写本文的目的是记录自己开始买房的经历，记录事情发生的来龙去脉及思考，便于以后进行反思，哪些事做的对，哪些事决断错误。
2016年的思考：
自从2015年开始就行离开工作，回归家庭，完全靠财务资产回报，过自由生活，及好多人所称的财务自由（财富自由），财务自由的定义每个人都不一样，核心的就是财务收入现金流能覆盖生活成本，本人从2014年开始就用手机记账软件记录正常的生活消费，基本上吃喝玩乐全加起来，除去已有的稳定财务收入（保本理财和保险理财），每年再需要10万的现金流收益就可以完成全面的财务自由了。
从2015年一直考虑到2016年，计算各种收入项目，也找单位领导请辞，一直拖到2016年4月，才算办理完单位手续，同事说你可想清楚啊，离开单位，一年损失近20万（含奖金、福利等），别后悔啊！用了一年想的事情，当然是想清楚了，也做了压力测试，得失之间是互相转化的，得到了自由的时间，失去的是每个月的万元收入，我准备用自由的时间，把失去的每月现金流补回来，这样就算彻底财务自由了，在自己还差2年到50岁的时候，不再听命于别人，随心做自己喜欢的事情。
退下来以后，还没有着手买买买，第一个想法就是改善生活水平。当时自己两套房子，一个是133平三室两厅的城市西部的小产权，一套是市中心的72平三室一廊的学区房，现在为了孩子，在学区房住着，2016年老人过来一起住，房子住得太挤，就有了换房子的想法。
想换房子，又不想动手边的正在产生现金流的资金，就想到了把这个老房子卖出去，然后再稍微添点钱，在这个学区周围买个大点的。说看就看，骑着电动车，围着学区转，定位三室一厅的100平的房子，因为问的中介，我的学区房单价能过17000，周围的房子当时在10000左右，这样不花钱，或者稍微添点钱，就能换个大房子，没有资金压力，好的话还能添点现金进来。
周围看了一圈，在学区北边的房子，因为有初中要合并到一个好的重点初中的传闻，房价开始蠢蠢欲动了，虽然还是老破小，重点看了一些单位宿舍，有个三室一厅一楼，还带一个小院，要价130万，单价12500，感觉太贵，小区还不方便停车，就拖着，如果120万，就可以考虑；又在本小区看了一个四楼三室一小厅的，有两间屋是个套间，110万，单价12000，回来自己画了一个户型图，包括家具家电怎么摆放之类，还在盘算的过程中，过了2个星期，一问，这个房子给卖了，白算计了一场。又去学区的东部、西部、南部看了一圈，不是小，就是贵（相比现在房价不知道多便宜，以后说），因当时就想用老房子换个房子，不想再掏钱、不想还房贷、没考虑利用房贷、杠杆什么的，没有投资的概念。实际上这在当时是非常错误的，适当的时候，必须看清趋势，然后加杠杆，对资产放大的时效性非常有效。
转来转去，花了一个月的时间，因为目的是以房换房，所以可选范围很窄，无功而返。最后就想，算了，不买了，不给自己造压力啊。然后转念一想，既然为了住，还不如租一个大房子，然后把自己的房子租出去，以租换租，稍微添一点钱，也就一个月几百元，就能住上三室一厅大房子，这样多合适！
思想一换天地宽，俗话说，思路一换、方法无限，为了还是上学方便，就在本小区内找，马上去中介，真巧，中介说在本小区的南区（距离500米内）有一套三室一厅的，赶紧去看，房子够大，四楼，是某某厅的单位宿舍，有传达室，房子有点旧，都是老式装修，在80-90年代应该是最新式的装修，院里还可以停车，电动车免费停，条件真不错，租金2万半年，相当于一个月3300，还可以接受，人家在市区东部还有新房子，这个房子不住，马上头脑一热就定了下来，交了中介费。当时是2016年3月中旬。
第一次租住的房子，得到经验如下：
*有合适的房子，要根据是否需要配置新的东西，再谈价格，这个开始没谈，只说自己有家具家电，不用房主的，事后自己粉刷了一遍房子，有把厨房的破水槽扔了，自己定做了一个，水龙头换了好几个，插座换了一遍，装了新的晾衣架，窗户、门、木地板通通修了一遍，一共花了4000元，完全可以在租金中进行协商的。
*一说找房子就想着找中介，其实完全可以自己在小区转转，特别是带院的单位宿舍，问问传达室人员有没有正在出租的房子，人家一清二楚，比中介还快，而且不要中介费，同时租我楼上的，碰巧是孩子同级的同学，人家就是自己找的，还说看过我这个房子，最后没相中，才要的五楼的，他原来是在前面楼租房子住，家里老人来的，住不开，才找大房子的，你看长知识吧，呵呵，以后可不这么冲动了。
*对于老房子一定关注电线的负荷问题，好多是铝线，不是铜线的，这个房子的空调制冷效果不好，结果自己买了三个窗式空调，功率800w一个，接上插座，一会插座接头冒烟了，才发现是铝线，最后自己接的外接一平方的铜线，才算解决问题。
*还有一个是很多单位宿舍还是插卡式买电，不是市区计费供电，可以事后缴费，网上什么的都很方便，这个宿舍还是老式的买电买水，然后回来插卡，但是因为机关单位，很多规定，每次买电不能超过200度，每个月不能买2次，行政办公室的人一副官气，气人吧，到了夏天，电根本不够用的，打了几次嘴仗，也没有解决。
