心痛！99%的人都买错了海南，还错得离谱

2022-11-12 06:04#1 标记1

本周发生了两件事：
一周的伊始，“立冬”了，又到了候鸟南飞的季节。
一周的周末，防疫政策有了新规，市场的情绪也为之高涨。
天气冷了，新政来了，海南也将迎来旅游和置业的黄金季节。
但是，海南的房子，你真的知道怎么买吗？今天，楼Sir来告诉你海南买房干货。

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岛上的气候有差别吗？
海南最本质的价值，从来都是优美的环境和舒适的气候。大陆朋友要购房置业，首先要了解海南省的气候特点，海南省的陆地面积虽然只有3万平方公里，但是它的气候是完全不同的。

整个海南岛从气候上分为五个区域。北纬18度以南是半干旱半湿润区，也就是大三亚地区，这里到冬天都很温暖，唯一缺点是夏天太晒，会晒伤的那种。
但海南的夏天不闷，不像中国的南方城市，毕竟还是有海风的，到晚上就很舒服了。
北部和东部是半湿润区和湿润区，海口冬天是相当湿润，不过楼Sir的经验是，有个除湿机和烘干机就好很多，有些时候一点小钱就能解决房价上的巨大差异。

| 海口，楼Sir摄
另外，海南的蚊子有点厉害，说都是能过冬的蚊子。但是海口的观澜湖地区不太靠海，属火山岩地质，相对湿度小一些。
西部是半干旱区，很多北方的朋友很适应那里的气候，房价和物价也便宜很多，西部的海岸线不如东部漂亮出名，但是西部能看到壮美的海上落日。
除了景色怡人，海南海水的咸腥味儿也小一些。

| 陵水，楼Sir摄
中部山地湿润区的特点是山高凉爽，湿度适宜。五指山挡住了大部分的季风，使得南北部的气候形成了差异。
陵水的分界洲岛，顾名思义，明显的气候分界线，而环岛高速对应位置的牛岭隧道，会让你瞬间感受两种天气，经常隧道北部还阴雨沉沉，往南出了隧道就阳光灿烂。

不同地方怎么选呢？
海南省是全国唯一的热带岛屿省份，省会海口的空气指标水指标在全国168个重点城市中首屈一指。

东部和南部沿海全线都具有非常优质的海景资源，均可作为旅居目的地。除了海口和三亚外，楼Sir重点推荐陵水、万宁、琼海、文昌，这些东线小城市，海景一流，配套相对成熟，海景最美的是万宁及以南地区。
但对于养老来说，考虑到老人就医等因素，建议首选海口、三亚及其周边文昌、澄迈、陵水等城市，及博鳌乐城国际医疗旅游先行示范区。
对于自住改善来说，学区和配套是绕不过去的门槛，建议购房者首选省会海口、三亚、澄迈、儋州等，如果进一步考虑就业选择面和物价水平，那么海口是非常不错的选择。

| 儋州，楼Sir摄
对于纯投资客来说，海口和三亚是唯二的选择。看11个重点产业园的落位就知道了，海口占了4个，三亚占了2个。
楼Sir再强调一遍，越限购的地方越值得买入、社保年限越长的地方越值得买入。所有的门槛，逆向思维，就是应该去突破的价值平台。
综合来看，海口和三亚在海南都是无敌的存在。从投资角度该怎么选呢？

| 三亚，楼Sir摄
海口是省会，有强烈的本地刚需支撑，在经历过限购、新房限价、减少土地供应、实施现房销售之后，房价呈现出长久不衰的稳步微涨态势，适合对自贸港有预期的稳健型投资客。
而三亚这个不到百万人口的小城，经历过几轮暴涨暴跌，现在逐步走向价值回归。
中国的三亚，可能在疫情好转、自贸港政策落地之后，成为世界的三亚。所以，三亚房价的天花板很难预料，适合追求暴击的投资客。

选什么样的房子呢？
首先大家要明白一点：我们买房子是为了更好的生活，投资固然很重要，但是千万不能乱投。
1、属性。
楼Sir之前讲过6个忠告，对于普通人，优先买住宅。钱不够或者资格不够就先租房，或者老年公寓也很多，举例三亚：从两三千到一万多都有。
不要为了在亲友面前炫耀“海南有房”，就随便买流通属性弱的房产，哪怕海南的商办有全国人民接盘。

| 三亚，楼Sir摄
2、海景。
在海南，海景并不算特别稀缺的资源，但是对于大陆客群来讲，是绝对稀缺。在《海南经济特区海岸带保护与利用管理规定》后，200米内的不允许做任何商业开发。目前，一线海景房属于政策性稀缺。
如果你追求暴击属性，那一定要买海景房，如果你追求流通性好变现快，那就要买当地人喜欢的产品，比如成熟地段的品质房。

| 海口，楼Sir摄
3、开发商。
在今年周期下行的情况下，选产品的同时还要优选开发商，优选顺序为：央企、国企、城投、民企。外资企业一般偏保守，如楼Sir之前介绍过的太古集团，已经不是穿越周期的问题，直接穿越朝代了。

海南的房价贵不贵？
楼Sir整理了一下海南各地新房房价。不过有些在售新盘较少，所以房价会跟我们一贯的认知有点偏差。

整个海南省的房价可以分为三档：
2万元以上的有三亚、陵水、海口、保亭这4个地方；1万元以下的城市为琼中、定安、屯昌；剩下都在1~2万元档。
1万元以下的3个城市中，有2个是中部生态保护区，只对本省的本地人出售。
外地人可以购买的仅剩定安一地。但便宜也意味着一分价钱一分货，城市面貌相对朴素，配套比较薄弱。

| 海口，楼Sir摄
价位比较高的4个地方，除了省会海口之外，其他都位于南部地区。
除了三亚和陵水房价遥遥领先，还有个小地方保亭，房价也站上2万元，和它临近三亚海棠湾不无关系。
海南房价的总体特点就是越往南越贵，东线比西线贵。疫情三年，海南部分地区的房价并没有怎么上涨，比如石梅湾，这个堪比玻璃海的绝美海湾，某超级大盘一直有很多新房在售。

| 万宁，楼Sir摄
如果你在2022年还能买到2020年甚至2018年左右的房价，那楼Sir认为，在享受到优美环境的同时，买入点也是比较安全的。

怎么买呢？
想要在海南购房，还是得按照海南户口或个税/社保的相关政策来做。
楼Sir在这里提醒一下，不要轻信任何人可以搞定这个搞定那个，想落户就关注椰城警民通的市政大厅，资料齐全都可以网上申请。想申请安居房就多关注楼Sir前几期的帖子。
最后再重复一遍，买房事小，安全事大！具体购房政策如下：

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