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作者：子非鱼
01
峥嵘岁月，每天都有大消息。
继苏州传来房贷利率降至4.9%的基准利率线以下至4.6%后，东北哈尔滨也祭出了一个大招：
废除2018年发布的调控行政令。
哈尔滨市政府在其官网上最新挂出了一份“关于拟废止《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规[2018]12号）文件的公示”，明确表示：
经报请市政府同意，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（哈政办规[2018]12号）已完成其阶段性调控使命，拟予以废止。
意思很明确，哈尔滨废除2018年发布的那份《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，也即废除了2018年发布的调控行政令。
在那份文件中，当时哈尔滨提出了几条调控的关键措施，如：
1，有针对性地增加土地供应。
2，实行区域限售政策。主城区6区（道里区、南岗区、道外区、香坊区、平房区和松北区），新购商品住房限售三年。
3，提高公积金贷款条件。
4，严格执行差别化的住房信贷政策。严格控制二套以上购房的首付和利率标准，根据市场运行情况，及时调整公积金和商业性个人住房贷款各项标准，抑制投资和投机购房需求。
5，强化房地产市场监管。
这一政策成为导致过去几年哈尔滨房价持续阴跌的根本原因。如今，这一调控文件作废，意味着这些枷锁全部被打开。
比如限售令作废，土地供应也将缩减，公积金贷款门槛会降低，住房信贷政策也朝着救市的方向进行调整等。
这是继郑州之后，第二个展开系统性救市的省会城市。信号非常强烈，它意味着中心城市，也开始全面举起了救市大旗。
02
事实上，哈尔滨比郑州的救市心情更加迫切。
因为，郑州所面临的只是库存积压，消化周期超长而已。但人口和经济发展并没有出现较大难题。
郑州面临的问题，哈尔滨也存在，郑州没有的经济问题、人口问题、产业问题，哈尔滨同样存在。
换句话说，郑州面临的问题相比于哈尔滨，是小巫见大巫。
库存方面，哈尔滨的去化周期超过两年。
新房去化周期方面，根据《易居市场报告》披露，截止到2021年12月，哈尔滨全市商品房去化周期约24.1个月，远高于住建部划定的12个月合理周期警戒线。
此外，二手房挂牌方面，哈尔滨的挂牌量已经超过了10万套。
也就是说，当前哈尔滨的房地产市场面临着，新房难卖出去，二手房正在抛售的局面。
哈尔滨库存高企，房地产困难重重，调控只是导火索，根本原因在于这座城市的人口持续流失，经济不振、产业不兴。
人口方面，哈尔滨已经成为全国所有省会与首府城市中，唯一人口流失者。
第七次人口普查数据显示，哈尔滨过去十年常住人口减少了62.61万人，是东北人口减少的33个城市之一。整个东北36个地级以上城市，只有沈阳、大连和长春保持人口正增长，其余全部减少。
同时，哈尔滨还是内地27个省会与首府城市中，唯一人口减少者。2020年，哈尔滨的常住人口已降至1000.99万人，即将跌破千万。
来源：搜狐城市
更为关键的是，哈尔滨虽然尚未公布2021年统计公报，但是根据黑龙江省公布的最新2021年统计公报数据显示，整个黑龙江2021年常住人口减少了46万人。
这意味着，哈尔滨的常住人口规模，很有可能已经跌破了千万，退出了千万人口俱乐部。
人口与经济、产业正相关，人口的衰退，背后是经济与产业的低迷。
2021年，哈尔滨GDP为5351.7亿元，这一排名位列全国第48位，较2020年下降了4个位次。遥想改开之前，东北四大主要城市都在十强城市阵容中，如今前三十强只有大连苦苦支撑，且即将掉出30强。
哈尔滨也即将掉出前50强。
增速方面，2021年哈尔滨同比增长5.5%，两年平均增长3.0%，无论是当年同比增速，还是两年平均增速，在中心城市中，都处于靠后位置。
经济不振背后是产业不行。
目前哈尔滨仍主要依赖四大传统重工业，也即军工、机械、电力、采矿，新兴产业少，发展缓慢，对于第二产业结构影响不大，对哈尔滨经济发展也未起到拉动作用。
退一步讲，如果哈尔滨的传统重工业足够强大，也还好说。最关键的问题在于，哈尔滨目前传统重工业名声大于实力，新兴工业又没有起色，可谓高不成低不就。
数据显示，2021年哈尔滨实现全部工业增加值870.3亿元，这一数据还不到头部工业强市的零头。目前，哈尔滨的工业增加值排名，仅位居全国第84位，比南方很多普通三四线城市的排名都要低。
人口、产业、经济，三者是互相成就、互相拖累的关系，哈尔滨的发展，目前显然已经走进了死胡同。
楼市则是这种局面的直接外在体现。
哈尔滨房价已经持续阴跌了好几年，而且就目前的经济、人口、产业和库存情况来看，还远没有调整到位。
中房数据研究院披露的2月份数据显示，哈尔滨2月份均价为9831元/平方米，环比下跌0.22%，同比下跌10.69%。
最关键的是，透过贝壳和安居客两个平台可以看到，在哈尔滨的外围区，比如阿城区等，已经出现了很多挂牌价格不到10万的二手房。
这意味着，哈尔滨外围区的房价正在“鹤岗化”，如果当下哈尔滨的经济、产业、人口难题得不到有效解决，这种“鹤岗化”的趋势，会继续向中心城区蔓延。
03
以上便是哈尔滨需要一场整体救市，需要废除2018年发布的调控文件理由。
然而，无论是去年持续发布鼓励购房政策，还是最新的废除2018年调控行政令，都是舍本逐末的方法，即便救得了一时，那之后又该怎么办？
更何况，本号认为，就哈尔滨目前的经济、人口、产业形势来看，这些举动，根本难以扭转哈尔滨房价下跌趋势。
东北楼市问题，本质上是经济问题，是人口问题。
想要拯救楼市，应该从提振经济、复兴产业、留住人口三个角度去思考，而不是偏执地以为几个简单的救市动作，就能力挽狂澜。
唯有解放思想，打破制度依赖，提升创新能力，升级产业，增加收入，留住人口，才能逐步让东北经济复苏，才能实现东北地区的复兴。
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