作者：公子不悔
01
曾经楼市红透半边天的珠三角，两个重量级城市在近日，先后对楼市出狠招这两个城市，分别是中国房价第一城深圳和其去年房价涨幅第一城东莞。
一个是一线城市的代表，另一个是新一线城市的代表，两个重量级的城市开启了重磅调控，意味着，楼市新一轮调控风暴正滚滚而来。
先看深圳。
作为全国先行示范区兼国家经济政策与制度试验田的深圳，一直都是不鸣则已，一鸣惊人。比如年初率全国之先发布二手房官方指导价，一拳把楼市打趴下，之后有宁波、成都、西安、绍兴、无锡以及后面要说到的东莞跟进。
7月30日，深圳发布了关于《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》公开征求意见的公告。
这份征求意见稿一经发布，立刻掀起了全网热议，因为在这份公告中，深圳再次扔出了几个重磅消息。
第一，市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。
第二，市住房建设部门应当依法规范租赁市场秩序，建立房屋租赁参考价格制度，引导房屋租赁当事人合理定价，对租金水平进行合理调控。
这意味着，深圳在楼市调控上，将再次发布两个标杆性的举措。
第一，率全国之先，同时开展大学区招生和教师轮岗制度。
第二，率全国之先，建立房屋租赁参考价格制度。
这两招一出，将进一步促进深圳学区房和租赁市场的稳定。
02
所谓大学区招生，就是多校划片。这一招北京的海淀区、东城区和西城区已经在进行。
所谓多校划片，就是将多个学校和多个片区混在一起，不再对应一个学校。理论上来说，那些原本以为买了某套房子就可以让孩子上名校的人，打错了算盘。即便买了名校学区房，也可能会分配到普通学校去，确定性大大降低。
这一招的目的，是增加学区房的不确定性，可以弱化教育资源与房子绑定的作用。
更具威力的还是建立教师交流制度。从日本和韩国的经验来看，这一招是让学区房回归冷静的杀招。
所谓教师交流制度，就是教师轮岗制度。名校之所以是名校，关键在于师资力量优势。
如果老师甚至校长，都采取了轮动教学，每间隔一年或者几年，就会被调往其他学校，那名校的光环能否延续就存在巨大的不确定性，大家对名校的信仰也会逐渐崩塌。
日本、韩国就是因为坚持到底地执行教师轮岗制度（日本教师每6年换一个学校，韩国每2至4年轮换一次），才没有出现中国这般过度炒作学区房的现象。
早在2010年，教育部就提出了教师轮岗制度，武汉还曾试行过，但因为没能够坚持，也就不了了之。
不能坚持的原因，大概是阻力太大。毕竟能够买得起优质学区房的，只有两类人，有钱的和有权的。他们手中掌握着非常多的资源，为了守住后代的阶层，会动用最大的资源去阻碍。
深圳这一次将大学区招生和教师轮岗制度写进了条例，写进了立法，意味着势在必行。因为在高房价影响消费经济、制约实体经济发展、阻碍三孩政策顺利实施的背景下，高价学区房，必须要全盘整肃。
而且这种整肃不仅是一座城市，在深圳先行先试之后，其他城市必然会跟随。
换句话说，针对高价学区房的改革，深圳只是打开了大门，后续还会有天雷滚滚而来。
高价学区房新一轮向下调价的大幕，也会因此拉开。
03
在深圳发布大招三天后的8月2日，东莞也出招了。作为临深城市，东莞楼市的一举一动向来都是跟随着深圳而行。
8月2日凌晨，东莞住建局发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》，正式出台房地产调控新政“莞八条”。
在这八条中，最吸睛的几条如下：
第一，收紧限购。
东莞规定，新落户的市民，在东莞购房，同样需要提供连续缴纳一年社保证明才有资格。已经落户半年的，则提供最近半年的社保证明即可。
这一招是给落户炒房堵漏洞，增加炒房客的时间成本。刚落户依然买不了房，还得在东莞缴纳一年社保才行。
第二，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整为5年。
具体为：个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买5年以上（含5年）的住房对外销售的，免征增值税。
这一招，此前深圳、广州、无锡等多数热点城市都出台过，主要是通过增加投资客的持有成本，劝退投资客。
个税免征年限延长后，原本买房持有两年后上市交易，就可以免交增值税，现在不行了。
第三，发布二手房官方指导价。
在二手楼盘网签交易价格常态化发布基础上，加快建立二手住房成交指导价发布机制，进一步加大二手住房交易信息公开力度，引导市场理性交易，引导商业银行合理发放二手住房贷款，防控个人住房信贷风险。
早在2月27日发布，东部在发布的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中，已经明确提出，将进一步完善二手住房网签交易价格发布机制。
如今终于落地了。
这意味着，东莞已经成为第7个发布二手房官方指导价的城市。在此之前，深圳2月8日率全国之先，发布了二手房官方指导价，之后宁波、成都跟进，上个月西安、绍兴、无锡跟进。
此外，上海虽然没有发布二手房官方指导价，但宣布二手房挂牌成交，需要经过官方核验，和二手房官方指导价，异曲同工。
在多个城市发布二手房官方指导价后，意味着中国的二手房，正在进入官方定价时代。
在二手房官方指导价之下，深圳成交量进入了历史低位，二手房价格已经两连跌。宁波、成都、西安已经冷却，最近跟进的绍兴、无锡也正在冷的路上。
前车之鉴，东莞后续的二手房转向，基本难以逃脱。短期内，东莞的购房者，不要碰二手房了。
04
最近半个月，楼市方面，已经有上海、合肥、武汉、杭州、绍兴、无锡、深圳、东莞8个城市相继出手，进一步收紧楼市政策。
接二连三出招的城市，告诉我们，下半年，调控、稳定，依旧是楼市的主基调。这一信号，在不久前召开的多场会议上，已经释放。
比如7月22日住建部召开的会议上强调：
我们要会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。
再比如7月31日管理层召开的重要会议上，为下半年的楼市定调：
要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。
从中央频频释放的信号和地方政府此起彼伏的调控政策可以看到，楼市稳定的决心无比坚定。
在深圳、合肥、成都、杭州、宁波、西安等转冷的带动下，下半年，广州、东莞、无锡、绍兴、上海等一批城市，也将转冷，回归稳定。
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