作者：子非鱼
01
建议调整“限跌令”
根据财新网报道，广东省地产商会向广东省住建厅递交了一份重要建议：
调整当前“一刀切”式的限价管控。适当放宽备案价限制，建议土地出让合同中未规定限价销售的项目，可根据项目及市场实际情况制定备案价格。
在当前的大环境下，这条建议当然不是为了抬升价格，而是要为房企争取更大的降价空间。
这条建议背后，反映的是当前大多数房企的大幅降价促销需求，反映的是当前房企迫切需要现金流的需求，反映的是当前楼市整体成交量依旧在低谷的现状。
房企降价，本来是一种商业行为。然而，自去年下半年以来，数十个城市纷纷出台了限跌令，加上此前的限涨措施，导致原本的商业行为，被行政管控，导致开发商们既不能大幅涨价，亦不能大幅降价。
然而，无论是头部房企，还是品牌房企，抑或是中小房企，房子都难卖，都需要降价促销。
克而瑞数据显示，今年前五个月，百强房企的累计销售规模同比腰斩，下降52.3%，降幅仍在继续扩大，其中5月单月业绩同比下降59.4%。
前五个月，就连龙头房企碧桂园也仅完成权益销售额1501亿元，同比下降39.9%。龙湖集团亦仅完成销售额621亿元，同比下降44.5%。
但在限跌令之下，房企们手脚被束缚，完全施展不开。
即便现在大部分房企开启的降价促销，或者买房送豪车送家私等，对于购房者来说都是小恩小惠，根本起不到很大作用。
想要调动购房者的积极性，必须要有足够的降价诚意才行。
广东省地产商会如今给出这样的建议，显然房企们已经到了非常时刻，需要更大力度的降价措施，才能推动成交量，否则不知道还有多少房企会出现债务危机。
02
20多个城市发布限跌令
去年，在房价行情大幅转变之后，湖南岳阳率先发布了限跌令，要求市区新房降价幅度不得超过15%。
岳阳打响第一枪之后，株洲、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、唐山、张家口等20多个城市下发“限跌令”，要求房价下跌不能超过15%或10%，否则不给网签。
地方政府之所以限跌，是出于两方面的考虑：
第一，怕出现系统性金融风险。
房地产绑架了很多行业，比如银行，建筑行业，以及家具、钢材、家电等一系列上下游产业。尤其是银行，楼市背后兜底的是银行，银行承担着大量房地产贷款。
一旦房价降幅过大，会引发很多人断供，银行的就会有一系列坏账，进而引发一系列不可控的系统性金融危机。
第二，怕地价大幅下跌，影响卖地收入。
中国八十年代初，开启了中央与地方财政分灶吃饭的模式，赋予了地方更大的行政权力各种它能控制的资源，并且把这些资源经济化。其中土地资源便是其中之一。
各地卖地收入都是归于地方政府使用，这是很多地方城市安身立命的钱袋子。随着地价不断高企，地方与中央又形成了博弈状态。
中央希望房价稳定、地价稳定，但地方政府需要卖地赚取收入，这是出台限跌令的大背景。
不允许大降价，是为了保护土地财政。
然而现在尴尬的是，不大降价，房子很难卖出去。销量提升不了，房企现金流更吃紧，更多民营房企出现债务危机，土地更难卖出去。
去年以来，部分县城和三四线城市已经出现了发不出公务员工资的情况。
最典型莫如鹤岗，因鹤岗市政府实施财政重整计划，财力情况发生重大变化，直接发布了《关于取消公开招聘政府基层工作人员计划的通知》。
去年第二次集中供地以来，中心城市出现了大面积流拍，今年第一轮供地，整体情况虽然有所好转，但都是国资房企（央企、国企、地方城投）兜底，民营房企成了捧人气的角色。
但国资房企兜底肯定无法长期持续下去，还是需要规模更大的民营房企参与。
这就是广东省地产商会向广东省住建厅提出建议的大背景。
03
“限跌令”会取消吗
关键问题来了，“限跌令”会取消吗？
本号的观点很明确：不太可能会取消，但应该会适当放宽跌幅。
基于金融风险和土地财政的考虑，地方政府不可能会任由房企大幅降价，必须要管控楼市塌方风险。
但当前的房企销量与大环境，又倒逼着限跌令必须做出调整。
如果不调整，市场会一直僵着，购房者与房企之间会僵着，影响房企降价自救，如此会有更多民营房企出现债务危机，卖地收入影响会更大。
两相权衡之下，唯有放宽跌幅，才能更好地适应当下的环境，满足房企的需求。
限跌多少为好？本号认为可以设定在25%左右，也即新房跌幅最多25%。
降价四分之一，还是相当有诚意，可以调动一批目前有购房实力的刚需入场。既帮助房企释放了流动性，又真金白银地助力购房者降压减负。
房企现金流回暖，买地便有积极性，土地市场的行情也会有所改善。
到底是这样继续僵着，还是让利于民，就看各城市掌舵人自己的考虑。
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