞不清到底有没有这个配方，它简简单单的生存了几乎一个世纪，就占据了饮料市场总份额的三成。房产比这个玩意要强的多。
在出租收益比逐步靠近正常投资的趋近过程中，你会发现更早的房产收益绝不会是仅仅靠近而已，是加倍的累加递增，以复利的方式逐步抽离这个市场，去从事收益比更大的投资，从这点上看，作为积极防御型的组合，均值在1998--2008年（平均成本大约是2003年的价位），早已立于不败之地，何忧之所在？
一、假设手头只有30W现金，现在要进行地产投资，是选择商业地产和住宅地产？
R:老实的说，30万投资对于目前的房地产市场可参与程度几乎为零。我此前已经分析过了，房价越高，动用的资金量越大，30万参与的时机仅仅限于一次崩盘的前提下。说实话我天天做梦都盼望着崩盘的一天，可惜10年了，不但中国经济毫无崩盘的迹象，房产更是仅仅以横盘替代回落，人生到底有几个十年，是不是盼的花儿也谢了。在2006年前，我是没有资格谈什么崩盘的，因为崩盘的机会都是留给有准备之人的。如果是刚需自用，不在我的议题选项内，我谈的是投资问题。虽然操作房地产的门槛越来越高，但是我提醒一下楼上，房地产相关粘连行业的机会却是越来越多了，你看家庭和环境安防产品，是不是做的有声有色。家庭装修，设计是不是很火，家庭用的各种电器是不是越来越细分化了。这都是机会，不要总想着去做主业，红花需要绿叶扶，有时另辟蹊径才是真正具有操作性的机会。这就像我前面说到的，看到网销火爆，我的第一反应是应该做新型物流，你们想到的却是开个网店，这是多么不同的思维方式。
二、假设要投资商业地产，是选择社区商铺？还是写字楼？还是50年产权的商业公寓？
R:我最近三年内，买入的基本都是商铺和商务型公寓（短线利润已经固化），今年的操作机会将是逢高卖出一部分商铺，将利润锁定于继续持有的商铺。
三、假设要投资住宅地产，是在一线二线城市投资，还是在五线城市（比如汉中）投资？
R:我只从事我看得懂，算得清的投资，对于小城市和城镇的房产，我不知道如何计算回报，因为我不是太了解这种小规模的经济结构。我只看到资金将会越来越向大中城市集中，因为大中城市是权力的中心，资金不围着权力转，那就是傻钱。
四、相对于其他投资方式，现在房地产还是不是P民投资最为稳妥的方式？
R:因为我们接触的人不同，所以我们的看法也不同，我认识的朋友，去年做的最好的不是开发商，更不是房虫，而是从事建筑安装行业的人。有比建安行业更好的，那是从事土方挖掘和运输的人。后面这种人有点粘黑，就不便提了。如果你有能力从事这些房地产粘连行业，那么房地产现货就不是你的最佳投资方向。但房地产的确是绝大部分P民最稳妥的存钱罐，因为目前我国城市户籍人口中，拥有自有产权的人比例为：85%，只看这一个数字，你就明白了钱在什么地方。
因此，我这次上来向楼主请教，主要还是想找稳妥的投资方式，在今后两年积累下海的经验，顺便也积累一下第一桶金。
R:请教谈不上，交流一下而已。第一桶金永远来源于你的早期投入，既然你有专业知识，当然对这个行业也是最熟悉的，人赚钱阶段，要做最熟悉的行业，就从你的专业入手。钱赚钱阶段，在屏蔽风险后，可考虑从事资金积累可加速腾飞的行业。钱赚钱阶段，考虑的最大问题是风险控制。
二、看来楼主还是倾向于商业地产投资，但就是不知道是写字楼的商铺，还是社区商铺。就是不知道为何现在要卖出一部分商铺。既然住宅地产已受打压，商铺正被炒作，而且房地产的周期一般比较长，完全没有必要在起步阶段就撤退啊。这样操作基于什么考虑呢？
