作者：左诗右妓青梅酒 回复日期：2011-06-08 16:24:45
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@66端午88 2011-06-08 15:56:29
作者：左诗右妓青梅酒 回复日期：2011-06-08 15:45:16
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楼主的思想很有深度呀，
我看到现在分析房价只从经济而不从政治入手的，
一概认为是小白文。......
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谢谢兄台，
对于重庆房价洼地的判断，
是根据重庆房价数年来的走势，薄主政以来，是一直对房价收紧缰绳，
所以房价相对不算离谱，与成都比，差一截，与沿海比，更差的远。
再加上薄欲示好p民，大力推行廉租房，这些都需要高房价来支撑的。
我老家重庆的，对重庆相对比较了解，重庆可以说经济才刚刚起步吧，
大量的劳动密集型企业落户重庆了，前景是相当看好的，经济利好加政治利好，所以才有对房价看好的结论。
还有不知兄台如何得知重庆地方债最严重，可由数据出处？
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其它地方有的地方债，重庆只会更多，因为1：重庆是个新直辖市，贷款额度高，自身产值尚无法跟进宽松的金融政策，依靠自身税收无法使它的过度债务处于安全敞口内。2：重庆建设了大量的廉租房和公租房，我只知道学雷锋赚不了钱，盖房子得花不少钱，一进一出，就是亏，用什么来补？3：重庆引进了大量外资，靠什么，肯定是综合算起来，成本低。成本低的原因是什么？政府补贴，用什么补？
所以我断定，如果不给重庆大量的中央直辖补贴，按照其它城市的财政收入比，对照重庆，它的地方债比其它城市更严重，是一个危机正在加深的资金黑洞。
这个月CPI统计出来可能会令大家吃惊的，不是大家预测的5.5，很可能会低于上个月的5.2，不升息，不加存准率都很正常，因为这是国家的需要。让P民难受点，还是让政府很难受。
几个问题想请教一下楼主：（交流而已）
1、去产能化现在是政府的导向，但是这会朝哪里发展呢？顺利或者不顺利对中国的后阶段会有什么影响？请楼主分析分析。
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去产能的动因：由于加入WTO后，中国的各种生产要素成本在“成体系工业化国家”中，是最低的，工业配套齐全，加工产业链完善，人力成本低廉，构成了加工环节的最强竞争力（有压榨的潜力）。在实际操作中，由于我们的加工是两头在外，设计需求，零售需求均在外，所以：你只能占据加工利润这一部分，且议价能力极差，为嘛？因为，中国人穷了几百年，只要有钱赚，那怕很少很少，也必做无疑。更由于国家的无度引进外资政策，引进了大量的低端制造产业（同时内资也在争夺这块产能，因为出口产量大，回款快且规范，经营风险较低），这种低端产能只是加工一个环节，很少有著名外资企业把设计，运营，金融辅助，销售环节这些有较强议价能力的环节放在中国境内（这些赚钱多的都留给本国就业）。这一切导致了中国在15年间建立了世界上单一的最大加工产能，但是两头跟进失衡（没有知识产权的创造能力，没有品牌的推广能力），由此彻底丧失了定价权（为什么这么快就完全丧失了定价权，因为人家需要你的流程是最简单的环节，各种门槛低，产能可以快速的供应出来，等到你的产能大到一定程度，就只能为了先前的投资回收，无奈的接受低加工费）。去产能化的动因是国家力图促使中国掌握定价权（从国家角度分析，我在前面做了一个图），因为这直接关乎我国的通胀和通缩问题，从2004年开始国家引导企业加强定价权的争夺，结果失败了，国家只有自己跳出来直接控制，这可以使用两个手段，第一可以通过行政指令进行门槛限制，貌似这种普通加工行业进行设限很难，也不符合WTO政策（能进行设限的都已设限----很多都集中在生产的前段，但大多数低端产业无法设限）。第二可通过市场化手段强行去产能。这种市场化的手段说的简单点就是：基础工业（体系内垄断行业）如果提供给你5块的成本，你们只能要价到6块。那么我把你的成本提高到10块，反正你只能赚1块。