截止到这一刻，中国房地产已经狂飙了20多年。
梳理中国房地产的发展史，你会发现这部历史的主角，包含了：
加足杠杆的开发商、卖地创收的地方政府、投资暴富的买房者。
这是三者之间，一场长达20多年的三维一体的螺旋游戏。
这场相互依托、相互扶持的合作模式，最终以最具代表性的开发商恒大的轰然陨落，宣告失败。
在一场长达半年的震荡与危机背后，则是中国政府严厉去杠杆的庞大决心，和对产业转型的宏大梦想。
这一切，皆是因为中国正处在一个十字路口：
向左走，是路径依赖的旧有经济模型，走起来会很轻松，但前途终将万劫不复；
向右走，则是产业升级和转型，爬上更高的山坡，走起来会艰难，但终将赢得这个世界。
很显然，中国选择是向右走的路线，用去房地产化的阵痛，从而试图避免一场更大的危机。
此刻，我们回顾历史，是为了能知其然，又能知其所以然。
因为，关于未来的一切，都埋在历史的伏线里。
1
黄金时代
1998到2018，这20年是中国房地产的黄金时代。
1998年房改释放了中国房地产市场化的洪荒之力。
如今复盘，大概有三个关键节点，分别是1998年、2008年、2015年。
这每一个节点，都像是一个大推力的火箭发动机，让中国楼市一飞冲天，冲向一个又一个高潮。
▌1998年
1998年最大的经济事件，是亚洲金融危机。
此时，金融风暴肆虐，但我们选择了人民币坚持不贬值，这导致外贸不振，连续多年以两位数增长的中国经济，突然降速到8.8%，中国急需新引擎提振经济。
这时，刚刚接任总理职务不久的朱镕基找到了这个引擎，房地产改革被迅速提上日程。
在朱镕基看来，拉动内需最好的方法就是激活房地产市场。房地产产业链很长，涉及行业非常之多，建材、化工、钢铁等都会受益。
2022新年一开始，所有人都在提内需萎靡、投资不振；但其实在20年前，在经济决策者看来，房地产就是拉动内需和投资的最大火车头。
几个月后，国务院正式宣布，福利分房年代结束，住宅商品化时代开启。
之后十多年，房地产市场成为拉动中国内需的火车头，但也伴生了房价暴涨、土地财政等顽疾。
但房地产市场一旦激活，立刻狂飙突进的发展成为中国经济的重要动力。
这一过程中，中国不少房地产企业都沿袭了香港卖楼花的模式，也就是现在我们熟知的预售制。
先向银行借贷买地，拿到预售证后迅速售楼回款，接着再把钱投入买更多的地，借更多的债，开更多的盘。
地方政府也在这一过程中大举卖地，充实财政；购房者则在不断上涨的房价下实现资产增值。
这实现了一个难得的多赢的局面。
就这样狂飙了10年后，中国房地产得到了另一个机会。
▌2008年
2008年，重大的经济事件，是美国爆发次贷危机。
金融海啸短时间内波及全球。对于中国，11月进出口数据突然跳崖，出口增速从上月的19.2%下降到-2.2%，进口增速从上月的15.7%下降到-17.9%。
随后，著名的4万亿大放水汹涌而至。
为了提振经济，房地产再次被强力刺激。
财政部宣布首次购房契税下调到1%，暂免印花税和土地增值税。
中国央行宣布，贷款基准利率打7折，最低首付款调整为20%。
最终，这两剂猛药，使房地产的拉动效应十分耀眼。
2009年刚过完一季度，30个重点城市中有24个城市的住宅成交面积环比上升，有10个城市环比增幅甚至超过50%。
经济就此迅速复苏重振！
然后，就来到了2015年。
▌2015
2015年，中国开启一轮庞大的棚改货币化。
这是将城市中棚户区进行拆除，给予拆迁户现金补贴，鼓励他们再拿这笔钱去购房。
这等于是定向往房地产放水，等于是向萎靡的房地产市场添油加火，再次激活住房市场。
钱有了，大量的换房需求有了，火势腾的一下就窜了起来。
中国楼市开启了史上最大的量价齐升的时代。
这一次行情，诞生了很多新名词，比如说行情轮动。在之前炒房是个小圈子内的事，大规模的炒房行径，只存在于长三角和珠三角、北京等少数的头部城市。
但是这一次，资金如同海啸一般，汹涌漫过所有洼地，中国200多座城市无一幸免。
中国楼市也第一次形成了全国市场，大多数看是从高空俯瞰960万平方公里的整体市场。
一有风吹草动，从最东北角与朝鲜接壤的丹东，到西北角的喀什，再到千年大计的雄安新区，无不被大水漫过。
诡异之处在于，投资客对这三个地方，有着同一个认知逻辑，赌下一个深圳。
就是在这几年，恒大激进的高杠杆操作，恰好遇到了宏观政策发力，从而带来爆炸式的膨胀。