我早期投资的写字间和商铺，收益率目前分别是8.5%和15%，收益比差异一目了然。但商铺的风险要比写字间更大，所以在中段的投资更迭为商住两用和住宅。当这些投资熬进安全边界后，稳定的回报为继续投资奠定了较高的基础，加之住宅风险不断加大（涨幅太大），在综合考虑后，2008年趁着房市低迷期，开始增持商铺。因为这些年，本城商铺价格变化并不明显，收益率有抬高之势。目前2008年增持商铺交房后收益率已经高达9%。2009年--2010年，商铺价格起飞，我感觉风险加大，当期收益率比大幅下滑，有必要减持一部分，增厚收益率，对抗近两年由于网购导致的短期风险。总之，房产的持有品种和收益比，投资量分配都有牵扯，分散持有（你必须按照你的自身条件，提前谋划规避物业税的可行对策），按照市场风险进行平衡调整，这都是必须做的，房产投资的核心技术也是相当复杂的。对于商务公寓，这东西天生就是短炒的品种，总价不高，销售期较长，可在开盘大量买入，获得最大优惠幅度，并跟随开发商的销售进程缓慢减持，将利润锁定于保留的剩余部分，买入一套，期望快速增值的可能性甚小，这就是我说的房价越高，动用的资金量需越大的原因。我见过这种公寓有人一次性买入了75套，那才是职业高手。
对于初始资金30万的投资人，我认为目前谨慎介入房地产行业，除非有重大市场机遇，首先需要做的是对初始资金进行增厚，我不知道你从事的行业，如果有机会，可在你的行业淘到第一桶金后，在实业支撑可产生足够现金流量支持时，再考虑投资地产。有些人认为一次买入一套也是投资，那是在2006年前，现在的房地产投资都是企业在做，基本不使用信贷杠杆。这和我前面所说计划体系对民营体系的挤压导致实体经济资金溢出也是能对应起来的。国有计划体系越亢奋，房价就越难下沉，即使采用行政手段，也只能暂时压制。企业资金的加入却导致P民的参与难度越来越大，好处是：P民的前期投入被送入了保险箱。
不过又有疑问了：如果这样玩的话，光手续费、税，就会侵占很多盈利空间。。。而且你是在随着KFS销售进程就减持，那岂不是相当于刚买没几个月就卖了？几个月价格也涨不了多少啊。
R:这种商务公寓除了位置特别好的外，只适合大盘，分成几期建设的，我拿个本地的例子来说明一下，诚基中心。一期开盘1.6万，开盘时间2007年，2008年危机导致其二期开盘价暴跌，最便宜的才1万不到。截止到2010年初，其三期开盘，均价为1.6万，又回去了，目前三期价格已经涨至2.2万。二手售价在2009年5月起涨点算起，目前价位为：1.8-1.9万左右。1年半涨幅接近70-80%。中国法律规定，房子是可以退掉的，只要向开发商缴纳一笔3万左右的过手费，你爱卖多少是多少。前提是房产证手续进行到开发商掌握阶段，交到房管局后，就无法再内部转让了，这个时间足足有2年的时间。
现在我担心的是等几年后增厚了初始资金，房价又蹭蹭蹭的上涨永远跟不上了。。。“历史”已经证明，凡是这几年出国读书的、读研的、海外挣大钱的（都是为了增厚自己），大部分都被房价抛在了后面，导致步步踏空。因此我的想法是，有一点钱，就投入一点，即便是不增值或者被套，那我也可以使用它的居住价值、出租价值。我承受不了房价可能上涨的机会成本。更何况几乎所有人都认为，长远来看，房价必定是上涨的。
R:只要自己有能力，房产早晚是你的囊中之物，房价不会总这样涨的，但人的能力是无限的，不必计较一时得失，时间长着哪。有的会变无，没得会变有。
证券市场中高速公路板块发生异动，这和大家判断西部经济承接东部经济产业转移后，将造成东西部间运输业繁荣有关。结合目前东部的去产能化是符合的，东部缺工，这部分人力的转移留在了当地，从事什么行业，无非还是出口，当时外销港口都在东部，造成衔接东西部的运输业有潜在机会。
另外的助推作用是由于铁道部目前问题重重，是否高铁有投资下滑的可能，于是投资于物流的资金去寻找其它替代方式，但是由于燃料价格和通行费用问题，我并不看好公路物流运输。
