记录从买房到财务自由之路

　　回复一下各位朋友对我的中肯意见。
　　自己还有一部分现金，和一部分理财收入，也都可以。为何不离开这个小区，反而租房子住，老人现在独居，自己住170平三室两厅两卫电梯房，传达、停车都全，但是天天过来我们这里睡觉和吃饭（她住那里时睡不着觉，要吃安眠药，到我这里睡得特别香，药也停了，精神特别好，有人说这是风水什么的）。老人房子因为距离远，没法去，租的房子距离孩子学校2分钟可以到，早上送孩子就知道多方便了，这里小区里很多这样的，我们预计还得在小区租上6年。
　　将来老人的房子不是我们去住，就是得卖掉，我们想的是将来租到孩子上高中的附近，都方便，对老人的房子不感兴趣，孩子上大学后，在爱人单位附近租个电梯房，等着她退休。
　　对于工作，离开单位时培养好了接班人，没有遗憾，现在有时给朋友公司做管理咨询，但是说好了一个月只能去2天，不想影响自己的退休生活。昨天还给别人说，如果你对自己工作非常感兴趣，或者这个工作离了你不转，你有责任感，使命感，或者都没有，就是为了生计，那就必须上班吧。如果都不是，就干自己感兴趣的事吧，对社会更有益。
　　财务自由和含义是两个，一个是财产性收入可以覆盖支出，二是可以有自由支配的时间。我们很多人可以做到第一点，但是做到第二点就很难了。
　　我的每天时间安排的很忙的：做饭三顿、照顾老人至少4个小时，自己健身、拳击3个小时（一三五去健身房，目标是张家辉、金刚狼，现在达成一半了，哈哈），陪孩子读书1小时，辅导孩子功课2小时，听音乐1小时（dsd音质的一个发烧音乐专辑），晚上一起看电影2小时（家里100寸家庭影院，1年看300部各类大片），还有爬山、购物、游玩等时间，基本上所有的时间都花在美好的事物上，满满的。
　　能够这样做，多亏了自己有房租现金流做的补充，要不无法实现。

　　前天遇到一个老同志，我把卖了一类学区房，换二类学区房和其他小房子的事聊了聊，说还不如留着不动赚的更多之类的话，他的话让我听触动，想的更开了。
　　他说，你现在是不是比过去过的好，我说是；他说你貌似少挣了几十万对将来有什么大的影响吗，我说没有，他说既然这样就是庸人自扰，抓紧时间该锻炼锻炼去，该听音乐听音乐去吧。
　　再大锅蒸的米饭也是吃一碗，到我这个年龄多多少少还有什么在乎的，够即使满意。
　　还忘说了自己还有几十万的保险保障，还有私募基金投资收益（没算在现金流中），没说是怕当成做广告。

　　连续用手机软件记录了三年的家庭消费情况，搞清了自己一年家庭到底需要花多少钱，现在经过退休一年，加上租金的现金流，所有收入覆盖完消费，每年还能结余个5-6万元。老婆淘宝从来不管（两天一个快件），出去吃饭基本不看价格（不是高消费），孩子想买什么基本满足，退休前还真不这么洒脱，呵呵，自己还觉得满意。

　　今天上午把青年居易的房子收回了，租客到期。把锁芯换成自己的（原来的是他自己装的，带走了），屋里保持的挺干净，把浴室吸顶灯和客厅的吸顶灯都换了新的，原来的感觉有点昏暗，感觉不好，灯具市场就在南边不远，五分钟就到，2个LED吸顶灯才45元，而且不用螺丝，带磁力的，直接吸在原来的铁盘上就行，五分钟就安装好了，屋里格外亮。
　　把钥匙送到院里链家，对空租期也觉得无所谓，租客碰缘分吧，反正一年还有正的现金流，就是空段时间也无所谓；正好有个买家正在签合同，和中介原来卖给我的小伙聊两句，现在36平的成交价50万，28平的成交价39万，我原来的成本价是35万和30万。

　　今天早上听收音机房产节目，朱总又说到在七里山附近，价格涨得飞快，2016年4月份前是9000元，现在是16000，有个听众问，他说了一句，“有一些原因吧”，另外一个主持人调侃说，“朱总说说内幕吧”，朱总支支吾吾不说，还说“等明朗了这个地区还得涨”。我回头有空去那里的中介问问，到底是什么利好？
　　不过现在听众咨询买房的热情明显降低了，节目打电话的不多了。

　　本市还有哪些租金回报率比较高的房子？

　　

