虽然出了严重质量问题,这个项目却成了中国房地产一个“里程碑”





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今年中国雨水异常之多,不但造成了农作物大幅度减产,也给这家重庆的开发商带来了不小的麻烦。
2020年7月14日至7月30日,重庆市网络问政平台连续收到市民投诉。位于重庆南岸区茶园东西大道的东悦府项目因地基沉降,多栋楼房底部至顶部出现不同裂缝。
开发商回应,该项目所在区域为高回填区,项目采用强夯回填,因近期雨水较多,下雨形成水夯,造成一栋楼全部整体拉裂,总共9栋楼集体沉降。

实际上,这次的严重质量事故,锅也不能完全由“雨水”来背。
今年3月7日,重庆经开区建管局在疫情复工复产巡查中发现,在东悦府地产项目内,洋房地基已经出现了沉降现象。
行业主管部门立即下发整改通知书,作为此项目的责任单位,重庆金江联房地产开发有限公司响应并停工。
3月25日,该公司委托第三方专业机构对楼栋地基进行检测和监测。
7月18日得出结果:楼栋基础处于持续下沉状态,沉降未达到稳定状态,房屋出现结构裂缝及部分指标超规范要求。
这句话很重要,换成大白话就是“情况还在恶化,房子已经没有抢救价值了”。
有了官方的这个明确结论,开发商做出了一个比较痛快的解决办法。
1、发生沉降的楼栋全部返工重建;
2、如业主选择继续履行合同,开发商将与业主签订补充协议,依照购房合同约定,按已付房款的0.01%/日向业主支付逾期交房违约金;
3、如业主不同意逾期交付,可选择退房,开发商将与业主签订解除协议,按购房合同约定退还业主已付房价款及利息(按银行同期贷款利率计算),并支付已付房价款1%的违约金。
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平心而论,我觉得这个开发商对于洋房的处理,做得还是不错的,算是有诚意了。
第一、开发商把出了问题的洋房,全部拆除,没有做修修补补的动作,避免以后交房造成隐患,同时也避免了业主一辈子住的恶心。
第二、给予业主解除退房权,实在担心的业主也有了退路。
第三、不管是退房还是延期,都有一定的补偿,没有用一句话“不可抗力因素”把这笔钱赖掉,虽然0.01%/日实在也算不上多,但是有总比没有强。
洋房的事情基本算是了结了,现在的主要矛盾是旁边的高层问题。先看一下项目的鸟瞰图。

由于该项目出问题的房子包括洋房+高层,洋房重建并且有延期赔偿。但是高层却没有,并要求高层住户按时收房。
所以,高层住户很崩溃,他们要求和洋房一个待遇——重建+延期赔付。

对于高层住户的诉求,开发商方面认为,洋房重建是因为原来地基采用的是强夯地基,未用桩基,重建后也会采用桩基。但是高层现在本身就是用了桩基,重建意义不大。
然而,如果你去工地,或许就会明白一些开发商的苦衷。

很明显,高层已经完成了立面,而洋房刚刚完成了主体工程,拆除重建高层实在是损失太大,而且高层重建时间肯定要比洋房多的多,所以仅仅从赔偿金方面,开发商损失实不可同日而语。
截止,你看到这篇文章,在高层问题上双方还在僵持。
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然而,不管高层住宅命运如何,但是这批洋房肯定要拆除重建的。
仅仅从这一点上看,这个项目就已经成为了一个中国房地产历史的“里程碑”。
这很可能是中国第一个因为房屋质量问题成批量拆除重建的项目。
中国房地产项目建筑质量如何,估计大家心里都有一杆秤,尤其是在2010年之前,中国房地产野蛮生长阶段。
2009年6月27日,在上海曾经发生了一起著名“楼倒倒”事件。
闵行区莲花南路近罗阳路“莲花河畔景苑”小区,一栋在建的13层住宅楼在没有任何外力影响下全部倒塌。庆幸的是,由于倒塌的高楼尚未竣工交付使用,所以事故并没有酿成大量居民伤亡事故。


据现场照片显示,在倒塌大楼的底部,地基桩体散落一地。这些桩体基本为圆柱形的,有些是实心的,有些则为空心,很可能在基础工程阶段就出了问题。
上海楼倒倒问题,引发了大家对于建筑质量的普遍担心,全国为此开始了又一轮建筑质量大检查,虽然查出了问题很多,但是没听说因为质量成批拆除一个项目,只是偶尔拆除一两栋质量实在不合格的大楼,99%的质量问题,大多加固一下罚酒三杯了事。
即使是“莲花河畔景苑”的未倒塌楼栋,也只是加固,同样没有拆除重建。
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2015年,天津滨海新区发生了爆炸案。
由于爆炸烈度巨大,近5000户居民住宅受损,鉴于此这些受损居民分别要求国家给个说法。

8月26日,滨海新区发布了针对这12栋楼的安全鉴定结果,万科海港城清水蓝湾1号楼破坏最严重,为B级,也就是“结构承载力基本满足正常使用要求,个别结构构件处于危险状态,但不影响主体结构,基本满足正常使用要求”。
其余为A级—未发现危险点,房屋结构安全,这11栋楼分别是海港城清水蓝湾2、3、4、5、6、8、10号、启航嘉园1、2、3号以及金域蓝湾5号。
也就是说,虽然建筑结构受损,但是仍然不会拆除。最后,这些出了问题的楼,被各个开发商进行了回购,回购之后以低价出售。去年,我去天津调研,专门转了一下当地二手房,直到今天,这批房子的平均售价仍然低于市场价格20%左右。
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凑巧的是,就在重庆东悦府房屋出现问题的同时,南昌万科某项目也出现类似问题。
南昌万科某项目多根承重柱爆裂,同时部分墙体开裂问题明显,地基下沉,顶板开裂,引起业主集中维权。


当然,开发商给出了一个官方解释,虽然态度很客气——

虽然,“质量安全高于一切”的车轱辘话一大堆,但是业主最关心的问题,对质量影响有多大,对于客户有没有赔偿等问题,一概回避不谈,核心观点就是“这是大雨惹得祸”。
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当然,我们不是专家,我们也无法判断南昌万科这个项目出现的问题,是加固就可以,还是必须拆除。
但是,我不相信,全国所有项目问题住宅,质量问题都没有严重到必须拆除的程度,所有的质量问题,都可以用“加固”来解决。
一年如此,十年如此。
不知道是标准太低,还是专家太“砖”,还是茅台太香。
重庆东悦府案例最大的意义就在于,终于把这层窗户纸捅破了——成批量质量问题住宅,在严重的时候是可以拆除的,是必须拆除的。
王阳明说过“破山中贼易,破心中贼难”,拆除人们心中这个“执念”,比拆除那几栋楼要难的多。
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