国家可多赚4块，这样的定价权被国家垄断企业赚走了，再分析一下，5块的成本，你的毛利率20%，10块的成本，你的毛利率只有10%。GDP增加了，你惨了。由于国外成本和国内成本差额巨大，促使国际采购量继续向国内转移（国外的企业竞争同样激烈，特别是同质化的产品，拼完技术后就只能拼生产成本），加上中国的GDP工程对大宗商品的需求超过长期平均需求，产生了需求跃升。导致了世界大宗商品价格上涨（为嘛上涨，因为很多国外的很多产能由于成本过高已经放弃生产，一旦需求量大，价格升高，高成本的产能也释放出来，价格就会在高位稳定住），这些高价原料也转移到国内的加工业上，这样进口物资的上涨又给你提高了5块钱成本，你的加工费还是一块，这会再看看的毛利率，只剩6.6%。如果产能全部利用，可以依靠需求增加平抑低毛利率，如果总量走低或者持平，你的成本在提升，6.6%将会继续下滑，当毛利率不足以支付投资损耗时，就产生了去产能的效果，但即使企业在亏损，也不会完全停止供应，因为有投资在前面。投资在固定资产上的企业将熬到最后，投资在资产租赁上的企业，由于成本是当期产生的，会立刻停止亏损，那些投资大的企业，只能硬着头皮熬下去。这就是去产能的过程，去产能达到一定程度，就是企业的议价能力提高，体现在价格上：中国产品可以顺利的提价，去产能的目的就达到了。这不是能不能达到的问题，而是肯定能达到需要多少时间的问题，过程是痛苦的，对于那些被消减的产能来说。企业有了议价权，需求和供给达到均衡后，企业的效益会好转，这是顺利的结局。不顺利的结局是失业压力巨大，在去产能正在进行时，国家受到就业压力挤压，被迫放弃去产能进程，损失已经造成，目的没有达到，还可能因为政策反复波动，会造成更大的损失，目前的形式就是到了这个档口。去产能最差的结果会通过经济影响到政治。一旦政治基础受到影响，左转就会全面回潮，因为市场化手段的失效会导致体系内权益阶层迫不及待的跳出来维护既得利益，因为政治的手段也只有两条，一条是妥协，一条是强制。妥协的结果是体系内释放利益给体系外，维持体系外避免崩溃，强制则是放弃体系外阶层利益，固守体系内利益不受损。（楼上需要了解几个基础知识：党国一体的经济体系，企业既有投资在去产能化进程的作用）
2、楼主主要谈的是一二线的大城市，请谈谈三四线的城市即或者县级城市，特别是浙江的，浙江的县域经济和民营比较发达，照现在的情况房地产市场会是一个怎么样的发展过程。
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房地产的最主要功能就是承载财富的功能，三四线城市的财富潜力有限，特别对于中国，是以权力为导向刺激经济发展的，哪里有权，哪里就有钱，哪里有钱，哪里的房地产就会兴旺），这是普遍规律，浙江民营做的再好，归根到底必须跟着权走，否则就失去再发展的机会，本地吸纳资金到一定程度，就会溢出，因为权力根基的缺乏导致资金转而追求权力的归属。
3、在贴子中争议最大的是楼主对淘宝的看法，我也觉得淘宝现在可以说已经做到差不多极致了，但是电子商务的发展是趋势，请楼主谈谈对电子商务将来的发展模式
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电子商务的确很有效率，但淘宝的模式限制了它的发展，一个国家允许一个行业发展，是要以税来维持的，淘宝是建立在免税避税之上，一旦达到一定的销售规模，就会挤占原有税负，这是没有前途的。
电子商务的三个要素：资金流----------许可限制（专营垄断模式，被淘宝抢了先，只能先放开，早晚是要整合的，看好中小银行的相关应用），信息流---------基本已被国外资金把持，物流----------这是最后的机会，且有非常高的门槛，是第三方的生存模式还是物流企业自己跳出来进行整合，目前尚无眉目，因为国内的物流巨头均为国企，他们的目光短浅，还没醒过来，而民间企业没有能力建立完善的网络和一统天下的仓储运输系统，国外企业受制于政策限制，无法在国内开展大规模的业务。
作者：mememevvv 回复日期：2011-06-08 21:42:46
以前日本香港跌成什么样
还有海南
早走看热闹
