作者：公子不悔
01
重庆第二轮集中供地结果出来了。
还没开拍，昨天就有9宗地被终止挂牌。根据凤凰网消息，9月24号上午，重庆第二批次土拍在拍卖了两宗土地后结束。24日、25日不再有土地拍卖，剩余地块全部以底价成交。
按照计划，重庆本次将供地43宗，扣除9宗终止挂牌的，应该有34宗要进行举牌，结果只拍了两宗后，其余32宗全部将底价出让。
被拍的两宗，一宗是蔡家中铁二十局地块，举牌两次后被开发商以7641元/平方米楼面价拿下，溢价率为0.43%；另一宗是观音桥地块，中海一轮举牌就以13300元/平方米的楼面价拿下，
一个词概括重庆第二轮供地，寡淡无味。与第一轮供地时的情形，简直有云泥之别。
犹记得，第一次集中供地时，22个城市除了长春冷场、上海不温不火外，其余城市均表现得比较火爆。
尤其是重庆、长沙、武汉、广州等城市，更是诞生了地王。
特别是重庆，一天之内，地价天际线四次被刷新。
当时开拍伊始，融创就以11.9亿元摘得渝北区两路组团F分区F27-1/04地块，成交楼面价14470元/平米，溢价率50.7%。楼面价打破了今年1月份佳兆业保持的14236元/平方米的纪录。
12分钟后，同样在渝北区，中海成交楼面价达到14583元/平米，溢价率高达75.7%，再次刷新最高价纪录。
半个小时后，还是在渝北，还是中海，以15307元/平米，溢价率为63.96%，再次刷新纪录。
当天下午，这个纪录再被刷新。这一次是在两江新区，由保利出手，以25亿元拍得两江新区中央公园板块的住宅土地，成交楼面价达到15711元/平米，溢价率为83.2%，成为重庆新地王。
02
第二轮供地和第一轮供地有明显分别，也以惨淡收场的城市，还有福州、济南、青岛、天津、成都、苏州、杭州等城市。
最近结束二轮土拍的苏州，22宗土地，仍有2宗提前终止出让，余下的20宗地中有1宗流拍，成交19宗，流拍率高达14%，与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。
福州，原本出让26宗，开拍前由于无人报价，7宗被取消，剩下的19块地，有2宗流拍、4宗终止出让，流拍率高达32%。合肥17宗住宅用地，仅成功出让8宗。济南、天津流拍率都在20%以上。
成都公告75宗地块，52宗成交（43宗底价成交），23宗终止或流拍，流拍率（含终止）高达30.7%。沈阳公告46宗地块，19宗成交，27宗终止或流拍，流拍率（含终止）高达58.7%。
东南西北的城市，都在流拍。
整体来说，第二轮集中供地与第一轮的画风截然不同，流拍、低溢价率、底价成交，成为了本轮供地的底色和关键词。从地王频出，到流拍遍地，不过四五个月的时间而已。
是因为原因，让画风骤变的？
低溢价率好理解，因为在深圳、天津、青岛等十多个城市此前纷纷叫停二轮土拍，调整规则后重新上市的公告中，就明确降低了溢价率。
南京提出将所有土地的溢价率从之前的30%降为15%；成都提出，延续首轮供地基调，将所有土地的溢价率控制在10%以内；广州提出，本轮多块土地的溢价率控制在9%至15%之间；杭州提出，溢价率从此前的20%降低至15%。
至于底价成交和流拍遍地：
第一，开发商没钱了，也不敢大手大脚花钱了。
在下调溢价率上限时，官方只考虑到了给开发商提供适当的利润空间，但却没有考虑到当下的开发商，在三道红线与银行限制流入房地产市场资金比例的背景下，尤其是楼市成交量低迷，回款难的背景下，很多开发商已经捉襟见肘。
而且，官方也明确规定，房企全年拿地资金，不得超过销售额的40%，包括并购拿地。
第二，利润微薄，拿地意愿低。
尽管溢价率上限下调了，但地方政府并未下调地价，地价居高不下，新房又限价，开发商的利润空间非常有限。
有的房企更是直言，努力让净利润率达到2%。根据房企公布的年中报来看，房企利润确实进入了历史最低阶段。
从上图可以看到，哪怕是头部30强房企，净利润率都被压到了10%以下。
03
底价成交、低溢价率成交，对房价是好事，意味着成本没有过度上涨，未来房价涨幅也非常有限。
但土地流拍遍地，对房价可不是好事。这意味着，开发商不愿拿地，未来新房供应减少，供需矛盾加重，房价有上涨的压力。
因此，土地市场火爆不好，过度冷场也不好。
第一轮集中供地的火爆，带动了多个城市的房价上窜，比如重庆、西安、徐州等城市。
去年年底开始，重庆就频现地王，在地价带动下，重庆房价一季度涨幅在全国都比较靠前，4月末的首次集中供地，预期火热和结果真的火热，直接将重庆的新房涨幅送上了全国第一的宝座。
西安、徐州也是一样，在频频出现的地王带动下，房价一路上涨。
冷场，则要分情况，如果只是底价成交，溢价率低，但都能完成成交，那对于稳定房价是好事。但如果在底价成交的同时，流拍率居高，房价同样难稳定。
因此，目前各地必须要解决流拍率居高这一事情，要确保土地供应量和成交量，确保供需均衡，才能稳定房价。
如何才能降低流拍？唯有降低地价。
降地价，看似影响了地方城市的土地财政收入，但要是知道，如果不降，房企不愿拿地，损失会更多。
两害相权取其轻，唯有降地价，才能保住土地财政，又可以完成管理层定下的稳地价、稳房价、稳预期的目标。
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