关于海口买房，我就6个忠告，爱听不听哈

2022-11-08 08:12#1 标记1

最近，越来越多的房友在思考一个问题：哪里的投资空间最大？

楼Sir在这里，还是要啰嗦一句，购买一套房子，安全最重要，没了安全，什么投资价值都是假的。
就好像我们做人，健康最重要，没了健康，一切归零。
今天，楼Sir手把手教你，怎么看一套房子的投资价值。
By the way，楼Sir新建了一个海南楼市沟通群，大家可以扫码进群互相交流，只要跟楼市有关，都可以在里面畅所欲言。

说起投资，大家首先想到炒房客。
其实在海口，每家限购2套，还限售5年，连长辈随迁都没有购买资格。在这种情况下，即便有人买了放在这，也是确实有旅居的需求，或者看好中长线的海南，跟短线炒作已经无关。
但是，哪怕是自住或旅居，谁也不愿意自己买的房价跌下来。
现在内地的房价跟飞机失事一样俯冲下来，房地产也作为背锅侠彻底趴下了，但实体也并没有因此好起来，之前上不了车的现在更不敢买，因为，收入变得更加不确定了……
可是除了房子，普通人还有更好的大额资金去处吗？并没有。
所以，当我们有刚需或者改善的需求时，不是不买房，而是要精挑细选一套更保值增值的房子。

房产性质
很多小伙伴对此不屑一顾，其实，不论你怎么买，买哪里，对于中国来说，一条普适的道理是，普通人买首套，尽量买住宅。
虽然，海南各类不限购的房产，有全国的接盘侠，但是，如果让楼Sir推荐，还是尽量买有准入门槛的产品。
因为，门槛就意味着价值，门槛越高，价值越高。
住宅为什么更有升值潜力，大家想过没有？
1、住宅使用成本低。民水、民电、通燃气，且物业费相对较低。
2、住宅绑定了资源。能落户，且有学位。
3、住宅的交易成本低。而且低的不是一点半点。
4、住宅用地更加稀缺。因为住宅是一锤子买卖，而商办能够创造持续税收。所以，即使商办都过剩了，为了税收和城市面貌，政府依然乐于出让大量商办土地。
正因如此，我们一定要关注产品性质。试问，资金不充裕的情况下买首套，同个地段同等价位的老破小和新商办，应该选哪个？显然是选老破小啊，新商办再漂亮也落不了户口，捆绑不了学位，流通性也弱于老破小。（当然，我们楼Sir的粉丝都是有实力买好房子的）

所以，买房子不单是买房子本身，也是买房子捆绑的资源。所以，当你了解这些，你就明白，50和70不是最关键的，最关键的是，它是不是居住用途。
比如综合用地上的住宅，虽然它期限仅50年，但也是有投资价值的。住宅涨，它也会涨，而且涨幅还不小。所以一定要弄清，必须是住宅或居住用途，可落户、有学位、民水民电的那种。
如果是二手房就比较简单，直接看产证。新房就要留心，万一像之前楼Sir讲过的某海景学区房，产证到手之后还能70变50影响孩子上学，那可就惨了。

是不是所有住宅都能买？
当然不是，有一类产品叫远郊别墅。

那么多远算远呢？其实，这个评判标准没有具体标准。
对于北上广深来说，通勤一个半小时以上算远，但是对于省会城市来说，一个小时算远，对于中等城市来说，可能半小时算远，而对于小城市来说，超过一刻钟都算远……
对于海口来说，现阶段，超过半小时都算远。但海口这个城市，一定会随着自贸港建设，不停地发展扩张。所以，楼Sir认为，如果以发展的眼光看海口，那么不超过1小时的通勤，是可以接受的，不超过半小时，就挺幸福的。
楼Sir有一位朋友，虽然在海口创业，但是家住富力红树湾的别墅，足足50公里的路程，单程通勤一个半小时。哪怕完全不堵车，也需要花费59分钟：

如果在海口还这么拼，真不如去北上广深卷了。

规划与产业落地
其实，对于海口来说，主城区较为成熟，最大的争议莫过于西海岸和江东新区。
第一次来海口时，我也觉得很奇怪，一个城市发展，不是连片推进，而是搞了许多飞地，一会儿东来一会儿西。
其实，仔细想想也能明白，飞地的成本小，见效快。

西海岸建设了十几年，终于有了长流起步区今天的样子，而未来将要大力发展的西海岸南片区，将以互联网等高新产业为主，待产业落地，会是高净值人群的聚集之处。
那么江东呢？
2021年9月1日，海南发布《关于贯彻落实金融支持海南全面深化改革开放意见的实施方案》，明确将“支持银行业金融机构创新基于知识产权、用能权、排污权、碳排放权等抵质押品的绿色信贷产品”。
所以我们看到，很多能源类企业落位江东新区起步区——滨海生态CBD。今年6月，海南能源交易大厦也正式启用。

