作者：子非鱼
01
成都楼市领涨
在上半年楼市一片绿油油中，成都成了一点红。
昨天国家统计局披露的最新70个大中城市新房与二手房数据中，成都新房与二手房价格，环比均领跑全国。
7月份，新房环比上涨1%，同比上涨5.1%。二手房环比上涨1.3%，同比上涨6.7%。
这并非成都第一次领涨。数据显示，从4月份以来，成都房价一直领涨全国，而在4月份之前的1至3月份，涨幅也是位居全国第二。
在大部分城市的房价都在调整的当下，成都可谓是万绿丛中一点红，房价已经连续上涨了7个月。
成都房价走出独立行情的基础，是成都的商品房成交量单边行情。
上半年在包括北上广深四个一线城市楼市成交量均遭遇重挫的背景下，成都逆行情而动，上半年新建住宅成交714万平方米，取代武汉，成为楼市第一城，成为了中国城区新房最大的成交市场。
在此之前，城区成交量重庆一直都是最大的市场，最近几年武汉超越了重庆，取而代之。今年上半年，第一宝座再次易主，归了成都。
同时，根据易居研究院数据，7月成都二手住宅成交17296套，环比增长3.6%，同比增386.1%，创下2012年1月以来的最高月度成交纪录。
成交量创新高，房价持续上涨，这与今年整个楼市大背景，格格不入。当下的楼市，房价、成交量与房地产开发投资，持续探底，成都却逆势上扬，成为一枝独秀。
成都凭什么？
02
强大的人口竞争力
在大环境改变的背景下，成都楼市纵向与过往相比，当然也有缩量，但横向与同级别的城市相比，堪称上半年中国楼市的中流砥柱。
成都何以有此表现？超大规模的人口和强大的人口竞争力有莫大关系。
2021年，成都常住人口总规模达到2119.2万人，位居全国第四，仅次于重庆、上海和北京。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
强大的人口规模构筑了成都旺盛的购房需求。
同时，还有源源不断的需求正在流入成都。
去年公布的七普数据显示，成都过去十年（2010年至2020年）常住人口增量高达581.9万人，增量仅次于深圳、广州，位居全国第三。
2021年，在31省市自治区有16个负增长的背景下，中心城市常住人口增量整体换挡降速，哪怕此前动辄几十万人口增量的深圳、广州，去年增量也不过4.78万、7.03万。
但成都依旧保持着强大的人口竞争力。
2021年年末，成都常住人口继续增加24.5万人，增量仅次于武汉位居全国第二。
武汉去年一年增加120.12万人，主要是因为人口普查期间叠加了疫情，当年武汉遭受疫情冲击时很多人撤离了武汉，导致人口普查数据被低估，战胜疫情之后，人口回归，才有了一年增加120的误差。
这一点我在之前专门分析武汉人口的文章中有着重分析。通过武汉统计局2021年5月份披露的数据预测，武汉2021年真实的常住人口增量大概在20万左右。
也就是说，如果不是误差所致，成都有可能位居去年常住人口增量第一席位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
这种规模超大的存量需求和不断流入的新增需求，在5月份放松限购之后，得以释放，才创造了7月份成交量创新高的局面。
5月3日，成都宣布，外围区购房不纳入中心城区购房的套数计算，也即无论你在外围区买了多少套，只要有中心区的房票，在中心城区依旧可以购买。
5月31日，成都又放宽了限购套数，并将社保要求从两年缩短至1年，限售时间从之前的拿证3年缩短至拿证2年。
同时由于限购和限售同时放松，释放了改善需求。所以，我们可以看到，在限购与限售放松的大背景下，成都在成交量大涨的同时，二手房挂牌量也激增。
根据平台数据梳理，在放松限售之后半个月里，成都的二手房挂牌量就增加了1.77万套。
制图：城市财经；数据：链家网、公开报道
挂牌量激增背后，一方面是一部分投资客着急套现，另一方面是置换需求所致，比如很多北边的人就想卖掉房子换到南边来，毕竟成都的发展方向是往东南。
03
分化之下的购房选择
关键问题来了，既然成都一枝独秀，是否就意味着可以随便购房？非也。
尽管成都横向对比其他城市，一枝独秀，但纵向与过往相比，也缩量了不少。在房地产进入黑铁时代的当下，在人口拐点即将到来的当下，在城市化进入后半程的当下，分化将成为当下与未来楼市最大的关键词。
城市与城市之间存在分化，城市内部也存在分化。
这意味着，现在买房不仅要选择城市，在城市内部还要仔细选择片区。
成都虽然上半年楼市都出了独立行情，但不是每一个片区都值得看好。衡量一个片区短期内价值高低的最重要的两个指标是人口密度与商品房去化周期。
以两个指标来看，成都当下可以放心买的只有核心城区，特别是锦江区、成华区、武侯区、高新区。
人口密度来看，主城区锦江、青羊、成华、金牛四个区每平方公里人口都超过了1万人，高新与武侯逼近1万人/平方公里。此外围区的区县人口密度都不高，最外围的县的口密度更低。
制图：城市财经；数据：成都市统计局
去化周期来看，锦江区、成华区、武侯区、高新区都在12个月安全线以内，其中锦江区去化周期最短，只有6.3个月。
来源：中指研究院
主城区的青羊区去化时间14.5个月，略超安全线，金牛区长达21个月，需要谨慎入场。
外围区的天府新区、双流区去化时间也较短，合适的板块也可以买入。
其他区县市去化周期超长、人口密度小，需要特别谨慎，尤其是大邑县、简阳市、金堂县等。
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