房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实

　　大蒜呈现典型的大小年现象，在游资获利出逃后，一年内不会再动，导致供求有一个趋向平衡的过程，这个时间是1-2年，今年低迷，明年持平，后年如果通胀依然处于高位，明年的价格继续走低导致供应减少，后年将再起波澜。

　　像楼上这种情况，首先要考虑出租比问题，河南是人口流出大省，房价缺乏大幅上扬的长期基础，指望房价上涨获得投资收益，难度较大。如果单纯考虑探亲，买小户型，位置在城市中心的风险较低。当地房租情况我不太了解，如果出租回报达不到名义利率，不建议购买。

　　作者：tcp36136　回复日期：2011-07-09　16:33:27　
　　
　　　　@66端午88 2011-07-09　10:48:05
　　　　　　大蒜呈现典型的大小年现象，在游资获利出逃后，一年内不会再动，导致供求有一个趋向平衡的过程，这个时间是1-2年，今年低迷，明年持平，后年如果通胀依然处于高位，明年的价格继续走低导致供应减少，后年将再起波澜。
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　　　　谢谢三年大哥回复~~~~那今年顶好的大蒜跌到0.5一斤能不能介入？现在的价格0.9左右
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　　今年种植面积扩大，拉高不易，没什么花头，只有头年大亏，第二年种植量减少，方可放心介入。

　　流动性是如何产生的，已经有很多帖子阐述了，如何回收流动性，没有一个人有答案，即使把房价降下来，流动性也不会消失，即使中国平稳进入智慧时代，流动性也不会无缘无故被平衡掉，货币一旦兑水，那么想回收，要么流向国际市场成为别国的储备货币，这是一条出路，不过很难实现，这就相当于割了美元和欧元的肉。另外一种方式：通过税收回收，然后烧掉，这样的注销方式可以解决流动性，同样难度极大，因为税收越高，征收成本越高，国内的低效率行政方式将会吞噬这些纸币。第三种方式，祸起萧墙，那么就把墙拆了吧，通过高价土地回收流动性，然后注销掉，这是唯一较低难度的解决方式，否则通胀将永存，经济发展速度快就呈现通胀，经济发展速度慢就呈现滞涨。

　　作者：木槿1020　回复日期：2011-07-10　02:03:04　
　　
　　　　楼主你好！我在珠海。我现在面临一个艰难的决定，想问问你的看法，希望能看到你的回复。
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　　 楼盘不会一次性放出，最后的就是两种，第一，最差的（卖不掉而剩下的）第二，最好的，留到最后卖高价。
　　 城市核心位置楼盘的楼盘，价格很难回落，降价的都是位置不佳的楼盘，这和土地价值，及城市功能，还有房产承载财富功能有关。既然是投资的，倒是无所谓对着或不对着庙（承租人不太会关注这种风水），庙要是有文物价值，兴许还是城市景观哪，没有文物价值，早晚也得拆掉。只要不是用于商务，尽量不要选购小区靠近街道的楼盘，噪音污染无法避免。