大房子住上了，开始处理自己的房子了，因为楼层好，装修的也不错，电器也多，三个屋三个空调制冷效果都很好，下水道都改了直通楼下，不会堵（以前的时候几乎每个月都得疏通一次，挨家挨户收钱，租老房子的得注意），没用多长时间，就租了出去，一个银行的，也是本小区的，2700元/月，这样就相当于自己每个月花了600元，租了一个100平的大房子住，感觉挺合适。
过了一个月，自己算了一笔账，自己这个房子，能够卖120多万，如果放在银行买理财，5%收益率，一年6万，一个月相当于5000元，才租2700元，等于少了2300元。如果用这些钱付我租房子的3300，一个月还能剩1700，加上原来那个小产权租出去1250元，这样每月收入近3000。住的问题解决了，我开始考虑现金流的增加了。
2016年5月，开始在中介挂房子卖房子了，本来想买给我那个租客，她自己在小区也有学区房子，顶楼，她在南部也有新房子，为了孩子上学，现在没法卖了学区，买我这个，贷款额度也不够，我就考虑通过中介这条路卖了。
当时我这个一等一区域的学区房还算平稳，价格不高17000-18000都有，我的房子是二楼，朝南，很多看房子的，有的嫌总价高，我报价128万，然后逐渐加到135万（现在看看那个时候真便宜），独家代理、搞促销什么的花招都用过，还是卖不出去。
原因：1、想上学的因为这个房子占了名额，必须是3岁一下的才可以买，否则人家没法上学，这样卡掉了很多想买的。2、当时房价还没开始上涨，三月是最好卖的时候，过了就平淡了。3、城市东部开始火热了，很多投资的去那边买了，而且买的都涨了一些，没有人关注这边的老房子。
最后一家中介给谈了一个客户，人家是在东部拆迁，给了100多万，手里不敢放钱，害怕贬值，自己准备生二胎，就像在市区最好的学区买个学区房，也不住，不影响租客，一切条件都很符合，就是价格最后谈到126万，磨了两次，就成交了，后来这个买家也成了朋友，后来我经常给他发信息说这边的最新房价，估计他现在得乐疯了，一年翻了一倍，想想就心酸。
带*的内容是提醒自己以后注意的，大家遇到同类问题也可以参考。
既然关注现金流，就没考虑那么多，手里的钱怎么分配呢，必须都换成能带来现金流的房产，而且给自己定的目标就是租金回报率不低于5%。
说干就干，开始买房！
户口已经从老房子迁出来，虽然说以后直升初中，怕以后出什么问题，还是想在小区买个小房子，落户口用（现在看当时这个决定有多正确！），中介给找了一个7楼，44平，51万，单价11600，中介说总价是这个小区里最便宜的了。办理完毕52万多，一次性付款，对方也挺高兴，是个老同志，自己还有房子，这个房子就是一直空着。
当时买这个房子是另外一个学区，所以便宜，买了以后一问其他邻居，才知道这个房子是弹性学区，也就是可以自己选择上哪个小学，这无形中又增加了房子将来升值的潜力，前两天中介来电话问卖不卖，单价22000了，也就是总价102万，1年升值了一倍，不知道那个老同志知道了会怎么想，也后悔自己当时为何就买了一套。
*老房子一定要增加面积，很多房子是房改房，阳台是算了一半面积的，现在房管局有政策，可以重新测量，拿到房产证后，就报了测量，跑了一大堆手续后，面积成了46.5平，多了2.5平，按照当时价格就是多了2.5万，现在价格等于多了5.5万，没有白跑，嘿嘿，小老百姓就这样一点一点挤出来小钱。
房子有一定的装修，自己收拾了一个星期，修理了一下原来的家电，又从网上买了个32寸电视，700多元，就挂了出租，不到一天就租出去了，1500元一直租到现在，现在租金1550元，虽然回报率没有到5%，才3.5%，因为为了放户口用，就不计较了。
*要是买学区房，一定要买老学区，那些合作办学的，在新区的学校，有名称没实力，老学区人丁兴旺，房子不愁出租，靠近市中心的房子没有空着的。
这样，就拥有了第一套投资性的房子。
开始买第二套。
因为一开始就考虑的为了现金流，就得看出租回报率。所以必须有两个条件，一是租金年回报率5%以上，二是出租情况好，不能有空租期。这样就把范围锁定在市中心的几个公寓项目上了。
当时看过银座晶都，因为旁边有本市最高楼，但是在修路，搞的这个地方不温不火，最后中介给介绍的万达公寓，当时中介搞活动，中介费1%,这个公寓属于万达商业的一部分，就一个单元，20多层，一层楼上户数不少，这个房子面积41平，正在出租中2900/月，几乎没有空租期（事实证明也如此），总价52万，当时说的税费得4万，实际一个月办理下来，税费2万，合着总价54万，年租金回报率6.4%，超过我的预期回报率，有这个回报率高兴的不得了，很快就成交了。
经过一年的涨价，现在总价70-75万可以卖掉，因为现在我们这个城市去年到现在的限购，公寓火了，经常有打电话的问是否愿意卖。
现在说说买公寓的经验和教训。
经验方面：
*这种核心商圈的小户型、低总价公寓，不愁出租问题，就看租金回报率是否合适，我的标准就是以这里的日租房的租金作为最低标准，我这个公寓租金2900，现在2800，问了好几个日租房，都是长租，没有空档期，租金2500-2700（他们按天出租，130-180元/天），回报率最低5.5%。当时很多标出租价格3000的，所以你接受5%的租金回报率的话，一定会租出去。