　　这些房子单价和总价不高，50平左右的，租金比鑫苑国际的高点。

　　也找到了一些可以落户、上学的公寓，后面会讲。

　　@胶东闲散山人 2017-07-25 14:55:09
　　看到济南的涯友发表帖子，我也回复一下
　　坐标济南的邻居青岛
　　目前住宅两套，LOFT公寓一套，均无贷款。住宅一套学区房89平（7楼无电梯），市值150-160万（不大好卖，但是近一年内无出售计划，因为明年老二上小学用，上了小学有计划出售）；另一套住宅131平电梯房，市值170万，出租中，年租金34000元（租户是韩国人，租了很多年了，因为韩国人爱惜房子也干净所以房租没有涨）。LOFT公寓62平，市值140万（出租中，年租金......
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　　你好，你这个131平的电梯房租金真是不高，在我们这里看至少3500/月，年42000，这种长租户真不好涨房租，除非一开始说好，三年一涨，外国人更注重合同，涨了他们也不会在乎。
　　你最后一句话真的很有感受，每个人冷暖自知，我的花费1年比你多几万，现在完全覆盖还有剩余，用钱的时候才知道什么是现金为王，我一个千万富翁的同事，买的房子最近装修，还现金不够，我还借给他一些。祝早日财务自由。

　　@biotite 2017-07-17 08:27:42
　　大房子住上了，开始处理自己的房子了，因为楼层好，装修的也不错，电器也多，三个屋三个空调制冷效果都很好，下水道都改了直通楼下，不会堵（以前的时候几乎每个月都得疏通一次，挨家挨户收钱，租老房子的得注意），没用多长时间，就租了出去，一个银行的，也是本小区的，2700元/月，这样就相当于自己每个月花了600元，租了一个100平的大房子住，感觉挺合适。
　　过了一个月，自己算了一笔账，自己这个房子，能够卖......
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　　@993007 2017-07-25 18:01:20
　　此处未考虑房价上涨的机会收益吗？
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　　回复一下这位朋友，这个确实忽略了，没想到后来涨得这么高，还以为卖在高点了，这里也是给自己提醒，关于价值洼地的思考。
　　当时东部房价已经开始抬头，从6000一路摸高15000，当时收音机朱总就说涨得太快，他后面的话没注意，就是会形成“价值洼地”，以后得注意这些话了：
　　*1、城市中某一个区的房子价格上涨，会带动其他区上涨，否则有落差，早晚得填平
　　*2、有领涨的楼盘，再看领涨的方向，是由南往北还是由东到西，要在最洼的低端提前布局，市中区的房子就是由南外环由南向北往八一立交桥推进的

　　所以说如果出现说“那片的房子涨得这么高了”，绝对不要光看那片，要看价格上涨会向哪个方向蔓延，这是关键。

　　昨天听到关于上海租房市场发展的信息，对于我对租房市场的疑问给解开了。
　　没想到上海那两块地的价格会这么低，才6000元，不会少个零吧，房子建好才12000，一套100平房子租装修好150万，可以租5000元，租金回报率4%，符合新闻说的合理的回报率，而且租金不会高于老百姓现在的租金水平。
　　转念一想，从另外一个角度说，那100平的上海房子是不是就值150万，高出的价格的都是泡沫？
　　不知道本市会不会推出这样的地块，从根本是解决将来大批量建设的出租房的成本问题。

　　说说自己租房的规划。
　　*孩子上小学和初中阶段：
　　无法离开当前学区，可以在小区内继续租这个110平的大房子，看老人身体状况，如她不能再奔波，就得搬到她那里住170平的大房子里去。（国人的教育现状，导致你不能离上学的地方太远，美其名曰“影响孩子学习”，我的一个同学是省内大电商CEO，不可谓没钱，没办法在实验中学旁边租的房子住了10年，为了减少孩子上下学的时间，自己的大房子一直闲置）
　　*孩子高中阶段（6年后）：
　　现在高中基本住校，两个打算，如果不住校，在孩子学校附近租个三室的房子，方便上下学，如果住校，我和老婆、老人在市区东部或南部租个三室房子，基本规划在旅游路附近，风景好，空气好，老婆东部上班近（市区开车太堵了，到单位得1.5小时），首选龙奥大厦附近（政府办公大楼），那里官员空的房子都很多，房子新，社区高档，租金低（同学在那里上班，前段时间为方便，租的奥龙观邸的房子，90多平，带个车位，才3000），到单位最多半小时。沿旅游路附件现在房子太多，两边全是高层，将来哪有那么多人住，现在配套还不好，光有大宽马路和楼。
　　*孩子大学阶段（10年后）：
　　和老婆早就商量好了，我们会在国内进行迁徙居住，很多没去过的地方可以去短租半年、一个季度的当地房子，首选空气好，山好、水好的地方，包括国外（现在老婆的姐姐在英国，邀请多次，各种牵挂去不了，家里老人还有两只猫，出门只敢3天内），一定要活的潇洒。
　　我一个同学现在已经在本市的南部山区，寻找风水好的院子，建立自己的养生基地，我跟他看过几个地方了，还没有太想中的，价格都很便宜，他孩子在国外，自己和老婆基本上是冬天在海南取暖，夏天在威海（自己有房子）避暑，春秋天去各地寺庙云游、练功，天天看他们朋友圈与神灵打坐对话，自己有个小企业，他的现金流还没与我多，就是活的潇洒，哈哈，号称要活到120岁。
　　*20年后：
　　到70岁了，看身体情况，要不就是进几个同学联合自建设养老院，自娱自乐，要不就是进正规的养老机构，防病延长身体机能。

