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没有上过美国实体清单的企业，不是中国有实力的好企业。
没有上过合肥学区房调控名单的学校，不是霸都老百姓认定的好学校。
4月6日，合肥，千呼万唤，终于出台了自己2021年的楼市调控方案。
然而，不管这一轮调控的效果如何。
第一批赢家却是那些上了调控名单的那些学校。
他们包括：
南门小学本部、红星路小学本部、六安路小学本部、南门小学森林城校区、六安路小学中铁国际城校区、四十二中本部、四十五中六安路小区、四十五中森林城校区、四十五中橡树湾校区、西园新村小学西园校区、安居苑小学天鹅花园校区、安居苑小学安居苑校区、稻香村小学岳西路校区、五十中西园校区、五十中贵池路校区、合作化路校区、一六八玫瑰园学校初中部东区、一六八玫瑰园学校南校区
对于以上的每一所学校，今后都可以当之无愧的告诉自己全市教育界的同行
——我才是合肥义务教育阶段的王者名校。
因为，这不是那种官方授予的称号。
而是实实在在，成千上万合肥买房客户用几百万的房价砸出的“荣誉”。
2
不过，在这些名校无限风光的同时，这些学校所属的学区房却经受着从未有过的考验。
而且这种考验，不是来自于一个城市，而是全国性不约而同的打压。
就拿这一次合肥调控来说，已经把打击学区房作为最重要的一个工作方面来做。
对于刚才这些提及名校的学区房，将采用限制入学名额的方法，控制房价。
自2021年新入学起，实行同一套住房，6年内只能享有学区内小学1个学位，3年内只能享有学区内初中1个学位。
当然多胞胎、二孩等符合法律法规规定情形的除外。
虽然，这一招不是合肥首创。
江苏苏州等多个城市早就已经开始，但是合肥这一次直接点名划学区，可见这个问题，已经严重到了什么程度。
然而，情况是，这样做真的有效吗？
恕我直言，对于调控学区房，我不乐观。
3
打击学区房乱象，国家早就开始了。
以北京为例，从2018年就推进从单校划片变成多校划片，到了去年最后一个西城区改革完成，全北京基本上都采用重点小学和初中混合摇号入学制度。
在当时，很多媒体人唱空北京学区房，认为“凉了”
然而，真的凉了吗？
在2021年的新闻中，你依旧可以看见北京如下报道——
2021年2月，北京市住建委发文遏制恶意炒作学区房。
2021年4月，北京市政府又部署，北京市住建委会同相关部门开展房地产经纪机构专项执法检查，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。
检查结果，对链家置地、麦田、中原、丽兹行、海客天下等房地产经纪公司涉嫌存在的以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易，擅自对外发布房源信息，未书面告知规定事项等违法违规行为立案17起。
很显然，所有的部门都很努力，教育部门，房管部门，市场监管部门。
但是，反过来，我们设想一下，如果学区房改革真的成功，大家真的不看好北京学区房，各个部门需要这么努力的整治中介吗？
4
对于学区房，这次深圳也做了重点打击。
这一段，深圳市市场监督管理局、市住房和建设局、市教育局联合正在全市范围内开展“学位房”等虚假违法广告专项整治行动。
对制作、发布涉及“学位房”等虚假违法广告，或存在违法违规行为的房地产开发企业和中介机构，移交行业协会进行自律惩戒，并记入房地产行业诚信系统，纳入信用监管。
对典型违法违规案例进行披露曝光，营造守法经营、诚信自律的舆论氛围和导向。
然而，如果你实际调研深圳楼市，就会发现，即使是深圳二手房整体变凉之后，学区房依旧保持余温。
深圳福田八卦岭片区就是典型案例。
在近两年的深圳二手房价格涨幅榜上，八卦岭片区的涨幅总是名列前茅，原因就是该片区正在建设的荔园小学东校区。隔一条马路，房子新旧程度相当，但房价几乎可以相差一倍，就是因为学位的差别。
5
反观上海学区房的整治，效果就要比北深的效果好。
3月16日，上海学区制度改革，市重点高中招生名额的50%-65%分配到校。这样即使是基础稍差的初中的学生未来仍有机会上重点高中。
现在这项制度效果如何呢？
我打听了一下米宅长三角的同事，他们告诉我现在上海的情况
第一、上海学区房确实开始观望，尤其是优质初中学区房，成交变少了，用的客户多了，而“炒”的成分减少。
第二、但是价格没有松动，还是很坚挺，极个别着急的房东有降价，但是降价极为有限。
第三、优质小学学区房没有受到影响，甚至还在有点逆势而动的意思。
不管怎么说，这一轮上海学区房涨价狂潮，算是被这个政策勉勉强强制住了。
6
很显然，全国都在整治学区房，那么为什么北、深的效果一般，而上海的效果较好。
这就是出发点的不一样。
学区房，一共三个字，上海管的是“学区”，而北、深管的是“房”。
北、深整治的是中介，从房地产的角度来处理问题。上海修改的是教育规则，从学校的角度控制房价。
学区房，说到底，是一种优质教育资源分配的方式，谁拿到了“房子”，谁就拿到了学区，谁就拿到了优质的教育资源。
为什么天津和平区的五十年的老破小，因为这个区拥有全市优质教育资源的一半以上。
为什么合肥南门小学+四十五中学区房能比滨湖，政务的一些新房还贵，还是因为它代表了全市最顶级的学区。
学区房问题，本质是教育资源，表现才是房子和房价。
教育资源的分配不进行本质上的变革，学区房的问题不能有本质性改变。
对于房子，对于楼市，国家强调的是“房住不炒”，打击的是倒买倒卖。
然而，对于学区，大部分人则是一种“自用”，因为他们是想切切实实通过这种方式，让自己的孩子获得好的教育资源。从这个意义上来说，学区房就是很大一部分城市中产的“刚需”。
所以，从根本上讲，只有当一个城市，所有义务教育阶段的水平都拉平，或者差不多拉平，学区房的问题才能有个根本的改变，单纯整治中介，整治宣传，只能让这种对于学区房的追捧从桌上走到桌下，变成更为隐蔽的交易。
在邻国日本，为了达到这个目标，推行的就是学校校长、教师轮换，每隔几年学校的老师就要变个工作单位，就是为了拉平学校之间的教育水平。
而，在我国，拉平学校教育水平的工作还没有开始，甚至有些地方，还要继续加强名校资源，把一些学校做成地方教育的航空母舰。
所以，不拉平学校差距，学区房问题则不可能有根本性改变。
因为还是那句话，这不是房子的问题，而是教育的问题。
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