国内物流行业的利润来源在于两个点，第一是运输平台的利润，据我的调研，运输平台今年提价比例为35%-40%，另外一个利润点,来自于运输终端，但是运输终端的利润会被人力成本大量吞噬，其实这部分机会才是P民的。
尚欠一次攻击下压线的过程（四次攻击已经完成了三次，目前下压线位于2800，攻击的目标高度不会超过这个点10%），才会发生大规模行情，这波涨，不要太看好。我一直把6124以来的行情视作94年熊市的翻版，到目前为止，基本是相同的，未来主要观察在上次反弹筑底的底部2500点是否能再次触碰，并坚守住，如果这样，可视作长期底部。2500点附近类似于94后行情中的512点，下面行情无论怎么走，都不会很坏，不存在指数上的系统风险了。个人观点，仅供参考。
房地产市场是和证券市场完全不同的东西，房地产市场就是因为获利太容易，它自身也在调整，可他跌不下来，因为它是有价值的实物资产，就是调整，也是调整进入的门槛，如房价不涨了，则追逐短期大幅上涨的资金就不会再进去，进去的也出不来了，就会返身寻求长期的逃离，这种套利方式就是拉高租金水平，以租金形势逃离。这时，恰恰是长期投资人的目的达到了。这时：房地产行业会进入第二阶段，房产不再是普涨行情，将来是功能化的市场，真正需要的会按照它的实际价值定位而变化，不需要的会暴露其泡沫本质。证券市场，事实上给大家的回报很少，基本是负和收益，只能炒股价，拉上去又没有收益支撑，只能再下来，就在这反反复复的高低之中，P民的银子不是交给庄家作为交易费用，就是给黑庄拿走了。这一切都因为这个市场是负和收益市场。
我手里随便有一套不好租，我都不会乱说话，我和坛子的人，最大的不同就是实际操作做铺垫，如果有问题，我是最先知道的。鬼城有吗？的确有，我把自己先添进去。等住满了，它就不再是鬼城，这时基本就进了安全边界。
楼上问的这个问题，我在另外一个帖子里正在探讨。
现在出租和以前已经呈现出明显不同的租赁方式，就是骑驴找驴，租金不高也先租出去，租给你，但是同时在找下一个承受能力更强的人，中高低档住宅基本都差不多的模式，因为承租人也在砍价，其实大家都是不理智的，承租人应该懂一些经济知识的，不如签个长期合同，稍微出高一些的价位。现在承租人和租赁人都不愿意签长期的合同了。这样比较起来，承租人的刚性更强一些，他们也在寻找更便宜的。结果大家都看到了，房租会越来越高，直到耗尽房改房存量（第一是因为交易原因导致的数量减少，第二是旧城改造导致低成本房产成本提高）。
租金最终是有市场决定的，不是你要涨就能涨的，和普通劳动者收入上涨不成比例的上涨是不现实的。一旦降价的口子打开，跌不跌不是你能说的算的。另外，09 后的房市和证券市场是类似的，房子就是被当做资本炒作的，这一年的购房的刚需和投资类型比也差不多和之前几年是倒挂的。多发的货币会在泡沫干净后一夜之间蒸发殆尽。
RE:是的，租金最终是由市场决定的，租金价格的较低，是历史形成的，主要是房改房的一次性返利给早期房主，这些库存一直都没有消化干净，加上2006年前，房价尚在百姓可接受范围内，大家又囤了不少低价房产，截止至2010年，已经没有低价房产可供应了，管理层或许可以充当低价房的提供者，但前提就是房价继续涨，政府有足够的土地转让费用，如果一只手按住房价，那么另一只手里就没有足够资金的转移支付给廉租房。总之，房价和房租只能按住一头。房子如果失去了它的金融产品功能，剩余的就是赤裸裸的产品功能，如果房子不涨价，那么大家就不会再以炒作方式对待它，就会等着房租达到合理的租金水平才会由于它的产品工具功能才会去买它。