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第一，什么是楼市保值率？
简易地说，就是一座城市的房产价值的保值升值能力。
通俗点说，是你在一座城市买了房子之后，你的投资的收益率。
在一个城市买了房子，就相当于是你买了一个城市股。
你买房子的钱，等于是城市做的融资，城市用这些钱进行城市建设，将来城市会给你回报。
而房子之上建立的教育便利，房子升值，这些则都是城市给你的分红。
第二，保值率为什么重要？
保值率能让投资有足够收益，这是基础常识。
但更重要的是，楼市的保值率代表的是一座城市的希望。
这可以分为两方面来理解：
1、2019年人民银行统计的数据，在居民债务中，住房贷款占据了54%，但这是合规比重。
不合规的是消费贷、经营贷之类的流入楼市的隐形数据。
所以，综合计算下来，居民总体债务中，住房债务一定会超过60%。
也就是说，中国百姓的身家性命基本都在楼市里。这是中国财富的压舱石。
所以，楼市的价值的增损，基本代表着一城一地民间财富的增损，这和城市消费力、城市活力息息相关。
2、如果观察你会发现，一座城市的楼市保值率，是和一座城市的经济现状直接关联的。
直白点说，楼市保值率，基本等于是一座城市经济前景和景气率现实中的最直接的反应。
这和人才的流动、投资资金的流入和流出又是直接挂钩的。
接下来，我们通过数据进行解读。
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一份房产保值率排行榜新鲜出炉，有很多想不到：
1、首先，这份排行榜来自于《财经》旗下，作为国内最专业的的财经媒体背书，让这个排行榜具备了一定的权威性。
这份排名的计算标的，是最近土拍的托底比例和降价比例。
托底比例，是指无人拍地，地方国企托底拿下，也就是所谓的左手倒右手。
降价比例，是指无人拿地，最终不得不大幅降低地价，也就是原地价的几折出让。
综合影响房价的几个关键指标，从而计算出的得分值。
在市场最不好的时候，才知道谁在裸泳！
2、没人能想到，房产保值率排名第一的城市，竟然是合肥。
并且合肥的得分值要远远高于其他城市，甚至比第二名的杭州高了12.5个百分点。
2015年到2018年，全国进行了一次大行情，很多人不知道，行情最开始的四座城市，其中有一座就是合肥，成为当年的四小龙。
在第一波行情起来中，四小龙之一的苏州就冷了下来，直到两年后的2018年底和2019年初，才迎来第二波行情。
但是，合肥却基本没有凉过，并且在2021年上半年迎来又迎来一波大行情，每个售楼部都基本需要全款抢房，一直到今天，偶尔小幅波动之外，都很坚挺。
另一个可以参考的数据，是1993年到2021年的GDP增长速度：
从低向高排列，GDP增长最快的5个省会城市中：
武汉，357亿到17717亿，51倍。
成都，388亿到19917亿，52倍。
郑州，218亿到12691亿，59倍。
长沙，193亿到13270亿，69倍。
合肥，97亿到11412亿，118倍。
合肥的增长速度也远超其他城市，并且合肥的增长速度，在最近十年，也就是2010年后，迎来了爆发。
这里面还有第三个非常重要的数据，就是含科量，就是新兴科技产业链的布局和落地能力。
合肥则远超其他中部城市。关于含科量这一点，也可以将杭州拉进来一起说。
2015年之前，杭州楼市五年不涨，被称为长三角最没落的城市，虽是省会，但被宁波一直看不起，又被同为长三角的苏州和南京吊打。
一直到阿里上市后，以及一系列的城建红利落地，最终让杭州一举咸鱼翻身。
所以，在这份名单的前三名中，合肥、杭州、成都，你会发现在它们三者身上，有非常明显的共性：都是那种处在蓬勃的上升期的城市。
所有人都看好这些城市的前景，最终导致民间预期非常之高。
这是经济蓬勃导致楼市蓬勃的三个最典型案例。
3、这份排行傍的前10座城市，除了一个青岛，基本处于南宋版图。青岛成为北方城市中，唯一抗打的二线城市。
前10名中，有5座都是长三角的城市，杭州、宁波、南京、苏州、无锡。基本都是这些年来的网红城市。
因为一线城市不计入这个考核，所以排除了深圳和广州后，只有佛山一座城市进入了前10。和长三角相比，差了不少。
在长三角和珠三角的对比中，有一个最大的不同是，长三角的城市能级很均衡，一超多强格局日久弥坚，上海是雁群的头部，其余城市呈雁阵排列在上海的身后，众多城市产业互补性极强，相互烘托，相互成就。
而珠三角则强弱差距过于悬殊，并且产业并不是互补格局，而是彼此竞争性大于互补性，更重要的是没有像上海一样的领头雁。
最终，长三角的结果是整体财富水平非常均衡，所以国家会将重大战略共同富裕示范区放在长三角；而珠三角则贫富差距有天上地下之别。
更重要的是产业转型，长三角的转型力度和速度明显要强于珠三角很多。
最典型的案例是无锡，五年前，无锡因为整治太湖，导致传统的经济支柱染织产业全军覆没，导致无锡经济直接腰斩，最终无锡分离转型，到今天已经成为长三角含科量最厚的城市之一，千亿市值的新科技产业链，被称为城市经济转型的重要指标，大部分城市甚至一个都没有。
但无锡有九个，不仅在长三角，甚至在全国除了几个核心城市，无锡都是数一数二的。
但是反观珠三角，依然是传统出口贸易中艰苦维持，最终，受到最近疫情影响，很多私企老板元气大伤。
长沙能排到第7，很大一个原因是，长沙的楼市基础一直都很夯实，2017年的时候，梅溪湖限价才9970，之后，限价逐渐放开，房价一直稳中有涨，没有其他城市那样的大起大落。
4、20个城市中，垫底的城市竟然是天津，也录得了最低分9.8分。天津这座城市，这些年几乎进入了失速坠落的魔咒。
首先是经济，失去了转型的最好时机，转型动力也不足，最终江河日下。
重庆和武汉分列倒数第二三名，这两个城市都有一个共同的问题，就是漫无边际型的城市，城区面积都无比庞大，这导致无数新区和天量供应。
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眼下国内城市最大的问题是什么？
是人口衰减+城市化尾声，这等于是增量的极度萎缩。
最终，国内城市将全面进入到存量竞争的白热化阶段。
一场存量搏杀无形中已经开始。
当万年不进人的北京和上海，都将自己的身段无限下放、开始批量落户的时候，你就知道国内的竞争已经到了多么严重的时刻。
在这所有竞争的背后，则是一个一场残酷的事实：在未来二十年内，唯一的一次城市重新洗牌的机会，就是眼下。
这就是对经济转型的追求，对新兴科技产业链的追求。
很多北方城市，比如说天津、东三省、北方很多省会，都已经落后了。
很多南方城市，比如说珠三角一些传统工业城市，因为身躯庞大，所以也转型迟缓。
反而是合肥这样之前最不起眼的小城，抓住了机会，一飞冲天。
所谓陋室空堂，当年笏满床；衰草枯杨，曾为歌舞场。
荣辱之不可捉摸，兴衰之无常，大抵便是如此吧！
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