*公寓的租金基本是按照套来算的，面积差个几平方，租金上没有什么太大关系，所以买公寓就看总价和出租回报率，只要合适，就可以入手，当然现在房子总价上去了，现在一套得65-70万左右了，但是租金观察基本没有变化（房子是用来住的，住的人出钱，租金老百姓可以说了算），所以现在的租金回报率下降到4.8%了。
教训方面：
*公寓房不要买紧挨电梯的，除非是为了经营用，不是出租居住用，因为多少电梯运行会有干扰，特别是晚上深夜，第一个租客说有神经衰弱，影响睡眠。我去问第二个租客，他说一点也听不见，我也去听过，不是很大声，轻微有一点，但多少是个影响。
*虽然公寓按套出租，但买的时候可是按照面积算钱，当时考虑总价52万，低于当时的周围54万，可是这个面积小才41.99平，后来查了一下，那些都是48平的，这个问题忽略了，导致房屋单价买的时候并不低，以后买的时候也是按照面积，多少是吃亏的。
补充一下：公寓房靠近电梯的，日租房也不太愿意要，怕客人受电梯运行噪音的影响。出租的时候问过楼上的日租房老板，有一半在意的，一半不在意的。
还有一个日租房要的条件一个是屋里有大镜子，显得屋里大，二是要贴壁纸，显得高档。我买的这个房子里碰巧都有。
现在手里的房子有两套带证的了。算了一下租金回报，一个月1500+2900+1250（小产权）=5650元了。继续考察买第三套房。
当时我市房价还没有放量上涨，所以没想到买房子短期上涨套利，我是这样考虑的：继续以租金回报作为目的，在本市寻找回报率5%小区，当时的政策是跨区算第一套房，税率优惠，就准备在别的区考察。
以电动车的行车时间半小时为限，最后看好了市区北边的青年居易小区，理由如下：1、全是小户型，总价不高（也考虑自己剩余资金不多了）。2、出租回报率高，能到5%。3、靠近中恒批发市场和药王楼药材市场，租客资源丰富（市中万达这边也有去租的）。4、紧靠长途汽车站，交通方便。5、有很多日租房，可以最后给他们。6、有学区概念，是本区第二好的小学（买的时候从中介处得知的）
最后相中了一套36平，精装带家具家电，34万，卖家也挺有意思，从一个中介谈过，最后不知什么原因又不卖了，另外一个中介给介绍，一见面，我俩见面都笑了，怎么又是你，缘分，不卖都不行，现在都是朋友了。办理完35.5万多，办理完交割，在网上发了出租广告一天内晚上就租出去了，1550元/月，是在药王楼上班的外地办事处老总。
时间是2016年7月，买了第三套房子，这个房子虽然是有点外观有点公寓性质，但是为70年产权的，所以名下住宅有了2套了，总租金月收入升到7200元。
买了第三套房子，心里又痒痒了，觉得还得收租子，再增加资产现金流收入，觉得还是青年居易的房子总价低，租金回报率高，就又委托中介那个小伙子给再找一个小面积的，带租约的，不出一个星期，他就给找了一个小区内一个28平的（实际是27.1平），二楼北向，28万，办理完毕29万，正在出租中1200元/月，还有半年租期，没有给租客涨价，后期可以租1300元。
很顺利的办理完毕，房主说家具都是在家具城买的好的，还有电器都是名牌的，最后又加了3000元，也没有多计较，就同意了。
这样在2016年8月，又买了第四套房子（全都是小房子，呵呵），住宅数量为三套，租金现金流到了8400元/月，年租金收益10.8万元。
到此，原定的财务自由的差额部分已经补齐，以自己为标准的财务自由的小目标实现了。
而在2016年9月，本市出台了限购政策，本市居民最多三套，等于自己给自己限购了，呵呵，可怕的是限购后的一轮暴涨，如果晚出手买着这两套，2016年买最少要多花10万，现在的青年居易单价从10000（在2016年6月前单价7000，因为划了学区才一下子到了10000，政策的推力真大！）涨到近15000，涨了50%，现在28平的是40万左右，36平的50万左右，两套房子合计涨了25万。
下面说说买着两套青年居易房子的得与失。
有意思的是那个36平的房子，楼、单元、门牌号与我卖出的学区房一模一样，不失是一种命中注定该买的感觉。
得到的经验和教训：
*楼层都选择的2楼，属于黄金楼层，房屋都是精装修（28平的差点），家具家电都齐全，为出租省了不少心。这种无电梯的房子还是3楼以下好。
*这种小户型有学区概念，户型小，总价低，对于外来人员可以为子女就学提供较低门槛，将来出手变现也快。学区是对增值影响较大的因素，买房子，要首要考虑这个。在本市各个区，好的学区的，没有太多小面积的房子，那得仔细寻找。
*本市现在正大修地铁线路，正好在长途汽车站有一站，这个房子也算个地铁房，将来出租和出售都沾光。以后再买房子，对以上因素要全面考虑靠近地铁。
得到的教训
*36平的那个靠近青年居易东侧，最东头单元，围墙外就是铁路，过火车的时候多少有些动静，问过这个租客，他说没有感觉有什么，但是对于日租房，有法人不太愿意租，害怕碰上神经衰弱的顾客。要是能隔开一个单元就好了。