　　以上各阶段情况，当前的现金流都能覆盖，现在正在进行第一阶段，后期就是等时间，后期对现金流的需要反而会减少。

　　@坚硬如水4431 2017-07-25 16:07:28
　　楼主很难让我相信这叫财务自由。如果城中村大妈月入租金5000，每月只花2000也能被你成为财务自由的话，那只能说你对财务自由的要求太低了。极端一点说，我月入2000，每天只啃馒头吃咸菜，是不是也算财务自由呢？
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　　@05西耶那 2017-07-26 02:45:11
　　你就是那耕地的农民，天天在幻想皇帝的生活。莫非有钱人就天天龙虾鲍鱼，米饭面条坚决不吃，连内裤也要lv的？人家楼主百姓生活，不用上班就衣食无忧，想吃龙虾鲍鱼不用算计，国内国外想玩就去，有钱有时间有精力，你根本就没这种经历，还在大谈馒头咸菜的主。
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　　感谢西耶那这位朋友的支持。

　　财务自由的定义你说的很对，实际上退休一开始的时候，也有点犹豫，担心钱够不够，后来随着房租一笔一笔的进入，用不了的钱都放零钱理财，每天都可以存取的那种，发现越来越多，后期就不关注了，反正几个账户每个月查一遍，现在一直保持在几万元，所以才有买东西不太在乎价格，一般消费不犹豫。前两天去给朋友汽车公司做管理咨询，他带我试驾了一款baowoSUV，不到20万，回来就问老婆需不需要换换现在的车，我知道哪个账户有这个钱可以支付，都这个年纪了，再不享受就晚了，嘿嘿。
　　财务自由就是一种感觉，就是在消费的时候不用首先考虑支付能力的问题，有过这个感觉的人都明白。
　　到我这个年纪，对物质方面的需求感觉越来越少了，对精神方面和内容感受方面的需求增加了，欲望逐渐平和，越来越喜欢静，当然练拳击时除外，呵呵。当然40岁之前还是要追求自己的欲望，享受高生活标准，才能推动社会进步。

　　如何判断你的房子是否容易出手变现。
　　现在很多人的房子价值几百万，几千万，但是那是市值，离变现还有一段距离，手里的现金才是硬通货，怎么知道是否可以比较快的变现呢？
　　*1、总价是否在所属小区是比较低的，一个小面积，一个是总价不高，中介给我说过我的学区小房子，他说，现在小区里面低于100万的房子不多，百万成了一个杠杠，向上就是高，向下就是不高。可能过一段时间两百万会成为一个杠杠，呵呵。
　　*2、看看房子有没有概念，一是学区，二是未来划学区（初中变更、合并等），三是未来拆迁、四是未来修地铁口。
　　*3、看看是不是中介经常给你打电话，他们有个工作叫“开发”，经常这样问“你的房子租出去了吗，什么时候到期。哥，你考虑卖吗，现在价格挺合适”，最后两句才是重点。如果你的房子经常接到电话，说明房子经常被“开发”，属于好卖的一种。我这几个房子除了新买的，每个月都能接到“开发”，问你卖不卖。当然不能卖了，什么时候卖，我考虑过，后面再说。

　　@东山人士2017 2017-07-21 09:41:19
　　交流一下个人租房的经验体会，首先，筛选租客很重要，好的租客不一定是出价最高的，我的原则是没有正当职业的坚决不租，家庭成员复杂的不租，年龄太老的老人不租，养宠物的坚决不租，经过简单交流事太多，斤斤计较的不租。经过第一个租期，房租拖延，生活习惯不好，不干净的不再租。遇到好的租客房租可以适当降低，但不要低于市价的百分之十。其次，不要签长期合同，以一年期为佳，到期如再租，可是适当涨房租。遇到好的租客......
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　　通过和东山人士交流，收获挺多。原来比较关注租房收益，对房子增值收益没太关注，当然，现在房子价格一直涨，随大流升值了不少，但是没有专门为了短炒去买个房子，昨天去东部万达周围转一圈，踩了一个盘，看看图。

