土拍大转向:东南西北集体流拍开始了!


作者:公子不悔
01
重庆第二轮集中供地结果出来了。
还没开拍,昨天就有9宗地被终止挂牌。根据凤凰网消息,9月24号上午,重庆第二批次土拍在拍卖了两宗土地后结束。24日、25日不再有土地拍卖,剩余地块全部以底价成交。
按照计划,重庆本次将供地43宗,扣除9宗终止挂牌的,应该有34宗要进行举牌,结果只拍了两宗后,其余32宗全部将底价出让。
被拍的两宗,一宗是蔡家中铁二十局地块,举牌两次后被开发商以7641元/平方米楼面价拿下,溢价率为0.43%;另一宗是观音桥地块,中海一轮举牌就以13300元/平方米的楼面价拿下,

一个词概括重庆第二轮供地,寡淡无味。与第一轮供地时的情形,简直有云泥之别。
犹记得,第一次集中供地时,22个城市除了长春冷场、上海不温不火外,其余城市均表现得比较火爆。
尤其是重庆、长沙、武汉、广州等城市,更是诞生了地王。
特别是重庆,一天之内,地价天际线四次被刷新。
当时开拍伊始,融创就以11.9亿元摘得渝北区两路组团F分区F27-1/04地块,成交楼面价14470元/平米,溢价率50.7%。楼面价打破了今年1月份佳兆业保持的14236元/平方米的纪录。
12分钟后,同样在渝北区,中海成交楼面价达到14583元/平米,溢价率高达75.7%,再次刷新最高价纪录。
半个小时后,还是在渝北,还是中海,以15307元/平米,溢价率为63.96%,再次刷新纪录。
当天下午,这个纪录再被刷新。这一次是在两江新区,由保利出手,以25亿元拍得两江新区中央公园板块的住宅土地,成交楼面价达到15711元/平米,溢价率为83.2%,成为重庆新地王。

02
第二轮供地和第一轮供地有明显分别,也以惨淡收场的城市,还有福州、济南、青岛、天津、成都、苏州、杭州等城市。
最近结束二轮土拍的苏州,22宗土地,仍有2宗提前终止出让,余下的20宗地中有1宗流拍,成交19宗,流拍率高达14%,与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。
福州,原本出让26宗,开拍前由于无人报价,7宗被取消,剩下的19块地,有2宗流拍、4宗终止出让,流拍率高达32%。合肥17宗住宅用地,仅成功出让8宗。济南、天津流拍率都在20%以上。
成都公告75宗地块,52宗成交(43宗底价成交),23宗终止或流拍,流拍率(含终止)高达30.7%。沈阳公告46宗地块,19宗成交,27宗终止或流拍,流拍率(含终止)高达58.7%。
东南西北的城市,都在流拍。

整体来说,第二轮集中供地与第一轮的画风截然不同,流拍、低溢价率、底价成交,成为了本轮供地的底色和关键词。从地王频出,到流拍遍地,不过四五个月的时间而已。
是因为原因,让画风骤变的?
低溢价率好理解,因为在深圳、天津、青岛等十多个城市此前纷纷叫停二轮土拍,调整规则后重新上市的公告中,就明确降低了溢价率。
南京提出将所有土地的溢价率从之前的30%降为15%;成都提出,延续首轮供地基调,将所有土地的溢价率控制在10%以内;广州提出,本轮多块土地的溢价率控制在9%至15%之间;杭州提出,溢价率从此前的20%降低至15%。

至于底价成交和流拍遍地:
第一,开发商没钱了,也不敢大手大脚花钱了。
在下调溢价率上限时,官方只考虑到了给开发商提供适当的利润空间,但却没有考虑到当下的开发商,在三道红线与银行限制流入房地产市场资金比例的背景下,尤其是楼市成交量低迷,回款难的背景下,很多开发商已经捉襟见肘。
而且,官方也明确规定,房企全年拿地资金,不得超过销售额的40%,包括并购拿地。
第二,利润微薄,拿地意愿低。
尽管溢价率上限下调了,但地方政府并未下调地价,地价居高不下,新房又限价,开发商的利润空间非常有限。
有的房企更是直言,努力让净利润率达到2%。根据房企公布的年中报来看,房企利润确实进入了历史最低阶段。

从上图可以看到,哪怕是头部30强房企,净利润率都被压到了10%以下。
03
底价成交、低溢价率成交,对房价是好事,意味着成本没有过度上涨,未来房价涨幅也非常有限。
但土地流拍遍地,对房价可不是好事。这意味着,开发商不愿拿地,未来新房供应减少,供需矛盾加重,房价有上涨的压力。
因此,土地市场火爆不好,过度冷场也不好。
第一轮集中供地的火爆,带动了多个城市的房价上窜,比如重庆、西安、徐州等城市。
去年年底开始,重庆就频现地王,在地价带动下,重庆房价一季度涨幅在全国都比较靠前,4月末的首次集中供地,预期火热和结果真的火热,直接将重庆的新房涨幅送上了全国第一的宝座。
西安、徐州也是一样,在频频出现的地王带动下,房价一路上涨。
冷场,则要分情况,如果只是底价成交,溢价率低,但都能完成成交,那对于稳定房价是好事。但如果在底价成交的同时,流拍率居高,房价同样难稳定。
因此,目前各地必须要解决流拍率居高这一事情,要确保土地供应量和成交量,确保供需均衡,才能稳定房价。
如何才能降低流拍?唯有降低地价。
降地价,看似影响了地方城市的土地财政收入,但要是知道,如果不降,房企不愿拿地,损失会更多。
两害相权取其轻,唯有降地价,才能保住土地财政,又可以完成管理层定下的稳地价、稳房价、稳预期的目标。
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