*对于原房主的家具、家电，如果要加钱，完全可以让他拉走，这个谈判的筹码没有把握好，因为给你算的钱，完全可以买一套家具家电，这个后面讲细节。
开始买第五套房子。
因为早就想把西边的小产权房子换成带产权的，从2016年底就想着卖了，就因为没有产权，133平三室两厅的房子也就是50万，只能租1250元，一个是租金回报率太低，一个是这个房子几乎不可能去住了，就决定卖了。和租客说好了，给中介报价48万，最终2017年4月46万成交（当时小区里有的房子说卖58万了，没法说，看自己需求），客户是个挺好老医生，钱得5月底给，就同意了。
从2016年底就找新的公寓地段，因为限购了，只能买公寓，那个时候就盯上了东部万达对面的鑫苑国际城市花园的公寓，34平的48平的，因为对面就是万达广场商圈和高新产业园区，租赁需求比较强，34平租金1500-1700元/月，48平的1700-2000元/月，2016年的低的价格34平27万（办理完29万），48平的38万（办理完40万），回报率6%，比青年居易的还高，所以一直和中介小伙联系着，只要小产权一出手，就马上买一套34平的。
因为限购，从2017年开始这个公寓价格一路上涨，从27万到29万到33万，今天是35万还没有卖的（前几天给朋友介绍的，只能买了两套48平的，47万一套，租金1700元），中介小伙给找了一个33万的，税费低，办完34万多，因为有贷款，也是5月底付完尾款，正好和小产权交割时间一样。房子带租约，1500元/月，租金我从6月开始收，还是没有涨价，还给租客买了新32寸电视和一个小冰箱，保持租客稳定性和好感。
这样经过一番折腾，把小产权的转正了，租金涨了，还多出来一部分现金，还把房子放在了涨价通道的火车上，没办法，小老百姓就得精打细算。
届此，实现住宅3套公寓2套（实际上这些房子还不如人家一套学区房值钱），租金现金流1550+2800+1100+1550+1500=8500元，年租金10.2万，自己还算满意。
现在反思一下租金回报的问题。
在考虑依靠租金回报的时候，也曾考虑，将来会不会有人租房子住，万一租不出去或租金下降怎么办？通过与租赁过程和与租客交谈，分析判断如下：
*本市为省会二线，人口净流入稳定，小户型的租客都是打工者、生意人、日租房，这个群体庞大。
*所选的房子都在核心商圈，工作聚集区，租赁需求稳定，精装小户型受欢迎。
*租金是受承租人收入水平决定和通货膨胀影响，现在工资一直在涨，劳动力成本一直上涨，租金这些年一直相应在上涨，正常每年涨个100元是正常的。
*将来会不会受机构房屋持有者租房市场冲击，即使自持物业不让卖了，都只能出租的了，租金回报率低于5%，房企资金成本受得了？按照现在的房价，没有10%他们都不会干的？最终看看上海不是批了几块地，只能出租不能出售吗，过2-3年他们把房子盖起来就知道了，真正的租赁市场价格水平了。拭目以待。
*另外看商务酒店和日租房、各类网络房屋租赁企业的日租金，都是在缓慢上涨的，他们是租赁市场的风向标。查了XX短租本市的价格，同类房型最便宜一个月租的98元一天，相当于月租金3000。
自己的结论：所选的这类小房子的总租金金额不会降，会缓慢上升，预计5%年增长率。
说说一个固有争论的话题：到底租房合适还是买房合适？
这个话题争论太多时间了，不过哪个也没有说服哪个。国外基本都是租房，因为国外房子基本不涨价，没有太多人投资，国外房子租金回报率基本都是5%，而其他金融产品的年回报率都在8%，也没有太多人图这个租金回报率，国外人也不多，租房市场是稳定的，这个造就了国外租房能够占居住的50%人口（根据一些专栏文章）。
国内房子代表的东西太多了，影响的方面也太多了，户口、孩子上学、丈母娘的要求、自己的面子，但是这个房子占用资金太大了，只要是为了居住，买和租都是一种方式，没有对错，但是对于买了的房子的钱，就失去了它的机会成本，也就是5%的收益率（现在银行里就有近5%的定期存款，不是理财啊，是有存款保险制度50万以内托底的），按照这个标准，现在随便一套100平的房子就是200万-300万，200万X5%=10万，而这套房子租金多少呢，3000元左右（我现在住的房子据说300万，租金3300），到底哪个合适呢，自己判断。如果撇开那些影响因素，肯定是租房子合适，如果在乎，就买房子吧。
一个明智的做法，可以用一小部分资金，在好的学区，买个最小的可以上学的房子，落户口，挣学籍，其他的资金，尽情去投资稳健项目吧，资格、权利和收益尽量互不影响。
对于落户，提醒一句，不同派出所的落户政策是不一样的，有的外地人和本地人对房屋面积要求不一样，有的就是本地人还得需要提供本市在其他派出所辖区无房证明，才给落户，这些得要先去想落户的辖区派出所问好，再查查这个房是不是那个学校，千万别买了小房子了，根本无法落户，也无法上学，就麻烦了。
老百姓投资房产和反思自己卖房买房是否做对了？
老百姓（指的是手里就一二百万资金普通群众）投资房产渠道从风险收益率从高到低有以下几个类型：