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日本房价跌了20年，怎么现在还是那么贵，房租就更别提，更贵。香港97年跌的这么惨，现在一看不但回来了，而且没有最高，只有更高，韩国也差不多。只要东亚国家，跑不掉最后都放在房产上，有无物业税不是最重要的，收入高低也在其次，关键他们的财富模式决定了必然走这条路。
作者：zhongyangshitao 回复日期：2011-06-08 23:09:25
一直在关注这个帖子，收益颇多，谢谢楼主！
请教楼主一个问题：
我已办好抵押贷，想要弄出点现金，你懂的。纠结的是1.抵出来后有利息，2 想晚两个月再抵出，又怕到时候政策变了，不能抵出现金，这样资金链就会断裂。
请楼主指点，万分感谢！
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先做好论证，你抵押出来的贷款，有没有投资方向，长期收益是多少（按照抵押时间），如果不靠谱的投机项目（包括不稳定的高回报信托和高利贷），还是暂时别抵押，一旦经济下滑，管理层给挤的没办法，再次祭出货币刺激政策，贷款就容易了，成本也低，生意还好做，选时更重要。
作者：春华秋实2355 回复日期：2011-06-09 11:08:42
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楼主你好，怎么看下面这条新闻
社科院专家称 明年北京房价将回落50%
2011年06月09日 02:02
来源：证券日报
字号:T|T
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据中国经济网报道，“十几天前我还担心此次国务院的房地产新政无法推行下去，但现在看，新政能够推行下去。”在6日召开的北京改革和发展研究会成立大会暨2010北京房地产论坛上，社科院工业经济所研究员曹建海这样说。
曹建海认为，我国房屋严重过剩，我国经济发展前景需要把房价打压下来。“我国的房价90%由政府决定，10%由市场决定，既得利益集团必须做出让步。”曹建海甚至做出了到2012年北京房价要有50%左右回落的预测。
北京房价将回落势在必然。房价将回落理由有三：其一，高房价现在几乎已经成了老百姓不满情绪的众矢之的，这是民意；其二，政府紧锣密鼓的调控政策效应正在显现，这是政府的决心；再次，中国银行（行情，资讯）业的房地产贷款压力测试结果表明，房价将回落30%没问题。因此，北京房价没有理由不回落。但是，房价到底跌多少不好说。
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我希望减点税？减了没有
我希望官员清廉点？清了吗
我希望垄断行业刀下的轻点？轻了吗
我希望的很多，可是一样也没实现，要不怎么叫希望哪？希望就是挂在驴嘴边上的胡萝卜，永远可望而不可及。
今日证券市场暴挫，预演中国式金融风暴即将来临。钢铁水泥乌龟壳，和手纸货币和虚无缥缈的证券相比，简直就是安全堡垒，除了持有这三样，还能有什么，就算持有明亏暗赚的私营公司，也快熬到明暗齐亏的阶段。
最近一年我在大街上看到大量新设立的鸿星--尔克专卖店，规模有大有小，三年前的李宁也是这样搞的，去年361还是这么搞的，像这种没有门槛的乱设专卖店，说明厂商的销售压力非常巨大，他们的门店也就没有了高收益的可能。店面的客户没有前途，店面能有前途吗？如果店面丧失了选择的权利，那么说明什么哪？小规模的门店风险已经隐约可见。果然，我这几天看到好多尔克门店挂了大大的牌子，2-3折销售，最低有打折到1.5折，清库完毕后，就是大量的门店撤离，店铺空置量大增，从而挤压租金水平，今年的任务是逢高抛出商铺，而不是买入。
中国没有日本的底气，日本房地产垮掉以后，迅速利用自己掌握的知识产权加强研发并对外大力开拓国际市场，对内增加内需，添补了房地产丧失动力留下的空间，虽然尾大不掉，还是补掉了大部分，日本的汽车工业，精密机械加工，白色家电，工业民用电子和电器，通信，芯片，影像工业，精细化工，工程机械，制药，造船，哪个不是响当当的强势行业。试问：中国除了房地产和“铁公鸡”，还有什么拿得出手的？这么大的口子，用什么补？不要以为保障房可以替代商品房地产，一个是赔钱的，一个是赚钱的，赔的钱没人补就只能从货币里面找，而且欠了10年，要3年补上，那得印多少钞票。本来房地产作为最后的安全港，是谁都不敢动的，一旦蒙受保障房的挤压，国内只剩绝望。后面再写就违规了，-------------。