　　

　　这个位于高新万达北边，使用率很高，和中介聊了一会，得到以下信息。
　　1、房子属于住宅式公寓，交易税费按照住宅标准，外地人购买90平以上的可以落户。
　　2、房源不多，都不想卖，房价从去年到现在涨了50%以上，现在出一套不长时间就卖掉。
　　3、房子小户型不多，70-90平多点，40平成交价46万，大面积的得过百万了。
　　4、租金挺高，40平在1700以上，基本没有空租的，大楼的入住率高。
　　顾虑的地方：
　　1、现在价位已经挺高了，会不会成为接盘侠，如果持有2年，能否达到20%（不含租金）收益率，毕竟青年居易的1年达到50%。
　　2、当前总价位出租回报率已经挺低，今天中介发了一个房子，不到2年有高税，租金回报率低于4%。
　　3、有笔资金8月底到期，是继续存还是买房，犹豫中。

　　周围还有三个盘，都是公寓，情况一样，现在处于价格上升通道，都捂着不卖，房源不多。
　　从中介得到的好消息是，她说鑫苑国际34平的有个很合适的，36万，也就是我买了2个月涨了2万了。

　　昨天有好几个中介问房子空出来没有，因为当时发信息的时候说27号到期，这些中介在维护信息。去青年居易的日租房问了一下，这个房子他报价1250元可以收，真是够低的，我说再等等看，预计1300可以成交，日租房就是比正常租低200元，要不人家赚什么，好处是他要贴壁纸，以后壁纸就留下了。
　　原来从万达公寓拉回来的1.5米双人床舍不得扔，放在楼下仓库里，这两天拆违，仓库要推平了，紧急在各朋友群发了无偿赠送信息，今天有个过来拉走的，断舍离。

　　@ty_126808101 2017-07-28 10:47:45
　　楼主，可以详细说一下面积重新测量的事情吗？拜托拜托
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　　这里说说自己重新测量的经历。这个一般都是对老房子的阳台部分，都能多几个平方，现在的新房子没这个问题。
　　*1、看看自己的房产证中间那个图纸，阳台部分有没有虚线，或者其他部位有没有虚线，都是实线，就没有测量的必要了。
　　*2、拿房产证、身份证去房产大厦有个测绘窗口，说自己想重新测量一下面积，让你签个申请表，按手印。
　　*3、办事人员会问你，你是不是房改房“你说是”，问你楼上有没有测过的“你说是”，以前没经验，说“好像是”，人家让你自己去查，就麻烦了。每个地方、每个时期都不一样，有人测过的话，现在不用你管，他们会附上测过的证明，我第一套房子测的时候，自己去区里的房管所，调出来这个楼以前测过的证据，复印交上，才给你测。
　　*4、阳台一定是要封闭的（就是封了钢窗，什么材料的都可以），开放式的现在正常好像不算，这个提前做好
　　*5、测量费不贵，先自己交上，多退少补，70平的也就130元左右，交完费用就回家等着，一般几天就来，测量过程5分钟，都是电子测量，很快。

　　说说学区房的购买
　　现在很多人都削尖了脑袋要把孩子送到学区房，根据自己孩子这些年上学的情况，说说学区房的感受，那就是好学校不一定有好教学、好班级不一定有好老师、好老师不一定有好学生，好学生不一定有好成绩。
　　1、教育资格：买学区房就是为了上学资格，越是小房子单价越高，总价相对低，孩子的好几个同学都是买了房子不住或出租（入学的时候要入户查是否实际居住），全家住在很远，每天开车接送，早上看看他们的表情，很累。
　　2、教育质量：大部分家长哪个也没有亲自上现在这个学校（我几十年前就是这个小学毕业的），现在师资力量都变了好几轮了，小学的老教师不多，超过30岁的就算老人了，因为在城市边建了很多合作办学（为了卖那里的房子），现在都把有点经验的老师送到市郊的小学，老校反而都是新老师，有的班一年换好几个老师，家长都联合去找，不愿意，当然有些老师也是家长要求换掉了，以前我们上学的时候哪有这种事。
　　3、直升初中：好多学区房小学好，初中一般，有的小学一般，初中好，最好的就是小学和初中都好，经常因为教育集团变更合并等原因，初中会变更、合并、改名（某区有个初中改名为某个一类初中的名字，价格升了5000元）。
　　4、福利：有的区小学初中每年发六身衣服，家长津津乐道，呵呵。有的学校和国外有交流计划，每年假期可以出国（好像四年级以上的才可以），当然价格不菲，7天3万多或更多，没钱的孩子会有什么感受？

