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作者：公子不悔
01
据中国房地产报披露：
一位接近重庆市住房和城乡建设委员会（以下简称“重庆市住建委”）的人士透露，目前重庆市住建委正在紧急制定调控政策，以严控房价，避免楼市过热，“主要是新开盘项目备案价调整。”
这意味着，重庆可能不久就会发布新一轮调控政策。
引发这轮即将到来的调控，直接导火索是重庆领涨全国。
几天前国家统计局披露的4月份70个大中城市新房与二手房数据显示，重庆新房环比涨幅高达1.4%，领跑全国。二手房环比涨幅也同样高达1.3%，位居第二，仅次于徐州。3月份的涨幅也位居前列。
领涨全国本来没什么好惊讶的，70个城市总得有一个城市领涨，此前深圳、广州、厦门、合肥都曾领涨过，但重庆领涨却让人大跌眼镜。
因为，重庆五六年来，在充足的楼市供应量背景下，房价保持的非常稳定。
数据显示，最近三年，重庆主城区商品房供应量始终大于成交量。
所以，在牛市浪潮中，重庆房价岿然不动，没有出现大涨。直到如今，重庆的房价也不过1.3万元/平方米。
长期稳定的重庆楼市，突然领涨，岂能不让人侧目。
02
引发即将开启的调控的根本因素，是重庆楼市火热。房价方面，已经领涨。
成交量方面，更是大热。
根据中指研究院统计，2020年4月，重庆中心城区成交商品房268.01万平方米，环比上涨27.61%，同比上涨27.28%。2021年1-4月累计供应商品住宅491.13万平方米，较2020年同期增长42.97%。
进入5月份，同样火爆。据公开消息报道，五一期间，重庆各大售楼处基本都是人满为患，排队抢房。甚至有维权纠纷的项目也被抢空，而某售楼处也因抢房发生冲突。
那关键问题来了，是什么引发了重庆楼市的火爆？
两个因素，一个是地价，一个是放松落户。
落户方面，4月份重庆降低了落户门槛，规定全体学生可以落户、务工经商可以落户、一人落户全家随迁等。
虽然此前的重庆落户门槛并不高，而且非户籍人口也不限购，但进一步降低的落户政策，还是为重庆带来了不少购房需求。从4月份的成交量就可见一斑。
地价方面，早在去年年末，重庆土地市场就开始走热。去年12月，重庆诞生了新地王，楼面地价为13549元/平方米。这块地王，或许会将重庆新房价格带入“2万元时代”。
进入2021年，地王再现。2021年2月，佳兆业以8702元/平方米楼面价拿下大学城金阳第一农场附近一块地，溢价率57.6%，再次刷新了西永大学城楼面价纪录。
在地王带动下，增强了大家对市场的信心。所以，进入2021年以来，重庆房价开始上扬。
4月初，重庆公布了《关于重庆市市辖区2021年住宅用地“两集中”出让公告》，披露重庆市市辖区2021年计划供应商品住宅用地30210亩，其中第一批集中供地中，中心城区46宗，面积约6000亩，出让金444.13亿元，平均公告出让楼面价每平米6387元。
这一楼面价较去年5772元/㎡，高出了11%，更是提振了市场信心，引发了市场对重庆楼市价格上涨的预期。
而4月底的实际成交，更是燃爆了重庆整个市场。
在4月28日-29日重庆首批集中供地中，主城区46宗地块全部成功出让，成交总金额超635亿元，平均溢价率超40%，最高溢价率达129.98%。多宗地楼面价折合近1.5万元/平方米。
保利拿下的中央公园地块，楼面价高达15711元/平方米，更是成为重庆新地王。
以此楼面价估算，未来项目预售房价将突破3万元/平方米，这会是重庆现在均价的2.3倍。
正是因为有此担忧，重庆才决定研究收紧政策。
本号此前认为，重庆应该不会收紧。因为，一方面重庆长期的天量供应，尤其是天量的二手房供应决定了这座城市没有大涨的基础。
如今看来，重庆收紧调控已经势在必行，但从透露的信息来看，收紧力度也是非常有限，可能也就调整新房备案价而已。这种重视的态度，也释放了一个明确信号，就是今年楼市不能有任何大的波动。
03
最后来说说今年中心城市的房价会怎么走。
一句话回答，短期稳定，长线仍是涨。
进入2021年来，楼市进入了全方位的调控，从央行、住建部、银保监会再到地方政府，纷纷出手维稳。杠杆降了一轮又一轮，调控升了一级又一级。
深圳、广州、成都、西安、合肥等城市，纷纷开启了各自楼市史上最强调控。
这种背景下，深圳房价已经稳定，成交量下跌。合肥成交量大跌，房价微跌，其他城市多数维持慢涨趋势。
在横盘和慢涨的时代里，已经没有短炒客的容身之地。
但中心城市的优质房产，仍是长线投资的优质标的，因为长线仍只有一个“涨”字。
首先，人口仍在不断上涨。根据最近陆续披露的各城市第七次人口普查数据可以看到，中心城市人口过去十年人口增量都在几百万规模，说明人口疯狂涌入中心城市。
制图：城市财经；数据：各省统计局
其次，地价仍在创新高。
目前已经有12个城市完成了首批集中供地，从楼面价数据来看，厦门大涨，北京、深圳、无锡、天津、重庆、沈阳、青岛、长春地价都不同程度上涨，只有杭州、福州微降。
一言以蔽之，土地价格整体在持续上涨。土地是面粉，房屋是面包，面粉不降，面包价格怎么降？
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