这样就会造成房屋销售量的大幅萎缩，供应量减少，一方面会导致房价陷于价格呆滞，另一方面也会从根本上提高租赁需求。现在的房价，谁能买得起，大部分是投资人买去的，如果不涨价，那么就只能通过房租把成本拿回来，房租不涨才怪。中国这么多美女，凤毛麟角嫁给了没房的人，剩下的美女咋就都见房才嫁，咋就没形成竞争性削价处理哪？人人心里都有一杆秤，房租同理，租到便宜房子和娶到免费美女的，没事偷着乐去吧，这叫“狗屎运”。按照你的说法，我降了100块把房子租出去了，另外一个再降100，到最后，晕，我付3000块给承租户，你来住我的房子，俺谢谢你了，求你来住吧，真是天下大同，共产主义终于实现了。
刚刚看了一个新闻报道，关于东部工人荒的报道，中国的人口减少了吗？没有。中国的企业用工需求增长了吗？并没有增长多少。为什么工资涨到2800到3000工人们还是不积极哪？因为工人们聪明了，知道压价竞工是愚蠢的，现在东部西部争抢人力资源，关键矛盾还是没有变化，劳动密集型行业仍是我国的就业主力，变化的只是更多的地方政府都在促进这些产业，以前只有东部需求，现在西部需求也旺盛了。现在政府是在做好事，帮大家抑制泡沫，提高炒房的门槛，减少供应量，有助于房价的软着陆，对长线投资者的确有安抚作用。中国人的地主情节会因为一个政策就有所改变吗？存在了2000年的情节一个月就能改变了吗？我想没人会信的。除了使用大规模金融杠杆的超短线投资人，这部分人实在是少之又少，不会构成投资群体的主流。也就是说，即使房价不涨，甚至有所下跌，抛盘也不会很大。具有金融属性的标的，通常还有另外一个特点，就是买涨不买跌，买时放量，跌时缩量，目标都指向最有利的市场状态：成交大幅缩量，房价陷入呆滞。
由于中国国情特殊，家里只用一套房子会疲惫不堪的，等你送送孩子上学就知道了。大中型城市的房产空置数量比城市吸引的外来人口说，仍显不足。另外，中国的人口众多，会产生大量的中小微型企业，都需要营业用房，企业的集中度越低，就业压力越大，就会产生越来越多的企业需求。
只有城市化进程+中国培育出另外一具经济发动机，这两个前提满足，才会导致房地产行业回归自身居住和使用功能。外资进退只能构成波动。中国的问题归根到底还是自己的问题，外来因素只能助推，他们的目的是获利而不是控制中国的房地产价格，事情总会有个因果关系，不要把结果当成原因。
西部由于思维落后，体系落后，现代经济的三要素（物流，信息流，资金流）不处于优势地位，其各类资源的使用效率上存在天生的缺陷，并不走在经济的前沿，只是夯实基础的跟进型经济，从长远看，在西部发展不是最优选择，不论是从经济前瞻，还是企业发展角度，抑或是个人前景，都只是暂时性的缓冲对策，从这个角度上看，大家一定要有清晰的认识。
房租的涨升是一个缓慢的，持续的过程，涨幅20-30%，指的是对于原始租金的涨幅，不是环比的，如果按照环比的算法，要低很多，比如每个月有1-2%的涨幅，由于租金的总额比房价低很多，不会有视觉上的冲击力，而且是在一年中缓慢上拉，只是在每年的6-8月，2-3月有一个急升的过程，不怕涨停，就怕涨不停，这是最具良好基础的上扬趋势。那么大家不妨拭目以待，看看今年租金到明年是个什么价格，市场最终会大家一个说法，一切辩论都要以市场作为最终检验的标准。
房租合约的履约率问题，一定是会随着房产出租回报逐步达到合理水平而提高的，高效的市场会逐步淘汰不符合市场规律的交易方式，租赁双方的违约成本将在合规博弈下越来越高。
房租水平并不是亦步亦趋的跟着收入走的，而是房子的升值体现的手段上兑现，工资涨幅大时，如果房产价格同时涨，房租就跟不上涨速。同理，工资不涨时，房价同时不涨时，也不会造成房租涨幅减缓。因为供需关系和融资成本共同构成房租的基础。