你提到物业税问题，在房价上涨的过程中，可以承受任何费用，如果走平或下跌，不会有人给你缴纳任何费用，偶看到好多商品小区连物业费都收不齐，还物业税哪。
作者：孤峰岚影 回复日期：2011-06-09 21:36:47
楼主，你好。一直在关注你的贴，也学到了很多！在这里想请教一个问题。
最近在成都看上了两套房产，一套位于一环路北一段，就在环线上距离台服广场只有两公里，单价是8500左右，只是好像不是成都未来的发展方向：还有一套是位于高新西区，在三环路外了，不过紧挨着进城的主干线，单价7800左右。但是这边好像是成都未来的发展重心。对于选哪个位置还不是很确定，愿听楼主的高见！盼复！
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不要拘泥于城市发展方向，那是城市发展后的故事（支票），距离城市中心越近，土地价值越高（现金），如果该处房价低，那一定是低估了，随着道路建设的完善和原有城市布局的优化，越靠近城市中心的位置越有潜力。
偶的目标终于出现了，有没了解樟木头房产的，哦想找几个朋友连片买下一些，给老人过冬用的，想了解一下当地冬季的温度和湿度，治安情况，城市配套和医疗情况，有个朋友说那边的房产最近连续暴跌，均价已至1500以下，这个价格灰常有吸引力，一辆经济型车换套房子，这可是上个世纪的事了，很好的投资机会。
作者：耶路撒冷的男人 回复日期：2011-06-09 23:04:48
商业地产的话，上海古北，黄金古道和古羊路倒闭了很多店铺。
地产这样暴涨势必挤压他们的利润空间和减少消费。
很多中产都不愿意消费了。大家都网上购物。看中的商品可以直接去国美砍价，那些实体当然越发生存困难。
周围的小店，只有有心观察，就能明白，中介，小吃店，母婴店，花店，网吧。我看，只有沙县小吃和兰州拉面能微利坚持下去。
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实体经济没什么好谈的，最近越来越虚弱了，都在预期内，房价还没跌，经济就已经这样了，房价一跌，实体经济就会海底两万里了。
作者：极度老实的穷人 回复日期：2011-06-09 23:02:37
想请楼主分析下乌鲁木齐的情况，西部中心城市，宏大的城市新区规划，大量的援疆资金，最近房价涨得很快。具体前景如何？
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前面写过了，偶说了大家也不信哦，偶比较不看好西部房产，资源吹的泡太快了，有多余的米可以投向南部沿海旅游城市，冬天很舒服，买套花不了几个米，老了你就知道了，现在给父母用，以后自己用。
作者：ryanodine 回复日期：2011-06-09 23:10:04
楼主你好，从极视跟到这里，一直学习中。
有个问题想请教楼主大哥，我在昆明，去年租了一间西市区二环外沃尔玛超市一楼铺面（沃尔玛在二楼)，20多平，月租金2000，比其他铺低一些，去年转让费4万，现利用业余时间经营儿童服装，感觉今年实体店很难做，是转租出去还是熬一熬，租期还有一年。这片人群消费能力不强，周边原来是城中村商品房混杂，现在城中村部分拆迁改造中，在建好几个项目，商品房，商业地产等。请大哥指点迷津。
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不知道你能不能熬过去，如果觉得累，早转合适，晚赚不一定能拿到转让费了。零售服装的确行情不看好（非奢侈品牌），而且以后也不看好。你还不如找个学校密集（高中+初中+小学）的地方去卖点文具收益高，做成小超市模式的（需要大概100平左右，这种地方租金不会高的），销量着实不小，就是散碎点。犹太人总结的很好：赚妇女和儿童的米，现在孩子都是一个，文具不值得上网买，妇女们都奔淘宝了，儿童还是消费实体，虽然消费额不大，消费总量却不少，利润也挺足的，再给点小优惠，非常适合小规模创业。
作者：zhongyangshitao 回复日期：2011-06-09 22:39:18
@66端午88 2011-06-08 23:21:52
