法拍房,买房如跳坑?



封面图 | 《小欢喜》剧照
文|风马牛 (微信公众号:冯仑风马牛) 
01
那些本想捡漏,却跳了坑的买房人
 
2021年即将过去,那些试图通过法拍房上车的人,会很怀念它。
 
12月19日,最高人民法院发布《关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》,明确说明在人民法院组织的司法拍卖房产活动中,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许。简而言之,法拍房也被限购了。
 
法拍房是指因为债务人(房屋所有者)无法还钱,被债权人向法院申请强制执行拍卖的房屋。作为司法救济的一种手段,法拍房力图在最短时间里,让债权人尽可能弥补损失,因此它的买卖和一般的商品房大有不同。
 
在最高法明确宣布法拍房全面限购之前,法拍房是否限购是司法机关和行政机关互相角力的一个问题。
 
这种暗地里的角力曾在江苏省被摆上明面。2017年5月31日,江苏省高院下发内部文件,明确表态法拍房不受限购政策调整。一周后,南京市房地产市场综合执法办公室正面回应,法拍房也在限购范围内。这场争端一度让业内人看起了热闹。
 
从司法机关的角度,法拍房本身是对债权人权利的维护,让债权人尽快挽回损失,是拍卖房产的根本目的,限购无疑增加了拍卖的难度,有碍司法救济。但从行政机关的角度,调控房价是重中之重,法拍房如果不限购,就是给调控留了一个漏洞。
 
是稳房价,还是优先保障债权人的权利,每个城市都有各自的选择,北上广深四大一线城市里早已开始这一政策。事到如今,最高法一纸明文,替全国所有城市做出了选择。
 
除了曾经能绕开限购,法拍房最吸引人之处,在于其起拍价往往比市价低了至少20%,这种堪比「打骨折」的价格,让法拍房成为一座围城,没进去的人望眼欲穿,有的人千方百计跳进去了,却又痛苦不堪。
 
据央视财经频道《正点财经》报道,今年6月,深圳一位阳女士花285.93万拍下一套市价约320万的住宅,但交完钱、办完手续之后,她才知道里面还住了一个人,此人和原房主是亲戚关系,放话想让他搬走就再掏30万。为了收房,阳女士甚至报了警、砸了房门,但对方就是死活不搬。
 

痛苦不止于此。当初拍下这套房时,阳女士还窃喜过自己少花了30多万,结果这一年深圳楼市震荡下行,同小区同户型的房子已暴跌至275万左右。拼手速拼家底才买下法拍房,本以为捡了漏,没想到捡到的是个烫手山芋——亏钱还住不进去。
 
阳女士的经历,是许多楼市新手、刚需买房人在购买法拍房时都会遇到的「大坑」。
 
就拿她的这次经历而言,将近300万的买卖,全在线上完成,她和其余竞拍人在半个小时内,经过50多轮竞价,拍下了这套房产。激情下单的后果是,她明明看到法院的竞买公告说明「这套房子与隔壁另一套房是打通使用」,也没有实地考察一下这套房产的实际居住情况怎么样。
这还仅仅是法拍房的「大坑」之一:实际居住人拒绝搬迁。除此之外,房屋产权不清、房屋债务偿还风险、户口迁移、拖欠水电物业费用等都是法拍房常见的「大坑」。
 
河南濮阳也曾有过一起法拍房闹剧。陈女士买下位于一楼的法拍房后,才发现原房主在房屋外围私自搭建了平房,不仅影响自家的采光,还把原本能直接出楼的卧室门给封上了,只留客厅门给她。陈女士找来记者,拿着房本和原房主母子俩交涉,反而被骂:「你不要脸,没钱还买房。」更糟心的是,因为平房难以拆除,陈女士只能捏着鼻子和原房主当邻居。
 
在绝大多数人心里,房子是生活迈向新台阶的象征。但对于某些一时冲动,未经调查就盲目买下法拍房的人来说,买房如跳坑,跳得英勇,爬得艰难。
 
02
他们才是真正捡了漏
 
普通二手商品房买卖中,中介是绕不过去的一个坎,市面上最全、最好的房源,往往掌握在神通广大的中介手中,想找到合心意的房子,买房人难免要掏一笔不菲的中介费。
 
一些楼市新手购买法拍房,看中的除了低房价,还有一点就是「没有中间商赚差价」。在他们看来,法院发法拍房信息,市场价、起拍价、房屋状况等信息一应俱全,中介干的事儿法院都帮你做完了,中介费也就省了。但事实上,法拍房不用交中介费,却要缴纳因司法拍卖本身形成的税费,如果房屋性质发生了变化,买房人还可能要缴纳综合补差款或原房主欠缴的土地出让金。
 
省一笔钱的背后,是你可能要掏出一笔更大的钱。
 
看准这个市场,专做法拍房的中介商应运而生,和普通二手房中介一样,他们不生产信息,只做信息的搬运工。这些中介往往都用同一个套路:先发布一套低价法拍房的信息,等你心动时,再告诉你法拍房有多「坑」,如果想捡漏,还是得寻求他们这些专业人士的帮助。一来二去,法拍房又回到了普通二手房的路子。
 
多花钱选择让中介帮忙,只是买下一套没有「坑」的法拍房的途径之一。这个群体存在的最大意义,是提醒看好法拍房的买房人们,必须足够谨慎、运气足够好,忍着对低价房源的心动,算清法拍房背后杂七杂八的费用,以比市价低的价格拍下,这才算是真正捡了漏。
 