1、尽量加杠杆（利用各类贷款），短期内（几个月内），快进快出，收益率至少200%以上，听一个朋友，首付30%共100万买3套100万的房子，几个月一套房子涨到100万，即使自己承担高税，纯利300万，回报率300（增值）/100（本金）=300%。风险大：政策、时机、胆量，现在这种个人的奇迹听不到了，因为现在政策、时机都过去了。
2、加杠杆或自己全款，购买优质房产，学区概念最好，中期持有（起码一两年），快进慢出，收益率能100%左右，比如买我房子的人。风险中：政策、资源配置、时机、眼光。
3、把房子当个生蛋的鸡，只要鸡蛋，不去卖掉鸡，长期持有（10年左右），这时候你就不会关心鸡是胖了还是瘦了，只关心它是不是每天下蛋，这个就像巴菲特了，他只关心购买企业的股票分红，不关系企业股票价格，他的分红收益率8%-10%就满意了，那老爷子现在多富就不说了，咱用他一半的收益率，用上几十年，也能做个千分之一的巴菲特，呵呵。风险低：除了受持有政策风险外，其他并无风险，跑腿、动嘴、眼光。
2016年底到2017年4月，听说了几个一类的高手，胆大，稳准狠，妥妥的把几十万搞到几百万，佩服！；听说了大量很多买房子的，特别是买学区房的，都成了第二类，现在妥妥的房价翻了一倍，虽然没有变现，心里肯定美滋滋的。我是做了第三类，听多了价值投资的熏陶，只看资金回报率，没有关心资产价格，虽然资产也增值了，但是到底哪类价值最大呢？一直在纠结这个问题。
那卖房买房我做对了吗？
先看看我卖出的这个房子现在涨到多少钱了！
如果我原来的这个房子不卖，72平的，也应该买250万，比原来卖出的126万，增值124万。
现在我四套房子（不算最后的公寓，是原来就有的小产权换的）按照今天市价相加=100+70+48+38=256万（扣掉未还的一些贷款，还要少的），增值（减去购房成本）48+16+12+9=85万，加上一年租金10万，95万
自我结论：还不如不折腾，等着原来学区房子跟大趋势升值，还能多赚124-95=29万。不知道算的对不对，每次路过中介看到那个学区房的价格，就是一个心结，哈哈。
这个心结实际上就是想鱼与熊掌都想兼得！还好，手里还有200多万的房子，以后你升值我也升值，只是幅度大小的问题，还算没有掉在地下，像那些看空楼市的卖了房子只存银行的人呵呵的苦笑。自己庆幸没有做个裸租者。
现在分别说说如何买二类的房子和三类的房子。
先说二类的，就是买了等着一段时间后升值的，这里假如资金也够，政策也允许，条件都符合，影响决策的主要是眼光和时机，那从哪里得到呢。回忆了1年的过程，从以下几个方面决定。
*1、政策信息，这里不是说的新闻说的哪里又调控了，哪里又限购了这些泛泛的无用的信息，1年下来我们听了无数的各类专家的点评，基本无用。听本地电台房产直播节目，特别是那种有热线的节目。我们当地收音机有个节目，天天早上7:00-7:30，热的不得了，关键是里面接热线的专家太厉害，是个房地产评估公司的老总，他对我们城市哪个地块，哪个门牌号，哪个楼太熟悉了，点评很到位，但是在前两个月调控最严的时候，这个节目给关闭了，前两天才刚刚恢复，据说讲了太多真话，影响了房价。他预言的很多“价值洼地”，现在都翻番了，他给卖房说的很多“你再等等”，不是地铁就是拆迁了，他给买房说的抓紧入手，现在都是50%涨幅，这才是真正的房产专家，有内部信息，站得高看得远。我当时要是听了，狠狠心用杠杆（去年很多银行主动给我打电话问要不要信用贷款和抵押贷，可以随借随还的那种，额度足够买个小学区房的）在他说的随便一个地方买个房子，现在至少50%增值，还不会限售。错过了时间，眼光不够！
*2、中介信息，一旦看好一个小区房子，可以从网上查价格走势，那是那远远不够也不准，去小区的中介，让他从电脑里调出来半年的成交价格，那个最真实。（动腿动嘴）
*3、居民提供的信息，去小区楼下，和楼下闲着的人谈谈，问问成交情况和价格，比中介更真实。
今天早上听又房产节目，专家说了，现在还存在价值洼地，在全市价格都在2-30000的行情下，市中心五龙潭公园旁边的一个房子，核心中的核心，价格才18000，语言表示意犹未尽，哈哈。
下面分析一下改善型租房未来怎么样。
改善性租房就是像我这样的，租三室一厅90平以上大房子的，这个房屋资源将来会怎么样呢？
首先是将来有没有这么多的房子，先看周围的人是否有闲着不用的大面积的房子，我的房东老两口退休了，闲着住在东部还有一套大房子，她的孩子也有一套大房子；我对象的同学前段时间刚买了东部开盘的三室一厅房子，自己现在住在老房子里；我的一个朋友在高新区一下子买了两套2018年交房的三室，自己现在住一个大三室；自己的双方老人，自己都有大房子。再看看周围在盖的房子到底有多少？建筑工地鳞次栉比，城市正在往外无限制的扩建，这一切说明房子是越来越多，将来会更多，不是单单房子多，核心是没有人住的房子多，没人住怎么办，就出租啊，不能放着，房源只会越来越多。
其次是租房价格会不会大涨，大房子租金总价高，基本是家庭居住，租赁时间长，换手率低，房价基本稳定，小房子因为换手率高，换租客的时候都想涨点。另外因为房源多，价格也没有太大涨幅，或持平，我也看到很多报道什么的，也说过这个趋势。