　　
　　作者：peterjay　回复日期：2011-07-10　10:28:14　
　　
　　　　@66端午88 2011-05-16　16:03:19
　　　　　　房产作为积极的防御手段，自保无忧。你非得去比那些成功的投机利润，这没有可比性，投机有大赚，也有大亏，而且是绝大多数人亏。房产投资无忧，比固定收益产品高很多，而且本金保值。谁能给我这样产品？比如国债，你给我5%的年收益，再给我每年10%的保值补贴（实际的通胀率），偶就把房子卖掉换国债，谁敢给？
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　　　　LZ这段话分析有点不靠谱，有忽悠之嫌，按你的计算，既保值，就要年收益10%以冲掉通胀带来的损失，又要有5%的年收益，也就是说每年房价上涨+房租收益要达到15%才能达到你的目标。那以目前杭州均价 2W的房子计算，100平的房子200万，房价上涨+房租=30万，按目前的楼市，每年房价涨10%，有点悬，近半年的房价是不涨不跌横盘的态势，那租金有多少了？2W单价的房子在杭州的位置并怎么样，打个比方说，城北，靠近临平和杭州交界的地方，房租一年估计也就3到4W，只有200万房价的3%左右。 LZ一直在说房租会大幅度上涨，貌似有点一厢情愿，因为房租市场也是个供求市场，不是租方想长就长的，按你的说的房租长200%到300%，那工人工资至少要水涨船高，如果工资不涨或涨的不够，那外来人员生活成本急剧上升就会回老家，租房需求下降，租金还是长不起来。所以个人觉得LZ对有些帖子的回复过于轻率，细细观察会发现，LZ对不同帖子的回复，结论会有些出入。
　　　　外行人，不懂，戳几个字凑热闹。
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　　 你要以动态的眼光看待问题，房产不是只在今年盖，事实上从50年代就在盖，你说没有投资价值，从1900年盖到2007年的房产（保留在私人手中的房产，即使拆迁，也会获得回迁或者置换机会，这说明房产的确是受到法律保护的），均已进入安全边界，从库存比例上讲：2008年到2011年盖得房子仅仅占全部房产的3%-5%，你用最高价格计算当然有风险，而且也不全都有风险2008年底到2009年底盖的在3年后也将进入安全边界。至于房租问题，我希望楼上讲实话，2009年房租到现在，涨了多少？我的既算是涨了30%以上，你不要总是按照现在的房价计算现在的房租，房子一旦买入，成本就不动了，房租可是一直会涨下去的，特别是核心位置的房租，一直在稳定走高，我出租的房租，有很多都是租给有房子的人，因为他们的自有房产居住性能不佳，比如学区房，还有商务用途的写字间和商住两用，位置问题是无法回避的。按照目前房租上扬走势上看，每年10%上扬（核心位置上扬幅度高达20%），从保守角度上讲，是可以预见的。在一个发展的经济体，房价出租比从来就没有在当年甚至3年内达到安全边界，比如在2003年买的住宅，当时价格才16万（80平），当时的房租才400块，收益率3%，根本达不到安全边界，目前的租金是1600元/月，你发现了什么？那就是出租收益比11%，目前价格为：70万左右，你按照现在的收益比计算还不到3%。你难道要按照现在的价格算吗？你要牢牢记住你的成本，16万而不是70万。
　　 最近我去问了一个安装水暖的工人，他的收入情况，他说每天大约270块，活等人，闲不着。他的居住消费极限是2000元/月,目前他住在城乡结合部的合租房里，每月消费500元/月，一旦这些自盖房拆除，无疑他只能选择租1000-2000的房子，只要他接受8000-9000的收入，他的日常消费则无法规避。随着房价越来越高，二手的转让难度也在加大，人们会从房产价格上涨的思路上转而寻求租赁价格的上涨，就像资金链没有压力的人不会亏本出售房产一样，一旦房价上涨速度跟不上实际CPI的涨幅，那么房租的上涨就会超越CPI的上涨幅度，总之这是一个重量不变的篮子里的两个鸡蛋，一个小了，另外一个必然是大的。

　　作者：和观音在雨中聊天　回复日期：2011-07-10　10:32:05　
　　
　　　　楼主你好，跟你这个帖子很久了，一起潜水。今天忍不住想请教一下，我有一套县城旧房子，20多年的房龄，70个平方，新房在我们这起价大概3800左右，好楼盘5千多。我这套房子现在租出去一年只有5000多块，所以我想卖了它，你看行不行？卖价大概多少会比较合适，一定请楼主帮我分析一下。
　　　　谢谢了
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　　卖价要参考周边房价的整体水平，还要具体分析你房产自身的优劣问题，比如楼层，配套，朝向，居住便利性的细节问题，比如：有无装修等等等等。
　　这种房子应该卖掉，置换成你方便照顾的，距离最近的大城市核心地产，那怕是小户型，租金水平都远远高于你县城的房子。