作者：zhongyangshitao 回复日期：2011-06-08 23:09:25
一直在关注这个帖子，收益颇多，谢谢楼主！
请教楼主一个问题：
我已办好抵押贷，想要弄出点现金，你懂的。纠结的是1.抵出来后有利息，2 想晚两个月再抵出，又怕到时候政策变了，不能抵出现金，这样资金链就会断裂。......
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@zhongyangshitao 2011-06-09 08:11:39
谢谢楼主！
但是上面你说可能会出现银行挤兑危机，到时候岂不是很难抵押出现金来？
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楼主，我现金抵出来是去还按揭的，现在还能用薪水还，但是两个月后新房的按揭上来薪水就不够必须要抵押贷的资金，如果到时候抵不出来就挺麻烦的，请楼主再指点几句，非常感谢
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你的胆子可真是够大的，投资要量力而行，决不可搞到捉襟见肘。你这么搞怎么感觉都是借新还旧。收入小于支出，只能减少支出，建议卖掉一套便宜的，或者没有潜力的，保持财务健康。
房产是一类极好的防御性资产，只有房价暴涨时，才可以利用财务杠杆进攻，进攻完毕后，宜快速回收利润，并固化在持有的房产上，决不可让资产处于风险之中，什么叫风险：收入少于支出就是风险。
如果你看到今天晚上外盘的走势，那么一定会感到不可理解，为嘛美元和黄金白银加石油合力上涨，大宗金属也在涨，因为欧盟没敢加息，虽然他们的通胀压力也高达3.5%以上了，利率还在水面上趴着。中国5.2%的CPI，老百姓哭穷声嘶力竭，还记得怎么忽悠政府吗？100个小面包的故事。
全世界都在美元的引导下，拉抬中国的通胀，你内部通胀不够给力，就给你外部加力，很明显的事，政府要做的事只能是不加息不收流动性。国内的P民就一定挤兑，已成必然之势。
作者：763922533 回复日期：2011-06-10 04:13:35
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请教楼主，二线城市，沿海省会。同一社区投资，是买个大众型的三房的还是买个社区里比较稀缺的大面积顶楼复式，一百平的三房和俩百平的复式？盼复~
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买稀缺。
作者：lydiachang 回复日期：2011-06-10 08:56:23
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樟木头的房子有那么便宜吗？
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基本属实，近期香港人在该地大量减持房产，从口碑房产网调查，有证房产97年位置较差房产跌至1000-1100元附近。
作者：夜空漫漫 回复日期：2011-06-10 09:16:20
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楼主，请问一个地区的当地居民对当地房价的支付能力高，偶尔居住住房比例低，外地人作为投资而不是自住是否应该对该地区投资？如果选择，应该在当地投资什么类型的房？
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1.价值绝对低估品种（从未被过度炒作） 2.符合该地产业发展方向的地产（比如商业未进行整合的地方最适合投资商业地产，由于人员流动波动性大，造成的短期房价绝对低估，可投资住宅类地产） 3.评判标准以连续两年出租收益比确定投资的安全性
作者：763922533 回复日期：2011-06-10 16:53:23
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感谢楼主回复！还想问得再细一些，见谅。现在的三房是需求量比较大的，首套和改善型都需要，出手时相对容易很多。大户型总价高，虽然一个社区没有几套，但是也不一定很多人买，所以我才会考虑几天没结果。。。楼主推荐稀缺性，还希望能说些原因，万分感谢。过几天就要下定了，我估计会选择大户型，但是说不清为什么。。。汗
