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上一周，颇不平静。
因为，似乎从下半年开始的楼市调控，开始有了转机。
这是一条未被官方证实的消息，被在我的朋友圈广泛传播。
某全国性大银行总行开会，布置了落实房地产贷款的相关工作。要点如下：
1、加大涉房贷款投放力度。
2、增加房地产项目储备
3、并购贷款不计入三道红线
4、加快投放按揭贷款
5、加强贷后管理
6、展期不算违约
7、预售资金监管有特殊需求的，由银行向央行申请后可以使用
8、中央巡视组检查以上事项。
当然，这已经不是最新消息了。
因为上周，很多媒体已经据此类似消息报道，结论是——中国楼市，已经到底了。
当然，也有一些媒体对此看空，认为冬天尚未过去，春天远未到来。
不管冬天春天，这一次富贵不想谈这些问题。
因为从这一则消息中，我却看到了另一个更加明显的趋势。
第一、对于国央企房地产商，已经开始准备为暴雷民企接烂摊子。
第二、但，努力不会白费，下一个楼市五年，一定属于国企。
2
长期以来，我国政府对于央企经营房地产，一向本着是不支持的态度。
所以，国家一直在强调央企开发商市场退出令，就是若干家非房地或者建筑主业的国资委控制央企，要逐步退出房地产。
原则上，只留下列表格中的央企在楼市经营。
这道命令，从什么时候开始的。
2012年，对，2012年，你没有看错。从2012年，国家一直在强调这件事。
然而，十年了。
此事结果如何？
退出令颁布当年，14家央企退出。但是，同年，另有15家央企获批保留地产业务。
于是，大家一看，这是个能商量的退出令。所以，这几年来，除了极个别经营不善的企业退出，其他的都无动于衷。
不但，原有的央企不退出，很多原来的知名民企，也变成了红顶子企业。
比如，我们熟悉的万科，彻底变国企。
比如，我们熟悉的绿城，民企变国企。
不但如此，在那个最疯狂的年代，央企也劈波斩浪。
2016年，拿地资金的前15名，国央企占了8席，占据半壁天下。
原来，地王辈出，央企功不可没。
不，应该这么说，应该是各地楼市“去库存”，国央企也功不可没。
3
时间来到了2021年，当银行公布了我们所有熟悉的开发商。
我们才发现谁才是楼市中“活下去”的高手。
这是，2021年上半年楼市三道红线的全国50强企业情况。
一条红线未踩的绿档开发企业，国央企占了一半。
更为神奇的是，在负债率最低的四家企业中，全部都是国企，而且都是央企。
而踩了一条红线的黄档企业，却只有一家国企。
最惨的红档企业，只有一家国央企——那个只知道“更高，更高，更更高”，最终把自己资金链崩断的作死绿地。
2021年，在所有出了问题的大型房地产商中，恒大、华夏、实地、蓝光、宝能、荣盛、泰禾、协信等，你几乎找不到国企，特别是央企的身影。
无外乎，网上有个调侃的段子。
问：2021年，什么事情最幸福？
答：买了央企建的房子最幸福，因为不用三天两头去工地看，是不是停工了。
4
不但如此，在下半年的土地第二次集中土拍流拍潮中，央企也起到了稳定局势，中流砥柱的作用。
就以我们熟悉的央企，中海地产为例：
9月28日，深圳成功出让21宗地块，成交总价达452.97亿元，中海共报名18宗地，最终获取4宗地块，成交价达127亿，占当日拍地成交总价的28%；
还值得一说的是这次拍地分配，中海第一名，保利第二名，深圳地铁第三名。
深圳成功出让21宗地块，民企仅拿地4块，国企和央企的拿地17块，成交价占比达90%。
不但深圳如此，在各地中海也是斩将夺旗。
单9月来看，中海于深圳、广州、天津、南京分别耗资127亿、99亿、85亿及80亿获取了共13宗地块，其中在深圳、天津、南京三城集中供地中均拔得头筹，分别占到了出让总价的28%、30%及16%。
中海能如此凶猛，得益于其充足的现金流。
据统计，截止2021年上半年，中海地产持有现金达1174.27亿元，较年初上升了6.3%；现金短债比2.6；净负债率为32.54%，处于行业较低水平；
不但是中海，在今年全国第二轮土拍中，大多数城市也是国央企占了c位。
青岛二次土拍中，金茂参与竞拍并拿地8宗，地块出让金合计为35亿元，拿地数量、金额均排在第一位。
济南历城区华山北片区5宗地块均被轨交集团收入囊中，市中区4宗地块也被市中城发获得，绿地也斩获先行区3宗地块。
天津二次土拍方面，中海地产在天津第二轮集中供地中斥资85.4亿元摘得市区3宗地块，成为拿地金额最多的房企。此外，中铁投资底价连拿6宗地块，成为此次拿地最多的房企。保利、北京城建、中建六局、绿城也各有斩获。
这样拿地产生了两个后果。
第一、国央企拿到了用低价拿到了好地，保证了利润，扩张了市场占有率。
第二、降低了土地流拍率，平稳了地价，起到了“稳地价、稳房价、稳财政”的另一个“三稳”。
5
好，我们谈回到文章开头，提到了银行通知。
对于未来房地产，我觉得最最重要的第三条——并购贷款不计入三道红线。
请问，对于现在这场由上而下的楼市调控来说。
最大的障碍的是什么？
第一、三道红线，一直勒下去，多少房地产公司，会成为下一个恒大？
第二、半死的“恒大”变成“全死”的恒大，多少项目烂尾，多少人闹事，谁来擦这个屁股？
第三、土地继续流拍，民企继续躺平，财政怎么办，楼市怎么办？
怎么办？怎么办？怎么办？
好在，我们有国企，我们有央企。
前三个月，我们已经见识了国企接盘第二轮土地集中土拍。
后六个月到一年，我们极大可能见识到国企接盘高杠杆且高土地储备，已经暴雷或者预备暴雷开发商。
但，这绝不是一个人的战斗。
所以，才有了那一句关键的话——并购贷款不计入三道红线。
因为，即使是中海，这个绿线最绿的央企，如果想全面接手那些已经暴雷企业中一家。
钱也是不够的，远远不够的。
所以，下面的动作，你可以看做，在大经济目标的前提下，国家给政策，银行给贷款，国企来干活。
毕竟，论产品，大部分的国企不如民企，论营销，大部分的国企不如民企。
但，论听话，国企一定强于民企，论放心，国企一定强于民企。
未来的一年到五年，中国楼市一定是“国进民退”的五年。
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