作者：子非鱼
01
武汉新房降价换量
毫无悬念，5月份热点城市的房产成交，在4月份大转向之下，成交量进一步下降。
克而瑞披露，30个重点城市新房成交面积1606万平方米，滑落至2月份的水平，与四月份相比下降了8%。
分城市来看，30个重点城市中，环比上涨的只有广州、成都、武汉、济南、佛山、宁波、东莞、长春8个城市，其余22个城市都在下跌。
成都还是一如既往地平稳，俨然已经是2023年中国楼市的定心丸。
但其他城市的新房成交则有点像坐过山车，典型如武汉。
进入2023年，在一季度整体躁动之下，武汉也走出了一波小高潮，二三月份新房成交量都在1万套以上，3月份更是达到了1.46万套。但4月份却出现了大跳水，新房成交量直接跌至7847套，环比3月大幅减少48.87%。
而5月份，根据武汉市住建局官方数据显示，新房成交了14088套，环比上涨88.17%，已逼近3月份的成交量
数据：武汉市住建局；制图：城市财经
武汉5月份新房何以能大涨？主要是房交会之下的降价跑量拉动所致。
5月举行的第40届武汉春季房地产交易会，覆盖了5月份全月。房交会的主要目的，就是让利卖房。
公开资料显示，这次房交会包括武汉城建集团、保利发展、楚天地产等在内的房企纷纷推出了相应的优惠政策：
如城建集团联动旗下34个楼盘，活动期间前1000名成功认购者每套房源可获补贴5万元，认购已交付房源补贴一年物业费，还有价值6万元的车位优惠券；保利庭瑞·阅江台在房交会期间可专享九八折、现场签约九九折和按时签约九八折三重优惠；保利·时光印象除了留汉人才可享专属的九五折优惠外，还有到访礼、特价房和车位券等一系列让利举措。
降价让利之下，吸引了不少人买房。尝到甜头的武汉，已经宣布，将这次房交会时间延长半月至6月15日。
02
武汉二手房降价也难卖
和新房走势不同，新房降价让利，创下了一波成交小高潮，但是更能反映市场真实冷暖的二手房，虽然也在大面积降价，成交量却仍在下降，而且二手房越卖越多，二手房挂牌量创新高。
目前，各机构对当下热点城市二手房挂牌量中降价房源占比，差异比较大。
贝壳找房最新披露的数据显示，5月重点50城的二手房挂牌房源价格调降比例只占整体挂牌量的30%-40%，处于正常水平。
但是另一家机构诸葛找房数据研究中心披露，当下热点城市二手房挂牌房源，调价房源中降价比例超过80%。
其中武汉的二手房挂牌量降价房源同样超过80%。
哪一个机构的数据更准确，只能是见仁见智。但从当下的市场氛围来看，我更愿意相信后者。
如果机构数据不可信，那不妨看看武汉市房地产经纪行业协会的数据：
2023年4月，武汉二手住宅总体挂牌价格为17136.88元/平方米，较2023年3月下跌1.93%，较去年同期跌9.47%。其中新增房源挂牌价格18254.91元/平方米，较2023年3月份下跌0.68%，较去年同期跌4.88%。
无论新房还是二手房，价格都在一路下跌。
80%的二手挂牌房源在降价，但二手房成交量却没能起来。
贝壳披露，今年2至3月份，贝壳平台武汉二手房每日成交量约200套，最高单日成交量超300套。5月份，全月成交量仅为3183套，平均每天成交仅约100套。
从日均200套最多300套，到日均100套，这样的跌幅堪称大跳水。
与此同时，武汉的二手房挂牌量也创下了新高。
根据中国房地产报披露，目前贝壳内部平台显示，武汉目前的二手房挂牌量超过20万套，比年初新增了约3万套。
今年3月，武汉市二手住房新增挂牌房源15271套，环比增加15.67%，同比增幅20.71%；4月，武汉市二手住房新增挂牌房源12329套，同比增幅27.66%。
5月份，武汉贝壳平台新增挂牌量约24000套，而全月成交量仅为3183套。挂牌量是成交量的近8倍。
挂牌房源远远大于成交房源，供应远大于求需求，这意味着什么？意味着：
第一，市场的信心和预期已经再次彻底转变。
一季度二手房房源挂牌不断增加，很大程度上是理性的炒房客认为可以借助一季度的行情实现解套，对未来非常谨慎。当然，还有一部分人是想借助当下的低利率实现置换、改善。
4月份之后，尤其是5月份的挂牌量陡增，是宏观数据发布后让很多人恍然大悟，原来复苏没有那么简单，于是没有了预期和信心，加速降价套现。
第二，热点城市的议价空间越来越大。
二手房挂牌量创新高，并非武汉个例，在本号之前的文章中已经写到过，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、重庆、青岛等一众热点城市的二手房挂牌量均创下历史新高。
整体都表现出了二手房越卖越多。抛售数量增加，二手房成交量持续下降，成交周期不断拉长，这种背景下，二手房的议价空间越来越大。
议价空间是好听点的说法，说白了就是，新一轮降价大幕已经拉开。
03
二手房压力来了
前两天写杭州楼市的时候，介绍过杭州目前的二手房现状：
房子卖不动。低于市场价卖不甘心，但如果不肯大幅降价，二手房就卖不掉。
其实杭州二手房现状，是包括武汉在内的大多数热点城市的缩影。
试问现在哪个城市的二手房不难卖。
但从机构披露的数据来看，目前几乎所有的热点城市，降价都是主流。为何降价还是卖不出去？
原因在于：降价面积虽广，但降价幅度不够大。
动辄几百万的房子降价二三十万、四五十万对于普通购房者来说，有什么意义。
北京师范大学中国收入分配研究院披露的一组调研数据显示，2019年，人均月收入在1万以上的家庭占比只有0.61%。
另外一组数据显示，中国月薪超过5000需要纳税的人只有1.4亿人，北上广深四个一线城市年收入超百万的人数合计不超过50万，要知道四大一线城市的总人口8300万。
收入低，房价高不可攀，房价与城市居民收入之间的鸿沟，是目前大多数城市找不到接盘侠的主要原因之一。
这种背景下，如果不接受需要一场诚意降价的事实，房子根本卖不出去。
有人说房价不能大跌，因为房地产牵扯着上下游产业，牵动着几千万就业。
话虽没错，但现在也没有更好的办法。在收入和预期丧失的背景下，除了诚意降价，没有更好的办法来激活流动性。
而且，楼市最怕的并不是降价，而是失去流动性。没有流动性，一切都是纸面财富，没有流动性，土地就卖不出。房地产更会拖累经济。
没有流动性，只能让房地产陷入僵局，会让风险越积越多。诚意降价，才能释放风险。风险从来都不靠堵能够解决的，就像洪水一样，疏导才是最好的办法。
但目前很多城市仍是惯性思维，除了大降价，其他什么招数都可以出，比起杭州过去两个月不断放松外围区的限购，比如青岛最近降低了非限购区的首付比例。
让人唏嘘不已。
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