房地产投资依然无忧，逆向思维让你找到真实

　　2001年我去找他办点事，他开的公司在距离赛格大约5-6公里的一处民宅办公，三室一厅（大两室一厅，厅割成了两间），租金大约1700块（裸房价，旧楼一层，现在租金应该在7000-8000之间），他买的商住两用是370平（两套），当时业务有两部分，一部分是向全国市场捣腾走私CPU，另一部分业务是给电视机厂做磨具配套。

　　作者：mememevvv　回复日期：2011-09-24　01:00:17　
　　
　　　　楼主干脆说济南房价从现在——12月会不会跌吧，得出结论很难吗？
　　　　
　　　　只说成交价，不用说报价，降价抛售没接单的也不算
　　
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　　 核心位置不会降，只有明年的新盘才能决定明年核心位置的价格走势。外围降不到年初的水平，下滑幅度大约10%以内。如果中国经济不给力，明年一季度末至二季度初，是一个测试的窗口，如果此时管理层再次释放流动性，我会加仓，如果经济走势平稳，且没有释放过份的流动性，则应继续观望，那会房租应该又提高了10-15%。

　　今晚注定是个不眠之夜，大宗商品全线暴跌，白银黄金的期货及纸类产品，面临爆仓风险。白银下破上次盘稳的底部，如果今日宣告破位，应该在反抽上次底部时减仓甚至清仓。其它有色金属跌幅扩大，很多产品接近跌停。只有受到中国刚性需求支撑的石油顽强的守住了80美元关口，这也从侧面说明了一个大问题，我国连续两年的汽车刺激政策是一个巨大的错误，我们最需要的资源被自己的需求挡在了门外。

　　中国的美元储备终于找到了机会，对于此次危机，中国政府应该少谈救市，多收购资源类的资产，把钱花在刀刃上。

　　作者：mememevvv　回复日期：2011-09-24　11:20:21　
　　
　　　　不降价成交量从哪里来？怎么还贷款和高利贷？
　　
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　　 大部分高利贷是不用还的，要还就用命还，早有先例，血偿或者跑路二选一。不知道你是否记得有一句警示恒言：最后的欺骗是不要偿还的。

　　
　　作者：李向阳2011　回复日期：2011-09-24　11:27:07　
　　
　　　　忘了是谁说的：有利的局面与主动的恢复，往往产生于再坚持一下的努力之中。
　　　　 中国政府应拿出浴火重生的勇气，继续紧缩银根不动摇，定向宽松也不要搞，根本就到不了中小企业之手。更不要去买神马意大利债，让法国去买好了，中国政府虽然不应秉持我不好过，也不想让别人好过的外交理念，但应保持我D一贯的你坏我比你还坏的优良传统。
　　　　 期待中国经济的一次凤凰涅槃，我说的对吗？楼主。
　　　　 p民是不是又想多了，唉，p民一思考，政府就发笑。
　　
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　　 救不救市关键看社会稳定，看P民的忍耐极限，和经济情况关联度较低。原因在前面已经讲过了，P民的体系外经济和体系内经济已经彻底割裂了，二元化对立。

　　作者：windboy5　回复日期：2011-09-24　12:36:13　
　　
　　　　@出生于西部 2011-09-22　23:21:15
　　　　　　@windboy5 2011-09-22　23:13:44
　　　　　　　　楼主，你到重庆来看看，就知道厉害了。济南不能代表中国房地产发展的方向，而重庆倒很有这个可能
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　　　　　　 重庆在搞什么？房价降了？
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　　　　重庆媒体报道：重庆出现了2手房价格与新房价格倒挂的现象。今天又有媒体报道：长沙的某楼盘开发商已经跑了，业主成了苦主。
　　
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　　 符合预期，楼市如果崩溃也是遍地烂尾楼的结局，绝不会是便宜房子遍地的结局，期房现在风险开始加大，有向中大型开发商蔓延的态势。

