作者：子非鱼
01
尽管万科的销售额早已不是业内第一，之前被恒大、碧桂园超越，去年也没能夺回第一，但作为头部房企中最为稳健的房企，万科的行为在行业内，依旧被认作标杆。它的一举一动，仍受万众瞩目。
它放出的信号，被市场当做谶语和信号灯，为行业指明方向。
比如早在2018年的秋季例会上，万科就高呼“活下去”。当时的房地产市场，虽然处在调控周期中，但市场并没有冷却，大多数房企依旧相信自己的判断，依旧没有改变激进的模式。
但去年房企们的遭遇，不得不佩服万科的预见性，三年前的一句话，果然一语成谶。
而就在近日，在万科集团2022年年会上，掌舵人郁亮再次放出了惊人的句子。
比如，郁亮表示：
第一，房地产回归民生属性，不要指望价格上涨。
第二，楼市黑铁时代来临，不要假手于人做“二传手”。
第三，一切工作围绕背水一战开展，只能以业绩论英雄。
第四，打好胜仗要做专业高手、全能冠军和长跑胜将。
这四个观点，来源于房企风向标万科，可以视作一个坏消息。
总结起来就是，在郁亮看来，即便去年年底以来，管理层对楼市态度转变，降准降息纷至沓来，众多城市也在对楼市松绑，但房地产的黄金时代已经过去，白银时代也过去了，接下来房地产将迎来漫长的黑铁时代。
他认为，未来房价没有上涨空间，楼市会回归居住属性，金融属性逐渐减弱。
02
事实上，这并不是郁亮第一次放出如此悲观的论断。
早在去年年底，在大梅沙万科总部召开的临时股东大会上，郁亮就已经提出，未来的房地产市场形势尚未清晰。
并且，万科还明确表示，将下调明年（也即2022年）的经营目标，“2022年最低的经营目标会比2021年有所下调”。
万科这么说，究竟是为了政治正确，还是真的有此判断。
如果是真的，那么2022年的楼市行情，可能只会比2021下半年略好一些。
对于郁亮的观点，窃以为大体还是准确的。
楼市进入黑铁时代，主要是因为，人口拐点正在逼近。
过去楼市的黄金时代是与城市化并行的。那时候，农村人口大举进入城市，城市住房需求不断上涨，房价也跟随着快速上涨。
制图：城市财经；数据：国家统计局
从国家统计局公布的数据可以看到，2010年至2020年十年间，全国平均销售价格翻了一倍。
这只是平均价格，论城市来说，一线城市与强二线城市过去十年间房价翻了好几倍。
然而时移世易，随着人口拐点逐渐到来，城市化已经进入了2.0时代。在2.0时代，虽然中心城市依旧会有人口增量，但由于新生儿人口不断下降，增量也会下滑。
国家统计局不久前公布的数据显示，2021年全国新生儿人口1062万，较2020年减少了138万。
这是2016年全面放开二孩政策以来，新生儿人口五连降，也是去年宣布放开三胎之后的第一降。
制图：城市财经；数据：国家统计局
最为关键的是，由于新生儿人口下降，2021年全国人口自然增量只有48万，创下了建国以来新低。
此外，根据不久前公布的《中国人口预测报告2021版》数据显示，中国人口拐点最快可能就在两三年后。
该机构预测，到2050年中国人口将减少到12.64亿，2100年中国人口将降到6.85亿，占世界比例将从现在的18%降至6.5%，而新出生人口只有世界新出生人口的2.56%。
人口是楼市的基石，当人口进入通缩通道时，楼市的黑铁时代，基本被坐实。日本就是前车之鉴，日本人口已经通缩了十多年，日本的房价一直处于滞涨当中。
也就东京都市圈在人口略微增长的推动下，保持着慢涨。
所以说，郁亮认为楼市上涨不会上演，楼市黑铁时代已经到来的理论依据，便是人口通缩即将到来。
03
对于楼市普涨时代结束的观点，本号赞同，但本号认为，还是会有分化。
即便人口进入通缩，首当其冲的还是三四线城市。
换句话说，如果人口在两三年之后进入通缩，最先进入人口通缩的是三四线城市。
事实上，很多三四线城市，人口已经通缩了。
本号之前根据第七次人口普查公报梳理过，过去十年，人口增加的城市有184个，人口减少的有149个。
十年人口减少的149个城市中，东北36个城市有33个在流失（除了沈阳、大连和长春），西部55个，中部47个。
人口通缩之下，会有更多三四线城市人口减少。
所以，本号一直强调，会有越来越多的三四线城市鹤岗化，三四线城市房产的金融属性会渐渐退去，仅剩居住属性。
但中心城市的金融属性依旧在。
城市化进入2.0时代，是属于中心城市和以中心城市为核心的都市圈、城市群时代，人口还是会从普通三四线城市流入中心城市和核心都市圈、城市群。
所以，中心城市以及以它们为核心的都市圈、城市圈，购买力依旧会增加，尤其是长三角、粤港澳两个最活跃的城市群。
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