如果不是来海南做深度调研，我真的不知道，海南市场已经成为这个熊样子。
你说它冷吧，也确实很冷，很多在两三年前卖的如火如荼的文旅大盘，从神州半岛到石梅湾，那些名声赫赫的神盘，现在都出现了大折扣的特价房源。
你说它热吧，也确实热。
从海口到三亚，绑车位、绑装修、买房先买商办，变相捆绑的灰色空间弥漫在整个海南的上空，如幽灵一般久久不散。
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在海口，整个城市的限价是17300。
但是，西海岸华侨城，只剩一栋楼，是市场争抢的红盘，很热。
那么，限售的价格是多少呢？
就是17000多，严格的按照限价卖。很棒。
只不过，预买住宅，你必须先买一套40年产权的商办，再加一个24万的车位。
然后，你才可以有选房资格。
商办最小面积65，均价18500，这一下就是120万。加上24万的车位，总计144万。
这144万，就是你在华侨城的投名状。
还有海口新埠岛的碧桂园中央公岛。几年前来看的时候，还叫广物滨海国际，后来被碧桂园整体收购了。
这是一个占地5500亩的大盘，整个新埠岛一共才11000亩地，碧桂园占了一半。
这是一个海口眼下非常火的盘。
海口西海岸本来是海口比较热的版块，外地客户很多。但是整体在售商品房都基本接近了尾声，要么只剩两栋楼，要么就是最后一期等清盘。
所以在西海岸600个客户抢购200套房的事情屡见不鲜。
这让海口成为了纯粹的卖方市场，购房者基本没有话语权。
这时，碧桂园中央半岛的优势就出来了。
地多，房多，基础界面基本成型。
这让碧桂园中央半岛成为了外地人的买房救世主，无数挤破脑袋也要买海口的人的最佳选择。
那么，碧桂园中央半岛卖多少钱呢？
不久前刚开的君澜湾，备案价格区间在16400到17000之间。
但是，必须绑装修，再加18万的车位。
装修标准在4500到5000元，最终单价就到了22000，外加18万车位。
碧桂园倒是能按揭，这在整个海口都很难得。
但是必须全款的选完之后，才能按揭。
这就是海口最具代表性的两个楼盘，代表了海口楼市最基本的生态。
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这背后，则是整个海口都几乎已经无房可售的事实。
整个海口市，我们深度调研了两天，眼下能买的住宅项目，不超过十个。
主城：
华侨城曦海岸，剩一栋楼；
北辰府，剩两栋楼；
大华锦绣海岸，剩最后一期；
星华海岸城，剩最后一期；
罗牛山玖悦台，只有两栋楼；
碧桂园中央半岛，剩的最多。
这里面，除了碧桂园中央半岛和主打品质的罗牛山，剩下的基本都进入到尾盘，或者即将进入到尾盘。
江东新区只有两座住宅在售：
仁恒滨江园，高层住宅一直在延迟开盘，因为仁恒想突破17300的限价，备案到21000，所以，一直在磨；
万华江东麓岛，也一直在延迟开盘，因为想备案价到25000，也一直在磨。
这是江东新区200多平方公里范围内，唯二的商品住宅楼盘。拿地于2019年10月，此后再无商品宅地。
在这些之外，就是偏远的，连17300的限价都卖不到的楼盘。
比如说均价15500的宝龙城,；洋房均价16500，保利六千树。基本都是收智商税的，放弃就行了。
你说，这也没啥，卖完了及时补货不就行了。
补货就是拍地。是的，海口今年拍了不少地。
就在11月初的一周内，海口一口气供应了321.64亩宅地。但是，没有一块商品宅地。依然全部是人才安居房、租赁住房、安置房。
在整个2021年前10个月，海口一共9块宅地，也是300多亩，但是，没有一块商品宅地。依然全部是人才安居房、租赁住房、安置房。
也不对，就在前天，海口江东新区刚推了一块纯商品住宅用地，但是，占地17.87亩。
好大的地块。但这已经是江东新区两年内唯一的商品住宅地块。
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这就是矛盾所在。
几乎停滞的商品宅地供应，让海口已经供需失衡到无以复加的地步。
那就按市场价来啊，像三亚一样，别那么严格，售价从36000到90000，各凭本事。
但一刀切17300，让以品质著称、夯实地做了5000精装的万华江东麓岛吓得不敢开盘。
让本来就没有货量，奇货可居的现有楼盘，都不得不暗度陈仓。
这就是海口市场最真实的现状。
我一直有一个疑问，海口真的不知道市场上已经无房可售了吗？
一定知道，这样做也一定有原因。
在不久前出台的海南省住房和城乡建设十四五规划中，对住房的十四五目标非常明确：
海南在全力营造一个住房体系：
公租房、保障性租赁住房（最为庞大）→安居房（庞大）→商品房
一个金字塔式的结构。
用官方的术语，这个逻辑是这样的：
基本需求政府保障（安居房、租赁房）
改善需求市场调节（商品房）
这是一个逻辑紧密，层层递进的目标设定。
这也是未来五年内，整个海南的供地逻辑和楼市。
自贸港2025年封关。在封关之前，以公共租赁住房、保障性租赁住房和安居房为主体的自贸港住房保障体系必须会构建完成。
所以，很多人都在赌一个预期，那就是：
在租赁房、安居房、商品房的体系完成之后；
在基本需求政府保障（安居房、租赁房）、改善需求市场调节（商品房）整体政策下；
在2025年封关后，海南会不会彻底放开楼市，形成自由市场。
那一刻，才是海南楼市的黄金时代！
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那一天，站在三亚湾的酒店阳台上，眺望远处的游艇和帆船，凤凰岛就在不远处，在这个北国初冬的早晨，三亚却岿然不动地天蓝海清，风景如画。
只有在这一刻，我们才能感受到，这南国的岛屿，到底何处在摄人心魂，北方候鸟为何趋之若鹜？
最终，正是这些汹涌而来的人流和钱流，叠加各种红利，让海南楼市成为全中国最畸形市场。
但海南对楼市遗弃的决心，一定不容小觑。
那么，海南还能买吗？该怎么买？
首先，第一买品质。
因为改善住宅正在严重稀缺，后期大量的安居房、租赁房的住户，在五年后会寻求更高的居住品质，在改善住宅供需失衡的情况下，后期会有很强劲的、持续性的需求。
其次，不管是海口还是三亚，要放弃暴击、短炒的心态。
三亚已经出了二手房指导价了，最高的直接斩了45%，堪比广州；海口大概率也会跟。更何况还有五年限售。
这最终会导致整个三亚楼市的有价无市。（下图来源：海南楼Sir）
第三，如果有实际的度假和养老需求，海南的优质文旅盘真的可以入手了。
因为，石梅湾14000的价格又重出江湖，这基本就是三年前的价格；神州半岛也出现了15000的价格；清水湾24000的底价也出现了，这也是2018年的价格。
不过，这是不可持续的，是疫情客群减少、叠加年底回款，存在结构性短期让利空间。
但这些优质文旅却基本都是存量房了，三五年后，存量总有卖完的那一天。
所以，短期看空，长期看多，就是对海南楼市的最基本判断！
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