作者：余飞
01
超大城市取消限购
9月19日，无锡、武汉、西安三个城市取消和放松了限购，其中武汉最值得说道说道。
无锡住建局提出：
全市域取消限购。落实“认房不认贷”。首套房首付降至20%，二套房首付降至30%。
武汉房管局提出：
第一、取消二环内限购政策。
第二、对生育多子女家庭在购房贷款时，购买的第二套住房认定为首套住房，购买的第三套住房认定为第二套住房。对已有两套住房的家庭，在挂牌出售或出租一套的前提下新购一套住房的，购房贷款时认定为第二套住房。
武汉之前已经取消了二环外限购，这一次取消了二环内，意味着全域解除了限购。
西安住建局提出：
进一步优化调整限购范围，我市二环以外区域取消限购。
相比于无锡、武汉，西安显得很谨慎，和前一天放松限购的厦门一样，并没有全部梭哈。厦门仅放开了岛外限购，西安则只取消了二环外限购。
随着无锡、武汉彻底放开，这个月已经有沈阳、大连、南京、苏州、青岛、济南、兰州、郑州、合肥、无锡、武汉11个城市放开了限购。
这其中，武汉取消限购，意义最为重大。因为从城市层级来看，武汉在这11个城市中最高，武汉是超大城市。
制图：城市财经
换句话说，武汉解除限购，拉开了超大城市解除限购的序幕。
目前超大城市有8个，分别是北京、上海、广州、深圳、重庆、天津、成都、武汉。
8个超大城市中，除了重庆本就不限购外，武汉是已限购的超大城市中，首个解除限购的超大城市。
成都应该也快了。北上广深短期内不太可能会放松限购，得看后续的成交量走势来定。至于天津，由于其教育资源突出，放松有可能，但全面放开限购的可能性也不是很大。
02
武汉早该取消了
武汉取消限购，丝毫不意外，而且本号认为武汉动作还是太慢了，毕竟就这座城市房地产市场现状来看，需要全盘解除，不能再设置任何阻碍。
早在沈阳取消限购时，本号就说过，武汉该取消限购了，如今终于千呼万唤出来了。
武汉楼市现状，一言以蔽之，成交量低位，卖地低位，房价不断调整。
武汉今年以来的成交走势，好似过山车。
进入2023年，在一季度整体躁动之下，武汉也走出了一波小高潮，二三月份新房成交量都在1万套以上，3月份更是达到了1.46万套。但4月份却出现了大跳水，新房成交量直接跌至7847套，环比3月大幅减少48.87%。
5月份，借助房交会，推出优惠置业政策，助力市场销量回升，新房成交了14088套，环比上涨88.17%，已逼近3月份的成交量。
尝到甜头的武汉，将房交会时间延长半月至6月15日。但从6月份的成交量来看，显然市场已经不买账了。
7月份，更是直接跌入谷底，仅成交了4881。4881套是个什么概念？一言以蔽之，天上人间。每日经济新闻当时给出的标题是：创同期十年新低。
制图：城市财经；数据：武汉市住建局
8月份武汉的成交量有所反弹，环比增幅很大。但相比于过往，且不论与最好的时候比，和去年那种光景下的成交量相比，仍显不足。
武汉此前一直都是中国所有城市中新房成交最大的市场，在上一轮楼市牛市期间，武汉月均成交量都在2万套以上，2016年鼎盛时期，月均成交量甚至逼近3万套。
二手房成交量则在3月份见顶之后，一路向下，8月份武汉二手房成交量已经跌破了7000套，只有6770套。
二级市场的商品房成交与一级市场的卖地，唇齿相依，一荣俱荣一损俱损。
商品房成交量在低位，卖地收入又岂能高得了。
武汉去年土地难卖，不断增加推地次数，前11个月在完成了规定的三轮集中供地后，又在最后一个月内接连加推了三次。
最终进行了六轮集中供地，成交了108宗，卖地收入871.33亿元。相较于2021年下跌了55.2%。
武汉上半年卖地收入仅进账175.36亿元。2021年上半年，武汉短短半年卖地收入高达1028.71亿元。细品吧。
制图：城市财经
房价方面，国家统计局最新公布的8月份数据显示，武汉新房环比下跌0.5%，同比上涨了0.5%。二手房环比下跌了0.8%，同比下跌4.1%。
另外，根据每日经济新闻披露，由于成交量下滑压力，武汉多个热门楼盘项目不得不降价销售，降价幅度大多在2000元/平方米以上，甚至部分非核心区域项目还在亏本销售。白沙洲等三环外的房价，基本跌回到了三年前。
比如2021年8月首开的卓越城，开盘价9500元/平方米，目前卓越城高层价格最低已来到了6500元/平方米，洋房最低6850元/平方米。如果选择团装，还能赠送车位。
大华公园城市，2021年首开精装房售价1.1万元/平方米，目前实际线下价格都在7000元/平方米。
武汉当地媒体报道，包括中国电建地产•泷悦长安、中建•湖北文旅•壹品公馆、中建铂公馆等多个项目近期的降价幅度均在2000元/平方米以上。
03
取消限购顶用吗
对于目前取消限购的城市来说，取消限购的作用非常有限，因为去年以来，它们几乎都大幅放松了限购。
比如沈阳去年就放开了，非户籍可以直接买，只是设置了套数限制，现在取消了套数限制。
南京、苏州、青岛、济南，去年就取消了非核心区的限购，核心区也仅保留了对非户籍人口半年社保要求。武汉亦是如此。
去年的大幅放松没有起任何作用，现在只是把仅有的限购区放开，又能起多大作用。
这些中心城市彻底放开限购，本质上就是调动全省的购买力支援省会和核心城市。这对三四线城市购房较大利空。但制约楼市回暖，或者说引发这轮楼市调整的本质，是高房价与低收入之间无法和解的矛盾。
引发全国楼市全面调整的因素，不是认房认贷，不是限购，而是：
第一，大多数城市供大于求。
第二，人口见顶之下供大于求局面加剧。
第三，高房价与低收入的天堑鸿沟始终没有缩小，而在宏观大环境不确定加剧的当下，这个鸿沟还在拉大，因为钱越来越难赚，工作稳定性不够，买不起房的人越来越多。
收入和就业不确定性加剧，高房价与低收入的局面没有丝毫改善，买不起房的人越来越多，需求断代情况越发严重。
第四，宏观大环境不确定之下的预期和信心缺失。
四点之中，第三点最重要，这是最现实的问题，实力不够，面对着高房价只能望房兴叹。买不起，这是楼市调整的最核心。
所以，这一波限购之下，好一点的会昙花一现，差一点的甚至连昙花一现都不存在。
尽管取消限购没有什么用，但本号还是支持一线以下城市取消限购，不光取消限购，上一轮调控周期中的限价、限售、限贷、限商都应该取消。
如此，才能更好地促进市场健康调整，没有任何阻碍。
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