今天广州颁布《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，租购同权，和上海前几天的政策如出一辙，后果是会推出很多出租房屋资源，这是房地产市场风向标，各地都会学，东西多了一定会降价，这是自然规律，以后出租的大房子会又多又便宜。
以上判断，从去年到现在还没有错，后期等待时间验证。
这里说一下自己对期房和二手房的建议。
如果想马上就获得现金流，就买二手房，不论是住宅还是公寓，马上可以安排出租；
如果能够算出来将来的回报率，把建房时期无收入的时间算进去及装修成本之类算进去的话，平均回报率能到5%或合理范围，买期房也可以，但是不建议，因为以后这个地区出租情况怎么样（商业配套、居民服务配套），谁也不知道。
三类的房子怎么买呢，说说自己的经验
*1、挑选资金回报率最高的房子。先查你要买的小面积房子的平均价格，然后接着查这个房子同样面积的平均租金，就能找到5%以上的租金回报率的房子（还要加上中介费和税费等），这个功课是三类投资的必修课，比如查了这个地区的某个面积的房子卖46万，再查这个面积的房子出租1300，回报率就是1300X12/460000=3.4%；
当时我就光算了青年居易的，没有全盘算，后来算的鑫苑国际的租金回报率比青年居易的高，青年居易的第二套不应该买，今年到期后过于看重空档期，就着急忙慌的租给日租房才1100，回报率才4.5%，低了1%，没办法，小老百姓就得算计，和巴菲特年轻的时候相似，呵呵。
现在房价涨了，但是还能找到这样回报率的房子的，我那个买两套公寓的朋友就是这么算的。
*2、去中介查实际成交价格。这一步和买二类房子一样，要把中介费和税费问清楚，中介费可以打折。
*3、去小区的日租房问问，你相中的这个房子他要不要，就知道以后是否好租了，买万达公寓的时候多少吃了点这方面的亏。
说说关于出租房子家具家电配置说明。
装修：一般这种房子都是精装修，自己接手后，最好重新粉刷一遍或贴壁纸，我那个28平的，本以为贴壁纸挺贵，结果低价给了日租房后，人家花了700元全部贴了一遍，焕然一新，档次接着上去了。灯一定要换亮的，特别是一进屋的门厅灯，现在led灯都很便宜，20元一套，全屋换一遍100元。
家电：冰箱、洗衣机、空调、电视一般都有，即使全套买，旧货市场就有全套的，冰箱200升以上300元、洗衣机350元、空调大一匹700（夏季价格高点），电视不要在旧货市场买，质量太差，网上买，带wifi互联网电视的32寸1100，热水器60升的一定要买新的，为了安全，这个别省。
家具：双人折叠布艺沙发120，茶几100，小餐桌70，餐厅椅子2把50元，1.5米双人床带棕床垫300，宽1米高2米衣橱240元
这样布置好一套房子，也就是4000元搞定，当时那个房主把没有上面这么全的东西卖给我算3000元，其实贵了，完全可以让他拉走，自己配，说不定他还不会要呢，拉回去都没地方放，更不值钱。
几个小窍门：
1、卫生间排风扇不要买成品的，质量差的用不住，质量好的价格高，有的得100多，我直接安装的工业用风扇，电子市场有220V的（就是比电脑里的风扇大点的功率25W可长期运转），质量好，风量大，寿命长，价格低20元一个，到现在没有坏的。
2、冰箱可以在网上买小的，118升的500多元，也不贵，还给送货，省心。
3、房子接过来，先试试空调好用吧，不行就加氟利昂和清扫过滤网，估计都是厚厚的灰和毛毛，效果不好租客还得麻烦你，提前做功课，一定在不冷的时候处理，不要在夏天再搞，一个春天加氟80元，一个前几天坏了240元。
4、洗衣机一定提醒租客清理过滤网网里的衣服毛毛，这个不清理，会堵排水管，到时候洗衣机不存水，上门维修90元，就是掏了一下堵塞物。或者提前把这个事给租客说好，要是堵了他负责维修费。
说说如何对待租客的问题。
如果把房子作为一个小企业，租客就是你的企业客户，就知道该如何对待他们了。
1、尽量满足需求。签合同的时候我都会问他们房间里还需要什么，有需要尽量满足，比如买个电器，更换个橱柜什么的，鑫苑国际的客户我就是房子转过来后给她买了一个新的电视和冰箱，客户很满意。
2、及时解决问题。哪个客户的空调有问题，我都第一时间给他从网上叫个修理师傅，如果能自己修理的，如换个水龙头、电风扇之类的，我都去自己处理一下，也正好看看租客使用房子的情况。
3、租金上尽量照顾。一个是缴费时间长的就便宜，半年交比季度交每月便宜50元，全年交比半年交又便宜50元。
4、有特殊情况要大度。虽然合同写了不到期租金不退，但如果租客有特殊情况提前解约，我都不会额外扣钱的，有几个月包括几天没住，都把租金退给他们，押金最多扣一个月，如果连着就租出去了，没有空档期，押金都退。
这些都是年轻人或外地人，他们的流动性大，把一个城市好的地方展示给他们，他们就会对这个城市有好印象，就会愿意呆着这个城市，这个城市就会繁荣，繁荣我的租房生意就会好，我这些租客不管租期多长，都和我关系挺好，山不转水转说不定哪天他有转回来了，哈哈。