除了买房人,还有一些债务人,指望着通过不法中介捡漏。
 
某些不法中介深谙司法拍卖的流程和目的,一般会使用这样的套路:劝债务人拿一笔钱出来,缴纳拍卖保证金,利用他们提供的身份信息参与拍卖,抬高拍卖价,抬到一定程度,如果有人拍下后觉得不值,悔拍了,那他缴纳的保证金就会冲抵你的债务,哪怕最后是债务人自己拍下了,也可以悔拍,这样保证金也会冲抵债务,相当于左手倒右手,还暂时保住了房子。
 
保证金多少视房屋价值而定。以12月29日阿里法拍上一套位于北京东城区,评估价为1251.81万的住宅为例,起拍价为702万,入场保证金就得缴纳70万元 。
 

感受一下网上拍卖的氛围
在拍卖行当里,这种人一般叫「托儿」,作用就是尽可能抬高拍卖价,提高卖家收益。这些不法中介费尽心思当「托儿」,获益自然不小。据央视财经暗访,他们的收费标准一般是抽取10%-20%,如果法拍房侥幸卖出了高价,还会另外收费。
 
对于不想低价卖出房子的债务人来说,即便这种灰色手段令人不齿,但他们暂时保住了房子,还延长了还债的时间,也算是以最小的代价捡了漏。
 
此外,还有一些专业人士成为职业买家,赚着一般人想象不到的差价。
 
在中国,相当一部分法拍房是因为房主资金链断裂,房子被银行收回抵债而形成的,这部分房产数量庞大,不仅包括常见的住宅,还有大量烂尾楼、商业用地等,这些都算作不良债权抵押物,银行常常会将其打包出卖。这些动辄上亿元的法拍房「大礼包」,在专业人士眼中是难得的好机会。
 
2009年,光耀东方投资公司以总价20亿元,拍下北京知名烂尾楼海天广场,此处房产涉及40余个债权人、38起诉讼,法院多次查封,内情之复杂令一般公司退避三舍。但光耀东方投资公司买下后,仅仅用了3个月时间,就将海天广场盘活,改名为北京光耀东方广场,商业区域、公寓部分归整得明明白白。这一年底,公寓部分开盘销售,价格为每平米2.3-2.5万元,开盘当天500套房源被抢购一空,仅此一处,光耀东方投资公司就收回了投资成本。有业内人士推算,在这个项目中,该公司的自有投入资金获利近10倍。
 
类似光耀东方投资公司这样的「掘金户」不少,越是复杂的债权,他们越喜欢,因为这样他们付出的金钱成本也就越低。
 
据媒体报道,2013年,广州一位李先生拍下一笔债权,本息合计9000万,他只花了4900万,这笔债权的抵押物包括151套回迁房、地下车库和两层商铺。针对这151套地段较好的回迁房,李先生开出1.5万元/㎡的房价,比同类型房屋市价低了1.3万元/㎡,最终一共卖出了90套回迁房,而他只需要60套就已经回本。值得一提的是,2013年广州平均房价为1.39万元/㎡,2020年涨至2.71万元/㎡,哪怕李先生剩下的房产都捂手里,增值收益也十分可观。
 
法拍房和普通商品房之间可观的差价,吸引着许多人前来捡漏,但看似简单的拍卖流程里,潜藏着难以估计的问题。职业买家艺高人胆大,债务人为保房子费尽心思,普通买房人想买到合心意的法拍房,不容易。
 
03
法拍房,不再隐秘的角落
近两年,全国法拍房数量剧增。在阿里法拍上,2019年全国法拍房(仅住宅用房)挂牌50万套,2020年120万套,今年已增至169.9万套。
 
在这波法拍房浪潮中,河北燕郊更是突出。
 
据人民法院资产诉讼网数据显示 ,截至12月中旬,燕郊法拍房数量为818套,是2020年的1.6倍,2019年的4.4倍。燕郊是北京周边著名的「卫星城」,曾一度以房价飙升闻名全国,无数人蜂拥至此,利用高杠杆入市,也有工作在北京的上班族拼尽六个钱包,在环京地区安下家来。然而2017年一纸限购令发出后,燕郊房价暴跌,2020年叠加疫情因素、2021年某些行业严重受挫,不少人无法还贷,只好眼睁睁看着房子被拍卖。
 
燕郊只是全国法拍房市场的一个缩影,全国各地,这样的例子屡见不鲜。高房价带来的刺激,让炒房客狂喜、刚需族焦虑,蜂拥而上的后果便是击鼓传花。当鼓声突然停下,狡猾的炒房人或许已经早早离场,留下的人不管初心如何,如今都被吊在了房价的悬崖之上。
 
169.9万套法拍房,这不是一个冰冷的数字,因为房子在中国,是资产,更是家的象征。每一套法拍房背后都有百转千回的故事,不知多少人正因此辗转不安。
 
随着最高法发布规定,法拍房不限购的「漏洞」被堵住,灰色产业也被严令禁止后,法拍房的交易流程更加透明。或许有朝一日,法拍房代表的将不再是「富贵险中求」,而是「居者有其所」。
 
 
资料来源:
[1]甄素静:《最高法明确竞买人资格 住房限购「捡漏」法拍房终结》,每日经济新闻
[2]田国宝:《燕郊法拍房激增背后,高杠杆炒房客大溃退》,经济观察网
[3]何玮:《「法拍房」不应被同等适用限购政策》,法制与社会
[4]安卓:《不良房产「炼金术」——「烂尾」如何成为暴利行业》,第一财经日报
[5]张占录:《法拍房地产投资市场分析》,北京房地产
[6]业兴:《房产司法拍卖中买受人权利保护研究》,江西财经大学硕士学位论文
[7]半月法谈:《房管局「怒怼」省高院,法拍房究竟是否受限购政策调整?》,公民与法
[8]王璐瑶:《试论法拍房标的物存在的权利瑕疵及对策》,法学研究
 
 

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本篇作者 | 毛洪涛   主编|王滔  
编审|陈润江   顾问|王淑琪
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