碳中和和碳排放交易，将是继互联网之后的又一风口行业，江东将会是新的赛道内的领跑者。相信江东速度将会超越西海岸速度，如果谈投资属性，从长远来看，江东未来的爆发性会更强。

哪些配套是必须的？
配套涵盖的内容很多，但配套不是越近越好。比如学校和医院，我们都很关注，但是真的给你放在家门口，可能就不太愿意。
学校的特点是：
1、上下学人流量大，对于上下班通勤会有一定影响。
2、节律性嘈杂，不时响起的课间操音乐和晨跑号子等可能会让你精神衰弱。

| 寰岛学校
医院的特点是：
1、医院周边很容易交通拥堵。（尤其省院）
2、医院周边的小区，很容易被当作陪护家属的租房地。

| 肿瘤医院
所以，此类配套要有，但最好别紧挨着。
周边的商业也是必须的，数量越多越好。
至于大型公园、江河海景等这些非刚需性的景观配套，则是决定一个板块天花板的关键，比如香港的维多利亚湾，纽约的中央公园等。

| 广州麓湖
一个板块想要最优，既要有产业，又要有配套，还得有景观。

楼盘本身的产品力
刚刚讲的那些都是楼盘之外的价值，只要在同一板块，总体的外部价值都是差不多的，除了地铁站点是否紧邻的影响会大些。
但是我们看一个板块，总有个别品质楼盘，能突破板块局限甚至重塑板块价值。比如成都麓湖生态城、秦皇岛北戴河的阿那亚。

| 阿纳亚，包图网已获授权
这就是，不得不提到的产品力。
衣食住行中，住是重中之重。购房轨迹，是从住得起，到住得好，再到住得美。
住得起的阶段，我们不会有太多要求，只要能满足通勤和居住的硬性功能就可以，所以板块和面积基本上是唯一考量。

| 图片库
住得好的阶段，我们会考虑容积率、车位比、户型、朝向、社区配套等方面。这也是我们现阶段，对读者最关切的问题进行重点阐述的原因。
而住得美的阶段，就是对开发商和客户的双向考验了。美是个很抽象的概念，一方面，开发商要做得出美的产品，要具备非常强悍的设计和兑现能力；另一方面，客户对美要有感知和认可，只有产生了共振，对楼盘才有价值的加持。

| 楼sir摄
而我们评判一个楼盘美不美，主要是从布局、造型、立面、园林、生活方式打造等方面综合判断，随着改善需求的不断提升，相信对于美的追求会变得越来越重要。
最好的楼盘，永远不是卖给你楼盘本身，而是卖给你一个生活方式和审美标准。有了这样的认同，就有了圈层，进而成就了楼盘的品牌价值和溢价空间。

新房和二手房倒挂
在海口，限价17300元施行了很久，即便新政后，备案价松动，但也不代表开发商想备多少就备多少。
这就造成了部分品质新房比周边二手房的价格还低，即倒挂。在没有施行二手房指导价或三价就低的城市，二手房的价格是市场对于一个板块认可程度的最直观表现，也是一个楼盘最真实的价值体现。
所以，当我们购买新房的时候，可以优选具备倒挂空间的新房，这个倒挂空间既是你的盈利空间，又是你的安全垫。

| 图片库
举个例子，一个新盘卖2万，周边二手房卖2.5万，将来可能出现的两种情况：
1、涨到3万，自然皆大欢喜，但是对于入手新盘的买家来说，涨幅是50%，对于二手房的买家来说，涨幅是20%，差别巨大。
2、跌到2万，新盘买家保本不亏，而二手房买家跌幅已经有20%。所以，倒挂不单是为了涨时更爽，也是为了跌时更安全。
这个道理，不仅新房适用，二手房也同样适用。所以买二手房时，淘笋很重要。但是淘笋要看时机，在市场癫狂的情况下，无笋可言，只有冷静下来，二手房才会有笋，才有可大幅杀价的可能，比如现在。

| 图片库
当然，以上只是理想情况下，通常我们购买一套房屋，是全家的决策，每个人有不同的立场，而非单独指向投资价值。
所以，为了家庭和睦或其他关键需求，可能我们会让渡一些投资属性，来确保某些居住属性的达成，毕竟房子不是目的，只是通向幸福的手段。
最后，楼Sir希望大家都能清楚关键需求，最终挑到全家满意的房子。
对楼Sir的建议有补充吗？欢迎在评论区留言，表达你观点，有疑问的，也可以扫描下方二维码，直接加入购房交流群，楼Sir为你解答。