　　作者：放下需不二　回复日期：2011-07-10　10:50:27　
　　
　　　　楼主怎么看昨晚CCAV的首次特大型水利会议....
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　　土地受益这个饼是货币滥发刺激起来的，怎样安全可靠且后患较小的消除流动性，这是中央货币政策的重中之重。我前面写了一段如何消减流动性，你可参照一下，压低水利工程的毛利率后，你会发现这很像是把钱烧掉了，因为这个水利工程的受益人是全流域的农民，而不是一个社会的强势权益阶层，怎么看是不是在烧钱？如果水利工程建设竣工后，农民用的水不涨价或者免费，那就是在烧流动性，如果水涨价了，擦，就和高速公路等GDP工程一样了。

　　到目前看，中国在解放后盖的房子还没有几栋能撑到70年的，那就是说，原地回迁将持续下去。

　　偶从来没有说过房价没有泡沫，更重要的问题你要思考清楚，价值衡量体系已经出了大问题，大家都在用纸币去衡量房价的涨跌，而看不到这个尺子已经缩短了，这才是问题的本质。你一直看到房价在涨，你看到的是风动还是旗动，房产的价值是基本恒定的，其收益来源于资产租赁，资产租赁的价格是你自行操作的，没有中间人，所以收益会远远大于银行这种托管的租赁收益。只要流动性无法回收，房地产始终是无忧的，话说到这里，你会发现：现在货币流动性虽然充裕。而实体经济却因为得不到流动性的滋润而萎靡，地产商仅仅出售少量房产即可维持资金链的循环，只不过降速而行，他们到现在仍是中国最好的行业。为什么哪？因为从事实业的人越来越清楚的意识到货币只是一种道具，如果不及时转换出去，道具就原形毕露。
　　 从租赁收益上看：租金上涨后，你会发现，现在买的房子几年后又有投资价值了，可惜，那会的房价不一定是现在的房价了。至于房价到底合理不合理，你先问一下货币兑水合理不合理，房价的成本中：土地，税费部分，是权力所把持的，你很难去要求他们减少，除非你自己当权，不过你当了权，未必会少收（因为其它税种的收入，无论是增长幅度，还是总量，都无法和它相提并论），你也许会更加变本加厉。综上两段，偶基本可以说：房产你不要把它当房产，你完全可以视房产为真实货币（但又不能称其为金银般的货币，因为房产的成本里面有大量的弹性收益），更由于房产权是无法分割持有的，所以它的基本单位价值很高，不会让所有的人都去拥有，所以，有大量人群无法充足的拥有它，于是才会有唱空这一说，唱空的目的是什么？绝不是让它永世不得翻身，而是希望有一个上马的机会，骑上了马的人，都会希望它跑的更快，这就是人性，也是多空理论的重要部分，可惜多空走势是要以财富能力为基础的，大部分盼望着抄底的人，他们始终无法接到底部，财力有限所导致。
　　 发钞权是顶层权力层的专权，是给财富定价的权利，但是财富的生产和货币的生产成本差距不可同日而语，对于一个习惯于以货币政策刺激经济发展的国家，对货币的概念，你要有一个非常清醒的认识，那就是：货币只是中转符号，实物才是持有符号。房价多高多低是合理的？你不要去问任何人，任何人的嘴都长在P股上，你要有一个自己的真实评估体系，以货币流动性为完全指针方向的。说的简单点：就是尽量不要以货币数量对房产进行估值。这个帖子从开始，偶就知道，只要谈论房产，必定会最终揭露中国经济的本质问题，这个题目的确有点大，你不能脱离整个经济体系谈论房产问题，因为房产是中国最重要的发动机，所有的社会经济资源都围绕它运行。
　　 偶在前面已经做了大量的说明，偶的操作就是赚到钱就换成房子，不同是，我会相机决策购入的品种，位置，数量和时机。赚不到钱或者赚的慢，就买的慢，赚的快就转换的快。以投机思路对待各类投机品种，包含实业，因为偶从2006年就不再以货币作为财富衡量工具了，货币自己不给力，何必由P民提供支撑哪？毫无道理。所以，除了必备的运行资金，其它财富最终都将固化于房地产，这和房价无关，更高或者更低我都会增持。