　　综上，对于上大学这个目标，初中阶段更重要，一个初中对口好几个小学，不一定要买最贵小学的学区房。
　　我在单位面试现在的大学生的时候，看着对工作经验、社会经历几乎白板的各种专业的学生，感觉这十几年的上的学到底给他们带来了什么，关键是他们没有自己的思考能力？而即使专业对口的，专业上的内容都是学的十几年的知识，基本都过时淘汰了。所以说这些年从小学到大学给孩子们最缺乏的，是学习能力的培养、解决问题能力的培养、正确性格的培养、品味的培养等，这些在学校了是给不了的，不管是不是10万一平的学区房。
　　即使学习成绩，我了解的一些非重点小学，老师要求学生的学习要求和难度，比重大学区的都好，考试成绩不比重点学区的低，而那里的房价是这里的1/3。

　　今天我省公布了楼市调控14条，晚上租房制度。
　　虽然我省不在全国的试点中，应验了我那句话，政策风向一向跟得很紧的我地，不会甘愿人后，这不推出了。
　　我关注两个核心：
　　一、“租房人办理居住证后享有义务教育、医疗等基本公共服务”，不知道这个细则是什么样的，是不是像广州一样，得是本市居民等细则。这个将影响学区房的价格。
　　二、拆迁安置棚户区改造“省里不再考核货币化安置比例”，这意味着拆迁户一口人给60万的现金政策没了？，只给你回迁房和租房款。不给钱买房了，房子将不好卖了？

　　补充一下对学区房的购买
　　学区房的价格基本上是楼面价+小学学区价值+初中学区价值，比如全市平均价格15000，旁边不是太好的学区价格也差不多，很好的小学就基本差距5000，初中好的再加5000，所以这个好学区就是25000，其他城市比例都差不多。
　　但是有一点，小学的学区和初中的学区，是国家白给的政策利好，能给你就能把它拿走（回想一下从80年代到现在国家给过多少政策利好，又一句话就拿回去的，首富又怎么样，太多了，把握住政策机会的都发财了），像北京说的要摇号分学校，一晚上就能让学区直接掉到全市平均价格，所以说要在政策利好期的后期变现，利益大、不吃亏，和股市相似，这个时间点没有人能把握到最高点，但是可以在上升期卖掉，下降通道谁都想卖，可惜有可能这个利益变不了现。
　　现在本市要搞租售同权，虽然不知道哪天会实行，但是政策大势是对学区房价值的不好的影响。

　　@daihvi 2017-07-28 16:48:11
　　先支持再看，向前辈学习，也是在做辞职打算了，但关键手上除了房产无现金储备，看2018过年底后能不能储备30万
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　　不知你说的房子是自住还是出租有现金流，辞职不重要，关键看你手头有没有现金流可以应付你理想的生活开支。
　　现金建议准备50-100万，可以放在定期应急使用，建议存5年期利率高，一些银行官网公布的利率与柜台实际的不一样，可以去柜台咨询；定期存单可以分多张小金额，有急用可以分别取出来，不影响继续存的利息，有的电子存单比如网上银行存的，可以随意支取定期金额，即定转活业务，也不影响继续存的那部分利息。

　　@祈愿的兔子 2017-07-28 23:30:02
　　这几天看了楼主的帖子，也在思考，楼主抽空就帮我看看分析一下：六线旅游城市，有古镇有自然风光，空气比较好，前期是外省人来把古城价格炒高了基本没下一万一平，带院子的更贵，新城是地州市政中心，房价原来在4_5000左右，今年4月开始拆迁不回迁一部分老旧小区，房价大涨市区在七八千一平开发区低点六千左右，目前可以消费贷款三十万，利息四个点，手头只有工资收入，没有多余现金流，想买公寓或带返租的小商铺点是否可行？
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　　这位朋友，本人不了解你当地的情况，不干轻易断言。
　　你可以这样判断，你要是买公寓能否租出去，如果能租出去，你的收益模式1，等于每月租金减去每月贷款利息，但是消费贷款每个月好像本息都还的，不知道你要是办理的，是不是这种还是每个月还利息，到时候一把还本金的，如果不是，你是否有足够的现金每月还。你的收益模式2，就是租金可以顶上利息，倒是在本金到期还之前把房子卖掉，差价就是赚的，哪个谁也不确定。
　　带返租金的小商铺不知道在你们那里人气旺不旺，可以围绕这个商铺500米范围内，观察其他商铺的火热程度，如果他们都不好，这里凭什么人气旺？我们这里有很多商铺这种方式，前两年按照标准给租金，后期降低，后来不给了，房子得自己租，很难租出去。现在还是核心商圈的商铺没有问题，其他的都挺冷清。有时也看地段风水，隔着一条马路，这边好，那边就差，这个说不清。
　　多说一句，我楼下马路边有个胖胖大包店，就是包子店，原来爷俩干，三米的门头，天天排队，供不应求，有的包子都得预定，昨天去一看换人了，牌子没换，但还是排队买不上，口味没变，而且这个新店主还推出了新口味，当时人多没好意思问转让费多少，回头人少的时候去问问，看看这个新店主是不是做了一个好的投资。