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房地产市场会越来越成熟，需求的层次会越来越高。以后小户型除了在城市中心有些需求，其它的都将被保障房替代，城市中心的大户型从长期看，比小户型更有优势。
猪肉价格呈现加速上涨，同时禽蛋，食用油价格已经接近2008年的峰值，家用电器由于取消了补贴，价格大幅上涨10%，一头猪的CPI终于压制不住了。之所CPI还能保持在低位，和CPI的计算方式有关，2008年最高时，9%，2009年小幅回落1%，其实价格已经走实了，2010年基本回到较高位置，2011年呈现加速奔腾，目前实际价格水平已经超过了2008年的峰值价格。2008年上涨主要是两头涨，原材料和食品，2011年的涨，是普涨，并由于人力成本的抬高，通胀的基础做的非常扎实，指望CPI回落只有依靠统计局的那张巧嘴了。
偶仍然认为短期内不会加息，因为管理层不相信CPI会一直涨上去，如果再次超调，可真是在同样的地方掉进了同一个粪坑。所以，它会观望一下，希望会发生奇迹，也许CPI会自己掉下来。可惜这种小概率被输入性因素所完全屏蔽了，大宗有色和石油正在走强。加息可能会在月底或者下月初才会有个定论。
5月全国财政收入1.06万亿元 同比增长34%
手机免费访问 www.cnfol.com 2011年06月10日 16:39 全景网
财政部周五公布5月份公共财政收支情况，5月份，全国财政收入10612.26亿元，比去年同月增加2694.6亿元，增长34%。
全景网报道，1-5月累计，全国财政收入46820.06亿元，比去年同期增加11349.67亿元，增长32%。
财政部表示，5月财政收入增幅较高，除受经济增长和价格上涨带动外，主要是由于5月份为汇算清缴企业所得税集中入库期，因上年企业效益较好，相应带动今年5月份汇算清缴的上年企业所得税入库增加。5月份扣除汇算清缴集中入库企业所得税较多特殊因素后，全国财政收入增长25%左右。预计今年后几个月全国财政收入增幅还会有所回落。
5月份，全国财政支出8268亿元，比去年同月增加2481.3亿元，增长42.9%。1-5月累计，全国财政支出33626.02亿元，比去年同期增加7933.81亿元，增长30.9%。
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看看财税收入，谁敢说中国要崩溃，呵呵，你没赚到，有人赚到了。
作者：艾木2011 回复日期：2011-06-10 20:37:34
偶仍然认为短期内不会加息，因为管理层不相信CPI会一直涨上去，如果再次超调，可真是在同样的地方掉进了同一个粪坑。
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谁 讲讲“同样的地方掉进了同一个粪坑。”
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在中国改革开放的30年间，政府只有因为经济发展增速下滑而道歉过，从来没有因为通胀道过谦。所以，保发展是核心问题，从1982年开始，一个中心，两个基本点，都是指向经济发展的，到现在也没有调整过。
作者：yygcsl 回复日期：2011-06-10 21:08:09
@66端午88 2011-06-09 23:25:08
偶的目标终于出现了，有没了解樟木头房产的，哦想找几个朋友连片买下一些，给老人过冬用的，想了解一下当地冬季的温度和湿度，治安情况，城市配套和医疗情况，有个朋友说那边的房产最近连续暴跌，均价已至1500以下，这个价格灰常有吸引力，一辆经济型车换套房子，这可是上个世纪的事了，很好的投资机会。
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怎么可能爆跌。。。东莞没这么差啊。。。
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去查搜房网和口碑网。附带个小贴子。
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