最终在宏观政策已经大转向时，依然坚持路径依赖，高杠杆不减，最终数年后走向了万劫不复。
1998年房改释放了中国房地产市场化的洪荒之力，之后的20多年中，通过大规模城市化，创造了经济高速增长、民生大幅改善的成就。
这个时代，房地产为拉动国家的经济增长做出了巨大贡献。
但是，经济发展对于房地产市场的过于以来，也为一场巨大的危机埋下伏笔。
2
巨大危机的信号
盛筵不会永远进行下去。林黛玉说，此刻繁花似锦，但终将花枯陨落。
房地产高速发展无形中埋下三个无解的难题：
金融市场: 银行的贷款给了房地产，制造业科技业拿不到贷款，实体经济虚空；
住房市场：一二线城市高房价，三四线城市高库存，供需严重错配；
土地市场：地方政府严重依赖土地财政，无力转型；
最重要的是，在这三个难题背后，都在堆积无尽的巨债，滚雪球一般，风险不断累积。
如今看来，2015年的房地产去库存，让整个房地产产业链的债务转化成了城镇居民的住房贷款，化解了地方政府、地产商和银行的债务压力。
但问题在于，债务是转嫁，但并不是消除。
并且在转嫁给储蓄之后，又将严重影响消费，从而严重制约经济转型和健康发展。
这就是这一刻，2022年初，我们看到的经济现状：国内需求严重不振。
又具体表现为：需求萎缩、供给冲击、预期转弱。
今天所有的政策指向，都在极力扭转和纠正这种形势。决策层用爬坡过坎来形容这种纠错。
因为前鉴并不远，30年前发生在日本的恰恰也是这一幕。
1980年代，美国和日本间也打起了贸易战。最终，日本自愿限制出口，并签订广场协议，干预外汇市场，诱导美元对日元贬值，以解决美国巨额贸易赤字问题。
广场协议后，为了应对日元升值带来的出口压力，日本采取宽松的货币政策和积极的财政政策，最终造成疯狂的地产泡沫。
红火的地产，使居民储蓄减少，背负巨额债务，一旦泡沫破裂，人们的消费力大打折扣，经济陷入停滞。
后来，这被全球经济学界称为日本的——失落的20年。
美国经济学家海曼·明斯基对此有精妙分析。因此，在泡沫引发的崩溃发生的刹那，被称为明斯基时刻。
在2017年，警惕明斯基时刻第一次出现在时任中国央行行长周小川的讲话中，如今看来，这已经在预示地产盛筵的终结。
后来，郭树清的讲话一次比一次严厉，一次比一次直白。
2021年3月，郭树清讲了这样一段话：
上个世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。
目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%，还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。
可以说，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的灰犀牛。
几个月后，政府开始主动刺破泡沫。
最具代表性的事件，就是放任恒大坠入深渊，市场的事情用市场去解决。
开发商用大而不倒、民生危机之类的赌注去赌政府必救的期望，彻底破灭了。
杠杆本身并不邪恶，抓住趋势，利用杠杆，不仅企业快速成功，而且对整个经济也有利。邪恶的是，加杠杆过多，绑了很多人上船，还对趋势的变化不管不顾，船翻之时，又妄图绑架他人威胁救助。
也罢！这一起切终将过眼云烟，一个时代已经结束！
3
如今回望，如果说2015年到2017年，恒大和国家宏观政策携手并进，各自得到了自己想要的。
那么，在2017年之后，便在岔路口彻底分手了。
恒大继续向走，走路径依赖的高杠杆、上市、高利息之路；而宏观政策则一直向右，越走越坚实。最终通过三道红线和一系列的资金端、需求端政策，将房地产彻底放血瘦身。
在今天，许家印承认了2017年的战略失误，充满感伤。
明斯基时刻终究成为了一个人神皆惧的地狱图，让所有窥探到它一角的人，心颤胆寒。
过去很多年，地产的监管是关上一扇门，打开一扇窗，如果经济不好，门和窗会一下子全部打开。
但现在，已经门窗紧闭了。
这是必然之事，房地产行业终将不再是中国经济的支柱产业；中国经济终将走向先进制造业及战略性新兴产业的星辰大海。
中国去房地产化的决心，无人可挡！
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