原来看房子想买房的时候，曾经听一个房主说收了人家1年的租金钱，才一个月家里出事得回老家，一分钱不退，爱咋滴咋滴，真不厚道，不知道他现在过的怎样。
说说对资产的想法1
现在凡是在本市有房子的（全款无贷款），谁不是家家屁股底下坐着几百万，真是不动产，另外一个含义就是没有流动收益的资产。
下午和一个朋友聊，他两套房子，一套老房子为孩子上学自住，价值300万，另外一套房子原来100万贷款80万买的，每个月还5000多，现在房子价值280万，现在房产总价值580万，半个千万富翁。和我聊问有什么赚钱项目可以投资？现在上班挣的钱都给银行还贷了，光靠媳妇的工资生活，很苦恼。
我把自己的过程给他聊了一遍，他说“嗯，很好，自己回去考虑考虑。”估计等到明天就和我以前给不下十几个人从去年就说过的一样，到现在也没有一个行动的，呵呵。这也是有人问我，“你把方法写出来不怕别人学去吗？”，根本不用担心的原因，行动的人还是少数。
为何屁股底下几百万的资产，现金流确是负的，这种情况比比皆是。很多人高高兴兴的去每天上班了，因为自己的房子这个月又升值了20万，太惬意了，得好好工作，作为庆祝！但对他们来说，他不能今天卖出个厕所，明天卖出个厨房进行变现，是个一直吃不到胡萝卜。屁股底下哪怕是500万的房子，不去上班，这个房子不会给他带来一个一元钱的馒头，他不能享受这个社会资产膨胀带来的当期收益，墙不能吃，地板不能吃，这就是我们70-80%人的现状。
接受多了理财的理念，我是看到什么固定物都想变现，然后产生收益，昨天把自己以前的一个游戏机通过网络卖了，400元卖给了一个收藏者，马上把钱存在了余额宝里，4%收益，存的时候想起了巴菲特少年时卖报纸一分钱一分钱的存钱的故事，呵呵，银行这么有钱，不就是这样一分一分的积累起来的吗。
说说对资产的想法2
国人都愿意说个词“以后”，比如“退休以后”，“涨到多少以后我就卖掉”，“以后就不干工作了”，但一直是“以后”，很少有立即变现的行动，我们都求稳，自己也一样。
这里不是让大家都不工作了，如果工作是一种乐趣或者责任，那就继续工作，就自己而言，如果工作是一直时间价值的损失，就放弃吧。
不管别人，那我这几套房子资产会如何膨胀呢，或者有时担忧这个资产会不会减少呢？大量的文章充斥的泡沫论之类的，看着都有道理，用1年的事实说话，这7月又快过完了，看本市房价图，这速度，调控到现在没什么变化呢（有两个区微降，不影响整体上升）？
说是泡沫也好，说是资产膨胀也好，其实我不太关心，就像一个比喻，我只要一个鸡窝里生的蛋，不管这些鸡蛋是10只鸡生的，还是5只鸡生的，只要还在生就可以只要够吃就可以。另外有文章说中国老百姓68%资产在房产里面，这个资产基本不能太缩水，关系老百姓就是关系稳定啊，我们最在乎稳定了，稳定压倒一切，呵呵。这样考虑，对我这些资产，就放心多了。
现在说说如何在网上发租房信息。
*1、网络渠道很多，58、赶集、安居客、房天下，链家，还有当地企业的很多网站都可以，自己还是用的前四个，但是不知为何安居客只能发售房的，不能发租房的，当地一些小的平台也发过，没人看，自己也不更新了，以后也不用了。以上四个渠道有的可以电脑上发，有的只能手机发，自己现在光用58、赶集、房天下。
*2、如何让自己的房子在网上排名靠前，一个是靠每日刷新，还有可以花钱自动刷新、排名靠前之类的，以前也都试过，效果看不出来。有的平台可以一天刷新多次，有的只能一次，再刷新就要钱，所以刷新的时间要选择好，大清早刷，中介看到的多，中午和晚上刷，客户看到的多，自己可以在每个时段都刷刷试试。
*3、重新写信息，不要恢复老信息。原来一次发信息时直接恢复了以前的，结果看浏览量很低，这是因为这作为老信息给沉底了，根本到不了前几页，所以没有人看。我以后都是重新写一篇，再发，标题和内容也和原来的不一样，提高新鲜度。
*4、标题和内容如何写，这个看看网上别人发的信息就知道了，标题可以突出特点，比如低楼层、安静、家电新等字眼，内容最后都加一句，“图片是真实的”，更能吸引人。有的平台标题对于个人发信息的是无法修改的，电脑给你产生一个标题，就缺乏吸引力，比如“青年居易36平一居室”，而他们的经纪人发信息权限大，可以自由定标题，为了保护经纪人的利益，还是希望通过经纪人把房子给你租出去。
最近青年居易36平的房子27号到期，租客到时搬走，为了不影响租客，十几号才开始在网上挂出来信息，原来1550元，现在报价1600元，经过十几天的反馈情况，并不理想，除了一开始中介问的比较多，直接客户有3-4个，但是都是着急租，没法等到27号。
原因分析如下：
1、本市拆违行动厉害，走了很多外地人，空出来较多房子，中介说现在有100多套在租粥多僧少，也说现在严打，日租房需求也少了，这是最主要原因。
2、地铁站在如火如荼的建设中，交通不太方便，多少有些影响。
3、价格标的稍微高点，小区内也有1400元的，但是还要看装修、配置情况，当然这还有心理作用使然，不能比原来的租金低啊，要不来看房子的问原来的租客，如果比现在的低，现在的租客心理会怎么想。
对策：
