作者：公子不悔
01
宁波楼市，比想象中的要严峻得多。
就在近日，宁波市住建局公布了7月份楼市成交情况：
商品住宅：全市共成交8697套，环比6月下降约24.9%；其中市六区成交5189套，环比6月下降约9.2%。
二手住宅：全市共成交4742套，环比6月下降约19.3%；其中市六区成交3091套，环比6月下降约17.6%。
可以看到，新房与二手房，无论是全市还是主城6区，都在下跌。新房全市7月份环比下跌了1/4。
二手房方面，全市7月份只成交了4742套，市六区只成交了3091套，这一成交量意味着，宁波的二手房已经入冬。
这已经是自4月份下跌以来，连续第4个月下跌。
制图：城市财经；数据：宁波市住建局
今年3月份全市二手房成交量高达11759套。去年7月份，仅宁波市六区二手房就成交10286套。
而现如今，全市成交量只有4742套，市六区更是只有3091套。3091套，即将跌破3000套大关，3000套左右的成交已属于冰点，仅相当于每年春节月份的成交。
而根据公开资料显示，宁波市六区有超过30000名中介从业人员，如果单月3000套的成交，意味着开单率只有十分之一，这比行业生死线6000套/月还要低一半。
按照这种比例，平均每10个中介中，就只有一个能够开单，其余9个得喝西北风。
如果低成交量继续下去，用不了多久，宁波也会和深圳一样，上演中介离职潮。
深圳因为二手房跌到了谷底，中介离职，门店关闭，已经成为了很普遍的现象。
根据深圳市房地产中介协会发布的最新报告，截至6月30日，全市实名登记的星级从业人员数量为45458人，比去年同期减少11.8%。上半年大概有500间门店关闭。
02
导致宁波楼市成交量四连跌的原因，是4月份发布的新政，尤其是5月份正式发布的各小区二手房官方指导价。
4月16日，宁波六大部门联合发布了《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
在这份通知中，宁波扩大了限购范围。原本的限购范围主要集中在中心区，面积大概240平方公里。
宁波原版限购范围
通知中，将限购范围扩大至宁波绕城高速所围区域，以及江北区慈城镇，镇海区招宝山街道、蛟川街道，鄞州区云龙镇、姜山镇、下应街道、首南街道，奉化区方桥街道行政区域和宁波东钱湖旅游度假区。
慈城、姜山、云龙、东钱湖、方桥、下应、首南、镇海招宝山/蛟川都被划入限购圈内，基本涵盖了所有宁波新房与二手房热点区域。
宁波现版的限购范围
扩大后的限购范围面积大概990平方公里，是原先限购范围的4倍。这些限购区域，非户籍人口买房，需要提供连续两年社保或纳税证明。
限购范围扩大，意味着一大部分人的房票没了，购房需求卸去了相当一部分。
不仅如此，在这份通知中，还提出了宁波要跟进深圳，建立二手房交易参考价格发布机制。这一招，又让很多原本有购房想法的人，陷入了彷徨之中。
失去房票与观望情绪加重，引发了4月份二手房成交量转向。5月份，在正式发布二手房官方指导价后，二手房成交量更是大跌，一直延续到现在。而且，还会延续下去。
宁波楼市的严峻，并不仅表现在成交量上，房价方面，也启动了下跌程序。
6月份，鄞州区、海曙区、镇海区已经转跌。二手房已经卖不动了，房价又岂能坚守得住。
根据安居客披露的数据显示，宁波市目前下跌最猛的10个小区是海曙区的庄溪家园、北仑区的海鸿园、鄞州区的陈婆渡小区、鄞州区的宁丰铭庭、奉化区的一江碧水、海曙区的前李新村、镇海区的西长小区、海曙区的江南人家、鄞州区的中山首府、北仑区的滨海先锋。
庄溪家园跌幅为13.26%，海鸿园、陈婆渡小区、宁丰铭庭的跌幅也在10%以上。
量价下跌的趋势依然形成，再加上此前宁波楼市在炒房客的推动下，确实存在很大的泡沫，预计这一波调整的时间，会比较长，尤其是在当前的楼市调控语境下。
03
自2017年下半年以来，投资客逐渐成为宁波楼市里一股重要的力量，甚至是主要的力量，在个别板块，投资客的比例超过80%。
在投资客的助攻下，宁波一些核心片区的房价，已经是五六万的价格。鄞州区的均价3.2万元/平方米，江北区的均价也在3万以上，海曙区的均价逼近3万。
这个价格相比于宁波的经济和人口，显然过头了，不仅宁波，所有的中心城市房价都存在虚高，都存在泡沫。
如果这轮调控力度能够一直不放松，绝大多数中心城市的泡沫都会一定程度上得到清理。留给炒房客撤退的时间，不多了。
对于宁波，本号给出的购房建议是，现在千万不要碰二手房了。目前的二手房，无论宁波还是其他中心城市，都是重点调控的对象，中心城市的二手房成交量已经是一片肃杀。
这时候，谁要是去买，谁就会成为高位站岗者。
如果实在着急买，就买新房。而且要尽可能选择核心区的，且与周边二手房存在较为明显的价格倒挂的新房。
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