今天是大年初四，小妹又和大家见面了，先跟大家拜个年，祝大家新的一年身体健康、赚大钱，买好房！
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学区房，一直是购房者心中的香饽饽！保值增值的同时，也是不少家庭的“刚需”！因此，小妹团队为大家探询三镇，深入了解了武汉最真实“学区房”情况，将分八期为大家解读！
接着年前的五期，今天第六期给大家分享的是武汉教育强区——江岸区的“学区房”
前五期点这里：
扭曲！一街之隔高3w+！靠学区杀出血路！武昌学区房真实现状！
CBD抵不过常青？！两极分化严重！江汉学区房真实现状！
疯狂！一边单价突破3.2w！一边学区要重划？光谷学区房真实现状！
很多人都看不见！但升学率就是牛！总价50万起，汉阳学区房真实现状！
弯道超车！30强学区独占6席！wq大户逼近3万！洪山学区房真实现状！
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说起武汉的中学教育，家长圈公认的是“江北看江岸，江南选武昌”，江岸区是教育大区，顶尖教育资源较为集中。
江岸区有19所初中，其中3所民办初中，16所公立初中。（注：原台北路初中部、第三十中、育才初中纳入优质扩容招生统筹安排，原来的21所初中变成了19所）
武汉十大名初中，江岸区就占了三个，分别是二中广雅、七一华源和六中上智，这三所学校办学性质都为公参民。
除此之外，江岸区还有多所公办初中也很有名，比如七一中学、二初、六中等，教学实力雄厚，不仅在区域内很受家长关注，在整个武汉也都是备受瞩目，区域内形成了“两超+多强”公民同发展的教育格局。
在2020年武汉中考平均分排行榜前70名中，就有10个是江岸区的（平均分排名仅供参考，具体还是要看升学率），六中位育是区域内公办学校平均分最高的。
从普高率和示范率来看，2020年江岸区初中排名为：七一华源、二中广雅、六中上智、七一中学、六初、二初、汉铁初中、八十一中和六中位育。
除了普高率和示范率之外，优质高中的分配生是初中实力的一种表现。在武汉九大名高中，江岸区独占2个：二高和六高，其给予区域内初中的分配生比较多，再加上育才高中和汉铁高中两所重点高中的分配生名额，2020年，江岸区分配生名额有980个，数量相当可观。
其中，七一华源获得的名额最多有197个，二中广雅和六中上智紧随其后，分别获得了160和129个分配生名额，除了三所公参民学校外，在江岸区的公办初中中，七一中学和汉铁中学获得的分配生数量最多，分别为84和80。
江岸区的房价整体看起来波动不大，趋于平稳，但是实际上学区房一直领涨，房价远超同等地段楼盘。
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江岸区学区房现状
所谓学区房，对口划片学区是公办学校，划重点，公办小学+公办初中。名小+名初的组合才称得上是优质学区房。
江岸区以学生小学学籍作为对口划片的依据，但是从上面初中情况来说，江岸区升学率前三的初中都是公参民，不能直接对口，那么买学区房有什么意义呢？
最大的意义就是保底！小升初时先争取民办初中的摇号机会和自主招生名额，考不上可以回户籍对口的较好的公立初中。
根据近几年的中考升学率、分配生名额以及家长的口碑来看，江岸区初中大致可以分为以下几个梯队（仅供参考）：
第一梯队：七一华源、二中广雅、六中上智
第二梯队：七一本部、二初、六初
第三梯队：汉铁、解放中学、六中位育
第四梯队: 81中，21中警予、培英、市实验、谌家矶、堤角、十三中、京汉
目前江岸区小学对口初中如下：
同时，根据2020年江岸区小学升入三大公参民初中的人数来看，其中鄱阳街小学对口的初中是21中警予中学，属于第三梯队，长春街小学虽然数量较少，但是是直接对口七一本部的，而育才小学进入江岸区三大名初的人数最多。
