作者：子非鱼
01
保交楼成楼市总基调之一
保交楼，是下半年房地产市场的头等大事。
定下这个基调的，是7月底召开的中央政治局会议。在那次会议上，官方对下半年的楼市，给予了明确定调：
要稳定房地产市场，坚持房住不炒，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。
这段表述中，“压实地方责任”和“保交楼”都是前所未有的提法，本号在之前发布的文章《中央定调！关于楼市，3个新提法来了》（点击可查看）有具体分析。
前所未有的提法的大背景，是6月份以来房地产市场席卷而来的楼市风波。
这场风波，不仅对金融稳定性造成了一定的冲击，也让原本有复苏的势头的楼市成交量，戛然而止，转而再次跳水。
克而瑞披露的数据显示：
第一，2022年7月百强房企实现单月销售操盘金额5231.4亿元，环比降低28.6%。
第二，从城市角度来看，7月重点30城成交面积环比下降16%，同比下降33%。
要想对冲风险，要想让楼市重新获得复苏的力量，非解决风波不可。
所以，自7月份以来，上至管理层下到地方城市，都纷纷表态并行动起来。
管理层方面，银保监会与央行表态，要求银行配合地方政府的“保交楼”工作，既要遵守市场化、法治化原则，又要主动承担责任，要求银行“信守合同，践行承诺，依法保障金融消费者合法权益”。并且最终在7月底召开的重量级会议上，直接将“保交楼”定位楼市基调。
地方城市方面，郑州率先给出了自己的方案。此后武汉跟进，南宁也已表态，苏州、重庆也开始行动起来了。
02
多个城市行动起来了
处于风波漩涡中的郑州，率先给出了自己的方案，并为其他城市提供了范本。
郑州的方案分两步走：
第一步，派出河南郑州地产集团有限公司和河南资产管理有限公司联合成立了郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等解围纾困工作。
之前定下的规模是200亿至300亿。不过最新传出的消息是，郑州市由中心城市基金下设立规模约为100亿元的纾困专项资金。
第二步，召集了建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海八家问题房企，提供了四种解决方案。也即棚改统贷统还、收并购、破产重组和保租房。
收并购主要针对资产大于负债的企业，破产重组则针对资不抵债的房企。一句话概括便是，地方城市开始兜底和扶持部分问题项目。
郑州之后，同样处在漩涡之中的武汉跟进，由建设银行以湖北省为试点，设立300亿元的纾困基金，用于收购问题项目，并改建为公租房。
南宁方面也传出消息，南宁或将成立房地产平稳基金，首期规模计划30亿元，为一批已发生风险或濒临风险的楼盘纾困解难，实现“保交楼、保民生、保稳定”的政策目标。
此外，苏州、重庆则采取派遣工作组入驻问题项目，监督问题项目完成交付。而赣州采取了未动工土地返款模式，遂宁、咸阳开启了一对一帮扶模式，济南开启了一案一策模式。
从目前的形势来看，应对较大面积的问题楼盘，郑州的方案最为行之有效。当然，考虑到地方城市的财政压力，面对这场风波，没有哪个城市拥有全面兜底的力量。
所以，近日郑州市成立的100亿纾困基金，给出的原则是，纾困专项基金出资比例不高于30%，纾困项目限定为未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目。
也即基金投入是针对不会亏损的项目，这是纾困基金的底线考量，也是落实银保监会要求的市场化原则。
市政府也不可能只出钱不追求回报，不说追求利润，至少得保本。不然，这么大的窟窿，再有钱的地方城市，也很难填满。
而且，如果一味兜底，反倒会给房企形成路径依赖，会引发更大的难题。
武汉的跟进和南宁的准备跟进，也意味着很多城市已经认可了郑州的做法，后期必然会有更多中心城市成立类似的纾困基金。
然而，仅地方政府出手还不够，毕竟面对这场风波，不是每个城市都能靠自身的实力来解决。还是需要国家出手。
本号认为，管理层一方面需要允许地方政府发行“盘活烂尾楼专项债”，并通过政策性银行提供长期低息贷款，多渠道筹集资金。
同时，另一方面需要成立全国性的地产纾困基金，为财力疲弱的中小城市解决难题。
关于这一条，观察者网、浙江日报等多家权威媒体已经透露，市场传言，中国将设立2000亿至3000亿元的房地产基金收购烂尾楼，用于支持包括恒大集团在内的多家出险房企，解决严重债务危机。
如果能够落地，对于当下的问题楼盘，是一个极大利好，具有稳定军心的效果，也能让购房者的信心一定程度上得以恢复。
03
加大现房销售规模才是根本之道
成立地方性乃至全国性的纾困基金，是快速解决当下问题楼盘的最行之有效的办法。
然而，根本之道，是杜绝这种事情再度发生，也即建立一种长效机制。不然，即便解决了这一波问题，谁知道下一波什么时候出现。
从目前的国际经验来看，我们需要优化我们的预售制度，具体来看，从两方面着手：
第一，优化首付款规则。
我们买房付款程序是，签订买房合同后，一次性将首付款付给开发商，或者存入监管银行中的开发商账户。
外国的经验是，对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如按工程进度支付首付款，而且支付款项一律打入监管账户。
比如英国，购房者在支付首付款时按照工程进度分批支付，且支付的款项是打入监管账户。尾款则是在交房之后开始支付。
与英国对比，我们的首付款是一次性付清，而且在首付完成之后，立刻开始按期支付尾款。
国外购房，大多都是按照工程进度支付首付款，这在很大程度上保护了购房者的权益。
最关键的是，如果房企因故延迟了工程进度，购房者可以和房企协商以推迟付款，并要求房企给予一定的补偿措施。此外，如果房企无法在合同规定的日期内交付，购房者可根据合同要求退款或赔偿。
在这方面，我们不要说赔偿了，退款能够拿到就阿弥陀佛了，而且还需要购房者花费漫长的时间维权，耗费精力、心力与开发商缠斗。
无论是首付支付方式，还是后期的监管，以及出现问题后的维权，我们都有大幅改进的空间，需要见贤思齐。
第二，加大现房销售规模。
优化首付款规则，加强监管与后期维权，是方法之一，最重要的方法，还是提升现房销售的规模。
从国外经验来看，国外也是现房与期房两种制度并行。国内方面，目前根本不具备全面取消预售的基础。
然而，面对这轮楼市难题，加大现房销售规模，必须要开始落地，这是防范未然的最好方式。
以美国来看，美国目前的现房销售规模超30%，最高时达超过60%。即便拥有强大监管能力和完善的后续法律机制，现房规模也不小。
公开资料显示，2021年我们的期房销售占比高达87%，现房只占13%。
在健全监管和完善法律还需要较长时间才能成熟的大背景下，扩大现房销售迫在眉睫。
本号认为，考虑到当前民营房企的资金困难，可以选择一批财政实力雄厚的城市以及资金面较为宽裕的央企国企开始试点。
可以选择一批有实力的城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州、苏州、宁波等城市，和有担当的国资房企率先试点。
分步执行，然后再逐步推广。
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