楼市巨量供应即将来袭,但大多数人却毫无察觉



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2021,一定是深刻改变中国房地产的一年。
在这一年中,银行严格执行了三道红线和两个限额。
在这一年中,地方政府严格执行了土地三次出让和溢价限价。
在这一年中,开发商经历了这十年最冷的冬天。
这些都是我们身边,能切切实实感受到的变化。
然而一个变化普通人或许感受不深,但是它也一定能深刻的改变城市,尤其是中国千万人口的大城市的楼市格局。
这个变化就是——政策性保障住房,未来五年,将进入海量上市阶段。
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今年3月,总理在两会报告中,正式提出:
——保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题,通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法,切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给,规范发展长租房市场,降低租赁住房税费负担,尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
对,尽最大努力帮助新市民,青年人等缓解住房困难,这是楼市中心任务
同样,尽最大努力帮助新市民,年轻人等缓解住房困难,也是各地房地产政治正确。
上面有了指示,下面必然呼应。
2021年,差不多每个城市的政府工作报告,对于政策性保障房,都要重点提及。
深圳——
出台促进住房租赁市场平稳健康发展的意见,完善智慧化住房租赁监管服务平台,推进棚改和老旧小区改造,建设筹集公共住房8万套,改造筹集租赁住房10万套以上。
上海——
完成75.3万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造,新增供应各类保障房6.1万套,房地产市场平稳健康发展。
北京——
不断增加保障性住房有效供给,建设筹集各类政策性住房41.4万套。
就连郑州,楼市库存严重,商品房供应无比,充足的情况下,也提出了自己的保障房目标——
住房保障能力稳步增强。棚户区住房改造基本建成11.8万套,公租房实物分配7848套。
 
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请注意,请注意,请注意。
每个城市在提出保障房目标的时候,都有三个特点。
第一、有数据性目标,而不单纯是个号召。
在中国看一个事,政府是不是真的把它当作事儿,就是看目标是不是数据性指标。
房住不炒喊一百遍,不如直接规定今年楼市最高涨幅目标是5%有效。
稳房价喊一百遍,不如直接出台限价措施有效。
稳预期喊一百遍,不如直接出台二手房指导价有效。
因为,对于政府,尤其是该目标落实单位。
有了数据,就有了考核。
有了考核,就有了压力。
有了压力,就有了和自己切身利益挂钩的联系。
这个,你懂。
第二,土地供应有保障。
中国保障房,提的很早,做的很晚,最最最卡脖子就是土地。
毕业生需要人才房,对不起,我们没地。
产业需要人才房,对不起,我们没地。
低收入群体需要共有产权住房,对不起,我们没地。
政策性住房,中央说了一百遍,省里喊了一千遍。
但是市里一句话,一句话,我们没地,你就是做不了。
不过,今年,你会发现,很多城市开始公布政策性住房土地出让的出让计划和完成率。
比如深圳。

接下来,我相信,对于政策性住房的土地问题,国家将逼着地方政府做。
做计划,筹资金,抓落地。
总之,不能让土地卡了保障性住房的脖子。
而土地解决了,事情就搞定了一大半。
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而且,很多城市,也形成保障房的长期供应计划。
比如,上海出台保障房五年供应计划:

比如、海南出台保障房远期计划:

比如,山东,广州也出台保障房五年计划:


总之,你不用怀疑,政策性保障房会不会来。
因为指标有了,土地有了,压力有了,一定会来,而且会超出一般人的想象。
你应该思考的是,天量的保障来了,对于城市楼市会有怎样的冲击?
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首先,第一点,普通人想从楼市赚钱更难了。
我们作为楼市底层的升斗之民,从楼市赚钱,无非两条路。
第一、看准机会,周期底部买套房,指望房价跑赢通胀,熬过限售,二手房出售,交完税费赚个一锤子买卖。
第二、看好地段买套房,房子交房还月供,找个租客收租金,希望房子成为长期饭票。
然而,这两个方法都有一个前提。
你要有客户。
二手房,你要有买房客户。
赚租金,你要有租房客户。
原来在城市,在大城市,客户大把大把。
毕业生,各个大学毕业,落户找工作,一年十几万人。
年轻人从村进城,需要在城市先落脚,一年几十万人。
这些人原来,都是这些租房和二手房的准客户。
所以,你买的房子才有升值基础,才有租赁的底气。
然而,未来五年,这些人将逐步或者说大部分进入政策性保障房的领域。
你只要落户口,你只要有学历或者技术,你只要交社保,你的住房问题,政府解决。
穷学生,身上不到一万元,政府给你廉租房,还给补贴租金。
打工人,储蓄没有六位数,商品房不够首付,政府提供你共有产权。
外来人才,有技术,没资金,有学历,没房子,来来来,政府甚至免费提供你人才租赁住房。
可以说,对于未来,尤其是下个十年,这部分没有房的外来人群的需求将逐步被政策性保障住房满足,而且以低成本满足。
而对于那些刚需住房,对于那些租赁住房,恕我直言,在政府提供政策性保障房大量上市的情况下,未来也只能跑赢通胀。
为什么?
因为,你的竞品是政策性保障房,而保障房的背后是政府。
保障性政策住房将是成为越来越多人平价获得的城市上车的站票。
而你在和国家产品竞争中不可能有优势。
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保障性住房天量供给,是不是商品房可以投资时代结束?
NO,NO,NO。
如果,你是这样理解,说明你只看到了硬币的一面,而忘记另一面。
政府平价提供的是站票,而不是坐票。
所有的人,当他进入一个陌生城市的时候的第一反应,一定是我要有个住处。
有地铁很好,没地铁也行。
有学区很好,没学区也行。
品质好很好,品质差也行。
同样,对于是不是政策性保障房,也很无所谓。
共有产权也好,人才房也好,甚至租赁住房也好。
先有个遮风避雨容身之地就行,至于其他条件再说,至于有没产权再说。
而对于这第一居所的最大要求,年轻人的要求往往是——便宜、稳定,而政府提供的政策性保障房天然具有这样的优势。
然而,然而,然而,谁又能一辈子甘心只有一个站票呢?
在中国的大城市,当你年收入只有五万的时候,你可能甘心住廉租房,但是如果变成20万呢?
当你是个单身狗,一个人在城市打拼,你可以只住人才房,但是如果你要有个对象呢,而你的那个“她”非常想要一个自己的“家”。

当你两口子一块来城市,刚刚解决生计问题,你可以只住共有产权的两房,但是一旦有个孩子,或者想要两个孩子呢,是不是一定会想要给孩子提供一个好一点的学区房呢?
不要说,我这个人,欲望低。
不要说,我这个人,很佛系。
低欲望和佛系,只能证明两个问题。
第一、你的支付能力远远够不着。
第二、你还没有被你的需求感到压迫。
所以,当这个人一旦在城市站稳脚跟,换房是一个必然的动作。尤其是当你决定不再回到老家或者不再前往别的城市谋生,换房是个大概率事件。
把70平米的小房子,换成120平米的大房子。
把非重点学区的廉租房,换成重点学区的学区房。
把环境一般的刚需房,换成环境优美的改善型住房。
这应该是个必然,而为了这些附加条件,支付溢价则成为一种可能,也是一种必然。
而更关键的是,政府不提供“坐票”。
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最后,总结一下。
第一、当未来,当大量政策性住房上市,刚需的客户会被政府的保障房覆盖,则刚需产品升值就有了极大的压力,无论是二手还是租房。
第二、而保障性政策房的大量提供,成为国家的稳定剂和地方拉人砝码。
其天量的供应量和低廉的价格,则是私人此类产品,无法抗衡的。
第三、对于未来,最应该关注的是改善型产品,是政府无法提供的“坐票”产品,而不是“站票”产品。
一句话:未来国家将会提供大量上车站票,但是终究不如坐票舒服,站票需要自己买。
因为,他的目标是共同富裕,前提是共同奋斗。不是共同躺赢,更不是共同躺赢坐票。

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