　　
　　作者：windboy5　回复日期：2011-09-24　12:41:08　
　　
　　　　@66端午88 2011-09-23　13:04:10
　　　　　　清朝灭亡的标志事件就是护路运动，偶相信物业税的全面征收将会引发护房运动。：）
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　　　　中国人没有你LZ想象的那样。呵呵
　　
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　　 以前是无产阶级，当所有人的财产都放在房地产上，而房地产又被当做人质时，你就看到非无产阶级的爆发力了，不论是城市还是乡村，有房阶层占人口总量的90%以上，基数摆在这里了。我相信政府不会全面开征，否则那么多体系内人士的房产占有率大大高于P民，他们不是最先挨刀吗？

　　作者：出生于西部　回复日期：2011-09-24　12:43:53　
　　
　　　　现在全国的房子都已经倒挂了。
　　
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　　 你明白为什么倒挂吗？因为这些期房是有风险的，开发商跑了，期房就无法形成供应量。现房则是踏踏实实的。

　　作者：出生于西部　回复日期：2011-09-24　12:46:51　
　　
　　　　昨日看新闻说上海年底将供应10000套公租房都是以40平或以下的小户型为主，新闻上介绍了一套使用面积18平的小户型，说租金2000.真的是比市价略低。一点也不肯多让利。还说十二五期间将供应十八万套公租房。想象一下，上海十二五期间要供应十八万套公租房啊。
　　
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　　 哥在前年听说公租房问题时，也曾经一股冷气冲上脑门，等着公租房一盖好，偶乐了，就现在城市的通行情况，路上通行时间起码每天3小时，除非自己开车，自己有车的也住不上公租房。

　　作者：windboy5　回复日期：2011-09-24　13:48:38　
　　
　　　　@66端午88 2011-09-24　12:47:08
　　　　　　
　　　　　　作者：windboy5　回复日期：2011-09-24　12:41:08　
　　　　　　
　　　　　　　　@66端午88 2011-09-23　13:04:10
　　　　　　　　　　清朝灭亡的标志事件就是护路运动，偶相信物业税的全面征收将会引发护房运动。：）......
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　　　　你也说过钝刀割肉的道理。大家都还记得温水中煮死的那只青蛙。慢慢的，一小步一小步的来扩大征收房产税的范围（重庆目前就是这样），再加上全民都只顾自己的小生活，时间一长，煮死的青蛙会越来越多滴。
　　
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　　 温水煮青蛙，实验证明根本没这回事。钝刀割肉是绑着你割，除非逃离体系联系，逃离体系意味着死的更快，比如高利贷。所以才会有这么多人开始或者已经移民，P民的高端正在逃离。

　　大家不理解体系内外的关系，用这个比喻你们也许会更明白，就是轮胎，体系内就是轮胎靠近车轴的那部分，体系外是更靠近外围，接触地面的那部分，当外围磨损严重时，轮胎也就快报废了。

　　
　　作者：出生于西部　回复日期：2011-09-24　13:54:05　
　　
　　　　你们傻多就等着看吧，杀猪论作者tangtianyitc早在半年多以前，就说这波房租上涨真正的推手是ZF，ZF就是将房租推高，到时可以让自己的公租房租个好价钱，反正公租房你们比不了，一来公租房全是小户型，都是独立橱卫，很适合打工的底层居住，你们那些全部都要合租，不方便。二来公租房是ZF的房子，不会驱赶租房，也不用看房东脸色，三来公租房的租金价格永远略低于市价。你们不要想比公租房便宜，因为成本不一样，公租房的土地都是无偿划拨的，成本只是一点建筑成本，你们的房子呢，有多少成本在里边，你们降低房租，就是贴钱，反正买房出租，横竖死路一条。
　　　　 要说房租上涨的ZF推动的，你只要看一条，因为房市调控里有提到要调控房租，根据中国定律，什么调控什么涨，房租就是被ZF这只背后黑手调控起来的。
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　　 去极视看看偶的房产属性，均为商务用途，即使是住宅，也是完全的商用，只有一个小户型和房改房是对个人出租。房租并不是政府可以决定的，除非它把居住问题全部包揽下来，和1995年前一样才行。

