作者：子非鱼
01
降价到北京了
在本轮展开救市的城市中，北京是唯一一个没有任何大动作的重点城市。
四大一线城市中，上海放松了临港新片区的购房政策，深圳放松了公积金政策，允许一人购房全家帮。
广州就更不用说，动作频频，最近的一个大动作是放松限价，允许新房在备案件基础上上浮10%，下降20%。虽然也提到了允许上浮，但谁都明白，重要的是允许下浮20%。在此之前浮动范围只允许上下浮动6%。
在房子卖不动的当下，不降价只能僵持，降价或许还有一线希望，广州此举还是很明智。
北京之所以没有任何大动作，一方面北京确实拥有强大的购买力和需求，一旦有较大力度的放松，北京的房价很能稳定住。
另一方面，作为中国最牛城市，北京需要起到波澜不惊、泰山崩于前而色不变的模范作用。
然而在房地产转向的大背景下，在周期力量的作用下，没有哪个城市能够置身事外。房子卖不动，不是某一个城市，而是所有城市，北京亦是如此。
在这种背景下，北京的开发商们为了快速回笼现金流，也不得不跟随潮流，走上了降价打折的道路。
根据财联社爆料，近日北京多个新房楼盘，开启了大力促销模式。
比如位于石景山的中海学仕里销售指导价为7.95万元/平方米，开盘时实际价格为7.55万元/平方米，每平方米下降约4000元。同时该项目还叠加赠送面积。
大兴壹品兴创·御璟星城项目，较指导售价6.6万元/平方米，实际销售价格6.2万，下降4000元。
丰台区的西山金茂府项目目前网签均价在5.3万元/平方米左右，与指导价6万元/平方米相比，每平米降了约7000元。
顺义新盘中海首开湖光玖里销售指导价为5.97万元/平方米，开盘部分洋房价格在5.5万元/平方米，每平米低于指导价4000元。
02
主要在外围区
有趣的是，昨天国家统计局披露的8月份70个大中城市新房与二手房价格数据时，北京的房价仍在上涨。
无论新房还是二手房，无论环比还是同比，北京都在上涨。上海也是一样。
市场反馈的是打折，统计局给出的却是上涨，如何解释？只有两个解释：
第一，豪宅上涨拉高了均价。
这一点在我之前多篇文章中说到过。今年以来房价下跌城市不断增加，8月新房环比下跌城市50个，7月份是40个，增加了10个。同比下跌城市49个。8月二手房环比下跌城市56个，7月份是51个，增加了5个。同比下跌城市61个。
理论上来说，全国均价也会持续下跌。但根据统计局披露的数据计算会发现，全国新房价格在4月份筑底，此后一路上扬，在7月再次冲破了万元。
原因便在于，普通住宅卖不动，但豪宅却走出了独立行情。在抗通胀需求推动下，富人狂扫豪宅。北上广深杭的豪宅均迎来大卖。
以北京来说，上半年北京单价10万以上的豪宅成交量高达1326套，同比上升49%，成交套数占比攀升至7%。
上半年全国豪宅市场，千万豪宅的网签均价已经达到78492元/㎡，比去年上涨11%，与2020年对比一平涨了1万。豪宅市场凭借一己之力，将全国新房均价再次拉到了万元以上。
第二，打折目前多在外围区，核心区打折盘不多。
当下核心城市，打折促销主要表现在外围区。
以北京来说，财联社披露的一些大力度打折楼盘主要在顺义、大兴，石景山和丰台虽然算是北京的六大主城区之一，但丰台在三环外，石景山在四环。
北京最核心的四大区东城、西城、海淀、朝阳，这四大区域目前也有一些降价房源，主要是在教师轮岗制实行下的一些价格超高的学区房。
但上涨的房源也多。
看看海淀区、朝阳区，绝大部分小区都仍在上涨。
不过，就目前情况来看，北京核心区降价也在所难免，毕竟在当下购买力下降的当下，有些人肯定是扛不住的。
毕竟广州、深圳核心区也在降。
尽管降价主要集中在外围区，广州主要在增城、从化、南沙、花都等片区，深圳主要在坪山、龙岗、大鹏、光明、宝安等片区，但核心区降价规模也在不断扩大。
当然，像北京这种级别的城市，核心区下降幅度不会很大，毕竟北京核心区集聚的都是有钱人，扛压能力不容小觑。
03
心理防线出现漏洞
外围区不抗跌，是通病。哪怕跌了很久的青岛、郑州等北方城市，下跌也都是集中在外围区，核心片区依旧非常坚固。
逻辑很简单，在之前梳理青岛、杭州、成都、武汉、南京、重庆等城市的人口密度和去化周期数据时，已经得出过明显结论：
核心区人口密度大，去化周期小。更重要的是，核心区集聚的更多富裕阶层，他们抗压能力更强。
这也是为何本号特别强调，在当下的中心城市，如果着急买房，尽可能选择核心片区，不要去外围区的原因。
降价轮动到北京，哪怕降价楼盘主要在外围区，影响和意义还是蛮重大的。毕竟这里可是北京，是中国最牛的城市，是房地产市场的定柱石。或者说，北京楼市，是楼市最后的一道心理防线。
当北京都开始打折降价，防线出现了一个洞，其他城市的开发商只会更加卖力。
事实已经如此，当下的苏州、南京、广州、重庆、福州等城市，都是遍地在打折。
绿城、华润、金科在苏州的多个项目，推出了特价房、工抵房。融创、中海在南京的多个项目，推出了折扣优惠，其中中海的南山印一套227平方米的房源，原来单价约25060元/平方米，打折后单价为2万元/平方米，总价便宜约115万元。
重庆整个8月份都在大力打折降价促销。大多数楼盘给出了92至98折优惠，有的甚至给到了85折。
福州方面，旭辉江山云出于9月初推出“首付返现20万元”的促销活动。万科在福州的7个在售新盘“联动降价”，推出包括团圆礼、敬师礼、拼团礼、推荐礼等促销活动。
从房企角度来看，头部20家房企中已经有12家在降价甩货。
其中四家房企跌幅在10以上，金科领跌，跌幅为21.9%，碧桂园均价下跌15.6%，绿地均价下跌11.7%，绿城下跌10.2%。
现金流吃紧、市场继续出清的背景下，会有越来越多的房企降价甩货。
北京降价打折，会成为一道催化剂，起到加速反应的作用。
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