春节假期余额已不足，楼Sir也准备开始新的探盘计划啦！
在开始之前，还是接昨天的话题，继续就过去跑过的项目做一个复盘，帮大家打开选房、购房思路。
这么说吧，2022年，如果你是有计划在海南买房、卖房、换房的人，一定要关注海南楼Sir，项目、市场我们给你盘明白，争取购房路上，少走弯路、不踩坑。
昨天盘了西海岸、江东、海甸新埠岛、海口湾，仅占楼Sir踩过的近百个项目的四分之一，所以，今天这篇信息量更大。
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海口城区
海口本地人喜欢住老城区，也就是国兴国贸、坡博坡巷、城西城南、龙昆南、红城湖、秀英街等区域。
| 海口主城区建筑群 楼Sir摄
| 海口街景 楼Sir摄
这些地方，交通便利，城市基础配套齐全，分布着各大医院、公园、学校等，也是最早聚集起人气的老居住区，生活方便，适合安居乐业。
| 海口商圈分布
展兴汇景名城，位于城南，万达广场对面，该项目有约10栋住宅，房源充足，起价16700元/㎡，加装修和车位后约18856元/㎡。价格合理，低于周边二手房；但学区一般，加之三梯八户的梯户比较低，且装修设计方面不尽如人意（样板间丑哭）。
滨海丽景二期，位于新港天桥附近，靠近解放西商圈，一共4栋住宅楼，该项目一期是回迁房，二期则是纯商品房，价格为含装修17300元/㎡左右，车位略贵，约26万/个，周边配套和交通优秀，房源紧张，市面上热传加额外费用可锁房源，楼Sir不推荐，有粉丝反应是正常价买到手的。
衍宏府，也是曾经的地王，共6栋住宅楼，关注度颇高。楼Sir验资百万，摸清楚了这个物业费高达5元/㎡的“豪宅”。总共房源不多，仅不足300套，户型有三房至五房，价格全算下来可能达到2.2万/㎡，周边生活配套不错，但环境显杂乱。
星华海德豪庭，位于龙昆南与海德路交界处，是国兴、国贸、龙昆南三大商圈交界的黄金位置，房源少，户型不错，但价格成迷，不公开开盘，基本价高者得，实际价格可能达到2.6万/㎡。
国兴大道区域的四大住宅，国沣城、富力首府、夏瑶雅苑、盛达景都，都是去年在售的项目，但对外基本都无房，可能中介手中还有加价房源。
| 国沣城销控表
其中，富力首府180平的都算小户型，有少量235㎡的4房房源，实际精装价格飙到3万＋，毛坯也要2.7万/㎡，总价超600万。
夏瑶雅苑是一半回迁、一半商品房，当地村民以六千左右价格购买，市场买家则以17300元/㎡买，地段是唯一卖点，房型和装修就是标准的回迁房品质，房源紧俏，全款优先。
城区还有一个热销项目海南新天地，位于海南师范大学和海南中学附近，3000多户住宅已售罄，正在过交房大关。另外，热销的是20号公寓楼，8梯21户，居住密度大，房型差，价格约2.3万/㎡，不推荐刚需购买。
| 酒店式公寓户型
滨江新城
主城区交通配套好，但价格也是水涨船高，很多预算有限的刚需群体不得不跳出主城区，把目光投向城南、滨江新城这些配套稍差的区域。
滨江新城位于滨江路与新大洲大道之间，属于琼山区，近年琼山区十分重视该区域的规划发展，正在形成规模化住宅氛围。
| 华润润山府周边 滨江新城环境一览
区域配套、前景价值可参考华润润山府的专稿，这个项目有几栋商办和6栋11个单元住宅，去年只卖商办，今年住宅有望入市，主打华润品牌口碑，价格有点飘，据说吹风2.5万/平，不过，近期市场热度有所下降，这个价格野心还是太大了。
相距一公里的乾坤吉祥花园，也是这一带小规模住宅的代表，然而，也是住宅售罄，独留酒店式公寓。价格1.5万/㎡，送精装、送车位，但房型配套一言难尽。
附近还有一个新盘，博大锦绣年华，也有很多网友在线打听。由于项目小，开发商也是名不见经传，楼Sir一直没提起兴趣，如果大家知道有什么爆点，不妨跟楼Sir分享一下。
最后，这片区还有个品牌开发商——世茂集团，楼Sir去踩过世茂璀璨时代。
| 世茂璀璨时代售楼处
又是一个搁置的老盘，由世茂收购盘活，土地产权缩水27年。
这边地处偏远，公共交通配套较弱，项目周边也比较荒凉，学校、商圈等都不突出。
项目采用备案价加精装修的方式定价，对外均价是15800元/㎡，不过案场置业顾问强烈建议购买2000元/㎡的精装修房，算下来一套100㎡两房总价约180万。
