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2021，一定是深刻改变中国房地产的一年。
在这一年中，银行严格执行了三道红线和两个限额。
在这一年中，地方政府严格执行了土地三次出让和溢价限价。
在这一年中，开发商经历了这十年最冷的冬天。
这些都是我们身边，能切切实实感受到的变化。
然而一个变化普通人或许感受不深，但是它也一定能深刻的改变城市，尤其是中国千万人口的大城市的楼市格局。
这个变化就是——政策性保障住房，未来五年，将进入海量上市阶段。
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今年3月，总理在两会报告中，正式提出：
——保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
对，尽最大努力帮助新市民，青年人等缓解住房困难，这是楼市中心任务
同样，尽最大努力帮助新市民，年轻人等缓解住房困难，也是各地房地产政治正确。
上面有了指示，下面必然呼应。
2021年，差不多每个城市的政府工作报告，对于政策性保障房，都要重点提及。
深圳——
出台促进住房租赁市场平稳健康发展的意见，完善智慧化住房租赁监管服务平台，推进棚改和老旧小区改造，建设筹集公共住房8万套，改造筹集租赁住房10万套以上。
上海——
完成75.3万平方米中心城区成片二级旧里以下房屋改造，新增供应各类保障房6.1万套，房地产市场平稳健康发展。
北京——
不断增加保障性住房有效供给，建设筹集各类政策性住房41.4万套。
就连郑州，楼市库存严重，商品房供应无比，充足的情况下，也提出了自己的保障房目标——
住房保障能力稳步增强。棚户区住房改造基本建成11.8万套，公租房实物分配7848套。
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请注意，请注意，请注意。
每个城市在提出保障房目标的时候，都有三个特点。
第一、有数据性目标，而不单纯是个号召。
在中国看一个事，政府是不是真的把它当作事儿，就是看目标是不是数据性指标。
房住不炒喊一百遍，不如直接规定今年楼市最高涨幅目标是5%有效。
稳房价喊一百遍，不如直接出台限价措施有效。
稳预期喊一百遍，不如直接出台二手房指导价有效。
因为，对于政府，尤其是该目标落实单位。
有了数据，就有了考核。
有了考核，就有了压力。
有了压力，就有了和自己切身利益挂钩的联系。
这个，你懂。
第二，土地供应有保障。
中国保障房，提的很早，做的很晚，最最最卡脖子就是土地。
毕业生需要人才房，对不起，我们没地。
产业需要人才房，对不起，我们没地。
低收入群体需要共有产权住房，对不起，我们没地。
政策性住房，中央说了一百遍，省里喊了一千遍。
但是市里一句话，一句话，我们没地，你就是做不了。
不过，今年，你会发现，很多城市开始公布政策性住房土地出让的出让计划和完成率。
比如深圳。
接下来，我相信，对于政策性住房的土地问题，国家将逼着地方政府做。
做计划，筹资金，抓落地。
总之，不能让土地卡了保障性住房的脖子。
而土地解决了，事情就搞定了一大半。
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而且，很多城市，也形成保障房的长期供应计划。
比如，上海出台保障房五年供应计划：
比如、海南出台保障房远期计划：
比如，山东，广州也出台保障房五年计划：
总之，你不用怀疑，政策性保障房会不会来。
因为指标有了，土地有了，压力有了，一定会来，而且会超出一般人的想象。
你应该思考的是，天量的保障来了，对于城市楼市会有怎样的冲击？
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首先，第一点，普通人想从楼市赚钱更难了。
我们作为楼市底层的升斗之民，从楼市赚钱，无非两条路。
第一、看准机会，周期底部买套房，指望房价跑赢通胀，熬过限售，二手房出售，交完税费赚个一锤子买卖。