　　说说房价上涨的基础
　　以前也发过帖子说明这个情况，发个表格看看测算趋势。

　　

　　房价先在统计局等单位都在说同比增长多少，就是今年比去年，明年比今年，实际上就是复利概念，我们就按照每年房价同比增长5%、8%、10%这种幅度测算（这是按照房子的金融价值或者买房子的金融成本的正常收益率或贷款成本），一套50万的房子经过多少年后应该多少钱。
　　可以看到后面的数字都很大，其实同比都没有超过10%，即使10年下来，一套50万的房子8%的同比增长，就100万了，翻了一倍（回想10年前，我们现在的房价是不是涨了一倍以上，国外的房价没有炒作，就是这种走势的）。而我们看看自己地区的房价，哪有低于年增长10%的，可能有人说后期哪能保持50%-100%的同比增长，应该换个角度看，这相当于用了1年时间把10年的正常涨幅都用完了，即使后面不涨，哪怕下跌也是正常的，按说明年哪怕降价40%，都是正常的，现在全国有哪里降价10%了，哪怕燕郊之类的降了30%，也是正常的，后期还会缓慢涨上去的。
　　我自己的房子也是超速度的把6年的涨幅都走完了。对你自己的房子也要有信心，呵呵，看10年。

　　对未来租金趋势的预测
　　我们改变不了政策和趋势，只能顺应政策和趋势，这轮刷屏的租售同权、只租不售、租房落户，在中央的基本论调“保持政策连续性”下，以后基本不会变了，那我们小老百姓相关的租赁价格有什么影响呢？
　　*1、未来租房价格会是两个，不管是中介报价还是你自己报价，落户价和非落户价，包括落户时间长短，落户价大于非落户价，长期落户大于短期落户。
　　*2、租房价格官方报道的会降，民间的会涨。因为落户要有房管机关的租房证明，实际上就是得去交租金税，为了少交租金税，肯定少报租金额，他们统计这个金额，会说“租金下降了！”，实际上是阴阳合同，现在的二手房交易不都是这样的吗，网签价格低于市价。

　　@祈愿的兔子 2017-07-31 01:20:37
　　还有这个商铺是包返租十五年，第123年返总房款百分之六，第45年返百分之七，第6-15年按市场实际情况看，总是觉得有点不太保险？
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　　这位朋友，我测算一下你的收益情况，看看是否合适，不看单价和面积，就看资金回报率，虽然租金先给，但是房子的占用时间还是5年，本金还是按照原来投入的计算，否则你的收益期就成了4年，而房子还是占用5年。
　　第二个商铺：年初支出本金=20.8556，年租金收益=2.3913，1年贷款19万利息支出=0.817，收益率=（2.3913-0.817）/20.8556=7.5%（第4/5年会高点）
　　第一个商铺：收益率=（1.5583-0.516）/13.9717=7.46%（第4/5年会高点）
　　从收益率讲是合适的，但有前提条件：1、你的贷款利息低才4.3%，2、前5年正常返租金。以后这个会不会变化，你自己判断。
　　如果这个没问题，5年后原价可以卖出，就相当于买了一个7.5%的5年期理财产品，不考虑商铺涨价，后面就是一个6%的理财产品，考虑商铺涨价，涨得部分必须卖掉才可以获得。还有空租期，如果房子空租一个月，收益率下降0.5%，空半年收益率也就成了3%。

　　我们这里的信用贷利息到了7%，买这个商铺回报率=5.1%，还不如买银行理财5.5%收益的产品。按照我的情况，我不会买。
　　仅供参考。

　　根据几位涯友发表的意见，现在考虑把持有物业进行价值提升，提升包括两个方面：
　　*1、房屋未来价值，也就是以后的年增值率，如果年增值率没有上升，而是用这个房子的钱哪怕换到了一个价格一样，漂亮，高大上的社区，价格不涨了，还不如不换。
　　*2、房产价值即使不上涨，但是租金和出租率可以上涨。
　　*3、如果换个新房子，以上两个增值率的相加之和不变或者降低，还不如不换，就成了瞎折腾，还要看是否首先在乎现金流。