有小户型的一房、两房，总价低，房源多，前期购买的业主现在也面临延迟交房，综合来看，刚需慎选。
云龙镇
海口市郊云龙镇，出了不少知名文旅项目，包括体量达到8000户的南国威尼斯城，和走文艺清新路线的绿城桃李春风。
这边品牌开发商还不少，有融创、保利、绿地、中信地产等。
| 云龙镇项目分布
楼Sir首先去看的是保利六千树，小区绿化堪称上乘，洋房、高层多重户型可选，价格实惠，16500元/㎡起，但土地年限缩水严重，仅剩三十几年。
另外，距离不远的海口十里春风也非常火，去年一年在卖湖畔商办loft，周边云龙湖也打造成网红打卡点，今年住宅洋房将入市。
| 海口·十里春风沙盘
国瑞云龙湖，占地1100亩，纯旅游用地，又错过了产权式酒店的审批，导致现在已建成7栋高层、55栋别墅不能对外销售，只能“长租”，加之去年房企融资难，开发商缺钱，已停工，真不希望海口再多一个这么大体量的烂尾工程。
这边的项目价格、户型都不错，但是硬伤也十分明显，第一就是地理位置偏远，第二城镇配套十分落后，呈原生乡村风，简单来说，就是纯乡下，无城也无海，楼Sir去一次伤一次。
观澜湖
最后要侃一侃城南观澜湖片区。
| 观澜湖重点片区鸟瞰图
先说一下，从龙昆南出城后，去观澜湖的必经之路上的金岛国际。有住宅在售，价格1.7万/㎡，由于这边掉头回市区交通不便，加上没有什么能打的公共配套，项目挺自觉，没有额外加价。楼Sir了解到项目属于抵押状态，解押一套卖一套，全款优先。
| 城南·金岛国际周边项目分布
观澜湖是脱离主城区的一个新城区，最大的公共配套是观澜湖新城，由深圳观澜湖集团打造，这边旅游资源不错，有冯小刚电影公社系列、温泉、水上乐园、兰桂坊酒吧、万豪酒店等，还有引进的华侨中学。
| 观澜湖新城部分配套
以观澜湖新城为中心，这边陆续引进了七八家开发商，不同小区都冠以“观澜湖”名头，楼Sir第一个接触到的是观澜湖观园，业主几乎声泪俱下，控诉项目延期两年、违反报建做赠送面积，导致交不了房等问题。
| 观澜湖区域项目分布
鉴于这边项目多，又颇受岛外落户群体青睐，后来楼Sir又专门去了一趟摸底，结果有些震惊，一是观澜湖区域项目价格普遍走高，二是明目张胆违反报建程序做赠送面积，有房源在售的观悦、上东区、九里、星光里基本都是这样的情况。
据楼Sir踩得几个项目发现，观澜湖的项目都以“更名费”为加价由头，标准甚至达到30-40万，且这个费用要一次性交给开发商。
其中，产证面积60多㎡的洋房，总价竟高达210多万，单价达到3.3万/㎡，开发商宣传的得房率可达到200%，因为天井、花架等规划空间都可以加盖楼板，成为房间面积。
| 观澜湖区项目赠送面积示意
但实际上已购买的网友表示，赠送面积最终能不能建好过审，顺利交房拿证，还捏着一把汗。
| 网友留言
以上提到的项目都有专属文章，感兴趣的一定要在文章末尾的小尾巴找项目名，或者在微信公众号搜索页，输入项目名查找。
新一年，再出发，楼Sir不是在踩盘，就是在写稿。那么，大家还想看什么项目？欢迎随时勾搭楼Sir，或在评论留言，提前跟楼Sir约档期！另：开头和结尾图片有二维码，扫码可进购房网友群。
楼Sir微信，Lousir2021
楼Sir踩盘：
海口：
江东新区 | 仁恒滨江园 千江悦 蓝宝·凤鸣蘭曦 开维生态城 江东观林海
秀 英 区 | 罗牛山玖悦台 雅居乐金沙湾 南海幸福汇 宝龙城 首开·美墅湾 华侨城曦海岸 西海瑞园 展兴汇景名城 保利中央海岸 北辰府 大华·锦绣海岸 星华海岸城 晨晖·西海岸广场 凤凰悦海 紫竹园 永和花园
龙 华 区 | 海口湾玉府 星华海德豪庭 滨海丽景二期 衍宏府 金岛国际 京华城 观澜湖观园 观澜湖观悦 观澜湖上东区 观澜湖九里 观澜湖星光里
美 兰 区 | 碧桂园中央半岛 恒大美丽沙 海航国兴城 国沣城 盛达景都 中交夏瑶雅苑 绿地江东首府
琼 山 区 | 融创金成海口壹号 世茂璀璨时代 保利六千树 富力首府 海南新天地 乾坤吉祥花园 海口·十里春风 佳元·江畔锦御 国瑞云龙湖
商 办| 市场分析 龙湖光年 华润润山府
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