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作者：公子不悔
01
今天，两会拉开序幕。
在两会上，房地产再次成为了热门话题，报告中关于房地产的内容如下：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。
解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
新开工建造城镇老旧小区5.3万个。
这次对房地产的表述中，有新增内容，也略去了一些内容。
新增内容主要有要增加住房供应……要尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
此点耐人寻味，也切中要害。
当下的社会矛盾，就是年轻人对于住房需求的矛盾。在房价高不可攀的当下，一线与部分强二线城市的房子，已经成为了富人的玩物。普通工薪阶层与房子基本无缘了。
十年前，虽然房价相比于工资也不低，但普通工薪阶层奋力一搏，在大城市购房希望仍在。现如今，普通的白领，奋力一跳，也难以够得着。
制图：城市财经；数据：中国房价行情网
年轻人只能租房居住，望房兴叹。如今，报告中明确提出，要努力解决新市民和年轻人的住房问题。
怎么解决？很多人估计会认为，政府可能会让房价大跌，跌到很多人都能买得起。
本号认为，这种念头千万不要有。房价不可能大跌。解决的办法，估计也只是大力发展租赁行业，或者增加保障性住房的供应。
02
再来看看，本次报告对房地产的描述中，略去的内容。
略去的内容主要有房地产税和棚改。
关于房地产税的话题，自2016年中科院在其《经济蓝皮书》中呼吁房地产税和遗产税落地后，坊间就没有停止过讨论。
大家都在猜测这个长效的楼市调控机制何时落地，又会怎样征收。
开始大家都在争论，房地产税到底能不能征的问题，国外征收房地产税，是因为他们的房子都是永久产权，但我们的房子只有70年产权。
但后来，管理层一锤定音，房地产税一定会征收。后来的讨论，就变成了何时落地，怎么征收的问题。
本号多次强调过，房地产税不可能会快速落地，至少需要好几年的时间，理由很简单。房地产税的目的，不是为了调控而来，而是为了取代土地财政而来，成为新的税种。
既然如此，落地的时机就是关键。
所以说，掣肘房地产税落地的，并非是细节制定耗费时间，诸如该怎么征收？该征多少？哪些城市该征？房地产税，国外早有经验，我们只需结合自己的国情来制定，并不难。
也不是个人名下房产信息不好统计。事实上，从2017年开始，全国不动产统一登记、全国住房信息网、70年产权续期修法问题都已经解决，即使暂时没解决，这些技术问题，也都不是问题。
真正阻挡房地产税落地的，是时机。
什么是好时机？就是当主要城市都差不多进入存量房时代，卖地收入不再丰厚的时候。
这时候，土地财政不丰厚，房地产税适时推出，对拥有多套房的人每年征税，便可补齐失落的土地财政。
明白了这一点，就能明白，为什么2020年突然不提房地产税，2021年再一次没有提到。看看2020年主要城市的卖地收入就能明白。
连续两年没有提及房地产税，释放的信号再明显不过：短期内不会出台。
03
再来看看没有涉及棚改一事。 这一次只提及旧改，没有涉及棚改。这对于三四线城市的楼市，是个大利空。
我们都知道，棚改尤其是货币棚改，是支撑大多数三四线城市楼市繁荣的关键。
不提房地产税，是因为时机未到，很多城市还需要依靠土地财政来运转。而不提棚改，尤其是货币棚改，是因为棚改让三四线城市的房价大涨了一轮，需要消停一下。
很多人不明白，很多经济基本面不好、人口滞涨的三四线城市，房价为何也能跟涨，且涨幅还不小。
道理就在于当初管理层提出的去库存和货币棚改。
所谓货币棚改，就是所谓货币棚改，就是管理层划定棚改区，收回土地，然后补钱给你，让你购买新房。
购房需求推动下，三四线的房价自然有了支撑力量。
而地方政府则通过收回的棚户区土地挂拍，拍地来的钱一部分用来偿还国开行的贷款，另一部分就留着自己用了。
但自2019年开始，棚改就大幅下滑，数量几乎腰斩。2020年继续下滑，2021年估计趋势不会改变。
制图：城市财经
从上图可以看到，2014年至2018年，棚改数量一直在增加，尤其是2015年出现了陡增。而上一轮全国房地产牛市，就是在2015年发动的。
如今棚改熄火，而全国人口仍大量从三四线城市流出，流向中心城市和以中心城市为核心的都市圈、城市群内。
在人口流失、货币棚改熄火的背景下，多数三四线城市的楼市，存在下行风险。
当然这里说的是大多数，部分三四线城市的楼市，依旧会固若金汤。比如上海周边的嘉兴、湖州等，大湾区的珠海、惠州等。
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