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最近一个多月，北方越来越冷，也快过年了，咨询海南房产问题的人迅速增长。
大家的问题千奇百怪，但是总结之后，你会发现眼下很多人看海南，有一个很大的误区。
比如说，很多人都在专注于跟着自贸港政策进行投资。
就在刚刚过去的12月，有人掏了1个亿，在海口西海岸西边的一个小区，团购了99套商铺。
我去看过那个项目两次，一个地处西海岸海边的文旅盘。在2018年行情最好的时候，卖到最高价格之后，房价就一直在往下掉，现在已经跌破了14000。海口楼市都热成这样了，这个小区的住宅价格都没撑住。
但现在有人却打着自贸港的概念，团购了99套商铺。
另一个让我不可理解的数据，是关于海花岛，谁能想到，在2021年，海花岛能卖了将近30个亿。位列整个海南单盘销售第五名。
问题来了，从2019年开始，海花岛就因为环保问题全面停工了。
那么，这30亿，都是谁在买？
许老板2012年在新加坡做的这个海上花开的梦，到底引来多少人产生共情？
这是现在海南市场最典型的两种韭菜类型：
一个是宏大的国家意志所营造的庞大概念，震晕了很多人；
一个是信息不对称的岛外小白，遇到了超强的营销到忽悠，压根无力抵抗。
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我们看海南，必须排除一切杂念，回归到常识本身。
那么，什么是海南的常识呢？我们只需要思考两个问题：
在没有自贸港之前，海南是因为什么火？
在海南，最大的IP为什么是三亚？
这背后的原因只有一个，就是中国14亿人，唯一的海天度假胜地。
比如说，现在整个北方都处在瑟瑟寒风中，但是镜头一转，海南的画面却是这样的。
这是三亚湾沿线的广场，每天上午九点多，一群来自天南海北的老人们，就开始扎堆聚集，开始了每天的社交活动。
对于老人来说，夏天住阿那亚、冬天住海南，这应该就是人生赢家的晚年生活吧！
从这里你会发现，对于海南市场，一个最核心的东西是中产阶级的过冬刚需。
一直以来，我们忽略一个事实，海南2017年暴涨之前的绝大多数时间里，海南是没有炒房客入场的。
在2018年严厉的限购政策出台之后，整个西海岸线的人都跑空了，10万置业顾问出走海南，散布于云南、北海和防城港。
但是这个时候，整个东岸的明星楼盘，博鳌依然坚挺；清水湾必须全款的硬性条件下，价格不但不降，反而均价全面突破20000。
所以，海南一个硬性特征是，凡是有度假配套和氛围，能满足度假需求，有自需客沉淀的地方，房价越坚挺，市场越硬朗。
所以，一直以来，你认为的海南都是投资客。
但其实，海南的绝大多数属于度假的自需客。
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但是，问题就在于，海南对于大多数人来说，大门已经彻底关闭了。
海南楼市，对于大多数人来说，基本都没有机会了。
一是因为全岛限购，外加海南禁止开发100平以下的住宅。
这导致海南的门槛大幅度提升，我们盘点了一下东海岸的最低总价门槛：
海口需要220万，全款；
三亚需要350万，全款；
博鳌需要240万，全款；
石梅湾需要150万，全款；
海棠湾唯一住宅只剩几套，最低总价700万，全款。
清水湾200万，全款。
这虽是最低总价，但对于大多人来说，一次性拿出这么多现金，基本是不可能的。
但这还不是最主要的，最主要的是，海南真的没有供应。
这是海南全岛在过去两年的纯商品房供应统计。
2021年，300亩；
2021年，79亩。
请注意，这是全岛79亩。
细分到地方：
海口三块地一共38.55亩，最小的一块地只有1.33亩；
儋州40.80亩
包含三亚，东海岸线一块供地都没有。
你说，这是过去两年的情况，那么未来肯定是有商品住宅供地的。
现在，我可以肯定的告诉你，未来三年大概率都不会有住宅土地供应。
为什么？
因为截止到2025年，海南安居房计划供应25万套；租赁用房5万套。
要入市30万套保障性住房。
所谓安居房，你也可以理解为人才房，价格很低，比如说海口均价22000，安居房则只要12000；三亚的安居房价格只有17000.
安居房是海南自贸港最核心的一个配套之一，2025年要封关，所以，在此之前，要探索出一个合理的住房制度。
最终，海南选择的是新加坡模式，安居房就是这个制度的核心。
那么，这已经是2022年了，海南保障房现在什么情况呢？
按照海南安居房的五年计划，按照目前已经出让的安居房用地估算，只有4.23万套。
缺口20万套。剩余还有租赁用房缺口。
所以，海南未来三年的土地出让，依然会以租赁用房和安居房用地为主。
海南商品住宅失衡现状，将进一步加深。
也意味着，在海南购买商品房，将难上加难。
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住宅限购，海棠湾7万一平的公寓也限购，比住宅一点都没有松口。
住宅限购后，很多人去买改住的商业办公类型的公寓；海南则直接出台限改令。所有样板间一夜之间全部被拆除，恢复到写字楼的格式。所有新建商办不能小于300平。
这是在住宅不能小于100平之后的，第二个限令。
东海岸所有优质、度假资源丰富的大湾区，基本上早在15年前都被瓜分完了。
所以近10年内所有的沿海建设用地，基本打的都是擦边球，比如说建人工岛。
恒大海花岛、融创日月湾、海口新埠岛，无一不是填海项目。
结果，环保令一下，炸的炸、烂尾的烂尾、土地收回的收回。
可以说，海南在四面八方围堵房地产。
除了雄安新区，在国内你再也找不到像海南这么左的地方。
这也让海南对于绝大多数的人都关上了大门！
这导致，眼下在海南买房，除了最重要的必须具备资金实力，比如说能拿出200万以上的现金之外。
最重要的是，一定要选对项目。
比如说，要一定够安全。
够安全，是因为要对抗环保风险；所以尽量选择国企央企，或者已经开发了10年之上，交房三四期的项目。
交房足够多，这对于大多数购房者来说，都是最好的保障。
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如果现在有这样一个项目，央企开发、地处著名湾区，度假资源非常优质。
总价最低只要91万，70年产权，户型是75平两房，精装修交房。
▲效果图
▲效果图
▲户型图
▲装修示意图
除了产品之外，最重要的是不限购不限贷。
这样的项目，你会不会考虑？
说实话，当我们第一次看到这些房源的时候，我们是非常兴奋的，因为这些房源，一定会让买到的人感谢米宅。
因为，这些房源，对于以下四类人来说，基本可以认为是买入海南非常难得的机会。
1、不能落户海南的人（比如事业单位，公务员等）
2、不愿意落户海南的人（比如北上广深户口的朋友）
3、不能接受两年个税或者社保的人（担心网签风险，政策变动）
4、考虑贷款的人（手头资金不足，考虑小户型，性价比）
如果你想买海南，又有以上问题，那你一定要加群，会有同事发详细资料。
这是你低总价、不限购买入海南最难得的一次机会，请你一定要珍惜。