　　大家都懂得数字，我想大家一定会懂数字，央行把货币增长M2的年增长幅度15-16%叫做正常增量，其它的我不再说了，你懂数字就自己分析。否则偶无法说服一个不懂数字的人。

　　有人会说房价下跌了会怎样，那么你先去调查房租下降没有，如果房价下降了20%，而房租还在向上走，偶的唯一选择就是买入。
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　　作者：木槿1020　回复日期：2011-07-10　13:49:22　
　　
　　　　楼主，再问一个问题，房子朝西南的怎样？客厅和主人房在西南位置。一直都听人说朝东南，朝南的最好，但我发现，我这里夏天是吹西南风比较多呀，吹东南风的日子据说不是很多。最近收到的天气预报都说吹西南风。
　　　　房子朝向问题，是从风水角度讲的，还是从通风、阳光这些角度来讲的？
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　　东南是最佳方向，至少在北方是如此，纯南向其次，再次是西南向（夕晒问题），然后是东向，东北向，西向，西北向最差。
　　关于通风问题，不能太强的过堂风，所以从风水上要避免冲气，至于阳光问题，和经度有关，冬至日阳光角度最低，查查你当地的经度和前面建筑的最高位置到你的窗户角度，就知道阳光的最短照射时间了。
　　
　　

　　晒不到，夕晒角度很小的。

　　
　　作者：smarsh　回复日期：2011-07-10　23:20:24　
　　
　　　　看了楼主的帖子，没看后面的回复。总结一下。楼主是说因为房市对政府很重要，所以不会让房价下跌，因此房价还会继续上涨。如果单一证据就可以支持房价的涨跌，也就没有经济这个说法了。换句话说，楼主认为的是一种控制论或者是阴谋论。每个政府都会根据自己的需要，制定政策让经济朝自己希望的方向发展。但一个事实是政府并没有控制社会上所有的资源。打个比方，你明知不挣钱的项目，因为政府需要而大力向你推荐的，你会投钱吗？政府目前的困难看起来只能通过土地解决，这只是推动的要件，并不是决定要件。
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　　 关于这个问题，我在帖子的最前面已经写过了。中国经济不是自由化的市场经济，更不是传统意义上的计划经济，中国的经济是一种柔和了封建官本位制度+社会主义+资本主义的新兴经济模式，可叫做：政府需求经济。所有资源和经济主体，经济主流发展方向都掌握在以政府为核心的体系内。有了这个前提后，你再分析中国经济，就变的很容易。政府想去做一个事情，基本告诉你时（当然，你是一个P民为前提），就已经晚了，政府要做一件事，它会动用税收政策，货币政策，财政政策协同跟进，没有市场可以造一个市场，钱往哪里动，经济要素就会跟进，这不是政府号召你做什么的问题，是你能不能跟进去的问题，通常P民被告知鼓励什么时，通常盛宴的座位都已经坐满，你在外面过过眼瘾罢了。你先从08年的四万亿开始算起，接着是高铁大跃进，保障房大跃进，汽车产能大跃进，水利工程大跃进，都是政府告诉你：鼓励你参与的，你进的去吗？

　　房产是老百姓普遍需求旺盛，且得到全民认可的一种生活资源，注意：资源品。只有房产可以轻松掏空百姓的腰包，且毫无怨言的缴纳各项税费和成本，那怕预支下半生的劳动所得，亦在所不惜。房产只是被利用了而已，作为向体系内输送财富的一个管道。你想想看，有什么行业，或者产品有如此大的抽血能力，反正偶没找到。只要是虱子，它只能依靠吸血生存，你赶不走虱子，它就会永远吸你的血，因为它已经长到需要每天喝你这么多血的大块头了，指望房价下跌，它没血可喝，你知道意味着什么。

