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作者：子非鱼
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苏州楼市回暖的势头，似乎戛然而止了。
之所以这么说，是去年随大流更加冷场之后，苏州的楼市在年底似乎有回暖的势头，部分取消了所有折扣优惠，更有甚至，直接开始抬价。
比如绿都苏和雅集宣布，2021年12月20日起所有下叠全部每套涨价20万元。
这种操作，让一部分人误以为，苏州楼市的春天来了。
但透过今年一、二月份的成交量和最新披露二手房挂牌量来看，苏州的很多炒房客，大量挂牌，似乎在寻求解套。
根据链家网数据显示，到3月16日，整个苏州的二手房挂牌房源大约为11.6万套，其中7日内被上架的房源为4004套，也就是说，近一周来，苏州每天有572套房源上架。
11.6万套的挂牌量，在头部城市中，位列第6位，仅次于重庆、天津、成都、沈阳和南京。
这么多人寻求挂牌成交，显然是扛不住，想解套套现。
毕竟对于炒房客来说，房价必须存在一定的涨幅，才能填补利息和各种税收的窟窿，才不会亏。
换句话说，如果房价下跌，或者房价持平，或者房价涨幅过慢，他们都得亏。
这座中国地级市的扛把子，楼市已经横盘了两年多。
最关键的是，尽管苏州仍具备相当大的潜力，但是包括苏州在内的所有中心城市，房价几乎不可能再上演大起的画面。
更多的，只是慢涨而已。慢涨对于炒房客，尤其是此前加杠杆的炒房客来说，入不敷出，只能割肉解套。
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苏州，在上一轮楼市上涨潮中，属于拔尖的阵营，表现相当彪悍，一如它最牛地级市的头衔。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
2016年，苏州与厦门、合肥、南京的房价齐头迈进，被称为楼市“四小龙”。当年苏州的房价从1万元/平方米左右涨到1.6万元/平方米左右。
2017年与2018年继续上窜，房价一度冲破了3万元/平方米，2019年，楼市依旧过热的苏州，终于迎来了大调控的问候。
2019年苏州楼市被频繁暴揍，主要是因为土地市场过热。当年上半年，曾半个月里拍出了三个地王。
结果，遭遇了调控三连击：
第一拳，2019年5月11日，苏州出台调控新政，新房重点区域限售3年，二手房重点区域限售5年，土地出让溢价不得超过25%等狠招。
第二拳，2019年5月16日补充新政，新房和二手房均需要取得房产证后，才能申请学位，且学位锁定5年改为9年，小学和初中不分段。新楼盘60%用于人才购房。
第三拳，提高高价地预售门槛。这还不够，5月18日又被住建部点名，如今又被纳入国家统计局“70+1”个大中城市统计数据，这是要将苏州拉到太阳底下来晒一晒。
第一拳与第二拳都落实执行了，但第三拳，将苏州纳入国家统计局的监控，始终没有被执行。国家统计局每个月公布的70个大中城市新房与二手房数据中，一直都没有苏州的身影。
饶是如此，第一拳与第二拳也够苏州楼市喝一壶的。自此之后，苏州楼市先是在当年阴跌了一下，然后开始横盘。
当年下半年，也就是2019年遭遇调控三连击的下半年，苏州房价下跌了8%左右。2020年，横盘。
2021年，苏州的成交量和大多数热点城市一样，前热后冷。但房价表现始终比较平稳。
尽管去年三季度，苏州的很多开发商降价打折销售，但从机构披露的数据来看，整体仍是横盘状态。
到了去年年末，正如我在开篇说到的，苏州本来有回暖的迹象，但可能是突如其来的疫情，打乱一切，也可能是市场信心尚未恢复，也可能是两者兼而有之。
总之，进入2022年，苏州前两个月的成交量堪称惨淡，尤其是2月份。
克而瑞数据显示，苏州2月份商品房成交量无论环比还是同比，都腰斩了。
有人说是春节影响，但去年2月份也是春节，但同比还是腰斩了，所以春节不是影响因素。
关键因素是疫情和市场信心。要知道，苏州成交量的腰斩，是发生在宏观政策放松，金融杠杆回归的背景下。
具体到苏州方面，银行放款速度回归正常，房贷利率从6字头回到了4字头。
数据显示，去年三季度，苏州的商品房贷款利率，无论是新房还是二手房，都在6%以上。
到今年1月，苏州首套房首贷利率在5.0%上下，最低达到4.9%，放款速度在一个月左右。2月中旬，则全面进入“4”字头，最低达到4.75%，大部分在4.85%，放款速度在原来的基础上明显加快至2周左右。到了3月中旬，苏州贷款利率最高的仅为4.6%，创近5年来新低。
数据来源：融360及苏州主流银行
就是这样一个背景，理论上苏州的成交量应该会回暖，但被疫情打乱了。
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不过，成交量虽然下跌，但苏州的房价并没有跌多少。
来源：百度房产
但房价连续三年左右的横盘，让2019年之前在上涨期间大举入市的炒房客，受不了。
不妨计算一下，炒房客持有的成本，银行利率是5.5%左右，契税是1.5%，还有个税、增值税以及折旧率，当然税收和折旧率，粗略计算炒房客的持有成本率在8%左右。
也就是说，如果在一个城市炒房，房价涨幅没有达到8%，那必然是亏损的。
在楼市从黄金时代转变为万科郁亮所说的“黑铁时代”，现在很难有一个城市的房价一年涨幅能超过8%。
未来大多数三四线城市，在房产和人口结构性矛盾之下，会继续调整。而有人口增量的中心城市，房价慢涨，涨幅也会在GDP增速之下。
这是大趋势。在这种大趋势下，价值投资不能漫无目的，而需要精准。
以苏州来说，刚需和改善需求群体，随时都可以买。因为苏州楼市，即便成交量有波动，但房价始终坚挺。
对于价值投资者来说，也可以。毕竟苏州不是一般的城市，是人口过千万、GDP超2万亿的“双万城市”，人口还在增长，潜力毋庸置疑。
但即便如此，价值投资还是尽可能选在热门片区。
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