因此综合小学对口初中，以及摇号、自主招生和小学本身的口碑来看，江岸区的小学排名为：育才小学、育才二小、沈阳路小学、长春街小学、一元路小学和育才怡康小学。
兼顾名小+名初的双学区房，小妹觉得江岸区可以分为永清片、惠济路片以及百步亭片三个片区，一共有以下几组学区房可以重点考虑：
永清片
长春街小学+七一中学
长春街小学是市重点，相对于区域内的小学来说，它不是最好的小学，主要是其对口的七一中学比较厉害。
七一中学除了招收长春街对口的学生之外，还要接受江岸区的小学推优，中考成绩一直不错，火班甚至可以和七一华源一较高低。
划片范围：
从对口划片范围来看，对口长春街小学的小区主要是武汉天地、常阳永清城和滨江苑。
武汉天地，目前均价59793元/平，分为几期组团。
其中一期、二期、四期小户型比较多，一期房龄超十年，二手房均价约5.6万/平；二期均价约5.1万/平，有两栋临近二桥匝道，噪音比较大；而四期距离长春街小学和七一中学比较近，二手房均价约5.7万；最低入门门槛在500万以上，500万左右的都属于捡漏盘了。
房龄最新的是五期武汉天地云廷，户型为250平以上的平层，二手房均价7.3万/平，成交总价都在千万以上；
另外武汉天地三期是一线看江大平层，户型200㎡起步，目前根据贝壳网数据，仅有3套成交，均价7.4万/平，成交总价在1800万以上；
总体来说，武汉天地入手门槛较高，有滨江+地段+商业+三甲医院+物业等优秀的硬件配置加持，是武汉人心中豪宅的标杆，其居住和收藏价值远高于顶级学区房的光环。
如果觉得花500万住武汉天地两房太憋屈的话，还有一个选择就是老牌江景豪宅，比如怡景花园和滨江苑。
以滨江苑为例，根据中介介绍，目前滨江苑对口长春街小学比较稳定的是一期和二期，三期今年有可能会划分到长春街二小。
滨江苑二手房均价约3.3万/平，一期建筑年代在1999年，二期在2004年左右，房龄近20年，户型面积90多平到200多平都有，仅有17套在售，近期成交了3套，150平左右的总价基本在500万以内。
滨江苑一期部分楼栋是步梯房，如今已经加装了电梯。
小区内部休闲娱乐、景观园林都比较齐全，不过老小区存在的问题也基本都有：人车不分流、停车位紧张、小区路面狭窄、户型设计比较差，入户门老旧等。
还有另外一种选择就是单纯的学区房需求，不考虑长期居住，还可以选择常阳永清城，均价约4.3万/平，小户型成交价比较高，单价5万/平左右，一室一厅总价可以控制在260以内。
常阳永清城建筑年代在2007年，在区域内房龄还算比较新的了，为什么小妹说它只适合从学区房角度出发呢，因为小区内部夹杂着各种培训机构、公司办公、租户等，很多业主在学位用了之后，再转手卖出，导致整个小区人员流动性比较大，管理困难，安全系数低。
入户大门几乎都是敞开的
防高空坠物网，据中介介绍，之前曾发生过高层抛物砸人的事件。
目前常阳永清城仅有10套房源在售，处于客多房少的状态，一室一厅小面积房源仅有一套，挂牌单价高达6.6万/平，估计因为挂牌价太高，导致挂了一年多还没卖出。
沈阳路小学/一元路小学+二初
沈阳路小学是老牌的市级示范小学，名气虽然没有育才一小、二小大，但是从中介口中了解到，其教育水平非常稳定，一直在区域排名前三四，优于长春街小学，相较而言，一元路小学比沈阳路小学名气略逊，这两所小学均对口二初本部。
划片范围：
沈阳路小学主要对口的小区有俊华雅苑、仁义社区、袁家社区和汉口滨江公馆，房龄都比较老。
其中俊华雅苑是2005年入住的，小区体量非常小，由一栋28楼的高层和一栋浚安大厦组成，其中高层住宅是老式筒子楼，1F-5F是商业写字楼，6F-28F是普通住宅，几乎都是小户型。
均价约3.5万/平，一般30多㎡左右的一室一厅，成交价在4万左右，基本上150万左右就可以搞定，特别适合有学位和陪读需求的家庭，因此二手房成交相当活跃，近90天就成交了4套，尤其是小户型成交周期都非常短。
比如小妹踩盘当天看的这套建面约66.59㎡的一室一厅一厨一卫，售价249万。链家户型图如下：