　　济南也有恒大的楼盘，位置都是一色的郊区烂盘，在恒大开盘时，济南长清区的房价为：银座常春藤3600左右（开盘2450），二手盘1800左右，恒大开盘的价格是4500（送1500豪装，呵呵，如果你信值1500），现在价格是5400（送1500豪装），它降30%，然后把豪装去掉，价格在4000左右，还是很高，偶不感冒。知道什么叫朝三暮四吗？这就是。

　　@聊聊A 2011-07-11　10:03:51
　　　　把房产当救国法宝，就好像民国末年，把金元券当只升不降的投资品一样愚蠢。而且蠢的不可救药。
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　　房地产救不了中国，不过房地产可以救老百姓。
　　

　　有没有济南的朋友，进来证实一下，济南1,2,3类地域在开始调控后一年内的升幅，现在连放羊的章丘楼盘都涨到4000多，适合养猪的长清盘大约5500-7000之间，济南唯一洼地，小清河附近价格已经跃升至均价8000以上。这在2年前都是难以想象的。房价在调整中，已经逐步夯实了基础，这是长期投资人乐见的结果，夯实的成果将逐步转为高企的房租水平。在5年前，一套3类地域2房单元，租金水平在1000元以下，现在次新房租金已经上涨至1800-2200附近，老楼盘大约1500附近，这就是房价基础被夯实的成果。

　　现在的经济环境，对于民营中小微企业来说，远远恶劣于2008年，为什么2008年感觉天塌地陷，现在只是轻轻掠过的一丝凉意？因为那会是一个转折点，所有企业的预期都很高，实业作为人们获得主要利润和收入来源，这种收益手段已经延续了整整10年，被突然破坏的预期，令人不知所措，所有的资金+资源配置都是指向实业的，时过境迁，在距离2008年仅仅三年后的企业和私人预期，都指向稳健的防守方式，比拼的是抗击打能力，人人脚下都挖好了战壕，随时准备卧倒，这和2008年的兜头一棒，被打晕后的感觉已经明显不同了，主动卧倒和四爪朝天，这是多么的不同，房地产就像庇护民营体系的碉堡，早就被层层加固，什么反应装甲，贫铀钢板，麻袋沙包，混凝土加固，武装到极致，虽然这是防御性的，保命无忧。那些在枪林弹雨中心中默念菩萨显灵，上帝保佑的“进攻战士”，精神可嘉，前景堪忧，只能祝你好运了，在防御性配置形成的成本上，在利润被层层盘剥后，在货币飞速兑水的环境中，偶实在想不出进攻有多大的成算，至少比起那些体系内的坦克装甲洪流中，你们只是夹杂在其中的血肉之躯，前有利润流弹压制，后有成本督战队的挤压，旁边还都是体系内不公平的坚硬壁垒，你想好怎么活着抢占高地了吗？红旗插上地方阵地时，是否还有你的身影。

　　@stone806 2011-07-11　14:34:04
　　@出生于西部 2011-07-11　12:20:34
　　我每次看到这一帖就觉得非常可笑，感觉在这个帖子里就很象一个没有医生的精神病院，一大群傻B在这里作着投资房产发大财的千秋大梦，更有一个头领在这里受人膜拜，现实会让你们知道的。数年后，当你回过头来再看一帖时，才知道我现在说的是什么意思。
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　　问题是你啥也没说啊.....
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　　@出生于西部 2011-07-11　14:49:09
　　数字都是假的，CPI数据你也信，房价数据也是假的。
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　　偶就问你一下，CPI和你有啥子关系吗？物价涨了，这就足够了。至于CPI涨不涨，这不是P民可以理解的。房价涨了，不在CPI里面，汽油涨了，也不在CPI里面，只有二师兄是CPI克星。你还得理解CPI，今年涨了10倍，明年此时价格在高位，就是没涨价，这时CPI为零，你感觉如何哪？盯住物价，少看CPI。
　　

　　@无赖小民 2011-07-03　04:43:29
　　　　楼主很聪明，不过考虑到中国的人口问题，独生子女一代成长起来后，房子是很过剩的。
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　　广东今日向中央申请：父母均为独生子，可申请二胎的正式文件。