　　中国服务行业为什么裹足不前，这个问题和社会构成有关，行政管理机构的缺位导致阴暗势力把持服务行业的高端，比如什么夜总会，洗头洗脚洗澡，美容健康类，配送服务，物流零售等等，均被这类势力把持，在享受暴利和挂羊头卖狗肉的同时，也限制了这些服务行业的广泛竞争，不打击黑恶势力，服务行业没有可能获得突破性的发展，同时如果管理单位的执法水平和执法能力及相关政策落实的不到位或者缺位，势必拱手把市场管理权交给再崛起的新黑恶势力，只打不行，还要到位的管理。

　　作者：出生于西部　回复日期：2011-09-24　16:19:31　
　　
　　　　@水之源28 2011-09-24　16:14:56
　　　　　　作者：出生于西部　回复日期：2011-09-24　13:58:50　 回复
　　　　请记住杀猪论的另一个重要观点：房租上涨的最主要的背后推手是ZF，房租上涨的根本目的就是为了将来上市的公租房能租个好价钱，一两年后再来看这个观点对不对。
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　　　　左手打右手，不痛吗？
　　　　杀猪论的观点，主观意识多了一点点。
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　　　　不是人家主观意识过多，而是人家的预见能力超强，早在1月29号的时候，杀猪论第一帖，就说按揭贷款将来的趋势是取消，当时在傻多眼里看来是不可能的，太主观了。现在怎样？1月29号的杀猪论提了两条观点，第一条，未来房贷越来越难，首付不久就要提高到4-5成，现在实现。第二条，二手房出手越来越难，国家政策要卡死二手房逃顶，现在也实现。
　　　　 楼主的房地产投资依然无忧的理论，现在实现了吗？就连他自己都不敢投资了。
　　
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　　 我在开篇头两页已经说过了，什么叫投资房地产？不论是买入，持有，甚至卖出，只要你把房地产作为一项投资放进你的篮子，时刻去关注它，你就是在投资房地产。从某种意义上，你也在投资房地产，尽管你买或者不买，只要关注它，你就已经是它的成员了。

　　
　　作者：joedlen　回复日期：2011-09-24　16:43:24　
　　
　　　　楼主我向你介绍一下重庆的公租房模式：
　　　　利息如何偿还？
　　　　——租金覆盖
　　　　目前重庆公租房的租金定在9—11元/平方米/月，而一平方米开发成本在2500元左右。4000万平方米的公租房由3600万平方米的住宅和400万平方米的商业店铺组成。住宅部分按照平均租金10元/平方米/月计算，每年回收42.2亿，商业店铺按照平均50元/平方米/月计算，每年回收24亿，累计回收66.2亿，而700亿贷款，以年利率6%—7%计算还款利息约需42—49亿元，还有剩余部分可用于维修管理，这样就保证了固定的现金流。
　　　　
　　　　本金如何偿还？
　　　　——关键在于出售渠道是否畅通
　　　　重庆政府计划，偿还本金首先在于公租房商业部分的出售上。按照占总建设面积10%计算，主城区公租房商业部分可售面积约在400万平方米，按照市场价格 1—1.5万元/平方米计算，约可得400—600亿元收入，可覆盖需还贷款本金的60%—85%左右。其余偿还本金的资金则来源于公租房自身的出售。承租户在租住公租房5年后可申请购买，之后如果再要转卖，也只能卖给政府，不能在商品房市场上交易。这个“转让市场”的设计初衷在于，既避免公租房被变相流通到市场，成为牟利的工具，又能搞活一部分房源，使社会资本成为公租房建设的有力支持。如果这一想法能够细化成制度并付诸实践，这部分出售所得资金用于偿还本金将绰绰有余。只要有30%—40%的购买需求，这部分出售房款就够填补偿还本金的资金缺口。
　　　　
　　　　是否会形成“贫民窟”？
　　　　——住户不都是低收入阶层
　　　　重庆公租房申请条件没有户籍、收入、职业的限制，承租户里有农民工，也有大学毕业生，有本地居民，也有举家来渝的企业高端人才，这样一个社会阶层并不过于分明的社区可能不会出现所谓“贫民窟”。
　　　　
　　　　能否保证入住率？
　　　　——注重实用性、交通便利
　　　　重庆公租房选址遍布主城区各地，有些虽离市中心较远，但基本与地铁关联度较高，且位于工业区、开发区内，针对附近产业工人。
　　　　
　　　　以上就是重庆的公租房模式，据我了解重庆稍微核心的位置像南坪的上海城基本上100平米租金在2000多，也就是公租房的1倍多。正是因为这里区位优势明显所以租金比较贵，但是如果地理位置和公租房差不多的商品房呢，恐怕不会比公租房贵多少。这也就是为什么公租房建筑质量较差的原因，也就是为了降低成本得以保证租金低于同地段的商品房。
　　　　而要能还得上利息必须有更多的人租住，这也是为什么重庆大量批准人们租住公租房的理由，只要你想住，基本上都能申请得到。
　　　　关于归还本金部分，靠出售收益来还，商业店铺的出售受小区入住率的影响较大。这个小区入住率高，那么商业店铺就好卖。另外一个关于住房的出售方面，5年后选择购买公租房的到底有多少？这个是重庆的公租房能够发展下去的关键！
　　　　
　　　　想请教三年兄重庆这样的公租房模式对重庆的商品房有什么影响？是会抑制房价的上涨呢，还是会推动房价的上涨？或者还是会导致房价下跌？因为楼主以前说过重庆的公租房可能面临无法运营的风险，会导致房价高涨。小弟我还没有买房，看不清形势，所以非常纠集到底要不要买现在就？
　　
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　　 重庆模式是不可复制的，我已经在前面数次提起并分析过，重庆就相当于在水深火热的火海中，支起了一个避难岛。给了很多优惠政策，由国家以其信誉和担保吸引了很多投资。就像当年的深圳，浦东，天津新区一样。没有大家的苦，就没有这些特区的甜，要是把政策普惠给全国，也就没有了特区的快速发展和吸引高技术大投资的能力。