　　首先我把自己的持有物业进行一下盘点，分析当前的情况。

　　今天青年居易的36平顺利出租，中介帮着出租的，签1年合同，半年付1400，低于预期，但是半年付好于预期，本次没有给日租房是正确的选择，本次沉住气，不着急出手，空租期1周，基本可以忽略，还算满意，总结经验如下。
　　*1、把钥匙留给中介。前租客腾出房子来后，把钥匙留给中介后，才有实质性的看房，前期有租客时，还得预约等着看房，找房子的都没这个耐心。如果有别的中介看房，要给放钥匙的中介提前打好招呼，可以让其他中介看。
　　*2、屋内要整理。我做的整理有：换灯、换水龙头（都是在可以用的前提下换更好的，提升使用感受），家具重新归位摆放。
　　*3、提升好感。我在整理完房间后，在屋里放了空气清新剂三盒（一共12元），一推门进去非常的芬芳，对于女性客户感受特别好，现在很多屋子空置期，潮湿阴暗甚至有发霉气味，第一感官非常不好，特别是女性客户。签合同的时候我问客户，他说媳妇挺满意。
　　如果你的房子是人群聚集区，房子应该不愁租，拆违等原因需求减少时，好品质的房子还是最容易租出去。

　　@祈愿的兔子 2017-07-31 13:14:29
　　谢谢楼主给出这个详细的回复，非常受教了。因为还没有到实地去看过，我准备周末到县城去再具体考察一下，确实现在商铺尤其是现在这样商业广场的商铺还是问题比较多，不是以前那样十几万买个商铺，现在每年有个几万的收入了，还是慎重点好，我和先生手头有市中心一套四室毛坯，目前没现金接房以及装修，现在也考虑用信用贷款出来接房后简单装修以期出租后收点租金。另外在七月初我有考虑到过公寓，二手房等，房子真是折腾其中......
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　　咱们计算后判断，看看你假如投资了是否合适。
　　假如3年后可以把房子卖掉，你算算得卖多少钱才保本呢（按照你说的第二套计算）？
　　售价=购入价+3年财务成本（3年利息-3年租金）=45+5=50万，就是说你要是卖50万，等于一分钱没挣到，不知道那个时候房价会涨到多少？超过50万，你才有利可图。
　　假如3年后出租房子
　　你交了25万本金，见不到正现金流，还得每个月往里搭钱，相当于你和别人联合还贷，他出1000，你出380，20年下来，别人交了24万，你交了9万，假如房子没涨价，你用25+9=34万，买了一个45万的房子，净收益11万。
　　假如25万放在银行17年，按照5%收益复利滚存，17年末是57.3万，净收益32.3万；按照4%收益率复利滚存，17年末是48.7万，净收益23.7万，这都比收租金还贷款式的买房子合适，换言之，你20年后的那个房子，必须卖45+（32.3-11）=66.3万，才与存银行的收益相当。
　　当然按照我国规律，长期看，房子10年翻一番，20年翻两番，现在45万的房子，到时候得值180万了，哈哈，因为45万25年5%复利，也是120万了，房子的金融属性使它不会比存银行的升值慢，到180万不过年同比上年增长7.2%，现在的速度远远高于这个，要是增长率真能降到7.2%，老百姓得多高兴。
　　综上，你这个房子的租金回报率太低，将来吃租金，不合适。如果坚信我国楼市，就用杠杆买了过段时间卖掉，能赚钱。

　　@ty_129205739 2017-08-01 18:54:44
　　本人坐标郑州，年龄和楼主相仿，自由职业，有一点生意，但考虑到并不稳妥，且收益不高，就想着利用现有的房子为以后的生活增加保障。
　　一套购于03年，多层二楼，115平三室两厅，无贷款，一直在住。
　　二套购于08年，多层六，七楼复式，130平四室两厅，交由托管公司，现月租金3000元，年递增5%。
　　三套购于16年5月期房，18年3月交房,90平高层两房，有按揭，贷款70万，月供3800元。
　　四套五套16年10月西安购入，两......
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　　这位朋友的贷款确实不少，让我是不敢背负这么多压力的。原因：1、有期房，当前无现金流。2、不敢保证都能出租出去，我买的房子都是带租约的，就是怕自己租不出去。3、生活成本支出我比你高，你的好像10万左右，而你的净现金流并不多。
　　不知道我看你的数字对不对。

