作者：子非鱼
01
楼市短期看金融，中期看土地，长期看人口，但归根结底，无论金融、土地还是人口，这些影响因子都是通过左右供需来影响楼市。
房产虽然是特殊的商品，但依旧是商品，既然是商品。涨跌的逻辑势必会遵循着供需变化的市场规律。
以上一轮牛市来说，房价出现全国性普涨，主要是因为：
一线城市与强二线城市方面，在降准降息降首付背景下，需求得以释放，再加上货币贬值性推动，房价不断攀升。
三四线城市方面，则在于货币棚改推动了购房需求，助推它们跟涨。
同样的，去年下半年全国房价出现普跌，是因为在信贷截流背景下，全国金融杠杆出现了短暂性撤销，购房需求因此出现了短暂性搁浅，才有了普跌局面。
再比如近日发布系统性救市政策的国家中心城市郑州来说，它之所以放松限购、取消“认房又认贷”、并重启货币棚改。
郑州之所以如此火急火燎，是因为郑州楼市库存积压，房价已经阴跌了4年。
最近有人梳理过郑州的潜在库存，为1.09亿平方米，按照此前郑州年均1300至1800万平方米的销售速度，即便郑州未来不增加供应，也需要卖7年左右。
如果不快速消化库存，郑州的房价仍将持续阴跌下去。
这是郑州发布系统性救市文件的根本推动力，目的就是调动需求，快速去库存。
从全国范围来看，根据克而瑞披露的数据，截止到2022年1月，库存量在1亿平米以上的城市还有贵阳、大连、唐山、沈阳、株洲、石家庄、烟台。
此外南昌、长沙、岳阳、沧州、太原、兰州、哈尔滨、宝鸡、淄博、蚌埠、佛山的库存量也在8000万平方米以上。
02
当然，库存高并不一定有风险，还得看销售速度。用库存与销售速度计算出的去化周期数据，才能看出一个城市的楼市风险系数。
数据显示，由于去年全国楼市冷场，截止到目前，三四线城市的平均库存去化周期达到了21.09个月。一线城市为11个月，二线城市为15.99个月。
我们都知道，住建部此前就下达过一个规定，如果一个城市的去化周期低于12个月，则要加快供地，如果介于12个月和18个月之间，则适当增加土地。18个月至36个月的，则要减少供地，36个月以上则要停止供地。
以这个界线来看，目前楼市下行压力主要集中在三四线城市。因为目前三四线城市不仅库存高，大多数人口还在流失，即便号召去库存，也不知道卖给谁了。
21.09个月，只是一个平均值，其中有不少城市，去化周期高得吓人。
克而瑞数据显示，被监测的66个三四线城市中，32城去化周期已在20个月以上，其中有不少在30个月以上。
截止到目前，全国商品房去化周期在30个月以上的城市有20个，其中大部分是三四线城市，个别是二线城市，去化周期从长到短分别为：
防城港、铜陵、大连、梅州、连江、宝鸡、烟台、北海、来宾、钦州、兰州、福清、嘉兴、长春、日照、惠州、泸州、呼和浩特、汕头、淄博。
以上这些城市，房价下行压力非常大，购房者可以暂缓买入。尤其是防城港和铜陵，防城港的去化周期超过了70个月，铜陵超过了50个月。
大多数三四线城市的去化周期高企，主要是库存经年累月的积压所致，他们的房价已经持续下跌有年。
比如北海、长春、泸州、呼和浩特等，都在国家统计局公布的1月份二手房同比下跌榜单上。
制图：城市财经；数据：国家统计局
其他很多城市之所以不在榜单内，是因为没有被纳入国家统计局监测的70个大中城市之中。
从上面的30个城市可以看到，广西占了4个，包括防城港、北海、钦州、来宾。广东也有三个，梅州、惠州和汕头。山东3个，烟台、日照和淄博。
这些城市，大多都是历史遗留的库存不断积压，再加上人口增量不够显著，甚至减少，导致库存越来越多。
30个去化周期高企的城市中，人口减少的城市有广西的来宾（十年减少2.51万），广东的梅州（十年减少36.7万），安徽的铜陵（十年减少25万）。
这些城市，房价会继续下行。尤其是去化超长的防城港和铜陵。
从防城港统计局披露的数据来看，2020年防城港的施工面积为1146.79万平方米，新开工面积是320.51万平方米，而同年防城港的销售面积只有202.42万平方米。
来源：防城港2020年统计公报
供应远大于需求，这样的市场不下行，才怪。
03
在库存消化周期高于30个月的二十个城市中，有4个特别的城市，大连、长春、兰州和呼和浩特。
大连是副省级城市兼计划单列市，长春是副省级省会城市，兰州是省会城市，呼尔浩特是首府城市。
大连去年上半年楼市还躁动不安，房价上涨明显。如今之所以库存高企，主要是因为去年下半年信贷收紧，再加上大连收紧了调控，于8月份发布了新政，扩大了限售范围，并延长了房屋限售时间，规定在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区购买的新房，以网签之日算起，五年内不得上市交易。
最终导致下半年大连楼市腰斩，加大了去化周期。目前，市场信心尚未恢复，大连调整还在进行中。
同处东北的长春，一方面是库存过多，另一方面经济低迷，购买力不足。去年，长春多次发布鼓励购房政策，甚至调动农民工和大学生购房，但依旧无济于事。
兰州与呼和浩特，都是弱省会城市，前期房价跟涨过快，主要是货币棚改推动，尤其是呼和浩特，在棚改之下，房价此前一度领涨全国。但随着货币棚改熄火，库存无法消化，如今都走在了阴跌的路上。
当前，中国楼市依旧处在分化当中：
目前越来越多的城市放松调控，政策面和资金面都非常友好，中心城市正在气温回暖的路上。这类城市的购房者，可以着手选房。
另一方面，对于库存高企的三四线城市，尤其是上面提到的去化周期在30个月以上的20个城市，房价下行压力犹在，购房如果不是着急用，可以暂缓，继续观望。
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