卧室比较大，卫生间是暗卫，为了好出租，客厅也被改成了一间房。因为楼层比较低，采光不太好。
客厅改造的房间
厨房
据中介介绍，这个小区的房子非常好卖，只要价格合适，出来一套就能卖一套，这套房源性价比其实还可以，主要是因为户型大了，所以挂的时间相对久一点。
目前链家网显示该小区仅有六套房源在售，其中30-40㎡的有两套房源。
除了俊华雅苑之外，沈阳路小学旁边的仁义社区和袁家社区则是比较典型的老破小步梯房，尤其是袁家社区，有些户型还是以前的设计，几家共用一个厨房和卫生间，更别说停车等问题了。
袁家墩
仁义社区
相对来说，对口一元路小学的小区则相对较新，比如华清园小区内部环境是这样的：
目前，华清园小区二手房均价约3.5万/平，在售房源也不是很多，只有12套，最高挂牌单价在4.1万/平。
总体来说，永清片可选择的二手房房源还是非常多的，从40多平，总价100多万就可搞定的老破小到200多平米的顶级改善大平层都有，适合人群更广。
另外，该片区聚集了七一、二初公办学校之外，两所公参民初中七一华源和二中广雅也都在区域内，因此，区域内购买学区房基本上不会浪费，考上了公参民初中，上学陪读也非常方便，没考上，保底的第二梯队公立学校也非常不错，而且后期也好出手。
惠济片
育才小学+六初
育才小学创建于1954年，是武汉响当当的老牌名小，在全市排名靠前，六初是江岸区的优质公办初中，这是一组双省示范的组合，实力非常强。
划片范围：
育才小学主要对口的小区有王府花园、金陵育才雅苑、长航社区、金汉花园等。
房龄较新的有金陵育才雅苑和王府花园，金陵育才雅苑就在育才小学大门旁边，小区一共就3栋楼，带独立的小区和地下停车位，比较合适居住。小区均价约4.1万/平，是单价最高的对口育才一小的小区。户型面积在86-124㎡之间，小户型总价基本上可以控制400万以内。
王府花园均价约3万/平，位于家乐福楼上，一共4栋，5楼架空层设置为空中园林，居住环境比较嘈杂，开店、办培训班的租户比较多。小区户型从60多平到146平不等，可选择性也比较多。
另外的几个小区均为老小区，比如长航社区，建设于80年代，很老很老的小区，没有物业，一般人很难适应这种居住环境。
像这种老小区，房价在2-3万之间，小户型200万以内基本就能搞定，不过因为房龄比较老，一般银行不接受贷款，或者只能贷很少，基本上要全款。
育才二小+解放中学
育才二小与育才小学都在武汉重点小学里面排名前十，拥有育才二小本部、育二汉口小学（国际部）两个校区，近百个教学班，其对口的解放中学虽然位于第三梯队，但是2020年与育才中学合并，优质教育资源集中，后期潜力应该不错。
划片范围：
据中介介绍，惠济校区对口的两个小区本身比较小，出售也少，成交价格不稳定，目前挂牌价在3万以上，性价比不高。
目前房龄较新、房源比较多，可以捡漏的小区主要有金色华府、御才名仕和颐和丽晶几个小区。
其中环境不错，能兼顾改善和学区的是御才名仕小区，但是房价也是对口育才二小比较高的，单价约3.7万/平；颐和丽晶小区体量小，小户型多，三房挂牌量少，位于育才二小正对面。
性价比最高的是金色华府，均价约3.3万/平，户型88-187的两房-四房都有，可选择性比较大。
金色华府位于育才小学正对面，离育才二小也不远，周边配套成熟，居住氛围比较好，小区内部3楼架空层为空中园林。
3楼架空层
值得注意的是，小妹去踩盘的时候，中介查询发现，当时在售的房源，学位基本都已被使用，而像那种学位没被使用的学区房，一般出来几天就会卖掉，很快。
按照江岸区目前5年一学位的政策，也就是说，即使买了学区房，也要等5年才能上得了对口的小学，因此，想要上名校，买学区房的尽量提前3-5年做准备，不然只能等机会，而且这种房源基本没什么议价空间。
另外，其实区域内的六中位育也不错，2020年平均分在江岸区公立初中里排名第一，而且示范率也甩开各大公办初中一大截。
