作者：公子不悔；
本文首发于我的另一个微信公众号“南北楼市”，欢迎关注。
01
有一个城市，能够成功穿越调控周期，房价持续上涨了61个月，其倔强不回头的模样，一如我们年少时的轻狂，比年轻的深圳还轻狂。
这座城市，就是西安。
根据时代财经报道，西安的房价已经连续上涨了61个月。
最关键的是，在进入2021年新一轮调控的背景下，在西安几次调控打补丁的背景下，这座城市依旧上演着千人摇和万人摇的抢房场景。
就在前天，西安开启了这座城市历史上第8次万人摇号。
根据西安商品房诚意登记系统数据显示，截至6月2日下午六点，中海曲江大城项目20栋、21栋、22栋、26栋，共4栋245套房源，吸引了12722个家庭进行意向登记，其中刚需家庭3443个，普通家庭9289个。
中签率只有1.9%。
这也是这个楼盘上演的第二次万人摇。半个月前，这个楼盘的3栋、7栋、14栋3栋102套房源入市时，就吸引了11846个家庭参与摇号，中签率更是小到只有0.86%。100个人中，只有0.86个人能摇上号抢到房。
该楼盘之所以这么畅销，这么多人抢着要，是因为就在距离这个楼盘不远的地方，今年2月份拍了一块地，楼面价直接拉升到了25342元/平方米，溢价率高达141.43%，是西安的单价地王，意味着这个项目未来的预售价，将直接奔着5万元而去。
在地王的带动下，周边的楼盘项目未来的空间值得想象。
中海曲江大城最新推动的楼盘，备案价不到2万元，而同小区的的二手房价格已经高达31566元/平方米。也就是说，中海曲江大城目前的新房拥有巨大的套利空间。
02
除了中海曲江的两次万人摇外，今年2月份位于西安航天新城揽月阁板块的山水美树项目开放购房意向登记，短短七小时，登记人数便突破万人，首日登记总人数达到11889组。
这一数据，超越了去年紫薇东进万人摇人数，刷新了西安抢房的天际线。
不过这个数据还是被中海曲江超越了。至于千人摇的场景就更多了。如今的西安，很多刚需想买房真得很难，需要不断地陪跑。
而造成这种千人抢房、万人抢房的根本原因，在于新房与二手房价格倒挂产生的巨大利差。
以万人摇号抢房的中海曲江为例，一套100平米的新房，备案价不到2万元，而同小区的二手房价格已经接近3.2万元，每平米价差超1.2万元，100平米就是120万元的利润空间。
谁不心动？
再以杭州去年接近6万人抢购的远洋西溪公馆来说，项目周边二手房3.5万-4万元/平方米之间，而目前项目限价才2.8万元/平方米。每平米的价差在1万元左右，一百平的房子，抢到之后可以从中套利100万元左右。
再比如今年认筹的深圳光明网红盘金融街华发融御华府，单价4.7万起，最高5.3万，而其周边的二手房价格都已奔上了六七万，每平米价差达一两万，一百平米的房子可以套利一百多万。
几百万是很多人一辈子都难赚到的钱，这样的机会，你说但凡有实力有机会的人有持有五年能力的人，谁甘心错过。
在限价不作出调整的背景下，打新热很难降温。
所以我们能看到，从2020年年末至今，西安也给楼市政策打了好几次补丁，始终不见成效。
尤其是3月30日，西安发布《关于建立房地联动机制促进房地产市场平稳健康发展的通知》，在土地拍卖、限售、限购、资金监管、交易机制方面进行了全面收紧。
在土地供应方面，西安提出要加大住宅土地供应，全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上。
在土拍方面，西安规定，存在重大失信行为、超出“三道红线”管理要求的竞买人，不得参与土地竞拍。
同时，还收紧了购房门槛。以前在西安落户就可以买房，3月末的政策规定，需要落户满一年，且需提供连续缴纳1年社保或纳税的证明。
但从结果可以看到，效果依旧有限。
西安楼市持续躁动，还与这座城市梭哈的抢人政策有关。
从2017年武汉率先发起抢人大战以来，中心城市纷纷跟进。西安后发先至，以几乎零门槛的落户政策开始抢人，效果非常明显。
2018年，西安以38.7万的常住人口增量，领跑强二线城市，仅次于深圳、广州两个一线城市。2019年，增量近20万。
而根据最新的七普数据显示，西安过去十年常住人口增加了448.5万，仅次于深圳、广州、成都。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
凭借着448.5万增量，西安人口规模达到了1295.3万人，成功跻身全国常住人口规模前十强。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
持续流入的人口，再加上近年来西安获得的利好政策不断，才有了西安持续上涨61个月和2018年领涨全球的战绩。
03
然而，持续上涨誓不回头的走势，显然与当下的楼市语境相悖。进入2021年以来，调控就没断过。
就在上周，深圳发布了抬高落户门槛的征求意见稿，上海、南京发布了加强新房申请的购房门槛，成都则跟进深圳发布了二手房官方指导价。
西安在3月末的新政中，也明确提出，要建立二手房交易参考价格机制。在成都发布官方二手房指导价格时，本号就分析，下一个最有可能跟进的城市，就是西安。
现在，本号再预测一下，预计西安在本月有很大可能会继续收紧调控政策，并发布二手房官方指导价。
关键问题来了，即便后续西安收紧调控，西安的房子还能买吗？
本号的观点是，无论刚需还是长线投资，都可以买。西安是9个国家中心城市之一，是西北的中心，在全面发展的背景下，管理层已经强调要壮大西南和中部，西北自然也不会落下。
而西北强大的前提，首先是要西安强大，所以未来西安还会有各种利好加持，西安的经济与人口基本面已经能保持得非常好。
有经济和人口加持，西安的楼市长线潜力依旧值得看好。
转载、广告投放、爆料、加群，请联系微信：593594349（公子不悔）
欢迎点击关注“城市财经”↓