在年初的短暂春季市场之后，国内房地产市场再次迅速进入冬季。自4月以来，中国主要城市的交易量大幅下降，价格也开始大幅下跌。更值得注意的是，冷却不再仅仅是三、四级城市，一直强劲的一线城市也开始下跌，北京、上海、广州和深圳的神话正在破灭。
今年春节前后，房地产市场出现了小幅反弹，主要是由于早期救市政策的积累和疫情期间压抑的需求开始集中释放。然而，这一轮市场只是昙花一现。自4月以来，各大城市的成交量迅速萎缩，价格也大幅下跌。
从成交量来看，即使在一线城市，4月份的成交量基本上环比下降了2-30%，5月份的成交量继续萎缩。从北京的角度来看，今年3月的二手房成交量为2.3万套，但5月份的成交量不到1.3万套，几乎减半。
由于交易量越来越低，愿意买房的人越来越少，房地产市场价格开始大幅下跌。即使在一线城市，很多卖房的业主也发现，如果不主动降价，几乎没有人来看房。对于一些急需资金的卖家来说，如果他们想快速卖出套现，主动降价已经成为唯一的出路。一套房子降价几十万是很常见的。在很多卖家看来，如果不提前主动降价，以后可能就没有机会了。多年来，国内房地产市场的卖方市场迅速向买方市场倾斜。
自去年10月以来，中国开始对房地产市场推出一轮又一轮的史诗救援，但面对各种好处，房地产市场仍然没有改善，或者越来越冷，这意味着经过20多年的快速发展，国内房地产市场终于迎来了真正的拐点。
目前房地产市场越来越冷的原因可以从核心供需关系中找到。
从房地产市场的需求水平来看，房地产市场的需求最终依赖于人们的收入，包括当前的实际收入水平和对未来收入的预期。目前，当前收入和预期收入都不乐观。
从目前的收入来看，初入职场的年轻人和奋斗多年的中年人都面临着自己的压力。年轻人失业率高达20%以上，并保持上升趋势，这意味着底层的购买力越来越弱。而那些曾经的高薪人士，现在也是前所未有的压力，互联网工厂裁员是很常见的，那些年收入数百万的互联网人士，一旦毕业，很难找到以前的高薪工作；曾经的高薪金融业，现在也在大幅降低工资。如果把这些不同工作场所的人转化为房地产市场的购买力，大致可以看出，他们的潜在买家面临着巨大的收入压力，从旧到小到刚性需求再到改善住房。
更重要的是，房地产市场的购买力不仅取决于当前的收入，还取决于对未来30年的预期收入的强烈信心。但现在，越来越多的人开始对自己的预期收入有信心下降，不再敢轻易承担巨额抵押贷款，这是当前房地产市场购买力萎缩的一个重要原因。
在几年前经济快速发展的时代，许多人对自己未来的收入有很强的信心，敢于在30年内承担数百万元的抵押贷款，对每年偿还数十万元的抵押贷款没有压力。然而，许多人并没有意识到，将自己人生巅峰时期的收入视为正常水平，并承担巨额负债，是一件非常危险的事情。随着环境的变化，特别是最近互联网工厂的裁员，许多曾经的高薪人士很快发现他们的财务状况实际上非常脆弱，过去不关心抵押贷款，现在已经成为一座沉重的山。抵押贷款过高可能是未来中产阶级贫困的重要导火索。
随着越来越多的人开始意识到他们未来收入的不确定性，他们对贷款的态度开始变得越来越谨慎。敢于负债数百万元的人越来越少。对于房地产市场来说，这意味着购买力急剧下降。
从一线城市的角度来看，房地产市场的交易主要取决于替代需求、旧小支持刚性需求、刚性需求支持改进等。如果其中一个环节断裂，整个房地产市场的交易将停滞不前。目前的情况是，从旧到小到改善的潜在客户的购买力正在下降，这导致房地产市场的交易越来越困难。
以普通家庭为例，我们可以看到为什么现在买房比以前更难了。过去，许多一线城市的普通中产阶级家庭都能买得起一套1000万元的房子。原因是，首先，这个家庭有一套价值约500万元的刚性需求房地产。出售房地产后，再借500万元，就有能力买一套1000万元左右的改善房。
然后，实现这一过程有两个关键条件。首先，500万元的自有住房可以顺利出售；其次，家庭收入可以承受500万元的贷款。在过去房地产市场的上涨周期中，这两个条件相对容易实现。500万元的刚性住房在市场上有着强劲的需求。至于500万笔贷款，一线城市的许多中产阶级家庭在过去经济形势好转时都能承受。
但现在，实现这两个条件变得越来越困难。首先，他们500万元的房子很难出售，因为这部分买家的购买力正在下降，这意味着通过出售首付越来越困难；其次，他们承担500万贷款的能力和勇气也在下降，不再像过去那样承担过高的债务。
相比之下，我们可以看到，在过去，许多人对自己的收入和房地产市场的上涨有很强的信心，所以他们敢于用最大的杠杆买房，这也促进了房地产市场价格的持续上涨。但现在，人们对自己的收入和未来房地产市场的信心正在下降，导致房地产市场需求从扩张到收缩，运营逻辑从根本上逆转。
不仅需求下降，房地产市场的供应水平也在恶化。最近，越来越多的房屋开始进入市场，尽快寻求实现，导致房地产市场的供应越来越大。特别是一些投资性房地产，主要依靠房地产增值而不是租金来获得收入。由于中国的租金回报率很低，一线城市只有1%以上。一旦房价停止上涨，仅靠租金收入可能无法支付抵押贷款费用。因此，许多投资性房地产的持有成本越来越高，只能选择尽快套现。此外，房地产统一登记制度的全面开放也给多套房持有人带来了巨大的心理压力。
在多种因素下，越来越多的房地产开始涌入市场。即使是一直被认为供不应求的一线城市，二手房上市量也创历史新高，仍在快速增长。随着供应量和购买力的增加，中国房地产市场迎来了前所未有的重大转折点。