六中位育创立于2000年，是原来的汉口铁路寄宿初级中学，也就是“汉铁寄”，其高分学生大部分来自春晓班，名高上线率相当高，这个班集中了全校最优质的师资资源和通过各种途径优录来的学生。
目前对口的小学为育才行知小学和育才第二寄宿小学。
后湖片
育才怡康/育才家园/育才实验+汉铁初中
这三个小学都在百步亭社区内，育才家园小学和育才实验小学在后湖片基本上你追我赶的竞争状态，实力不相上下，而育才怡康则是育才系排的上名的小学，汉铁初中是省重点，摇号进入公参民的比例还可以，而且2020年获得的分配生数量，在江岸区公办学校中仅次于七一中学。
划片范围：
育才实验小学对口的小区仅有四个，百步龙庭、百步雅庭、百步华庭以及百合苑，都是有十几年的房龄的大体量小区，前三个小区是电梯房，均价在1.7-1.8万左右，百合苑则是步梯房，均价1.6万。
后湖片区的学区房，房龄都比较老，电梯房均价1.7-1.8万左右，步梯房1.5-1.6万左右，门槛比较低；次新小区仅有海赋江城中海万锦江城、银泰御花园、百步亭现代城等几个，均价在2.2万左右，部分房源成交价高达2.5-2.6万。
补充一点，之前听得比较多后湖比较好的学校还有育才可立小学，但是其对口的是二初岱山校区，而不是二初本部，不管是生源还是升学率都会相对差一些。
总体来说，后湖片区对口的小学多，房源也比较多，既有维护不错的低门槛老小区，也有次新小区可选，户型面积从60多平到140多平的都有，选择范围广，基本上以居住为主，学区房溢价率较低，捡漏机会多，特别适合预算不足的刚需和初改一族。
这里插一些题外话，之前很多人说百步亭社区和常青花园有点像，里面的人住了不想出来，而外面的人不懂有什么好，经过此次踩盘，小妹发现，虽然百步亭社区老房子多，但是不管是小区外立面和内部园林大多维护得很好
而且整个街道干净整洁，商业、学校、地铁、休闲等一应俱全，整个儿的一个小型社会
尤其是百步亭的物业，给人的感觉特别亲切，进小区测体温、登记，一项都不落下，非常负责任。
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江岸区学区房购房攻略
综合来看，江岸区的学区房其实划分还是蛮明显的，顶级学区房集中在永清片和惠济片，但是这两个片区因为地段本就优越，再加上区域老小区多，房源少，购房需求大，可选择性也比较少；后湖片的百步亭社区，总体是以居住为主，对口汉铁初中的小学较多，基本覆盖了整个社区，因此区域可选择性较多。
对于想买学区房的家长，小妹有以下几点建议：
1、对于不差钱，只想好学校的壕来说，武汉天地你值得拥有，面子、里子全部一站式搞定；
2、从长远考虑，兼顾居住和学区来看，优先考虑长春街+七一，或者沈阳路/一元路+二中组合，那么就圈定永清片，这个片区范围比较广，名初也离得近，以后会比较省心，预算500万左右的话，可以考虑滨江苑一期、二期或者武汉天地两房；其次，惠济片的金陵育才雅苑、王府花园也值得一看；
3、选择永清片，还有一个方法，就是在永清片买个价格最低的学区房，学位有了保障之后，再在附近比如航天双城、东立国际等，买个品质好点的小区居住，接送娃上学也方便，居住得也舒服。相当于1+1模式，学位用了之后可以卖掉，当然惠济片也可以这样操作。
4、如果单纯的只是想要一个学区房，预算又不足的话，可以在永清片或者惠济片淘一套100多万的小面积的老破小，然而在附近租一套喜欢的房子自住，也不错。
5、如果对学区要求不那么高，同时想兼顾自住的话，可以看看后湖片百步亭社区的次新房，比如万景江城、海赋江城等；初次置业的刚需，对学区比较看中，又想兼顾自住配套的，可以看看百步亭社区的老房子，总价在200万左右；
6、值得注意的是，永清片和惠济片目前房源较少，对学位的需求比较大，购房时要重点考察学位有没有被使用，使用了的要核实清楚具体使用时间，看孩子能否等得了那么久。
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