第二、看好地段买套房，房子交房还月供，找个租客收租金，希望房子成为长期饭票。
然而，这两个方法都有一个前提。
你要有客户。
二手房，你要有买房客户。
赚租金，你要有租房客户。
原来在城市，在大城市，客户大把大把。
毕业生，各个大学毕业，落户找工作，一年十几万人。
年轻人从村进城，需要在城市先落脚，一年几十万人。
这些人原来，都是这些租房和二手房的准客户。
所以，你买的房子才有升值基础，才有租赁的底气。
然而，未来五年，这些人将逐步或者说大部分进入政策性保障房的领域。
你只要落户口，你只要有学历或者技术，你只要交社保，你的住房问题，政府解决。
穷学生，身上不到一万元，政府给你廉租房，还给补贴租金。
打工人，储蓄没有六位数，商品房不够首付，政府提供你共有产权。
外来人才，有技术，没资金，有学历，没房子，来来来，政府甚至免费提供你人才租赁住房。
可以说，对于未来，尤其是下个十年，这部分没有房的外来人群的需求将逐步被政策性保障住房满足，而且以低成本满足。
而对于那些刚需住房，对于那些租赁住房，恕我直言，在政府提供政策性保障房大量上市的情况下，未来也只能跑赢通胀。
为什么？
因为，你的竞品是政策性保障房，而保障房的背后是政府。
保障性政策住房将是成为越来越多人平价获得的城市上车的站票。
而你在和国家产品竞争中不可能有优势。
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保障性住房天量供给，是不是商品房可以投资时代结束？
NO，NO，NO。
如果，你是这样理解，说明你只看到了硬币的一面，而忘记另一面。
政府平价提供的是站票，而不是坐票。
所有的人，当他进入一个陌生城市的时候的第一反应，一定是我要有个住处。
有地铁很好，没地铁也行。
有学区很好，没学区也行。
品质好很好，品质差也行。
同样，对于是不是政策性保障房，也很无所谓。
共有产权也好，人才房也好，甚至租赁住房也好。
先有个遮风避雨容身之地就行，至于其他条件再说，至于有没产权再说。
而对于这第一居所的最大要求，年轻人的要求往往是——便宜、稳定，而政府提供的政策性保障房天然具有这样的优势。
然而，然而，然而，谁又能一辈子甘心只有一个站票呢？
在中国的大城市，当你年收入只有五万的时候，你可能甘心住廉租房，但是如果变成20万呢？
当你是个单身狗，一个人在城市打拼，你可以只住人才房，但是如果你要有个对象呢，而你的那个“她”非常想要一个自己的“家”。
当你两口子一块来城市，刚刚解决生计问题，你可以只住共有产权的两房，但是一旦有个孩子，或者想要两个孩子呢，是不是一定会想要给孩子提供一个好一点的学区房呢？
不要说，我这个人，欲望低。
不要说，我这个人，很佛系。
低欲望和佛系，只能证明两个问题。
第一、你的支付能力远远够不着。
第二、你还没有被你的需求感到压迫。
所以，当这个人一旦在城市站稳脚跟，换房是一个必然的动作。尤其是当你决定不再回到老家或者不再前往别的城市谋生，换房是个大概率事件。
把70平米的小房子，换成120平米的大房子。
把非重点学区的廉租房，换成重点学区的学区房。
把环境一般的刚需房，换成环境优美的改善型住房。
这应该是个必然，而为了这些附加条件，支付溢价则成为一种可能，也是一种必然。
而更关键的是，政府不提供“坐票”。
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最后，总结一下。
第一、当未来，当大量政策性住房上市，刚需的客户会被政府的保障房覆盖，则刚需产品升值就有了极大的压力，无论是二手还是租房。
第二、而保障性政策房的大量提供，成为国家的稳定剂和地方拉人砝码。
其天量的供应量和低廉的价格，则是私人此类产品，无法抗衡的。
第三、对于未来，最应该关注的是改善型产品，是政府无法提供的“坐票”产品，而不是“站票”产品。
一句话：未来国家将会提供大量上车站票，但是终究不如坐票舒服，站票需要自己买。
因为，他的目标是共同富裕，前提是共同奋斗。不是共同躺赢，更不是共同躺赢坐票。
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