　　整个管理体系已经烂掉了，洛阳性奴案的主角竟然是体系内人士（质量技术监督局稽查大队一中队职工），虽然不是什么高层，要是高层也就不用采用囚禁手段，都是可以召之即来挥之即去的处理手段。

　　有件事想请教楼主，楼主对银行业现在怎么看？去年一时愤怒从四大行到了现在的小银行，收入倒是提高了，但是也害怕啊，小银行就怕到时候像国外一样失业就麻烦了。。。现在需要转行了了么？我倒是对未来民企的发展蛮看好的，毕竟，这样子都死不掉的民企一定是很牛B的。。
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　　 银行体系都是嫁接在各类政府手中的指挥棒，再小的商行也有强大的背景，本地齐鲁银行，前身是济南城市银行，更前身是济南城市信用联社。后台是省政府，你说它背景弱吗？任何一家都是如此，所以中国的银行有政府的背书，不会允许破产。只是你要离着根基更近些，那些扩张在外的分行，未来会有很大的经营压力。四大行应该跟着死磕的，我也有很多同学从五大行跳出来做扩张行的高层，按照他们的说法，在五大行，以他们的资历，很难更上一层楼，出来混混，先把米捞足了再说。中国的银行体系利润已经占据全社会利润的4成以上了，还有多少利润空间哪？跳出来可以，奔着5年赚500万以上考虑，否则行业景气下滑时，没准可能充当祭品。

　　作者：taizi57438　回复日期：2011-09-24　23:52:46　
　　
　　　　几个托 用些专业术语 讲一些颠倒黑白的话 居然能骗这么多人 只能讲无知的人太多了 LZ前几年的帖子被人挖坟 已经证明了 楼主水平实在不怎么样 关键是居然好几个人坚持中国人口会正增长 就好比 他们说该尽快买房一样 。
　　
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　　 哥偶早就承认是房托了，你难道没看见吗？偶至少承认了3次，偶就是房托。那你什么托？货币托吗？

　　作者：l8775078　回复日期：2011-09-24　23:43:14　
　　
　　　　还有一点，像楼主这样的，一定会比别人更清醒的看到危险。即使以前的观点有错误，及时承认并改进就可以了。比死抱一个观点不自知的人强的不是一点点。一句话，顺势而为。
　　
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　　 偶的决心轻易不会改变，一个10年建立起来的计划，起码需要另一个10年来完善和补充，偶就认准了二件事：第一货币靠不过房子，第二体系外经济不会在下一个十年越来越好做。