　　@赵梓婷 2017-07-25 04:45:22
　　我也在济南，看了你提到的公寓名称好熟悉。外地人，女，33岁，两个儿子，目前三套住宅（一套87学区自住，一套110未交房，一套59出租1500），一套公寓（办公自用），两套房贷加借款150万左右，未来110还要买车位加装修。现在觉得压力很大，经常焦虑和烦躁！还在苦苦奋斗中！
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　　只要收入覆盖掉支出，就不用焦虑，如果不能，就得想办法增加收入，或者资产变现，那个59平的能卖个100万吧，你的贷款压力一下子就减轻了，装修和车位钱都够了。

　　已经进入8月，在月初盘点一下自己的房产资源情况，重点在资产增值和年增值率的情况。还是先来算账，让数字来说话。

　　

　　所标的售价为7月底售价较低值，防止盲目乐观。
　　从年均房产增值看总增值82.1万，增值幅度40%，还算赶上2016年的行情，如按照每年10%平均增幅算，已经涨到第四年的价值。增值幅度还是一套学区房的住宅，年均增值70%。
　　租金回报最高的是万达公寓，回报率也是最高，学区房的租金回报率最低，但如果把房产价值增值加上，年总回报率最高的还是学区房，高达73.5%

　　这1年算下来，房屋总价增值82万，这是多少一般人（月薪5000）得工作14年的收入啊，虽然还没有变现，但小房子变现相对容易（本单元2楼110平的大房子还没有卖掉）。自己的小学区房还有初中变化后的升值预期空间20万，另外两个小住宅学区也不错，适合外地人落户上学，万达公寓是现金流的大管道，要持续产生收益，刚买的公寓才2个月，表中36万，现在有人出37万想买，等一年看增长情况。

　　看看7月本市房价请，图中看7月的数据即可，8月的才开始还得看后期走势。
　　
　　看走势还是总体一路上扬，各区7月大部分还是上涨的趋势，最近东部拍地楼面价都12000了，据说房价将20000起，就这种节奏，现在不管推出什么政策，还是看不到一丝降价的趋势。

　　最后一张图错了，下面这个才是
　　

　　@云清的落叶 2017-08-07 12:37:05
　　你这个帖子看了不下5遍，也推给周边的朋友看，奈何看的多做的少，我主要喜欢你的思想，不想做的工作，上班就等于浪费生命，没有责任感，也没有太大的欲望，不如提高被动收入，陪陪家人，感受一下这个世界！
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　　我们老觉得需要的很多，实际上很多基本的需求都满足不了，那些大需求就别想了，基本需求比如想去健身没时间，想陪家人得陪客户，想出去走走难请假，想随心讲话得看领导态度，所以现在物质极大丰富，精神却极度疲惫，都觉得自己在笼子里出不来，但大部分人不去找笼子门，而且笼子门并没有上锁。
　　也有人问“你怎么不去上班”，我就说自己有个小公司，有人管着不需要去，一年收入10万，就没有人再问了。

　　说说自己看好的那些将来可租的房子。
　　2016年退下来以后，第一个做的就是把本市的20多座山体公园爬了一遍，在这个城市住了这么长时间，还没有真正的仔细领略一下风景，现在城市规划投入不少，这些山体公园都是免费的，爬山一方面可以锻炼身体，另外一方面观察山体公园附近的楼盘，为将来租房子做准备，俗话说：“仁者乐山，智者乐水”，自己将来非常想居山而住。那就看看山体公园附近有哪些好房子。登高以后，才领略到我们这个城市房子简直太多了，包括正在盖的。
　　1、郎茂山公园
　　上山顶，亭台楼阁修的不错

　　

　　自己看好的是这个图中的房子，小区是公安局宿舍，安保好，停车方便，高层，有侧门直接上山，想租的是左边那个楼的最顶层那个样子。可以看到那个有绿棚子的，有楼梯门直通楼顶，将来自己可以搭一个棚子或者洋伞，布置上绿植，放上躺椅，摇床，看书、听音乐、喝茶、晒太阳、喝咖啡、喝啤酒、烧烤、开Party什么都可以干，好一阵向往。回来后查了一下租房房源，90平的3000元/月的很多，再次印证了，好房子很多都空着呢！
　　今天想想，不知道这是不是属于违建？这么高的地方谁会管？

　　（最后一张图没发上去）
　　自己看好的是这个图中的房子，小区是公安局宿舍，安保好，停车方便，高层，有侧门直接上山，想租的是左边那个楼的最顶层那个样子。可以看到那个有绿棚子的，有楼梯门直通楼顶，将来自己可以搭一个棚子或者洋伞，布置上绿植，放上躺椅，摇床，看书、听音乐、喝茶、晒太阳、喝咖啡、喝啤酒、烧烤、开Party什么都可以干，好一阵向往。回来后查了一下租房房源，90平的3000元/月的很多，再次印证了，好房子很多都空着呢！
　　今天想想，不知道这是不是属于违建？这么高的地方谁会管？