1、不着急。上次就是因为着急，怕空档期，3月中旬给了日租房，原打算1300，结果才1100，结果到3月底的时候好几个个人着急租的，可是没办法了，月底是换房的高峰期，我到月底看看是不是这个情况；另外3月及6-8月是学生毕业季、找工作季，是找房子的高峰期，应该有客源，虽然这边学生相对少点。
2、适当降价。这等着租客交了房子的最后几天，我再适当降价到1550，看看市场反应。
3、给日租房。给日租房相当于最后一招，过两天去现场的日租房问问，有没有意向。当然价格得提前做好心理准备，肯定不高。
一个月的空档期，就相当于租金标准降低了100元，大原则还是尽快租出去。
现在网上充斥的大量的关于租房市场爆发，房租马上降的文章，12个城市又开始试点租房市场了，还好没有我市，但不保证后期不跟（以前的政策跟的很紧），看不透，不知对我的未来影响几何？大家可以发表一下看法。
@15552861115 2017-07-23 18:25:09
楼主，咱俩一个城市，那你现在算好几套房了？对以后卖房有影响吧，税高？？？
-----------------------------
住宅是三套，高税只因为住宅才有，税加1%，不算什么。
今天路过学区房的链接中介，问了问我的学区房价格，说我那个楼上有个报105万的，3个月了还没卖掉。我要是卖可以报95万试试（单价20400），95万-52万=增值43万，涨得够可以了，这个涨幅比较满意，也不知道下个月是否继续保持增长势头。
问他知道我租的那个单元有个卖的110平，和我租的房型一样，，面积一样，报价300万，中介说知道，说根本卖不掉，都是一个学区的，单价比别人的高，面积大，总价高，要求一次性付款，所以看过几个客户，没有买的，正常也就是250万左右就可以，看样子还是有很多人高估自己房子的价值，盲目乐观，中介也说，如果想买，比比别人的便宜个5-10万，就比较好出手了。现在房子一直空着4个月了，还不如租出去，也可能人家不缺钱，所以挺着价。
现在的中介也说：“有价无市”，一脸无奈。
说说网上查的房源信息靠谱吗？
网上很多网站都有房源，我们一看都肯定挑选价格便宜，单价低的，实际上价格和在售数量不太真实，原因如下：
1、中介故意标低价格，吸引搜索者，打电话过去，就说这个房子没有，还有哪个哪个。
2、有的房子信息都是系统自动刷新的，打过去一问，人家说那都是好几个月以前挂的，所以价格低。
3、在售数量也是根据网络挂的信息进行电脑统计的，故根本没有那么多在卖的和在租的，现场去问中介最清楚真实数据。
4、平均价格多为挂牌价格平均的，有的网站也以成交价为平均的，基本都偏高一点，实际的没这么高，也有的是以小区内的住宅价格为平均价格的，没算公寓的。
@2013nxyhbd 2017-07-24 21:06:54
楼主，未来估计租房要公司化运作了，所以未来绝房租数字我预计比现在高，会基本和5年利率持平或者在这范围，你看呢？
-----------------------------
差不多，要是低于这个利率，租房公司没有赚头。还得看看租房公司的拿房成本，如果是自己盖的房子，租金还可以低点，但是现在新房的开盘价都在20000万，基本都是三室的100多平，200多万家装修什么的，得250万，按照5%收益率，年租金得12.5万，月租金得1万，即使房企售楼利润50%，房子成本价125万（基本不可能，看看现在面粉贵过面包就知道了），月租金也得6000多，而现在的实际三室租金3000-3500元左右，这些房企怎么出租。
要是收购现在的住房，市区单价都在20000了，收来还得租1万多才够财务成本，要不就放银行了，除非国家补贴，这个要看以后实际落地。
小面积的房子（两室、一室）情况也同上，租金是刚需定的，不是想提就可以提。
个人见解。
@生活要难得糊涂 2017-07-24 21:20:41
楼主原有一套77平学区房和一套130小产权，先更换成5套房，三套住宅两套公寓。楼主的房子听着不少，其实质量未曾有飞跃，居住没有改善，资产也没有什么增加。
三套住宅没有一个是改善住宅，面积也是超小的价值不高，公寓收租金还可以，转让税费太高没有升值空间。
楼主投资可以说是没什么获利就是瞎折腾，没有运用杠杆。当时不应该卖学区房，应该把学区房抵押或者自己买卖套一笔钱，小产权果断出手，用这笔资金尽量贷......
-----------------------------
所言部分正确。
换这几套房子就是为了租金回报率，不是为了自己住，自己改善的方法是租了一个大房子，在我住的小区属于条件比较好的了。
前两天测算，5套房子总获利80多万（当然差价得卖出后才是变现），月底还会详细算个，按照这位朋友说的加杠杆方法，获利可能会更高，这是有些后悔的地方。
公寓的买卖都是报最低价，只要税务局认可就行，差价都可以做低，中介都在行，税一般在第一次转手时挺高，再转手实际不高，税务局的房价不会涨的太高，中介都知道，我鑫苑国际的税费是7000，一般的都是2万，如果再交易，不会高于7000太多，这是我选的那个公寓的一个原因。
如果没有这5套，这1年10万的现金流就断了，远水与近渴，我选择了近渴，呵呵。