作者：子非鱼
01
西安出招了
既能间接放松限购，推动商品房成交，同时又能盘活空置的存量房，西安想出了一招一石二鸟之计策。
8月19日，西安住建局发布了《西安市保障性租赁住房资格审核及分配暂行规定》，提出：
此举是为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，完善西安市保障性租赁住房政策，通过盘活居民存量住房方式增加西安市保障性租赁住房房源供给。
住房被纳入保障性租赁住房管理并正式签订租赁合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。
同时，《规定》还提出，居民家庭一次或多次，将一套或多套住房用于保障性租赁住房的，均只能获得一次性购买一套住房的资格。居民将家庭名下唯一住房用于保障性租赁住房的，不认定为无房家庭。
简单来说，这份文件的目的，是为了盘活存量空置房。也即，鼓励手中有多套房的人，在留下自住房后，将多余的房子纳入政府的保障性租赁住房。由此，还可以获得在限购区内多购买一套住房的权限。
也即，将多余的空置房交给政府充当保障性租赁住房，由政府统一管控。租金当然是归业主。
我们都知道，保障性租赁住房是给收入偏低的户籍家庭提供的一种廉价租赁住房，其租金比市场租金低不少。
西安发布的文件指出，申请纳入到保障性租赁住房的房子，租金接受政府指导，租金标准不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%。
市民手中的多套住房，大多都是空置，浪费资源。现在申请纳入政府的保障性租赁住房，由政府管理租给符合条件的家庭，既能为市场、为收入偏低家庭提供更多廉价租赁住房，同时又能盘活空置的资源，同时申请将房子纳入保障性住房的家庭，还可以由此获得多一张房票。
对政府和业主，一举三得。对于城市而言，既解决了空置率，又达到托举楼市的目的，两不误。
02
降低空置率
当下，包括很多中心城市在内的所有城市，有两大烦恼：
第一，商品房成交量低迷。第二，空置率高企。
关于空置率的情况，不久前贝壳研究院披露了一组28个主要城市的空置率数据，后来迫于舆论压力删除了。
空置率本来是每个城市的秘密，贝壳研究院将之公布于众，才有了被删的结局。
来源：贝壳研究院
28个主要城市中，19个城市超过了10%的安全线，其中6个城市空置率超过了15%。
28个城市中，只有深圳、北京、上海、广州、厦门、天津、大连、苏州、济南的空置率在10%以下的合理范围内。其余都超过了合理范围。
其中6个城市超过15%，分别是南昌、廊坊、佛山、南通、重庆、武汉。
南昌空置率最高，为20%。其次是廊坊的19%。这两个城市目前房价都在调整当中。
西安的空置率超过了13%，位列28个城市空置率排名第8位。
需要说明的是，贝壳研究院这份抽样数据，只统计了存量二手房，没有将期房和已建成待售的现房纳入。
如果将期房和建成待售的房子也纳入，各城市的空置率会在现有基础上翻一倍不止。
总而言之，大多数城市的空置率都比较严重，西安更是位列前排。这是过去二十年房产投资长盛不衰遗留下的结果。
然而，在房地产转向的当下，这么多的空置房很有可能成为楼市价格跳水的一颗雷。
将这些空置房纳入政府保障性住房，是一个不错的方法。此举并非西安首创。事实上，过去几年各城市为了解决写字楼、公寓等商业产业用房空置率，均在推动商改租。
为此，住建部还特意选定了12个城市作为试点。
西安将存量房纳入保障性租赁住房具体如何操作？《规定》明确：
存量住房用于保障性租赁住房的，将纳入“服务平台”统一管理，5年内不得上市交易（包括转让、市场租赁等）。纳入保障性租赁住房管理5年期满后，不再继续纳管的，可申请退出保障性租赁住房房源库，同时解除上市交易限制。
也即，交出去之后，至少得交给政府管理5年。5年后，政府不再管理。
租金方面，接受政府指导，租金标准不高于同地段、同品质的市场租赁住房评估租金的90%。
什么人可以申请这些保障性租赁住房？需要同时满足三个条件：
1、申请人需具有完全民事行为能力。
2、申请人在申请项目所在辖区范围内无自有住房。自有住房包括：商品住房、私有住房、公有住房、房改房、拆迁安置房等实际拥有房屋所有权的住房。
3、申请人在本市未享受保障性住房、人才安居房及低收入家庭租金补贴等政策性住房保障，或当前已退出以上保障的。保障性住房包括：公共租赁住房（包含廉租住房）、共有产权房、经济适用房、限价商品房。
也即无房，且目前没有享受政策性住房权利的合法、成年市民。这一条件，比一般的保障性租赁住房条件更宽松，没有户籍限制。
03
释放购房需求
在降低空置率的同时，给予业主多一套限购区内购房的房票，此举相当于变相放松了限购。
按照西安当下的限购政策，本地户籍在限购区域内限购2套，外地户籍符合社保条件限购1套。
在楼市整体转向的大背景下，西安也无法阻挡周期的力量，行情也冷却下来了。
成交量方面，上半年西安商品房成交了604.73万平方米，环比下降了32.17%，同比下降了18.46%。其中住宅成交了509.17万平方米，环比下降了26.52%，同比成交了14.72%。
房价方面，根据国家统计局披露的数据，西安比一年前的价格低了2.2%。
不过比两年前、三年前要高。
此外，目前西安的新房去化周期并不长，只有9.2个月，在12个月安全线以内。同时，西安人口还在不断增加，2021年增加了20.3万人，位居增量榜第四位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
这意味着，西安房价的下行空间并不大。
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